不動産決済の流れは?必要書類や注意点を解説

不動産売買契約は決済が完了してはじめて終了します。決済が完了するまでは売買契約の手続きが続いているため油断できません。必要書類や注意するべき点をよく理解してスムーズに不動産決済までを完了させましょう。
この記事では不動産決済の流れについて解説します。必要書類や注意点についても紹介しますので参考にしてください。

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不動産決済に関する基礎知識

まずは不動産決済が何なのかについて基本的な知識から確認しておきましょう。基礎知識を知っておくことでスムーズな取り引きを行うことができるためよく理解しておくことをおすすめします。

不動産決済とは

そもそも不動産決済とは何を指すのでしょうか。マンションや戸建てなどの不動産を売却した際に行われる手続きです。売主と買主の間で不動産売買契約を交わしたらそこから約1カ月の間に決済が行われます。
決済では不動産の買主が残代金を支払い、不動産の権利と鍵を受領します。決済の際に売主が住宅ローンの完済を行うケースも多いため基本的には金融機関の店頭で行われることが多いことも覚えておきましょう。

不動産決済の参加者

不動産決済を行う場合、同席しなければならない人が何人かいます。まずは不動産の売主と買主は必ず同席しなければなりません。もしも代理人を立てる場合には委任状の作成などを行わなければ手続きを進めることができないことも理解しておきましょう。
ほかに同席しなければならないのは不動産仲介業者と金融機関の担当者、場合によっては司法書士の同席が必要です。決済の場では不動産仲介業者が決済の進行を担当して、司法書士が認証や手続きの代行を行います。
ちなみに決済は平日の午前中に行われることが原則とされています。これは金融機関の送金実務が15時で締め切られることが関係していると考えておきましょう。午前中に手続きを行なっておけば万が一、トラブルが発生した場合でもその日のうちに対応できる可能性も高くなります。
さらに司法書士が登記のための手続きを行うには17時半までに法務局に申請する必要もあるためできるだけ早い時間帯から決済の手続きをスタートするようにしましょう。

不動産決済の時期

不動産の売買が決定したらどの程度の期間で決済までを完了しなければならないのでしょうか。決済の時期についてもしっかり把握しておき、契約ができるだけ早く完了するようにすることが大切です。
決済の時期については売主と買主が不動産売買契約を締結してから1カ月以内に行われるのが原則となっています。1カ月は長いようで手続きなどをしているとすぐに過ぎてしまう期間でもあります。さらに決済で不備が起こるとやり直しをしなければなりません。
こうしたことを考えてできるだけ早いタイミングで決済の手続きを行うことをおすすめします。

不動産決済の方法

不動産の決済方法には2種類あります。ひとつは銀行振り込みです。銀行振り込みは一般的な決済方法になります。決済金額を振り込み用紙に記入して通帳と一緒に金融機関の担当者に渡して手続きを行いましょう。
現金手渡しは住宅ローンの返済がない場合のみ利用できます。現金であったとしても金融機関での送金は必ず行う必要があります。もしも1日あたりの送金金額を超えてしまう場合には、金融機関に申し出て上限の解除をしてもらう必要があるでしょう。
多額の現金を持ち歩くことはリスクを負うことにもなります。そのためできるだけ早いタイミングで口座に入金することがおすすめです。
決済方法については売主と買主が相談して決めることができます。いずれにしてもトラブルがないようにすることが大切です。

不動産決済の流れ

では具体的に不動産決済の流れについて確認していきましょう。全体的な流れについて理解しておくことでスムーズに手続きを完了させることができます。

司法書士が本人確認を行う

まずは司法書士による本人確認が行われます。これがなければ手続きをはじめることができません。司法書士によって売主と買主の本人確認を行ったうえで書類を記入してもらいます。
所有権移転登記に必要な提出書類の記入が行われるため売主と買主はひととおりの書類が作成されるまで待つ必要があるでしょう。
ここで作成されるのは登記提出の委任状、登記原因証明情報、受取の委任状となります。住宅ローンに関連した書類については司法書士が金融機関と事前に打ち合わせて記入しているケースが大半です。

残金の振込を行う

司法書士が書類を作成し終わったら確認作業を行います。確認が完了したら決済の準備が整ったことになります。これで送金を行うことができるようになったということです。代金の振り込みには時間がかかるためまずは振り込み作業からはじめましょう。
振り込み金額を用紙に記載して通帳とあわせて金融機関に提出します。このタイミングで諸費用の手続きも行うことが求められるでしょう。振り込み用紙と引き出し用紙を一緒に提出すればまとめて手続きが完了するため手間を省くことができます。

税金の清算を行う

売却代金の支払いが完了したら税金の精算を行いましょう。税金とは固定資産税や都市計画税のことです。これらの税金は売主が前払いしているため精算を行う必要があります。不動産を売却した年の1月1日に不動産を所有していた人に課税されるのが固定資産税と都市計画税です。
そのため年度の途中で不動産を売却した場合には、これらの税金を精算する必要があります。売主と買主できちんと話し合いをして精算しておかなければ後々トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

