共有名義の不動産を売却する方法は?流れや注意点について解説

共同出資で不動産を購入した場合、名義人は出資額の割合に応じて所有持分で登記されます。これが不動産の共有名義です。たとえばマイホームを購入する際に夫婦で共有名義にするというケースも多いでしょう。
このように共有名義で所有されている不動産は比較的多くあります。問題となるのはこの共有名義の不動産を売却するための手続きです。名義が個人ではない場合は、手続きが複雑になることが多くあります。
この記事では共同名義人がいる不動産をどう売却するかについて解説します。注意すべき点についても紹介しますので参考にしてください。

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共有名義の不動産を売却する方法

まずは共有名義の不動産をどのように売却すればよいのかその流れについて解説します。個人名義の不動産売却とは異なる点が多いためよく理解しておきましょう。

全員の同意を得てから売却する

共有名義人全員の意思確認が何よりも最初に行わなければならない作業です。共有名義の不動産は名義人全員の合意なしでは売却できません。この場合、持分割合は関係ないという点にも注目しておきましょう。
不動産の9割を自分が所有していたとしても残り1割を所有している人が売却に合意しなければ売却を進めることができません。全員が同意してはじめて売買契約を結ぶ準備ができるということです。さらに売却が完了した場合には共有名義人全員が売買契約を結ぶ必要がある点も理解しておきましょう。
売却の合意が取れていても最後の売買契約の段階で契約に合意しない人が1人でもいれば契約が頓挫する可能性もあるということです。

共有名義人に売却する

不動産の共有名義人は身内であることが多くあります。親子や兄弟、親戚などです。不動産を売却することを検討している場合、まずこの共有名義人が不動産を購入する意思がないかも確認してみましょう。
もしも買取を希望する名義人がいた場合には共有者同士で話し合いを進める必要があります。良好な関係を保っている身内であれば話し合いがスムーズに進むケースが多いため、こうした方法を取るのもひとつの方法です。
話し合いによって売却価格も決定しておきましょう。ここで注意したいのは贈与税など売却にかかる税金です。身内だからと極端に安い価格にしてしまうと買い取った側に贈与税が課税される可能性が高いことは理解しておきましょう。

自分の持ち分だけを売却する

自分の持ち分の売却についてはほかの共有名義人全員に了承をとる必要はありません。ただし、後々のトラブルを回避するという意味では事前に確認は取っておくことをおすすめします。
また、これは土地にのみ有効な手段であることは理解しておきましょう。建物はわけることができないため勝手に売却することはできません。

単独名義にしてから売却する

売却を希望しているけれど、共有名義人の賛同が得られないケースもあるでしょう。この場合は、思い切って共有持分者の不動産をすべて購入して自分のものにしてしまうという方法もあります。つまり単独名義に変更するということです。
単独名義にすることで誰の許可を得ることなく自分の意志で売却することができます。

分筆してから売却する

登記簿上でひとつとなっている土地を複数に分ける分筆という方法があります。この手続きを行えば自分の持ち分だけの所有にできます。こうすることで自分の持ち分が単独所有となるため不動産を売却することが可能となります。
分筆の手続きは、ほかの共有名義人に合意を得る必要がないため個人で勝手に動くことが可能です。ただし、この場合もトラブル回避のために事前に確認を取っておくことをおすすめします。
また、これは土地にのみ有効な手段であることは理解しておきましょう。

共有名義の不動産売却に必要なもの

共有名義の不動産を売却する際に必要となる書類にはどのようなものがあるのでしょうか。共有名義では名義人となっている人全員の書類を用意しなければならないケースが大半です。そのため何が必要なのかをしっかり把握して事前にきちんと準備しておくことが大切になります。
共有名義の不動産売却で必要なものについて解説しますので参考にしてください。

権利証または登記識別情報

まずは不動産の権利証または登記識別情報が必要となります。権利証は不動産の登記が完了したタイミングで登記名義人に交付されている書類です。登記名義人が不動産の正当な所有者であることを示した重要な書類となります。
平成18年までは「登記済権利書」と呼ばれる書類が届いていましたがそれ以降は「登記識別情報」と呼ばれるものが発行されていますので注意しましょう。
この2つの違いは、登記済権利書が書類であるのに対して登記識別情報が12桁の英数字であるという点です。この番号は登記を申請した人にのみ極秘で通知される情報になっています。もしもこの番号がもれてしまい、誰かが法務局でこの番号を使って申請などを行うと権利者として認められてしまうことも考えられます。
そのため登記識別情報の取り扱いには十分に注意する必要があります。もしも紛失してしまった場合には法務局に申請するかインターネット上で請求して取得することも可能です。

