不動産売却にかかる税金をシミュレーション!計算方法と節税方法を解説

不動産の売却を検討するなかで気になる項目として税金があげられるでしょう。不動産売却ででた利益に対して課税されるものや利益に関係なく支払う必要がある税金など不動産売却に関連した税金の種類はさまざまです。この記事では不動産売却にかかる税金の種類と節税の方法をシミュレーションを交えて解説します。

不動産の売却を検討している場合、把握しておきたいのが税金です。大きな金額が動く不動産売却であるため税金の金額も事前にシミレーションしておきましょう。この記事では不動産売却にかかる税金の計算方法について解説します。あわせて節税方法も紹介しますので参考にしてください。

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不動産売却にかかる税金と計算方法

不動産売却にはさまざまな税金が必要となります。印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税、住民税、これらが主な税金です。ここではそれぞれの税金について具体的な計算方法について解説します。

売買契約書にかかる印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に必要となる税金です。契約書に所定の収入印紙を貼り付けてから消印を行い納税します。契約書を2通作成した場合には1通ずつ印紙税を支払う必要があります。ただし、契約書をコピーした場合は、課税文書に該当しないためコピー分は課税されません。

印紙税は不動産売却の利益があるなしに関係なく支払う必要がある税金である点も理解しておきましょう。

軽減措置の対象となる契約書である場合の印紙税の税率は、軽減措置の対象となります。契約金額に応じた印紙税の金額と軽減税額については次の表のとおりです。

契約金額本則税率軽減後の税率
10〜50万円以下400円200円
50〜100万円以下1,000円500円
100〜500万円以下2,000円1,000円
500〜1,000万円以下1万円5,000円
1,000〜5,000万円以下2万円1万円
5,000万円〜1億円以下6万円3万円
1〜5億円以下10万円6万円
5〜10億円以下20万円16万円
10〜50億円以下40万円32万円
50億円超60万円48万円

印紙税は印紙購入費用に含まれているため、印紙を購入することで納税したことになります。印紙税を納めなかった場合には、印紙税の3倍の過怠税が追徴されるため注意が必要です。

抵当権の抹消にかかる登録免許税

登録免許税は、不動産だけでなく会社や航空機などの登記や登録が必要なものに対して課税される税金です。重量や価格に対して一定の税率をかけるものと定額のものがあります。不動産に関しては価格に対して税率を乗じて税額を算出します。

ローンで購入した不動産には抵当権がつきます。抵当権は万が一ローンの支払いが滞った場合にその不動産を競売にかけることを担保するものと理解しておきましょう。

そのため不動産を手放す場合には、売却を行う前に抵当権を抹消しておく必要があります。抵当権が抹消されていない状態では不動産を売却することはできません。抵当権の抹消については不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要です。

報酬や手数料にかかる消費税

不動産売却にも消費税が課税されれます。ただし消費税が課税されるのは不動産そのものではありません。不動産会社に支払うための仲介手数料や司法書士に対して支払う報酬に消費税が課税されます。消費税の課税率は通常の消費税と同率の10%です。

売却益が発生した場合にかかる譲渡所得税と住民税

譲渡所得勢と住民税は、不動産を売却して利益が生じた場合に課税される税金です。譲渡所得税と住民税をあわせた税率は不動産の所有年数によって異なります。具体的には次の表のとおりです。

所有期間税率
5年以下約39%
5年超約20%

利益額が大きいほど税金額も大きくなるのが特徴になります。ただし、住宅を売却した場合には利益が3,000万円以内であれば非課税になる特別控除の対象です。自分が売却した不動産が控除の対象にならないかをしっかりと確認しておく必要があるでしょう。

もうひとつ覚えておきたいのは、2037年まで復興特別所得税が加算される点です。復興特別所得税は東日本大震災を受けて政府が設立した課税制度です。通常の所得税に2.1%を乗じた金額が税額となります。東日本大震災からの復興のための財源として利用されることを目的とした税金であることも理解しておきましょう。

譲渡所得税・住民税の計算式

譲渡所得税と住民税を具体的に計算してみましょう。まずは所有期間5年以内のマイホームを売却した場合です。

通常の計算式=(売った金額−買った金額−諸経費)×税率

この計算式を参考に5,000万円で購入したマイホームを6,500万円で売却した場合の税額を計算します。諸経費を120万円とします。5年以下の税率は39.63%です。

(6,500万円ー5,000万円ー120万円)×39.63%=1,380万円×39.63%=546万8,940円

この場合の税金は546万8,940円になります。

次に所有期間5年超のマイホームを売却した場合です。計算式は上記と同じです。売却額と購入額、諸経費も同様とします。5年超の税率は20.315%です。

(6,500万円ー5,000万円ー120万円)×20.315%=1,380万円×20.315%=280万3,470円

この場合の税金は280万3,470円になります。

不動産売却にかかる譲渡所得税をシミュレーション

不動産売却にかかる譲渡所得税のさまざまなケースについてシミュレーションをしてみます。自分が所有している不動産を売却した場合の税金について考える参考にしてください。

