家を売却する流れをわかりやすく解説!成功するポイントとは

家を売却するなら、売却までの全体の流れを知っておくことが大切です。家の売却にはさまざまなステップがあるため、いつなにをするのか把握しておくと、スムーズに売却しやすくなります。
流れを頭に入れておかないと、想定した期間で売れなかったり、売却そのものに失敗したりすることも多いです。家の売却を成功させるためにも、家を売る流れを正しく理解しておきましょう。

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家の売却活動を始めるまでの流れ

家を売りたいからといって、すぐに売り出せるわけではありません。売却活動を開始するには、次の流れに従う必要があります。

  1. 家が売却できる状況なのか確認をする
  2. 家の売却相場を調べる
  3. 家の売却を依頼する不動産会社を選ぶ
  4. 家を売却するため不動産会社と媒介契約を結ぶ
  5. 家を売り出す価格を決める

売却活動を始めるまでになにをすべきかを知り、家の売却の流れを理解していきましょう。

家が売却できる状況なのか確認をする

家を売りたいと考えたなら、売却できる状況なのかを確認しておかなければなりません。家の売却が可能かは、次の点で確認します。

  • 家が誰の名義になっているか
  • ローンの残債はどれくらいあるか
  • 土地の境界が確定しているか

不動産は名義人のみ売却が可能であり、名義人以外が無断で売ることはできません。そのため、家の名義を確認し、自身で売却できるかを調べておきましょう。
住宅ローンを組んで購入した家の場合は、ローンの残債がいくらあるかも確認が必要です。基本的には住宅ローンは完済していないと、売却はできません。ただし、家の売却価格や自己資金を充当してローンの完済が可能な場合は、金融機関に相談することで売却の許可が出ることもあります。
ローン残債がある状態で家を売るには、金融機関からの承諾が必要であるため、残債の確認と同時に、金融機関へも相談しておきましょう。
土地や一戸建ての家を売る場合は、隣地との境界が確認していなければなりません。隣地との境界が曖昧な状態では、買主が見つからなかったり、売却後に隣地の所有者と土地の所有分でトラブルが起きたりします。境界確認書や境界確定図がない場合は、測量業者に依頼して境界を確定させてから売却活動を始めましょう。

家の売却相場を調べる

家を売却する際には不動産会社から査定を受けますが、同じ家でも業者によって提示する査定額には差が出ます。そのため、どれくらいの査定額が適切なのかを判断するためにも、自身で売却相場を調べておくことが大切です。
売却相場を調べるには、不動産ポータルサイトで似た条件の家の売り出し状況を確認したり、過去の取引事例を調べたりすることがおすすめです。また、一括査定サイトを利用し、複数社の査定額を比較することも重要です。
一括査定サイトなら、一度に複数社から査定を受けられるため、査定額の比較がスムーズにでき、どれくらいが相場価格なのかも判断しやすいでしょう。
すまいステップはネット上で物件情報を登録すると、一度に複数社から査定を受けられます。効率的に査定結果の比較ができ、売却相場を素早く調べられる点が大きな魅力です。

家の売却を依頼する不動産会社を選ぶ

査定を受けた後は、実際に家の売却を依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。不動産会社選びは家の売却を成功させるための重要なポイントであるため、慎重に行いましょう。どの不動産会社にするかは査定額の高さだけでは選ばず、不動産会社の実績や担当者との相性など、総合的に判断することが大切です。
不動産会社によっては、自社で売却してもらうために、あえて相場よりも高い査定額を提示してくることがあります。
そのため、なぜその査定額になったのか、理由や根拠を確認しましょう。納得できる回答をスムーズにしてくれる不動産会社なら、信頼できる可能性は高いです。

家を売却するため不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に仲介を依頼するためには、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は売主と不動産会社が結ぶものであり、契約の締結によって不動産会社による売却活動がスタートします。媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なるため、違いを把握しておくことが大切です。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の不動産会社に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

自身で積極的に買主を見つけたいなら一般媒介契約が、不動産会社に売却活動を一任したいなら、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。媒介契約は契約満了時に更新でき、その際に別の契約内容に切り替えることができます。
また、契約の更新は必須ではないため、合わないと感じたなら契約満了のタイミングで、別の不動産会社と媒介契約を締結し直してもよいでしょう。