土地測量図と境界確認書

不動産を売却する際には土地の面積や隣地との境界線を明確にしておく必要があります。そのために必要な書類が土地測量図と境界確認書です。不動産でありがちなのが隣地との境界線が曖昧な状態になっているまま放置されている状態です。
とくに境界線については隣地の住人や所有者と後々トラブルになる可能性が高い問題でもあります。そのため売却のタイミングでしっかりと境界線を明確にしておくことは大切です。免責についても同様にしっかりとした測量図がない場合には測量しなおしておくことが必要となります。
売却後に面積のことでトラブルにならないとも限りません。このようにトラブルの火種になりそうなものに関しては費用がかかっても売却前にしっかり明確にしておくことをおすすめします。境界線が明確でないと正確な測量もできないためまずは境界線の問題から解決しましょう。
境界線については隣地の所有者に立ち会ってもらい話し合いのうえで決定する必要があるため早めに対応しておく必要があります。隣地の所有者と納得したうえで境界線を決定してそのタイミングで確認書を作成しましょう。
境界線が決定したら測量士に依頼して土地の測量を行い、測量図を作成します。売却手続きがはじまるまでにこれらの書類は用意しておくとよいでしょう。

共有名義人全員が用意するもの

不動産売却にはさまざまな書類が必要となります。共同名義人全員が用意しなければならないものは具体的に次のものです。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票

この4点は必ず全員分を用意する必要があります。用意するだけでなく共有名義人全員が売却に同意して契約書類に署名なつ印することではじめて契約が成立する点はよく理解しておきましょう。万が一、1人でも売却に反対して書類になつ印しない人がいる場合には売却できない点は理解する必要があります。

共有名義の不動産を売却するときの注意点

単独所有の不動産売却でも多くの注意点がありますが、共有名義となると個人名義にはない問題が浮上することも多くあります。どのような問題が浮上しやすく、どのように対応すればよいのかを事前に確認しておくことでスムーズな対応をすることができるでしょう。

売却費用の負担は持分割合で配分する

不動産の売却というと利益の方ばかりに目がいってしまう人も多いでしょう。ただ、不動産の売却には費用がかかることをきちんと理解しておくことが大切です。不動産の売却でかかる費用については主に次のようなものがあります。

  • 譲渡所得税
  • 住宅ローンの完済にかかかる費用と手数料
  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 住民票や印鑑証明書などの申請費用

住民票や印鑑証明書を取得するための費用は個々で負担するため特別問題ないでしょう。問題となるのは税金や仲介手数料、ローンの支払い金、仲介手数料など名義人で割り振らなければならない費用です。
費用の負担については基本的に持分割合で配分するようにしましょう。これ以外の方法で配分するとトラブルが起きやすいため避けたほうが無難です。特別な理由がない限りは持分割合での配分がもっとも合意的で明確なルールにのっとる方法であるためおすすめします。

誰が共有持分者なのかを明確にする

共有持分者は共有持分の名義人です。相続の場合には、共有持分者が複数いる可能性があるためいざ売却するとなった場合の手続きがかなり複雑化するという問題も起きています。
共有持分者が多くなると手続きが面倒になるため処分したくても、手続きのことを考えると処分にちゅうちょするという人も多いでしょう。よく知らない親戚の人に連絡をして不動産を処分する合意をもらって書類を用意してもらうというのは相手が1人であっても大変な作業です。
それが複数人におよべば考えただけでも苦労することはわかるでしょう。このような事態を避けるためにはまずは誰が共有持分者かを調べます。
名義人がよくわからなくなってしまっている場合などは不在者財産管理人制度を利用することも可能です。裁判所に申請して不在者の財産を管理する人を決定してもらいます。
トラブルに巻き込まれないようにするためにも共有持分者が誰なのかは明確にしておきましょう。

持分売買の価格設定に気をつける

共有名義の不動産では、親子や兄弟、親戚間で持分売買を行うこともよくあります。この場合は売買価格を安くし過ぎてしまうことにより、贈与の対象になってしまう可能性がある点に注意が必要です。
通常の売却であれば少しでも高額で売れるようにと考えて価格設定を行うでしょう。ただ、売却相手が身内となると買主の負担を減らしたいという気持ちから通常ではありえない価格設定をすることもあります。住宅ローンを組まなくても購入できる価格にするなどもこれにあたる行為です。
相場よりも極端に安い金額で売買契約を締結してしまった場合、贈与とみなされて贈与税が課税されるケースがあります。売買価格と市場価格の差額が大きいとその差額分に対してみなし贈与税がかかってきます。これを回避するためには市場価格をまず把握することが重要です。
市場価格を知った上でみなし贈与税がかからないギリギリのラインで価格を設定するようにしましょう。

最低売却価格を決めておく

不動産売却のなかでもっとも重要でありなおかつ共有名義の場合にトラブルが起こりやすいのは売却価格です。できるだけ高額で売却したいと考えていてもなかなか思い通りに売却が進まないケースもあるでしょう。この場合、売却価格を値下げすることを不動産会社から提案されるケースも考えておく必要があります。
また、購入希望者が価格交渉をしてくるケースは少なくありません。そのため最初に設定した価格で売却できることはまれであると考えておいたほうがよいでしょう。これは共有名義人全員の共通認識としておくことが必要です。
たとえばそれぞれの生活状態がバラバラのケースでは、安く売ってもよいという人と少しでも手元に入るお金を増やしたいという人でもめることがあります。このようなトラブルを避けるためにも最初の段階で最低売却価格を設定しておくことをおすすめします。
さらに引き渡しのリミットを決めておけばいつまでに最低いくらで売却するという明確な目標が共通認識として持てるためトラブルを回避することにもつながるでしょう。

