住宅ローンを基本からわかりやすく解説!苦労をしない利用法とは

家を購入する資金を捻出するために、住宅ローンを利用する人は多いです。家の購入には巨額の費用がかかるため、高額な融資を受けられる住宅ローンは便利な存在です。
ただし、住宅ローンを借りる際には返済のことも考えておく必要があり、無理のない計画を立てて利用しなければなりません。住宅ローンで失敗しないためにも、基本的な知識から上手な活用方法など、細かい点まで理解を深めていきましょう。

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住宅ローンの基礎知識

家の購入にあたって住宅ローンを利用したいと考えているなら、ローンに関する基礎知識を身につけておく必要があります。
そもそも住宅ローンはどのようなときに受けられる融資なのか、借入期間はいつまでなのかなどは、知っておくことが大切です。基礎知識を正しく把握し、住宅ローンについての理解を深めましょう。

住宅の購入や建築のために使える融資

住宅ローンを含め、金融機関が提供しているローンサービスはさまざまあります。住宅ローンを利用することで金融機関から融資を受けられますが、借り入れたお金は特定の用途でしか使用できません。

  • 住宅の購入
  • 住宅の建築

住宅ローンは家を購入する、あるいは新築する際の費用を融資として受けられるものです。そのため、上記以外の用途でお金が必要な場合には、住宅ローンではない別のローンサービスを利用する必要があります。
また、住宅ローンで借り入れたお金を、定められた用途以外で使用すると契約違反とみなされ、一括返済などのペナルティを科せられることもあるため注意しましょう。

住宅ローンの借入期間

住宅ローンの借入期間は長めに設定されていることが多く、最長だと35年です。金融機関や契約時の条件によって借入期間は変動することがあり、最長35年で短いと5年で組むこともできます。
また、借入期間だけではなく、完済時の年齢も金融機関ごとに定められているため、契約前に確認が必要です。長い場合は完済時の年齢が85歳未満とされていることもあります。

住宅ローンの完済まで抵当権は融資先

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合は、ローンを完済するまでに土地や建物に抵当権が設定されます。抵当権は不動産を担保にして融資を行うものであり、万が一返済ができなかった場合は、抵当権が設定された土地や建物を抵当権者が売却して、返済に充てるというものです。
つまり、住宅ローンを完済するまでは、金融機関が土地や建物を担保にしているため、金融機関の承諾なく売却することはできません。住宅ローンを完済すると抵当権の抹消が可能となり、抵当権を外すことで土地や建物の売却が可能となります。
ただし、抵当権が設定されている状態でも、自己資金による充当や不動産の売却価格によって完済が目指せる場合は、金融機関の承諾を得て不動産を売却できることもあります。

住宅ローンで融資を受けるためには審査

住宅ローンは誰でも利用できるわけではなく、融資を受けるには審査に通らなければなりません。金融機関によって詳細は異なりますが、住宅ローンの審査で見られているポイントは次の通りです。

審査項目審査のポイント
年収融資額の返済が無理なく行えるか
借入時年齢完済時の年齢がいくつになるか
給料振込口座の銀行かどうか支払い能力を確認しやすいかどうか
勤務先収入が安定した職業であるか
勤続年数収入が安定しているかどうか
過去の支払いの遅延の有無過去に滞納がないか、支払い能力に問題がないか
健康状態問題なく仕事を続けられるか、収入の減少など不安要素がないか
担保にする不動産の評価抵当権を設定する不動産の評価が融資額と釣り合っているか
申し込み金融機関の使用履歴使用履歴の有無によって信頼度を測れるか

基本的にはどれくらいの収入があり、今後も収入が安定するかが見られています。また、個人としての信頼度の高さも重要であり、収入が安定している職業かどうかだけではなく、過去に支払いを滞納した履歴がないかなどもチェックされていると考えましょう。
住宅ローンは返済期間が長期になることも多いため、完済時の年齢や健康状態などから、長期的に滞りなく返済ができるかも見られています。

住宅ローンの利用にかかる費用

住宅ローンを利用するには、融資手数料やローンの保証料などの費用がかかります。手数料や保証料がいくらになるかは金融機関によって異なりますが、融資額の数%となることが多いです。また、金融機関によっては手数料のみで利用でき、保証料がかからない場合もあるため、事前に確認が必要です。
住宅ローンは毎月決まった金額を返済しますが、金銭的に余裕がある場合は、通常より多い金額を繰り上げて返済することもできます。繰り上げ返済をすることで短期間で完済でき、金利の支払い額も減らすことができますが、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかることもあります。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2つの方法があります。

