家の売却と築年数の関係とは?相場を調べて後悔なく売りに出そう

一般に家は購入後から価値が下がると言われています。これは経年変化で、家屋が老朽化していくためです。一方で、資産価値としては不動産評価額の基礎となる固定資産税評価額が減価償却によって年々減っていきます。
税制上では5年、10年のタイミングで固定資産税の軽減税率が変わるため、不動産の価値にも影響してきます。市場では周辺の開発に合わせて家の資産価値が上がっていくこともあります。ここでは一般的に、周辺環境の影響を受けず、物件の築年数と家の売却に関する影響について解説していきます
築年数の影響を受けにくい物件の特徴にも触れていますので参考にしてみてください。

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築年数が経つほど家の売却価格は下がる

新築住宅は購入後、引っ越した日から価値が下がっていきます。いきなり半分になることはありませんが、ゆっくりと確実に下がっていきます。家の価値は主に土地と建物それぞれに分けられます。ここでは建物と土地の資産価値が築年数でどのように変化するのか理解していきましょう。

築年数ごとの戸建てやマンションの資産価値

建物の価値は築年数によって下がっていきます。マンションと戸建てでは下がり方が異なるので、ここではそれぞれ分けて築年数による変化を紹介していきます。マンションの場合、築年数にほぼ比例して資産価値が下がっていきます。
築10年程度では設備の劣化なども少ないと考えられることから8割程度の下落が見込まれます。立地や条件によっては資産価値が上がっている場合もあります。築20年までくると6~7割程度まで資産価値が下がります。手頃な価格で購入できることから市場では需要のある物件ともとれます。
また、マンションの場合築25年までは住宅ローン控除が原則利用できるのもメリットです。築30年を超えると4割程度に下落し、リフォームの有無などが資産価値に関わってきます。戸建ての場合は築10年まで急速に資産価値が下がっていきます。10年後にだいたい5割程度まで資産価値が下がります。
築15年から下落幅が緩やかになり築20年で約2割程度まで下がります。戸建て住宅の場合、築20年まで住宅ローン控除が受けられるので、これまでに売却を考える人が多いです。築20年を超えると建物としての価値はほぼ無くなります。

土地の資産価値は緩やかに変動

土地は建物と違い資産価値は緩やかに変動します。土地の価値を決める指標には
・実勢価格
・公示地価・基準地価
・路線価
・固定資産税評価額
4つがあります。実勢価格は周辺の実際に取引されて売れた価格を指標にします。都市部や売買の行われているベッドタウンなどで不動産取引の結果を基に評価します。実勢価格と広告に載る売出し価格は異なる場合が多いので注意必要です。
公示地価は毎年3月に国土交通省が観測点の1㎡当たりの標準的な地価を公表しています。約2.6万カ所の標準地における更地の評価額を観測しています。公示地価は都市部に偏る傾向があるので、地方では基準地価を用いることもあります。
基準地価は各都道府県が毎年9月に発表している地価で、2.1万〜2.2万カ所の評価額を調査公表しています。路線価は国税庁が公表している土地の評価で、
土地価格=路線価×敷地面積×掛け目(補正率)
で求められます。路線価は道路に面した土地の1m2の価値を公表していて、固定資産税の評価や金融機関の貸付利率を決めるのに使われています。土地の面積に土地の形状や優劣などの補正率をかけて算定します。
固定資産税評価額は毎年1月1日時点で所有している土地に自治体が課税する固定資産税を算出する基になる指標です。3年に1度評価の見直しが行われています。固定資産税評価額は実勢価格の7割程度に設定されているため、おおよその価値を知るのに使用されます。
都市部では実勢価格や公示地価を基に査定が行われていますが、地方などでデータが少ない場合には、4つの指標を組み合わせて土地の価値を算出します。土地の価格は公的な評価額によって算出されるため、価格の変動は緩やかなのです。

築年数による売却価格の相場

築年数マンションの成約価格
築10年以下5,000万円台
築11年~20年4,000万円台
築21年~25年3,000万円台
築25年超1,000万円台
築年数戸建ての成約価格
築5年以下4,000万円台
築6~25年3,000万円台
築25年超2,000万円台