家を売り出す価格を決める

不動産会社と媒介契約を結んだなら、業者と相談しながら売り出し価格を決めます。売り出し価格は売主が自由に決められるものであり、実際の売却価格とは異なります。売り出し価格はいわば不動産広告に掲載される物件の価格であり、売却価格は契約締結時の価格と考えましょう。
不動産売却では買主から値引き交渉をされることが多く、売り出し価格がそのまま売却価格になるとは限りません。そのため、売却希望価格よりも少し高めに売り出し価格を設定しておくと、値引きをしても希望する金額で売りやすくなります。
ただし、売り出し価格が高すぎると、買主が見つからなくなるため注意が必要です。また、売却期間が長引く場合は、段階的に売り出し価格を引き下げる必要があります。そのため、売却希望価格だけではなく、値引きが可能な最低ラインの金額も決めておき、売り出し価格を設定しましょう。

家の売却活動開始から確定申告するまでの流れ

売却活動開始後は、家を売って終わりではなく、確定申告までしなければなりません。

  1. 各種メディアで広告を展開する
  2. 売却する家の内覧の対応をする
  3. 条件を話し合い売買契約を結ぶ
  4. 空き家にして期日に引き渡す
  5. 家の売却後に確定申告をする

売却活動開始から確定申告までの流れを知り、不動産売却をスムーズに終えましょう。

各種メディアで広告を展開する

不動産会社と媒介契約を結ぶと、本格的に売却活動が開始となります。売却活動の主な内容は不動産広告の展開であり、これは不動産会社に一任して構いません。不動産会社は物件情報を記載した広告を作成し、不動産ポータルサイトや住宅情報誌、チラシなどさまざまなメディアで広告を行います。
また、不動産会社によっては独自の顧客ネットワークを持っていることもあるため、営業にも期待して購入希望者が現れるのを待ちましょう。

売却する家の内覧の対応をする

購入希望者が現れたなら、内覧対応を行い家の様子を見てもらいます。内覧を行う際にはスケジュールの調整が必要であり、購入希望者に自由に家を見てもらえるようにしておきましょう。内覧に来てもらい、気に入ってもらえたなら次のステップへと移ります。
ただし、内覧に来たものの購入の意思がないという場合もあるため、その場合は再度広告の展開からやり直し、新たな内覧希望者が現れるのを待ちます。不動産を売却するまでには、5~10件程度の内覧対応が必要と言われているため、一度目で決まらなくても落ち込まないようにしましょう。

条件を話し合い売買契約を結ぶ

内覧希望者が物件を気に入ったなら、売買の条件を話し合い、双方が合意できたなら売買契約を締結します。売買契約書は不動産の売買を定めた重要な書類であり、契約に関するさまざまな内容を記載します。例えば売却価格や契約破棄となった場合の対応、他にも残置物の定めや引き渡し・決済の日時などを定めましょう。
売買契約書に定めた事実が、契約内容となります。そのため、契約書に記載していない口頭での約束は破棄されることもあり、トラブルの原因となることも多いため注意が必要です。契約時には必要事項をすべて売買契約書に記載しておかなければなりません。
売買契約書を作成する時点で、買主から手付金を受け取ります。手付金の金額に明確な定めはありませんが、売却価格の10%とすることが一般的です。

空き家にして期日に引き渡す

契約後は空き家にして、期日になったら引き渡しを行います。引き渡しの際には、次の書類が必要です。

  • 運転免許証などの身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 銀行口座の通帳
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納付書
  • ローン残高証明書
  • 住民票

また、設備説明書や物件のパンフレットなども、あるなら用意しておきましょう。引き渡し時に決済を受け、ローン残債の精算を行います。売却価格だけで完済できない場合は、預貯金などの自己資金を充当して、返済する必要があります。

家の売却後に確定申告をする

家を売却して利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告が必要です。売却による利益の有無は、次の式で計算します。