返済方法特徴メリットデメリット
元利均等返済月々決まった金額を返済返済計画を立てやすい総返済額が多くなる
元金均等返済月々の元金部分の返済額を決め利息を上乗せして返済総返済額が少なくなる返済開始時の支払い額が多い

どちらの返済方法を選ぶかによって、同じ金額を借り入れていても総返済額は異なります。総返済額が少なくなるのは元金均等返済のメリットですが、返済開始時の支払い額の負担が大きいです。
対して元利均等返済は、元金均等返済よりも総返済額は多くなるデメリットはあるものの、月々の返済額が一定であるため、返済計画を立てやすいメリットがあります。

住宅ローンで利用できる金利の種類

住宅ローンでは、利用できる金利の種類が3つあります。

  • 毎月同じ額を返済する固定金利型
  • 返済額が変わる可能性がある変動金利型
  • 指定した期間は返済額が一定の固定金利期間変動型

それぞれの特徴の違いを知り、自分に合った金利のタイプを見つけましょう。

毎月同じ額を返済する固定金利型

ローン契約時の金利が固定となり、完済まで同じ金利で毎月同じ金額を返済する金利タイプが、固定金利型です。市場金利による変動の影響を受けないため、返済途中で金利が上がっても返済額は変わりません。
毎月支払う金額が一定であるため、資金計画を立てやすいことがメリットです。ただし、途中で金利が下がった場合でも、契約時の金利が固定となるため、場合によっては市場金利よりも高い金利で返済を続けなければならないこともあります。

返済額が変わる可能性がある変動金利型

市場金利に従って金利が変動し、月々の返済額が変わる可能性がある金利タイプが、変動金利型です。変動金利型では5年に一度金利の見直しがされ、市場金利次第ではこのタイミングで金利が下がることがあります。
ただし、市場金利が上がると、見直しのタイミングで金利が上昇し、返済額が増えることもある点はデメリットです。変動金利型は他のタイプよりも金利が低く設定されていることが多く、市場金利の動き次第では、返済額が減る可能性があることは大きなメリットです。

指定した期間は返済額が一定の固定金利期間変動型

固定金利と変動金利の複合型が、固定金利期間変動型の特徴です。固定金利期間変動型では、契約後の一定期間は固定金利となり、期間終了後は変動金利に切り替わります。
固定金利の期間は自分で選ぶことができます。一定期間は金利の変動による影響を受けないため、固定金利と変動金利それぞれのメリットを得られる場合があることが魅力です。

住宅ローンを申し込む金融機関を選ぶポイント

住宅ローンはさまざまな金融機関が提供しており、どの金融機関を選ぶかによって、返済の条件が異なることもあります。そのため、住宅ローンを利用するなら、申し込み先の金融機関の選び方が重要です。

  • 利用したい金利の種類を選択できるか
  • 金利やかかる費用が安いか
  • 加入が必須の保険でどこまで保障されるか

金融機関の選び方のポイントを知り、自分に合った申し込み先を見つけましょう。

利用したい金利の種類を選択できるか

金融機関によって提供しているローンサービスの金利タイプは異なるため、利用したい金利が選べるかは事前に確認しておきましょう。
毎月の返済額が一定している固定金利型は、返済計画が立てやすいです。そのため、返済計画の立てやすさを重視し、無理なく完済を目指したい人に向いています。
変動金利型は市場金利の上昇によって、返済額が増える可能性があります。一方で固定金利型よりも金利は低く設定されており、市場金利が下がると返済額も減らせる点が特徴です。市場金利次第で得になるか損になるかは異なるため、返済に余裕のある人におすすめでしょう。
固定金利期間変動型は、一定期間のみ固定金利型を利用したい人に向いています。返済当初に余裕を持ち、一定期間終了後は市場金利に合わせて返済が可能な人は、固定金利期間変動型を選ぶとよいでしょう。