2,000万円の土地を2,500万円で売却した場合

売却条件:購入額2,000万円、売却額2,500万円、所有期間4年、諸経費250万円

(2,500万円ー2,000万円ー250万円)×39.63%=250万円×39.63%=99万750円

この場合の税金は99万750円になります。

2,500万円の土地を3,000万円で売却した場合

売却条件:購入額2,500万円、売却額3,000万円、所有期間7年、諸経費300万円

(3,000万円ー2,500万円ー300万円)×20.315%=200万円×20.315%=40万6,300円

この場合の税金は40万6,300円になります。

不動産売却にかかる税金の節税方法

不動産売却にかかる税金をできるだけ節税するためにはどのような方法があるのでしょうか。控除や売却のタイミングなどをしっかり理解することで節税することができます。ここからは不動産売却にかかる税金を節税する方法について解説します。

3,000万円の特別控除の特例を利用する

マイホームの売却を行う際には3,000万円の特別控除について理解しておくとよいでしょう。一定の要件に当てはまれば売却益から3,000万円までを控除することができます。具体的な要件は次のとおりです。

  • 売却主が居住していた家屋であること
  • 売却した年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売却した年および前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
  • 災害によって損失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売り手と買い主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

このような要件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

所有期間が10年を超えてから売却する

3,000万円控除以外にも節税につながる特例があります。不動産を売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えている場合の特例です。

このケースでは3,000万円の特別控除に加えて控除後の譲渡所得にかかる税率を抑える軽減税率の適用が認められます。両方の適用が認められる点は魅力です。

この特例を利用するメリットは、譲渡所得の中で6,000万円以下の部分の税率が20%から14%に軽減される点にあります。

軽減税率の適用要件は次のとおりです。

  • 国内にあるマイホームであること
  • マイホームに住まなくなってから3年以内であること
  • 売り手と買い主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

これらの要件に当てはまる場合に軽減税率が適用されます。

所有期間10年を超えてから買い換えをする

所有期間が10年を超える不動産を売却する場合の節税方法についてみてきましょう。所有期間が10年以上のマイホームを売却して期間内に新しいマイホームを購入した場合に、譲渡所得への課税を繰延することができる特例があります。

この特例は税金が免除されるわけではない点をよく理解しておきましょう。あくまでも繰延であるため、次に買い替えをした場合には繰延された税金分を含めて課税されることになります。

この特例が適用されるのは次の要件を満たす必要があります。

  • 売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産
  • 売却額が1億円以下であること
  • 居住期間が10年を超えていること

これらの要件に当てはまる場合に譲渡所得への課税を繰延することができます。

取得費加算の特例を利用する

不動産を相続することもあるでしょう。この場合、取得費加算の特例を利用することができます。相続した不動産を売却した場合でも利益が出れば譲渡所得税と住民税を支払う必要があります。取得費加算を利用することで相続税分を節税できるケースもあるため理解しておきましょう。

取得費加算は、相続税の金額を取得費として加算してもよいという特例です。相続税分を取得費に加算することで最終的に支払う課税対象となる金額を減らすことができるでしょう。

ただ、この特例を適用させるには次の要件を満たす必要があります。

  • 相続や遺贈によって財産を取得した人であること
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡していること

不動産売却にかかる税金の節税をシミュレーション

不動産売却にかかる税金を節税する方法についてみてきました。具体的な金額を出してシミュレーションしていきましょう。

3,000万円の特別控除を適用する場合

3,000万円の特別控除を適用した場合の節税についてシミュレーションします。

売却条件:取得費不明、売却額4,000万円、所有期間9年、諸経費150万円

ここで問題になるのが取得費が不明であるという点です。取得費が不明である場合には売却額の5%で取得したとして計算すると定められています。つまりこのケースの取得費は次のとおりです。