  • 売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用

上記の式で計算し、プラスが出た場合は翌年に確定申告が必要と考えましょう。確定申告は原則2月16日から3月15日までの間に行います。期限を超過すると、延滞税などのペナルティが発生するため、必ず期日内に手続きを終えましょう。
また、売却によって損失が出ている場合は、翌年の確定申告は必須ではありません。ただし、確定申告をすることで売却による損失を給与所得と合算し、節税ができる場合があります。そのため、不動産を売却した翌年は、利益の有無に関係なく、確定申告をすると考えましょう。

家の売却を成功させる5つのポイント

家の売却を成功させるには、次の5つのポイントを押さえておくことが大切です。

  • 売却までの期間に余裕を持っておく
  • 家の売却にかかる費用を把握しておく
  • 家の見た目を綺麗にして内覧の印象をよくする
  • 売買契約書で引き渡しの条件を細かく指定する
  • 漏れなく税金の対策をする

ポイントを押さえて売却に臨み、少しでもお得に不動産売却を成功させましょう。

売却までの期間に余裕を持っておく

売却までの期間には余裕を持つことが大切であり、期間に余裕がないと売り損が出てしまうことがあります。不動産の売却は早くて3ヶ月程度、場合によっては半年から1年以上かかることもあるため、売却活動を開始する前にスケジュールの調整を行いましょう。
売却までのリミットが短いと、売りたい期間までに売却できず、希望価格よりも安値で手放して損をする可能性があります。損なく売却するには、期間に余裕を持つことが大切であるため、スケジュール調整は念入りに行ってから、売却活動を開始しましょう。

家の売却にかかる費用を把握しておく

家を売却するには、さまざまな費用がかかります。

費用名費用支払う時期
仲介手数料(売却額×3%+6万円)+消費税売買契約時と決済後
印紙税1,000円~6万円売買契約書の作成時
抵当権抹消費用
  • 1,000円
  • (司法書士に依頼する場合は1万~5万円)
移転登記時
住宅ローン返済手数料5,000円~3万円ローン返済時
譲渡所得税
  • 所得税額(短期)=売却利益×30.63%
  • 所得税額(長期)=売却利益×15.315%
確定申告後
住民税
  • 住民税額(短期)=売却益×9%
  • 住民税額(長期)=売却益×5% 
確定申告後
ハウスクリーニング費用3万~10万円クリーニング実施後
測量費用50万~80万円測量実施後
解体費用100万~300万円解体後
契約書類発行費用300円/枚程度書類発行時

費用によっては売却前に支払うこともあります。そのため、売却費用は事前に把握しておき、必要な資金を集めておきましょう。

家の見た目を綺麗にして内覧の印象をよくする

家をスムーズに売却するには、見た目を綺麗にしておき、内覧時の印象をよくすることが大切です。基本的には掃除や整理整頓で問題ありませんが、素早く売却したいなら、ハウスクリーニングやホームステージングなどを利用してもよいでしょう。
売却前にはリフォームは不要であり、修繕にコストをかける必要はありません。リフォームに費用をかけたからといって、その分の価値まで上乗せして売却することは難しいです。
つまり、リフォームにかけた費用分を売却価格で回収できず、コスト分だけ利益が減ってしまうこともあるため、売却前のリフォームは控えましょう。

売買契約書で引き渡しの条件を細かく指定する

契約時に作成する売買契約書には、引き渡しの条件を細かく記載して、売主に不利益がないように指定することが大切です。例えば買主都合での契約破棄の場合の対応をどのようにするかは、売主が損をしないように定めておきましょう。
また、引き渡し後に契約内容との違いが見つかった場合には、売主が契約不適合責任を負うことになります。事前に通知していなかった住宅不備があった場合は、補修費用の負担や賠償金の支払いをしなければなりません。
契約不適合責任については、どこまで売主が責任を負うのか、契約書にて定めることができます。責任を負う範囲を引き渡しから1年以内にしたり、設備の不備については責任を負わないようにしたりして、売主の負担が大きくなりすぎないようにしましょう。

漏れなく税金の対策をする

税金の対策は漏れなく行い、少しでも節税を図ることが大切です。

税金の種類節税方法
印紙税売主と買主が1通分ずつの費用を負担する
所得税不動産取得費または売却にかかる費用を多く計上する
住民税不動産取得費または売却にかかる費用を多く計上する

