家の売却にかかる仲介手数料とは?いくらかかるのかを解説

家を売却するのであれば、仲介手数料の仕組みを知っておく必要があります。仲介手数料には上限があり、だいたいどのくらい支払うのかが分かります。ここでは仲介手数料の基本的な知識や算出方法、そして注意点などを解説しています。仲介手数料について詳しく見ていきましょう。

家を売却する際にかかってくる費用ですが、不動産を仲介してくれた業者に支払います。

仲介手数料という言葉を知っていても、実際どのようなものでどのくらいかかるのか詳しく知っている人は少ないのではないでしょうか。

また、不動産売買で仲介手数料に関してのトラブルが実際に発生しているのも事実です。家を売却しようと考えている人は、仲介手数料について知っておく必要があります。

そこで今回は仲介手数料の基礎知識を押さえて、どのように仲介手数料を計算するかを見ていきましょう。

また、値引き交渉や注意点なども詳しく説明をしているので参考にしてください。

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仲介手数料の基礎知識

賃貸や不動産を売買する際に必要になってきます。不動産業者が家を売却する際、インターネットや広告などで宣伝に使う費用です。

そのため、不動産業者の営業活動資金と考えても良いでしょう。ここでは支払うタイミングや上限などを見ていきます。

仲介手数料には上限がある

不動産業者が好きな値段をつけるわけではありません。宅地建物取引業法という法律があり、仲介手数料には上限があります。

上限を超えた金額を支払った場合、不動産業者が法令違反となり罰せられます。そのため、不動産業者は仲介手数料の上限内で設定をしなくてはならないのです。

仲介手数料は不動産会社の見やすい場所に設定をする必要があり、分かりやすくする必要があります。仲介手数料を税込表示にしている不動産業者もいますよ。

また、仲介手数料の上限といっても、上限額で設定している不動産業者はそれほど多くはありません。

仲介手数料の上限金額

仲介手数料の上限額の相場を知っておけば、慌てずに済みます。

売却金額(税別)仲介手数料
200万円以下の場合5%以内
200万円以上400万円以下の場合4%以内
400万円以上の場合3%以内

ここから消費税が別途かかってきます。

仲介手数料に含まれるもの

家を売却するための費用には、仲介手数料があります。成功報酬を不動産業者に支払うものだと思っておけば良いです。以下のようなものが含まれます。

  • 物件情報をサイトに載せる
  • チラシ作成
  • 購入検討者の立ち合い活動

など通常の業務でかかった費用のことです。

ただし、以下のような場合は、仲介手数料とは別途かかってくるので注意してください。

  • 売主の希望で地方に交渉しに行ってもらう際の交通費
  • 特別な宣伝活動
  • 別荘など住んでいない家の管理
  • 不動産業者が実費で負担をしたもの

などがあります。売却ができるまで不動産業者に長期間依頼ができるわけでもありません。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は売買契約が成立した後に、不動産業者が売主へかかった費用を請求します。

ただし売買契約が成立しても引き渡しまで完了していないことが多いため、仲介手数料の50%を支払うのが一般的です。

引き渡しが完了した後、残りの仲介手数料を支払います。引き渡しは厳密にいうと、法務局の登記簿上で移転登録が済んだ時です。

ですが売買契約が成立した時点で、不動産業者に全額を支払っても法律上問題ありません。どのタイミングにするかは不動産業者と相談して決めましょう。

契約が解除された場合

契約が成立して仲介手数料を半額支払った後で、売買契約が白紙になった例もあります。その場合は仲介手数料が返金されるので安心してください。

ただし、売主が何かペナルティを起こしてしまい白紙となった場合は、それ相応の金額を請求されることもあります。

仲介手数料の上限を計算する方法

家の売却は数百万円から数千万円など幅が広いため、仲介手数料もそれに合わせて変動していきます。

数百万円なのに数千万円と同じ金額を取られることがないように、上限が決められているのです。

仲介手数料の上限の出し方

計算する方法が2パターンあります。法定限度額は上記でも記載した例です。

法定限度額

国土交通省が定めている法定限度額です。

売買価格(税別)仲介手数料
200万円以下の場合5%+消費税
200万円以上400万円以下の場合4%+消費税
400万円以上の場合3%+消費税

国土交通省が定める法定限度額は、以下の表のようになっています。しかし実際には段落ごとに料率がかかるので注意してください。

200万円までの部分に5%+消費税がかかる
200万円から400万円までの部分に4%+消費税がかかる
400万円を超える部分に3%+消費税がかかる

要するに売却金額が200万円を超えると、価格を分割してそれぞれ計算していかなくてはならないのです。多くの不動産業者に査定をしてもらう場合は、この方法だとかなり大変でしょう。