公益財団法人 東日本不動産流通機構の調査によれば、中古マンションの成約価格は築10年以下が5,000万円台、築11~20年が4,000万円台、築21~25年が3,000万円台、築25年超が1,000万円台で推移しています。戸建ての成約価格は築5年以下が4,000万円台、築6~25年が3,000万円台、築25年超が2,000万円台で推移しています。
築年数でみると中古戸建ての成約物件は築5年以下、築21~25年、築30年超物件の比率が拡大しています。中古戸建ての成約物件は、築10年以内、築30年超物件の比率が拡大しています。築浅または築20年以上の物件取引が増えている傾向にあることが伺えます。
参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構 
   

築年数による家を売却するときの注意点

家を売却するにあたっては、購入からどれくらい経過しているか、築何年かによって受けられる優遇や起こりうる問題が変わってきます。ここではだいたい5年ごとに変化していく制度や優遇、修繕などについて紹介していきます
売却のタイミングでは損をすることもあります。家を売却するならどのタイミングが良いのかを見極めておくのが大切です。自分で調べるのが難しい場合にはファイナンシャルプランナーに相談してみるのも良いでしょう。

築5年以内は税金で損をしやすい

多くの人は長く住む目的で家を購入するので、5年という短期間で売却するケースは限られています。差し迫った理由はないが住み替えたい場合には5年以上住む方が税金で損をしにくいです。なぜかというと、家を売却して利益を得ると譲渡所得税が課せられます。
この譲渡所得税は所有する期間が5年を境に、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。
・短期譲渡所得:所得税30.63%+住民税9%=39.63%
・長期譲渡所得:所得税15.315%+住民税5%=20.315%
(※復興特別所得税を含む)
税率は倍近く違うので、資産価値が高いほど短期で売却すると税率が高くなります。住宅の資産価値は毎年下がっていくので一概に5年以上住んで売却する方が得とは言えませんが、価値の高い不動産ほど税負担は重くなります。
また、不動産の利益にかけられる譲渡所得税は条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられます。譲渡所得が3,000万円以下なら短期でも譲渡所得税はかからないので、資産価値を優先して売却判断をしましょう。譲渡所得は譲渡所得税を求める場合に税率をかける基になる金額で、
譲渡所得=売却利益-取得費-譲渡費用-特別控除
で求められます。取得費は物件を購入した費用で、譲渡費用は仲介手数料などが充てられます。これらの経費を売却利益から引いて、特別控除を差し引いた金額に税率がかけられて、譲渡所得税が求められます。譲渡所得が1,000万円あると短期譲渡所得と長期譲渡所得では200万円程度税額に差がでます。資産価値が高いほど、売却時期を見極めることで節税に繋がります。

築10年での売却はオーバーローンの可能性

新築で購入した場合、売却を検討する時期として築10年が1つの節目となります。住宅ローン控除の適用が10年で切れるためです。ここで注意したいのが、築10年の家を売却して住宅ローンが返済できるかという点です。戸建ての場合には資産価値が半分程度まで下がっている時期です。
マンションの場合にはまだ資産価値が8割程度あると考えられるので、住宅ローンの返済ができる可能性が高いです。もし、家を売却しても住宅ローンの返済ができない場合、オーバーローンとなるので売却が難しくなります。物件の売却には住宅ローンを返済して金融機関の担保として付されている抵当権を登記から抹消することが必須です。
家を売却して不足する分は貯金から支払える場合には、売却活動を進められますが、それでも不足する場合にはローン返済を進める方がよい場合もあります。オーバーローンでも売却する必要がある場合には任意売却という方法もあります。

築15年は住宅ローン控除の境目

住宅ローン控除は築年数で受けられる期間が決められています。戸建ての場合は築20年まで、マンションの場合は築25年までとされています。築15年はマンションの住宅ローン控除を中古で購入して買主が最長10年を受けられる節目の年です
住宅ローン控除は毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間にわたり所得税の額から控除されます。所得税から引いても余る場合には住民税からも引いてくれます。平成26年4月を境に最大控除額が異なり、毎年20万円または40万円の住宅ローン控除が無くなるため、買い替えを検討する人が増えます。

築20年では設備の劣化が目立つ

築20年を経過すると、大事に住んでいてもさまざまな箇所で部品が耐用年数を超えて経年劣化が目立ってきます。水回りなどはパッキンだけでなく水道管の劣化により水漏れなどが懸念されます。雨漏りやシロアリなどにも注意が必要です。
戸建てなら築20年を超えると建物の価値がほぼなくなるので、不動産として売却するかの検討をするタイミングです。家に価値がなくなれば、古屋付きの土地として売却することになり、価格が下がる傾向にあります。場合によっては解体費用を負担する必要があります。
また、住宅ローン控除も戸建ては築20年までしか適用されないので、買主が購入後住宅ローン控除を受けられなくなります。ただし、耐震基準適合証明の取得をしていると住宅控除が申請できる期間は延長されます。耐震基準適合証明書を取得しているか取得できるか確認した上で、売却の検討を進めましょう。