共有名義の不動産売却に関するQ&A

名義人が複数いる不動産を売却するというのは比較的まれなケースです。個人所有の不動産を売却したことがある人でもさまざまな疑問が生じることもあるでしょう。初心者であればなおさらです。

共有名義人が遠方に住んでいる場合は?

共有名義の不動産売却では契約を締結する際や決済のときなどには名義人全員が立ち会うことが求められます。とはいえ共有名義人が遠方に住んでいて、何度も足を運ぶことができないということもあるでしょう。
こうした場合には、売却することに合意していることを前提として代わりに出席できる共有者に委任状を出して手続きを委託するという方法を取ることが可能です。委任状に関しては本人が本当に遠方に住んでいることなど一定の条件をクリアする必要があります。
病気やケガで立ち合いが難しい場合も委任状を利用することは可能です。委任状に指定のフォーマットはありませんが、不備があれば効力がないとみなされるため委任状の作成にあたっては信頼できる不動産会社の担当者や専門家に相談してみましょう。

共有名義人が売却に反対した場合は?

全員が必ず売却に合意してくれるとは限りません。場合によっては売却に反対意見を示す人もいるでしょう。そうなると自分の持分だけしか売却できません。ただし、自分の持分だけを売却してしまうというのはトラブルの原因になりやすいことは理解しておきましょう。
反対者がいるけれどどうしても売却を進めたいという場合には「共有物分割請求」という手続きを利用することも可能です。共有物分割請求は、共有持分権のなかで1人の共有状態を解消して、別の共有持分者に分割することになります。
共有物分割請求が成立したら、ほかの共有持分者としっかりと話し合いをして分割方法を新たに決定する必要があるでしょう。共有者全員が新しい分割内容に納得した段階でようやく売却の話し合いに入ることができます。

共有名義人が死亡した場合は?

共有名義人がすでに死亡しているというケースもあるでしょう。共有名義人に相続人がいる場合には相続人に名義が引き継がれるのが一般的です。もしも相続人が複数いる場合には法定相続割合に応じてそれぞれの持分が決定されます。
逆に相続する人が誰もいない場合を考えてみましょう。もともと身内がいないまたは相続人が相続放棄をしたというケースがこれに当たるでしょう。
相続する人がいない場合には少し複雑な考え方をする必要があり、民法が関係してきます。民法では「特別縁故者に対する相続財産分与」が認められています。たとえば内縁関係にある配偶者や被相続人と特別な関係にあった人がこれに当たります。
つまり共有名義人が死亡しており、特別縁故者もいない場合はほかの共有持分者への配分が認められるということです。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          

売却後に確定申告は必要?

共有名義の不動産を売却した場合には確定申告は必要なのでしょうか。個人名義の売却では確定申告が必須となっています。共有名義の場合でも売却益があった場合には必ず確定申告をしなければなりません。さらに注意したいのは、名義人となっていた人全員がそれぞれで確定申告を行う必要があるという点です。
それぞれに売却額の何割かが配分されており所得があったとみなされるため確定申告は必ずおこなうようにしましょう。

共有名義の不動産の売却方法を知ってトラブルを回避しよう

共有名義の不動産は個人名義の不動産を売却するよりも関わる人が多くなるぶん、複雑で手間のかかる作業が多くなります。それでも不動産を売却したい場合には事前にしっかりとした流れを理解してトラブルの火種になりそうなものは先に処理しておくことが必要となるでしょう。
個人名義の不動産売却でも専門的な知識が求められるタイミングは多いですが、共有名義となると法律的な問題などが絡んでくるためより専門的な知識を求められるケースが多くあります。
自分だけでは解決できないことも出てくるでしょう。また共有名義の場合には第三者で冷静に物事を判断してくれる人の存在は欠かせません。身内同士の争いなどに発展するケースも少なくないため穏便にスムーズに手続きを進めるには専門的知識を持った第三者を立てておくことをおすすめします。
司法書士がその代表でしょう。ただし司法書士は報酬が発生するため決済のタイミングだけ依頼して、残りの手続きは信頼できる不動産会社に相談できる環境を整えておくとスムーズに手続きをすすめることができます。
そのため売却活動を依頼する不動産会社を選ぶタイミングから慎重に考えておく必要があります。信頼できる不動産会社探しにはすまいステップの一括査定がおすすめです。全国の優良な不動産会社とのみ提携しているため安心して利用できる点が魅力です。
共有名義の不動産売却が得意な不動産会社をみつけるためにもすまいステップを利用してみましょう。

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