速算法

実際にはこちらの方法を用いることが多いです。速算法は以下の通りです。

売買価格(税別)仲介手数料
200万円以下の場合5%+消費税
200万円以上400万円以下の場合4%+20,000円+消費税
400万円以上の場合3%+60,000円+消費税

速算法はその名の通り、すぐに計算ができる方式です。これらに金額を当てはめることですぐに仲介手数料の上限が出せます。

また、速算法の20,000円や60,000円はどこから出てきたのでしょうか。

200万円以下の仲介手数料が5%で、400万円以上にかかる仲介手数料の3%をかけた金額と5%かけた金額の差は40,000円です。

そして200万円以上400万円以下が4%となります。200万円に対して3%かけた金額と先ほどの4%をかけた金額の差が20,000円です。

この40,000円と20,000円を足すと60,000円ということになるのです。

それぞれ正式な計算式で出した金額に対して、20,000円と60,000円が不足するため、そこに差額としてプラスすれば簡単に算出ができます。

空き家は仲介手数料の上限が例外になることも

400万円以下の空き家などを売却する場合、仲介手数料の金額だけでは不動産業者が赤字になってしまうことがあります。

例えば空き家を150万円で売却をしたら200万円以下となるので、計算式に当てはめると仲介手数料の上限が75,000円となります。

活動費などを合わせると不動産業者が損をしてしまうため、仲介してくれる不動産業者が現れなくなるのです。

そのため、空き家などは例外としてある決まりが設けられています。

それは空き家の現地調査や、交通費などを含めた受け取りができるというものです。75,000円プラス調査費用などが請求できます。

このような場合は上限が18万円までが定めらているので知っておきましょう。この金額に別途消費税がかかります。

仲介手数料の早見表

細かい仲介手数料の上限より、大まかなものが知りたい人におすすめです。

物件価格(税別)仲介手数料の上限
200万円10万円
400万円18万円
1,000万円36万円
2,000万円66万円
3,000万円96万円
5,000万円156万円
8,000万円246万円
1億円306万円

あくまでも上限なので参考にしてみてください。

家の売却にかかる仲介手数料の計算例

では実際にどのくらいの費用になるのか、計算例をいくつか紹介します。家を売却する際の目安としてください。ここでは2パターンの計算式で行なっています。

法定限度額で2,000万円を計算する場合

国土交通省の法定限度額の方法で行うと、以下のような計算法となります。

ステップ1200万円以下の部分200万円×5%=100,000円
ステップ2200万円以上400万円以下までの部分200万円×4%=80,000円
ステップ3400万円以上の部分1,600万円×3%=48万円