築30年を超えると耐震基準に不安

築30年を超えると建物の資産価値としてはほとんど望めません。また、1981年6月に建築基準法が改正されていて、それ以前の住宅は耐震基準の制限が緩いため、耐震基準適合証明書を取得できない可能性が高いです。耐震基準を満たしていないと買主に不安を与えるだけでなく、税制面で控除を受けられないなどのデメリットがあります。
耐震基準を満たすようにしようとすると大規模な補強工事になりリフォームするのと変わらない出費になる可能性もあります。一方で築30年の物件は金融機関の担保評価が低くなり、大きく価格が下落することで購入希望者が増える傾向にあります。また、築古になった物件を手放したい売主の意向もあり取引数は増加しています。
高い利益は見込めないものの、売却できる可能性は高くなるので、売却できないと諦めずにまずは不動産会社に査定を依頼してみることから始めてみましょう。

家の売却を築年数で失敗しない5つのコツ

それでは家の売却を考える上で、築年数で失敗しないためにコツについて紹介していきます。築年数が古いほど資産価値は下がります、しかし、古いだけで売れないということはありません。築年数に合わせた売却計画を立てておくことで、売却にタイミングを逃さないようにしましょう。

相場にあった価格で売り出す

家を売却する場合、これくらいで買ったからこれくらいで売りたいというのが人情ですが、自分が売却したい価格で売れる保証はどこにもありません。売出し価格が周辺相場からかけ離れていれば、買主の目に留まることもないのです。まずは相場を知るために不動産会社に査定を依頼して、現実的な販売価格を知りましょう
相場を調べる際に失敗しないコツは複数の不動産会社から査定を受けることです。不動産会社の得意、不得意や担当者の力量によって100万円単位で査定額が変わることはよくあります。複数の不動産会社を比較することで、いくらで売り出せるか検討しましょう。
査定を依頼するなら複数の不動産会社に一括で査定依頼ができる無料査定一括サイトが便利です。中でも「すまいステップ」は厳選された優良な不動産会社の中から、売却物件を取り扱う地域の最大4社に査定依頼が同時にできます。1度の情報入力で簡単に査定依頼が完了するのでおすすめです。

目的に合ったタイミングで売却の手続きを始める

家の売却は何よりも売主の目的に合ったタイミングで手続きを始めるのが一番です。退職するまでは住み続けたい場合には築年数と資産価値の変化について長期にシミュレーションしておく必要があります。
資産運用を考えている場合には家の資産価値だけでなく、住宅ローンの残債と売却後の税金の支払いで特別控除や優遇税率が適用できるかなどを総合して売却のタイミングを計画しましょう。
買い替えを検討するなら築10年から15年の間には売却をしましょう。築20年を超えると建物の資産価値はほぼ無くなります。売却にあたって補修や修繕費用がかさむ傾向にあるので、設備の損傷が深刻な状態になる前に売却をする方が高く売れます。
売却のタイミングとしては結婚、出産、退職、老後などのライフイベントごとに合わせた検討が有用です。特に出産で家が手狭になった場合や老後に家が広すぎると感じたタイミングで売却を検討するケースが多いです。
どのような生活を送りたいかがまずは重要です。不動産購入後の資産運用については不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに相談して売却のタイミングと期待できる資産価値について把握しておくと計画が立てやすいです。