金利やかかる費用が安いか

住宅ローンの返済は長期にわたることが多いため、少しでも費用が安いものを選ぶことが大切です。金利は他行より0.1%でも低いなら、より金利の低い金融機関を選ぶとよいでしょう。
また、金融機関によってローン契約時や、利用中にかかる費用は異なります。どのような費用がかかるのかも事前に調べておき、より費用負担の少ないものを選びましょう。

加入が必須の保険でどこまで保障されるか

住宅ローンを組む際には、保険の加入が必須となる場合が多いです。金融機関によって加入必須な保険は異なりますが、団体信用生命保険への加入が求められることが一般的でしょう。
加入必須の保険がなにかは事前に調べておき、保障内容まで含めてチェックしておくことが大切です。一般的な団体信用生命保険では、次の内容が保障されています。

項目保障内容
死亡・高度障害保障加入者の死亡、または高度障害によってローン返済が困難になった場合に住宅ローンの残債を全額弁済
三大疾病保障加入者ががん・急性心筋梗塞・脳卒中の三大疾病によってローンの返済が困難になった場合に住宅ローンの残債を全額弁済
七大疾病保障がん・急性心筋梗塞・脳卒中に糖尿病、高血圧性疾患、肝疾患、腎疾患によってローンの返済が困難になった場合に住宅ローンの残債を全額弁済

保険の保障内容を確認し、より充実したものを選ぶことで、安心して住宅ローンを組みやすくなります。

住宅ローンの返済で苦労をしない4つの利用法

住宅ローンの審査に通ったからといって、融資額を苦労なく完済できるとは限りません。無理なく住宅ローンを完済するには、利用方法を工夫することが大切です。

  • 無理のない返済比率で住宅ローンの申し込み
  • 住宅ローン控除を適用させる
  • お金に余裕があるときに繰り上げ返済
  • シミュレーションしてから借り換え

4つのポイントを押さえて、苦労なく完済を目指しましょう。

無理のない返済比率で住宅ローンの申し込み

無理なく住宅ローンを返済するには、返済比率を考える必要があります。返済比率とは、年間の返済額が年収の何割を占めるのか、その割合を指したものです。返済比率は、次の式で計算できます。

  • 年間の返済額の合計÷手取りの年収×100

無理なく返済をするには、返済比率は30%以下に抑えることが大切です。返済比率が高すぎると、毎月の支払いが苦しくなるだけではなく、生活費の捻出が難しくなり、生活自体が困窮することもあります。また、返済比率が高すぎると、審査にも落ちやすくなるため、30%以下に抑えることを心がけましょう。
返済比率を下げるには、融資額を減らすだけではなく、頭金を多く用意することもおすすめです。借入時に資金的な余裕があるなら、頭金をできるだけ増やしておき、毎月の返済額を減らす工夫をしておきましょう。

住宅ローン控除を適用させる

住宅ローン控除を適用することで、所得税を引き下げることができ、資金的な余裕が生まれやすくなります。住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでから最長13年間利用できる制度であり、毎年末時点のローン残高の1%、または40万円のうち少ないほうの金額を所得税控除として受けられます。
住宅ローン控除を適用させるには、次の条件を満たさなければなりません。

  • 減税を受ける人自身が住宅の引渡し日から6ヶ月以内に居住する
  • 特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である
  • 対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上、かつ床面積の2分の1以上が自身の居住用である
  • 対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがある
  • 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない

住宅ローン控除を受けるには、確定申告が必要であるため必ず行いましょう。また、2年目以降は税務署から送付される書類や銀行から送付される残高証明書などを、勤務先の会社に提出することで継続して受けられます。

お金に余裕があるときに繰り上げ返済

返済途中に資金的な余裕があるなら、繰り上げ返済をすることもおすすめです。繰り上げ返済をすることによって返済期間を短縮できるだけではなく、金利分の支払いが減るため、総返済額が少なくなります。
繰り上げ返済は住宅ローン控除の適用が終了した後がおすすめです。適用途中でも繰り上げ返済は可能ですが、ローン残高を減らしすぎると、受けられる控除額が少なくなる場合があります。
繰り上げ返済は現時点での資金的な余裕だけではなく、将来のことも考えて行いましょう。もし現時点では余裕があっても、直近で引っ越しや結婚、出産などライフスタイルの変化があり、資金が必要な場合は繰り上げ返済はせず、それらのために資金を残しておくことがおすすめです。