これらを合わせると66万円となり、消費税を合わせると72万6,000円です。

速算法で1,000万円を計算する場合
家を1,000万円で売却できたとします。上記で記載した計算式に当てはめてみましょう。

1,000万円×3%+60,000円×消費税=39万6,000円

この金額が上限となり、これ以上請求する不動産業者であれば法律違反となります。

仲介手数料の値引き交渉について

仲介手数料は不動産業者によって、上限までであればいくらでも設定が可能です。なるべく低い金額の仲介手数料にしてもらうために、値引き交渉も視野に入れましょう。

実際に値引き交渉ができるのでしょうか。

値引き交渉はできるのか

そもそも値引き交渉をして良いものが悩みがちです。ですが値切ることは法律違反ではありませんし、交渉してもOKです。

仲介手数料には上限もあり、下限もありません。不動産業者によって設定金額が変わるので、複数の業者に依頼をしている場合、仲介手数料の相場が分かります。

相場を把握しておけば値引き交渉もしやすいでしょう。

ただし、あまりにも無理な金額の値引き交渉は、不動産業者からの評価が下がってしまうので気をつけてください。

端数を値引きしてもらう

よく値引き交渉にあるのが端数を値引きしてもらうことです。例えば、3,000万円の家の売却が決まり、仲介手数料が95万6,000円だったとします。

値引き交渉をするのであれば端数を切って、95万円にできないかと交渉をするのがスムーズです。

ですが、値引きは不動産業者にとって、不利益となることを覚えておいてください。

専任媒介契約を結ぶ

やはり不動産業者にメリットがないとなかなか値引きは成立しません。専任媒介契約はその名の通り、その不動産業者意外と契約を交わさないことです。

不動産業者にとっては他社とライバルになることもなく、確実に契約が取れるということとなります。

「専任媒介契約を結ぶので仲介手数料を値引きしてもらいたい」という交渉であれば、成立する可能性が高いです。

月内に入金すると約束をする

中小不動産業者の場合は、月にいくらという目標を掲げているところが多いです。

その場合担当者にノルマなどがあり、その月に後少しで目標達成するという時は値引き交渉しやすいです。

担当者と相談しながら決めていく必要がありますが、うまく見極めて値引き交渉に進みましょう。

割引されている不動産業者を選ぶ

値引き交渉ができない人は、最初から割引されている不動産業者を選ぶのも一つの手です。値切るのはマイナスなイメージで勇気が出ない人も多いでしょう。

大手の不動産業者などは、すでに仲介手数料が半額と謳っているところもあります。仲介手数料で契約を逃すよりは、仲介手数料を安くして契約を結びたいからです。

サービスに関してはそれほど違いがないので、このような不動産業者も良いでしょう。

住み替え先の購入も検討する

家を売却したら新しい家が必要です。住み替えを考えている人は新居購入の物件探しを依頼することで、仲介手数料を値引きしてくれることがあります。

不動産業者の中で不動産購入の仲介業務を行なっているところも多く、どちらも依頼をすることで不動産業者のメリットが増えるのです。

不動産業者としては早く家を売却し、家を購入してもらいたいので優先的に売却をしてくれるでしょう。値引き交渉をする時は、住み替えをする話のタイミングがおすすめです。

お互いにメリットがある値引き交渉をしましょう。

仲介手数料の注意点

最後に注意点です。少しでも損をしないように、しっかりと注意点を押さえてくださいね。

仲介手数料が無料

まれに仲介手数料が無料という不動産業者もあります。ですが、これはもしかすると売却価格に上乗せをしている場合もあるので注意してください。

家の売却をお願いしていたのに、一向に買主が見つからないという時は、不動産業者から値下げする交渉があるかもしれません。

この値下げを了承して家が売却されたとします。しかし、フタを開けてみると買主には前の金額で売却していたということもあるのです。その差額を仲介手数料として受け取る悪質な不動産業者もいます。

このようなことにならないためにも、仲介手数料無料と謳っている会社には警戒をする必要があるでしょう。

囲い込みに気をつける

囲い込みというのは不動産業者が物件を囲い込んで、買主と売主から仲介手数料をもらうことです。特に仲介手数料を値引きした分、それを補うために囲っている範囲でしか探さないというやり口。

他社から条件の良い買主が現れても依頼を断る場合があります。

大手の場合は仲介手数料を安くすると謳って、囲い込みをする可能性が高いです。媒介契約をする前に囲い込みをしないか確認する必要があります。

仲介手数料以外に請求される

売主が不動産業者に特別なことを依頼しない限りは、仲介手数料意外の費用はかかりません。売却に必要な手続きは売主が司法書士に依頼をするので、費用も別負担となります。

仲介手数料以外に請求されることがないように、あらかじめ担当者に見積もりを依頼しておくのがおすすめです。

仲介手数料の安さにこだわりすぎない

仲介手数料が無料や半額などは売主にとってメリットが大きいです。しかし、不動産業者としてはリスクが多く、デメリットがほとんど。

仲介手数料が安いとサービスの質が低下してしまい、理想の売却につながりにくくなってしまいます。

中には費用がかからないにもかかわらずサービスの良い不動産業者もありますが、じっくり時間をかける必要があるでしょう。

それならば、ある程度仲介手数料の相場を知り、不動産業者に手数料を支払うのが賢明です。

安心して売却をしてもらいたいのであれば、仲介手数料の安さにこだわりすぎないようにしましょう。

ATMで仲介手数料を引き落とす場合

売却した値段が高いほど仲介手数料は増えていきます。もしATMで引き落としをするのであれば、上限があるので気をつけてください。

窓口でおろすのが良いですが、営業時間があるため時間に気をつけなくてはなりません。

いざお金をおろそうと思っても銀行は閉まっており、ATMに上限があるので引き落とせず支払日に間に合わなくなってしまうことも。

そうならないためにも、現金の場合は余裕を持って引き出しておきましょう。

不動産流通指定機構に登録している業者

広告費や活動費をなるべく抑えたい不動産業者も中にはいます。流通機構は物件を登録すれば、加盟業者のお客を待つだけというシステムです。

これは媒介契約後、少しでも多く費用をもらうように、宣伝活動をしないという悪質な不動産業者。

不動産業者がしっかり宣伝や売却活動をしているのか調べるために、市販の不動産物件情報や依頼物件をネットで掲載されいるかチェックしましょう。

自分の物件が何も掲載されていない場合は、もしかすると宣伝活動をしていない可能性が高いので、不動産業者に確認してみてください。

仲介手数料がいくらかかるのか把握しよう

初めて不動産を売却するのであれば、どのくらいの費用がかかるかという把握が必要です。仲介手数料の上限を知っておくことで、相場はいくらなのかも分かってきます。

また不動産を売却する時は1つの不動産業者に依頼するのではなく、複数の不動産業者に依頼をするのがおすすめです。特におすすめしたいのは、すまいステップ。こちらに加盟している不動産会社は独自の厳しい審査を通過した優良企業ばかりです。不動産に関連した多くの資格を保有している経験と知識豊富なスタッフが対応してくれるのが特徴です。

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