付加価値を付けた売り方をする

築年数が古くなると資産価値が減少するだけでなく、水道やガスなどの設備に不具合や故障が増えてきます。売主が雨漏りや水漏れ、シロアリなど住宅の欠陥について知らなかったり、知っていても買主に告知を怠って売却すると契約不適合責任(瑕疵担保責任)によって、補修費用の負担や場合によっては契約解除、原状回復、賠償責任を求められる場合もあります。
これらの不安を取り除き、売主、買主ともに安心して売買できるようインスペクションや瑕疵保険などのサービスを利用するケースが増えてきました。2018年の宅地建物取引業法改正により仲介業者は売主買主双方にインスペクション(住宅検査)の説明をする義務があります。
インスペクションは専門家が住宅の性能診断を行い、欠陥や不具合の見落としがないようにする制度です。インスペクションにより物件の性能が保障されるので、瑕疵担保保険に加入することも容易になってきています。2020年の民法改正により瑕疵担保責任は契約不適合責任と改められ、中古住宅売買におけるルールが明確になりました。
その中で、瑕疵担保保険は検査事業者があらかじめ物件の調査を行い、適合すれば保険をかけられます。中古住宅でも瑕疵担保保険をかけておけば、引き渡し後に瑕疵がみつかっても保険料で賄えます。また、瑕疵担保保険を付けると20年以上の物件でも住宅ローン控除を受けられるので買主が安心して購入できるだけでなく、メリットも出てきます。

実績のある不動産会社に売却を依頼する

不動産会社によっては得意な分野がある業者もいます。マンション販売に長けているところや、土地売買に特化している業者、戸建てに強い業者など不動産会社によってさまざまです。まずは売却しようとしている家は扱っている物件の得意分野と合致しているか売却実績などから判断しましょう
実績のある不動産会社なら売りたい家と同じような物件の購入を希望している見込み客を抱えている可能性が高くなります。周辺の売却実績の中で、見込み客がいないか聞いてみるのも手です。大手不動産会社なら住宅ローンの優遇や膨大な情報網を活かした売却活動が魅力ですが、中小不動産会社にもメリットはあります。
中小の不動産会社は地域に根ざしていて、事情に精通していたり、優良な顧客との結びつきが強い面に強みがあります。中古物件の仲介を得意とするところも多くあります。大手が扱わない物件でも売却を引き受けてくれることがあるので、大手だけでなく、実績で判断するのが得策です。

家の売却方法を変更する

売却を進める中でなかなか買主がみつからない場合には、売却方法自体を変更するのも有効な場合があります。住宅の築年数が古い場合には、住宅としてではなく、古い家付きの土地として売り出すことで別の目的の買主を見つけることができることもあります。
事前に売却が難しそうな場合には不動産会社に買取を依頼しておく方法もあります。売却活動をしてみて一定期間売れなかったら不動産会社に買い取ってもらう方法です。価格は相場の4~6割と安くなりますが、まとまったお金を手にできます。不動産会社から価格が安すぎて販売できないと言われた場合には空き家バンクを利用することも有効です。
空き家バンクは自治体が運営している仲介サービスで、空き家情報の登録と、空き家を利用したい人のマッチングを行っているサービスです。不動産会社は物件価格に応じた仲介手数料で営業しているため、物件価格が安すぎるまたは付かない物件は取り扱ってもらえないことがあります。
地方ほど売却できない物件は空き家として持て余す傾向にあり、空き家の活用により地域活性化を望む自治体が空き家バンクの運営をはじめました。空き家バンクを通じて購入すると、自治体の助成金や補助金を利用できるケースもあり、価値のない物件でも売却できる可能性が高まっています。

家を売却するときの築年数の疑問

家を売却するときに築年がどのように影響するか紹介してきましたが、それ以外にもさまざまな疑問が残るところです。ここでは築年数に関する疑問として特に気になる点について紹介していきます。どのような家なら高額で売れるのか、賃貸と売却でどちらが得か、築浅の物件の売却理由など気になる点について疑問を解決していきましょう。

どのような家なら築年数が経っても高額で売却できるか

家の価値を高く保つには立地が大きく影響します。人気のある地域はもちろんですが、最寄り駅までの距離が短いことや公共交通機関の利便性が高い地域は人気も高く、築年数が経っても需要が高く高額で売却できる傾向にあります
日常的な買い物施設や飲食店が充実している地域も需要が高いです。不動産は土地の価値が大きく影響するので、マンションよりも戸建ての方が資産価値は高く維持できます。マンションであればタワーマンションや大規模マンションの方が高額で売却できる可能性が高いとされています。
タワーマンションは立地がよく、富裕層向けのため高値で取引が期待できます。大規模マンションは戸数が多いことから管理費や修繕費が安くても安定しているので人気があります。
近年では築年数が20年、30年と従来は価値のないとされていた物件に対して、ホームインスペクション(住宅診断)を行うことで、きちんと修繕などをしていて優良な物件には資産価値を認めていく動きも活性化しています。一方で過疎化対策などからコンパクトシティの推進に伴い立地適正化区域を設定している地域もあります。
立地適正化区域は医療、福祉、商業施設などを設置して地域の集約を行うとともに、地価の維持を目的にした政策です。立地適正化区域内にある家は価値が下がりにくいと言えます。これらはあくまでも傾向のため、必ずしも条件に当てはまるから築年数が経っても高額で売却できるものではありません。
住宅を購入する場合には、築年数が経っても高額で売却できる可能性が高いほど資産価値は高いですが、その分価格も高いのが一般的です。所有している家がどのくらいで売れるのか、何年後にどれくらいの価値になっているかは不動産会社などに査定を依頼して自宅の価値を把握していることが重要です。
参考:国土交通省