取得費=4,000万円×5%=200万円

譲渡所得税=(4,000万円ー200万円ー150万円)×20.315%=3650万円×20.315%=741万4,975円

通常であれば741万4,975円が課税されることになります。

これに3,000万円の特別控除を適用した場合は次のとおりです。

譲渡所得税=(4,000万円ー200万円ー150万円ー3,000万円)×20.315%

=650万円×20.315%=132万475円

このように特別控除を利用することでおおよそ600万円近くの節税をすることが可能となります。

10年超所有軽減税率の特例を適用する場合

10年を超えて所有していた不動産を売却した場合に軽減税率の特例が適用されたケースをシミュレーションします。

10年超所有軽減税率の特例は3,000万円の特別控除を適用してもまだ所得がプラスになる場合に適用される可能性がある特例です。次の条件で考えてみましょう。

売却条件:取得費4,000万円、売却額7,500万円、所有期間20年、諸経費230万円

譲渡所得=7,500万円ー4,000万円ー230万円ー3,000万円=270万円

譲渡所得税=270万円×20.315%=54万8,505円

通常であれば54万8,505円が課税されることになります。

これに軽減税率の特例を適用した場合は次のとおりです。譲渡所得7,500万円のうち6,000万円以下の1,500万円の部分が軽減税率の対象額となります。

譲渡所得=1,500万円×14%=210万円

譲渡所得=6,000万円×20%=1,200万円

譲渡所得税=(210万円+1,200万円)ー4,000万円ー230万円ー3,000万円=ー2,820万円

このように譲渡所得税がマイナスになるため税金を支払う必要がなくなります。

取得費加算の特例を適用する場合

相続した不動産を売却した場合に取得加算の特例が適用されたケースをシミュレーションします。

売却条件:取得時の費用4,000万円、売却額7,000万円、所有期間5年超、諸経費210万円、相続税額2,500万円

相続してから3年10カ月以内に相続した不動産を売却した場合に利用できるのが取得費加算の特例です。この場合、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算することで節税することが可能となります。具体的には次のような計算です。

譲渡所得=7,000万円ー(4,000万円+210万円+2,500万円)=7,000万円ー6,710万円=290万円

譲渡所得が290万円となり、所有期間が5年を超えているため譲渡所得税の計算は次のとおりになります。

譲渡所得税=290万円×20.315%=58万9,135円

このように取得費加算を適用した場合にはおよそ59万円の譲渡所得税を支払うことになります。

ちなみにこの特例を使用しなかった場合の譲渡所得税は次のとおりです。

譲渡所得=7,000万円ー(4,000万円+210万円)=7,000万円ー2,790万円

譲渡所得税=2,790万円×20.315%=566万7,885円

このように取得費加算を適用することでかなりの節税になることがわかります。

不動産売却にかかる税金の計算に関する注意点

不動産売却にはたくさんの節税方法があります。それに伴い、税金を計算する上で注意しておかなくてはならない点もあることは理解しておきましょう。ここからは不動産売却にかかる税金を計算する上での注意点について解説します。

取得費が不明な場合は概算取得費を算出する

不動産売却の税金を計算する上で欠かすことができない項目が取得費です。そもそもいくらでこの不動産を取得したのかというところから税金の計算がスタートするからです。とはいえ、何十年も前に購入した不動産や相続した不動産の場合、取得費が不明というケースも多くあります。

このような場合は税金の計算ができなくて困ることになります。そこで定義されているのが、不動産取得費が不明な場合には売却額の5%を取得費として計算するということです。

5%というと売却額によっては大きな金額なる可能性があることもあわせて覚えておくとよいでしょう。取得費を明確にすることが難しいケースもあるでしょう。ただ、節税のためにはできるだけ取得費を調べることができるようにしてみましょう。

建物の取得費は減価償却が必要

建物の取得費には減価償却が必要である点も注意点のひとつです。建物は時間の経過とともに価値が下がります。たとえば築20年の住宅であれば取得費を計算する場合に、売却時の住宅が新築時と比較して20年分価値が下がっていることになります。これが減価償却費です。

税金の計算をする際には価値が減少した分を差し引く必要が出てくる点がポイントです。具体的には次の計算式になります。

減価償却費=建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率については建築方法によって異なります。具体的には次の表を参考にしてください。

建築方式非事業用事業用
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

所有期間の判定にはルールがある

所有期間も不動産売却の際の税金を計算する上で重要なポイントです。所有期間によって税率が変動するからです。所有期間は不動産を取得した日から売却した日までの期間を指します。この取得日と売却日の判定にはルールが定められている点が注意点となります。

売却した日いわゆる売却日は原則として売主が買主に対して不動産を引き渡した日となります。ただし税金の計算上ではその年の1月1日時点で判定される点には注意が必要です。

たとえば売却が同じ年の1月であっても12月であっても1月1日に売却したと判断されるということです。取得日に関してはあくまでも引き渡しが行われた日となります。

ここで問題になるのが5年というキーワードです。不動産売却では所有期間が5年以下の場合と5年超の場合で税率が変動します。つまり5年超のほうが税率が低くなるということです。

たとえば2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月に売却した場合、実際は5年が経過しているのですが売却日の定義からいくと2020年1月1日に売却したことになるため5年未満で売却したとみなされます。こうなると税率が高いほうで計算されることになるため節税になりません。

このように5年目あたりで不動産の売却を検討している人はこの点をよく理解して、少しでも節税できるタイミングで売却することを考える必要があるでしょう。

不動産売却の税金は事前にシミュレーションしておこう

不動産売却の税金にはさまざまな種類があります。それぞれに定義があり、条件によって課税される金額も異なります。できるだけ節税したい場合には特別控除や特例の適用などについて理解しておく必要があるでしょう。

自分が売却しようとしている不動産の税金がどの程度必要となるのかは事前にシミュレーションしておくことが大切です。節税できる部分がないかをしっかり調べて損のないようにしましょう。

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