仲介手数料を支払う

不動産会社に不動産の売却や購入のサポートを依頼した場合には媒介契約を結びます。この際に、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う旨にも合意のうえで契約を交わすでしょう。不動産が無事に売却できたら成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。
売主は売主側の不動産会社に仲介手数料を支払い、買主は不動産をみつけてくれた不動産会社にそれぞれが支払いを行います。仲介手数料に下限はありません。ただし上限は定められているためよく理解しておく必要があります。
基本的には次の計算式で仲介手数料の目安が算出できるため参考にしてください。
売買価格×3%+6万円+消費税
さらに次の表も参考になりますので覚えておくとよいでしょう。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下5%+消費税
200万円超~400万円以下4%+2万円+消費税
400万円超3%+6万円+消費税

重要事項説明書と鍵の引き渡し

引き渡しを行う不動産がマンションの場合にはもうひとつ行わなければならない作業があります。それが管理組合関連の手続きと不動産設備に関連した書類の引き渡しです。
マンションの場合は管理会社に対して入居届けを提出することが求められます。マンションで暮らす際に管理費が自動的に引き落とされる口座の登録や駐車場を利用する場合には契約なども必要です。これらを管理組合に届け出ておかなければトラブルになるためこの手続きは必須となります。
さらに不動産設備に関する書類についても売主から買主にしっかりと引き渡すことが大切です。設備に不具合が生じた場合にどのように対応するのかも決めておくと安心でしょう。これはマンションに限らず戸建ての場合も同様と考えておくことをおすすめします。
こうした書類関連の手続きが完了したら鍵の引き渡しを行なって決済が完了となります。

不動産決済に必要な書類

不動産の売買ではたくさんの書類が必要となります。決済のタイミングでも用意しなければならない書類が多くあるため抜けがないようにしっかり事前に確認しておきましょう。忘れてしまうと手続きが滞ってしまい相手側に迷惑をかけることにもなります。
手続きのタイミングでトラブルが発生すると後々の印象も悪くなる可能性が高いため書類についてはとくに丁寧に慎重に用意することが大切です。ここからは不動産決済に必要な書類について買主側と売主側にわけて解説します。

買主の場合

不動産決済のタイミングで買主が用意しなければならない書類は次のとおりです。

  • 住民票
  • 印鑑
  • 残りの代金
  • 固定資産税清算金
  • 身分証明書
  • 仲介手数料

住民票は3カ月以内に取得したものを用意しましょう。期限が切れていると無効となるためあまり早く用意しすぎないことも大切です。司法書士に提出して本人確認をしてもらうための書類になります。
印鑑については認印でも問題ありません。登記関係の書類になつ印する必要があるため用意しておきましょう。万が一に備えて実印を用意しておいてもよいかもしれません。
残りの代金は手付金を支払ったあとの購入代金のことです。もしも残りを住宅ローンで支払う場合にはこのお金は用意する必要はありません。現金で支払う場合には大金になる可能性もあるため管理にはよく留意しましょう。
固定資産税清算金については、売主が前払いしている税金に対する清算分となります。たとえば5月に家を購入した場合には、5〜12月までの固定資産税は買主である所有者が支払う必要が出てくるでしょう。ただし売主が前払いしているため売主に対して現金で精算するのが通常です。
住宅ローンに組み込んで支払うという人もいるため、このケースでは用意する必要はありません。
身分証明書は運転免許証や健康保険証、マイナンバーカードなどになります。ローンの手続きや登記の手続きを行うタイミングで必要になるため用意しておきましょう。
仲介手数料は不動産会社に支払うお金です。支払いのタイミングは不動産会社と相談して決めることができますが、決済のタイミングで支払う場合には用意しておきましょう。
住宅ローンを利用する場合、固定資産税清算金や仲介手数料を住宅ローンに組み込むことも可能です。ただし金融機関によってはこれを認めない場合もあるため決済の前にしっかり確認しておくことをおすすめします。

売主の場合

不動産決済のタイミングで売主が用意しなければならない書類は次のとおりです。

  • 実印
  • 権利証
  • 固定資産税納付書
  • 領収書
  • 印鑑証明証
  • 抵当権抹消登記申請書
  • 管理規約
  • パンフレット
  • 建築確認通知書