シミュレーションしてから借り換え

住宅ローンは同じ金融機関を利用し続けなければならないわけではありません。そのため、よりよい条件で他行の住宅ローンを利用できそうなら、シミュレーションをしてから借り換えを検討しましょう。
借り換えをすることによって、総返済額を減らせたり、団体信用生命保険の保障内容が充実したりする場合があります。ただし、借り換え時には費用がかかることもあるため、変更される条件だけではなく、借り換え時の出費もシミュレーションし、本当にお得になる場合のみ借り換えをしましょう。

【Q&A】住宅ローンの利用

住宅ローンの利用に不安があるなら、Q&Aを参考にして疑問点を解消しておくことが大切です。

  • 住宅ローンで保証人は必要か
  • 住宅ローンの審査に通りやすくなる方法はあるか
  • 滞納が続くとどうなるか

細かい疑問点も解消しておくことで、より不安なく住宅ローンを利用しやすくなります。

住宅ローンで保証人は必要か

金融機関によって詳細は異なりますが、住宅ローンを組む際には保証人は原則不要です。ただし、審査の際には連帯保証人や連帯債務者の設定を求められることがあります。
連帯保証人はローンの契約者が返済できない場合に、代わりに返済を行う人です。例えば夫婦で住宅ローンを利用し、夫が契約者、妻が連帯保証人となる場合は、夫が返済できないローンを妻が返済する必要があります。
連帯債務者も基本的には同じですが、複数の連帯債務者がいる場合は、債務者のうちいずれかの人が返済すれば、他の人は返済しなくても問題ありません。
上記のケースで夫が契約者、妻が連帯債務者、さらに夫の両親が連帯債務者になっているなら、夫が返済できなくなった場合に、妻か夫の両親のいずれかが、代わりに返済をすることになります。

住宅ローンの審査に通りやすくなる方法はあるか

住宅ローンの審査に通りやすくなる方法としては、次のものがあげられます。

  • 住宅ローン以外の借入を減らす
  • 返済比率を下げる

住宅ローン以外にも借入が複数あると、金融機関は返済能力が低いと判断する可能性があります。そのため、住宅ローン以外に借入がない人に比べると、複数の借入をしている人のほうが審査には落ちやすいため、その他の借入は事前に完済しておくことがおすすめです。
また、返済比率が高いと、返済が滞る可能性が高くなるため、金融機関はリスクが高いと判断して審査に通さない可能性があります。借入額そのものを減らすか、頭金を多く入れるなどして返済比率を減らすと、審査に通りやすくなるでしょう。

滞納が続くとどうなるか

住宅ローンの滞納が続くと、督促状が届き、さらに滞納すると最終的には抵当権が設定された不動産を競売にかけられます。競売によって強制的に売却され、その売却価格をローン残債に充当すると考えましょう。
また、競売による売却は通常の不動産売却よりも価格が下がるため、売却後もローンは残ります。不動産を失った後も、ローンの返済は継続しなければなりません。
もし滞納しそうな場合は、素早く金融機関に連絡して、返済計画の見直しができないか相談してみましょう。収入が一時的に低下しているなど、理由次第では返済計画を変更し、月々の返済額を減らしてもらえる場合があります。
また、どうしても返済が難しそうなら、早めに家を売却することもおすすめです。一般的な不動産売却なら競売よりも売却価格は高くなるため、ローンの完済を目指しやすいです。
一括査定サイトのすまいステップなら、ネット上に物件情報を登録すると、複数社から査定を受けられます。査定額を比較することで、より好条件で売却できる不動産会社を見つけやすくなります。
返済途中でも金融機関からの承諾によって家の売却は可能であるため、ローンの返済が苦しいと感じるなら、金融機関に相談して、売却を検討してみましょう。

住宅ローンは無理のない返済計画で利用

住宅ローンを利用するなら、無理のない返済計画を立てておくことが大切です。返済計画に無理があると、審査に通りづらくなるだけではなく、融資を受けてからも返済に困り、滞納してしまう可能性があります。
ローンを滞納すると、最終的に不動産を競売にかけられてしまい、家を失ってしまうことがあります。金融機関ごとの条件や金利のタイプ、自身の返済能力などを確認し、無理なく返済できる住宅ローンを組んで新居を購入しましょう。

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