築年数が経つと賃貸の方が売却より得か

どのような生活スタイルを望むかによって賃貸にするか売却するかは売主の判断によります。物件の条件によってもトータルの利益は変わります。高い家賃が取れる地域なら売却よりも賃貸で長い年月収入を得た方が得な場合もあります。
賃貸の管理をするのが苦手な場合には、売却により一括で利益を得る方がよい人もいます。賃貸をする場合と売却する場合で具体的な条件を想定してシミュレーションすることが大切です。その場合、住宅ローンが残っている場合には完済する計画立てが重要です。
売却の場合には売却代金で完済できないと売却は難しいです。賃貸にする場合には家賃で住宅ローンが賄えないと、賃貸物件と居住している家のローンの両方が負担になります。ローンを完済している家ならば利益を見込みやすいので、資産運用としてどちらが得かは不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談してよりよい選択を検討しましょう。

築浅の家はどのような理由で売却されるか

自宅を購入するのは多くの人にとって簡単なことではありません。しかし、それでも購入したにもかかわらず、数年で売却するにはさまざまな理由があります。中でも、築浅の家が売られる理由としては
・離婚
・転職
・近所トラブル
・事業不振、倒産
・事故
などが挙げられます。これらの理由で家を売却する場合ではなくても、築浅の物件売却にはこのようなイメージが付いて回ります。売却理由については特に築浅ほど説明できた方が買手に納得してもらいやすいです。離婚の場合には心理的瑕疵には当たりませんが敬遠する買主もいます。
不動産会社には離婚を理由に売却することはきちんと伝えましょう。転職の場合には築浅の家を売却するのに最も難点のない理由です。いろいろな理由があっても転職を前面に出した方が売れやすい場合はあります。築浅の家を売る理由として近所トラブルはよくあります。
売主と近隣住民との折り合いが付かなかった場合が多いので、トラブル内容は不動産会社に伝えた方が良いですが、購入希望者にわざわざ伝えるほどのことでもない場合があるので、営業担当者とよく相談して売却活動を進めましょう。
事業不振や倒産でまとまった資金が必要な場合には、売却を急いでいる印象を買主に与えてしまう可能性があります。売却を急いでいると価格交渉で値引きを迫られる可能性があるので、注意が必要です。住人が自殺したり、事故死がある場合には心理的瑕疵に当たるため、買主に報告する必要があります。
事故物件の扱いについては売り方や契約内容に注意が必要なので、不動産会社とよく相談して売却を進めましょう。築浅の物件は資産価値も高い状態で売却できる反面、売却理由に買主も注目しているので理由を聞かれることが多いです。売主が売却した理由と購入希望者に伝える理由をうまく調整して売却活動を成功させましょう。

家を高く売却したいなら少しでも早く手放した方がよい

家の売却を考えるなら築年数が浅い方が資産価値は高く売れます。特に戸建て住宅の場合には下落の速度が築15年までは急速なので資産価値変化の構造を理解したうえで売却を検討するのが良いでしょう。土地の資産価値が高い場合には、建物の価値に左右されず安定した資産価値が見込めます。
築年数で注意したいのは売却時に譲渡所得税は所有期間が5年を境に税率が変わる点です。また、住宅ローン控除は10年で切れるので、そのタイミングで買い替えをする人も多いです。築年数20年を超えると買主が住宅ローン控除を受けられなくなったり、建物の資産価値がほとんどなくなってくるので、住宅として売却する検討のタイミングです。
所有している不動産の立地や状態によっても資産価値は大きく左右されるので、まずは不動産会社に査定を依頼して、どのような売却が得をするのか相談してみましょう。査定をする場合には複数の不動産会社に依頼をして比較検討することが重要です。査定依頼にはすまいステップの無料一括査定依頼サービスがおすすめです。

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