実印は印鑑証明証に登録された印鑑です。登記関係の書類になつ印する必要があるため忘れないようにしましょう。
権利証は不動産の権利者や詳細なデータが記載されているもので、司法書士に提出します。実印と権利書は絶対に忘れてはならないものですので必ず持参するようにしましょう。
固定資産税納付書は、固定資産税の精算を行うタイミングで必要になります。固定資産税評価証明書でも可能です。1月1日時点で不動産を所有していた人が支払うのが固定資産税ですが、年度の途中で売却した場合には買主との話し合いで前払いした税金の一部を負担してもらうことができます。
領収書は買主が売却額の残金を支払った場合や固定資産税清算金を支払った場合に記入して渡すために用意しておきましょう。領収書を交わしておくことで後々のトラブルを回避することにもつながります。
印鑑証明書については次の項目で詳しく解説しますので参考にしてください。
抵当権抹消登記申請書は売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合に必要となります。住宅ローンを完済しない限り抵当権は金融機関のままです。そのため勝手に売却することはできません。住宅ローンを完済して抵当権を抹消していることを証明するために書類を用意しましょう。提出は司法書士に行います。
鍵は売却した不動産の鍵です。合鍵がある場合はそれも同時に渡しましょう。可能であれば鍵の交換をしておいてあげると買主からの印象も良くなるでしょう。前の住人が使っていた鍵というと多少の不安を感じてしまう人もいるかもしれません。
鍵を新しく交換するには費用がかかりますが売主として買主に安心して購入してもらうためと考えるのもひとつです。
管理規約・パンフレット・建築確認通知書などは売却する不動産の詳細がわかる書類を指します。住宅設備に関する書類などもあればなおよいでしょう。これらの書類は買主に直接渡しても問題ありません。

印鑑証明書について

不動産決済の際に売主が用意する書類として印鑑証明書を紹介しました。印鑑証明書は市役所で取得することができます。ただ有効期限がある点には注意が必要です。どうせ必要になるからとあまり早い段階で取得してしまうと、いざ決済となった際に期限が切れてしまっている可能性もあります。
印鑑証明書は発行から3カ月以内のものを用意することが求められます。期限が切れてしまった印鑑証明書では効力を持たないため再度申請して発行してもらう必要が出てくるでしょう。
また印鑑証明書で気をつけなければならないのが名義人についてです。たとえば不動産が共有名義になっている場合には名義人全員の印鑑証明書が必要となります。なかなか連絡がつかないような人が名義人になっている場合には早めに連絡を取りはじめるなどの対策も必要になるでしょう。

不動産決済の注意点

不動産決済ではさまざまな書類を用意してさまざまな手続きを行います。そのためよく理解しておかないとトラブルにつながってしまうこともあるでしょう。ここではトラブルを未然に防ぐためにも不動産決済の注意点について解説しておきます。

現金払いの場合はすぐに口座入金する

不動産決済は振り込みと現金払いの2パターンがあります。方法は売主と買主が話し合って決めることができるためよく話し合いを行なっておきましょう。金額が大きい場合には振り込みがおすすめです。
現金払いの場合は決済の手続きを行う際、金融機関の部屋を利用することができません。そのためできるだけ金融機関に近い個室で人目に触れにくい場所でのやりとりを行うという点も配慮しておきましょう。
多額の現金を持ち歩くことは防犯上問題があり、何が起こるかわかりません。現金払いを行うと決めた場合にはすぐに口座に入金できるように事前に準備をしておくことも大切です。

振込手数料の負担者でもめないようにする

決済を振り込みで行う場合には金融機関に手数料を支払う必要があります。振り込み手数料は基本的に買主が負担します。ただ、大きな金額の振り込みにかかる手数料はそれなりの金額になるでしょう。
どうしても買主が負担できず現金払いを希望してきた場合には、売主側もよく考える必要があります。買主側に手数料を負担できない理由があり、それでも売主側が振り込みを希望した場合には売主が手数料を負担するというケースもあることは理解しておきましょう。

鍵の種類と本数は確認しておく

鍵はただ渡せばよいというものではありません。不動産のセキュリテイに関わる重要なアイテムとなるため万全の準備を行なって引き渡しを行う必要があります。もしも鍵を紛失してしまっている場合には売主側が費用を負担して鍵を用意しておきましょう。
マンションの場合には部屋の鍵だけでなく機械式駐車場の鍵など数種類の鍵を引き渡すこともあります。合鍵がある場合もきちんと渡しておきましょう。引き渡しの際には渡す鍵と鍵の本数を確認しておくことが大切です。

時間は可能な限り早める

決済を行う場所については買主に決定権があります。住宅ローンがある場合には金融機関の応接室などを借りることも可能です。場所ももちろんですが、重要なのは決済を開始する時間です。
決済は基本的に金融機関が営業している平日の午前中に行います。なぜ午前中に指定するのかというと、決済手続きの段階で万が一ミスが発覚した場合に金融機関の営業時間を過ぎてしまうとその日のうちに決済を完了できなくなってしまうからです。
また司法書士が行う手続きも法務局が営業している時間に行わなければならないため、決済については可能な限り早い時間からスタートすることをお勧めします。

不動産決済の流れを把握してスムーズに手続きを進めよう

不動産決済について解説してきました。不動産決済では多くの書類と手続き、そして大きなお金が動きます。そのため事前にしっかりとした準備をしておくことが重要です。まずは全体の流れを把握して、そこから細かな内容を理解していくとスムーズに進めることができます。
書類の不備や買主や売主同士のトラブルなどが起こらないように手続きを進めていくためには司法書士など専門家の力を借りることも大切です。また信頼できる不動産会社であれば決済の手続きまでしっかりとサポートしてくれるでしょう。
信頼できる不動産会社は売却や購入を決めた段階で探しておく必要があります。媒介契約を結ぶ相手がどこまでサポートしてくれるのかをしっかりと見極めましょう。
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