売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用が、印紙税です。印紙税は基本的には節税ができませんが、2通作成する売買契約書のうち、1通分ずつの費用を売主と買主のそれぞれが支払うことで、負担を分散できます。
所得税や住民税は、不動産取得費や売却にかかる費用を多く計上できると、節税が可能です。不動産取得費や売却にかかった費用のわかる書類、領収書などは、なくさないように保管しておきましょう。
また、売却時の条件によっては特別控除が適用できることもあるため、確定申告時に使える特別控除や特例がないかを確認しておくことも大切です。

【Q&A】家の売却の流れ

家の売却をスムーズに行うには、Q&Aを参考にして取引についての理解を深めておくことも大切です。

  • 住み替えなら売却と購入はどちらが先か
  • 家の買取の流れはなにが変わるか
  • 個人でも家の売却はできるのか

売却の流れを正しく理解して、不安なく家を売りましょう。

住み替えなら売却と購入はどちらが先か

住み替え時には売却と購入の、どちらを先にしても構いません。先に新居を購入してから前の家を売却する方法が買い先行、先に家を売却してから新居を購入する方法が売り先行であり、それぞれにはメリットとデメリットがあります。

売却方法メリットデメリット
買い先行欲しい家を逃さずに購入できるダブルローンになって支払いが苦しくなることがある
売り先行資金計画を立てやすい欲しい家を買い逃す可能性がある

買い先行は欲しい家を確実に購入できるため、理想の物件を逃しづらい点がメリットです。ただし、前の家を売却するまでの間にダブルローンになってしまい、支払いが苦しくなる可能性がある点には注意しましょう。
売り先行の場合は、前の家の売却価格をもとに新居を購入できるため、物件購入費の資金計画を立てやすいことがメリットです。デメリットは欲しい家を買い逃す可能性があることであり、前の家の売却に時間がかかると、欲しい家が別の人に売れてしまう可能性があります。
買い先行は理想の新居を逃したくない人に、売り先行は無理のない資金計画を立てて住み替えをしたい人におすすめでしょう。

家の買取の流れはなにが変わるか

家の買取は、仲介による売却と取引の流れが異なります。

  1. 買取に対応している不動産会社を探す
  2. 不動産会社から査定を受ける
  3. 提示された条件に納得できたなら不動産会社と売買契約を締結する
  4. 不動産を引き渡して決済を受ける

買取の場合は不動産会社自身が買主となるため、媒介契約を結ぶ必要がありません。そのため、査定を受けて条件に納得できるなら売買契約を締結することになり、その後引き渡し、決済となります。
仲介とは違って、不動産会社と売主双方の合意のみで売却が決まる買取は、早いと1週間程度での売却が可能です。仲介での売却は3ヶ月以上が相場ですが、買取なら1週間程度と短期間で売却できる点が魅力です。ただし、買取は仲介よりも売却価格が低く、仲介相場の7~9割程度になることは覚えておきましょう。

個人でも家の売却はできるのか

不動産会社に仲介を依頼せず、個人間で契約を結んで家を売却することは可能です。

  1. 買主を探す
  2. 条件交渉をする
  3. 売買契約を締結する
  4. 決済と引き渡しを行う

個人間売買の場合は、自身で買主を探し、条件の交渉から契約まで行わなければなりません。売買契約書の作成は不動産の知識がなければ難しいため、個人間で行う場合は注意が必要です。
個人売買は仲介手数料がかからないというメリットはありますが、トラブルも起きやすいため、基本的には不動産会社に仲介を依頼したほうがよいでしょう。

家を売却する流れを把握してスムーズに手続きをしよう

家の売却を成功させるには、売るための流れを把握しておくことが大切です。売却の流れを把握していることで、スムーズに必要な手続きを行えます。
家を売るためには数ヶ月かかることも多いため、スムーズに売却を完了させるには、事前に準備をしておく必要があります。家の売却で失敗しないためにも、売却の手順から売るためのポイントを、詳細まで把握しておきましょう。

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