家の相続評価額をわかりやすく解説!調べ方や計算方法とは

遺産相続が発生した場合に、現金などは価値がわかりやすく分割も用意です。しかし、家や土地など不動産となると、いまいくらの価値があるのか、家を分割できるのかなどの疑問が湧いてきます。相続では遺産を相続人などで公平に分配することが基本です。
その中で家の相続評価額がいくらになるのか計算できると遺産分割協議の際に方向性を示しやすくなります。ここでは家の相続評価額の調べ方や計算方法を紹介していきます。算定方法がわかれば価値が計算できるので、売却して現金で分割するのか、住み続けて権利を分割するなど選択肢ができます。
相続税の特別控除や損をしないための対策などについても紹介しています。遺産相続において家の相続をどうするかの判断に役立ててください。

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相続税の計算で家の評価額が必要

相続税を計算するには遺産の価値を金額に表して税率をかける必要があります。この際に家の価値としては購入価格を計上することはできません。相続した家の価値は築年数や周辺の相場などから相続評価額を算出して計上します。ここでは相続税の計算方法や申告の仕方などについて紹介していきます

相続税の計算方法とは

相続税は課税の対象となる遺産の総額から控除額を差し引いた金額に応じた税率を掛けて算出します。具体的にはまず遺産の中から課税対象になる遺産と非課税の遺産に分けます。現金など金額がはっきりしているものはそのまま計上します。
不動産のような価値がはっきりしないものは相続税法や国税庁の通達に従った相続評価額を算出して計上します。相続税は法定相続分で割った金額に応じてそれぞれ税率が変わります。課税対象となる遺産総額がわかったら、まずは仮の各相続税額を算出します。
相続人が配偶者と子ども2人の場合には配偶者が2分の1、子ども達が残りを分割するので4分の1ずつとなります。課税遺産総額をそれぞれの法定相続分で割った金額に応じた税率をかけてそれぞれの相続税額を求めます。それらを合算して相続税総額を求めます。
その後、実際の相続割内に合わせて相続税の負担額を按分するのが一般的です。この際に家の評価額が必要になります。また、相続税は基礎控除が3,000万円+600万円×法定相続人数分あります。基礎控除以下の遺産額の場合には相続税は発生しません。また、配偶者は持ち分が1億6,000万円まで法定相続分の控除がされます。

相続をした人それぞれが期間内に納税

相続税は亡くなった被相続人が死亡した翌日から10カ月以内に税務署に納税する必要があります。もし期限内に納税しないと延滞税がかかってきます。延滞税は最初の2か月は年2.6%、2か月経過後は年8.9%の割合で追加課税されます。
また、相続税の申告を期限内にしないと無申告加算税が追加で課税されます。税率は相続税額や無申告の状況に応じて5~20%の加算がされます。相続税は基本的に相続人それぞれが税務署に納税します。遺言書で指定された受遺者がいる場合には受遺者も納税します。
他の人の相続税を肩代わりして支払うと贈与税が発生するケースもあるので、注意しましょう。それ以上に誰かが延滞すると連帯納付義務制度により相続人全員で支払い義務を負っていることを確認しておきましょう。
誰かが滞納して連絡が取れなくなった場合、残った相続人でその分の相続税を支払う必要があるということです。遺産額が大きくなるとそれぞれの相続税額も大きくなります。それぞれが相続税が支払えるかも相続人で確認しておきましょう。
参考:国税庁

計算した相続税の申告に必要な書類

相続税の申告に必要な書類は以下の通りです。

書類名内 容入手場所必要性
被相続人の戸籍謄本等
(出生から死亡まで)
相続人の人数確定に必要
法定相続情報一覧図がある場合は、そちらで代用可能
各市町村役場
(転籍などがある場合は遡って取得する)
必須
被相続人の住民票の除票本籍地の記載があるもの。
(マイナンバーの記載は不要。)
死亡時の住所地の各市町村役場
被相続人の戸籍の附票下記の場合のみ
・相続時精算課税制度適用者がいる
・老人ホーム入所で小規模適用を受ける
各市町村役場
相続人全員の戸籍謄本(被相続人の死亡時点での戸籍に入っている場合は不要:配偶者・子など)各市町村役場
相続人全員の住民票本籍地の記載があるもの。
(マイナンバーの記載は不要。)
各市町村役場
相続人の戸籍の附票下記の場合のみ
・相続時精算課税制度適用者がいる
・小規模宅地等の特例を「家なき子」要件により適用する
各市町村役場
相続人全員の印鑑証明書
(※1)
原本が2通ずつ必要。
遺産分割協議書がある場合のみ。
各市町村役場
相続人全員のマイナンバー
(番号確認用)
次のいずれかを用意。
・マイナンバーカード(裏面)
・通知カード
個人所有(ない場合は、「マイナンバー記載の住民票」を用意)
相続人全員の身元確認書類次のいずれかを用意。
・マイナンバーカード(表面)
・運転免許証
・身体障害者手帳
・パスポート
・在留カード
・公的医療保険の被保険者証
個人所有

原則として被相続人が亡くなった相続開始日から10日以上経過したあとに取得したものが必要です。
参考:国税庁

家屋部分の相続評価額の求め方

不動産の相続税は建物と土地を別々に評価し、相続評価額を求めます。ここでは家屋部分の相続評価額の求め方について紹介していきます。家屋については固定資産税を算出するための固定資産税評価額を使って相続評価額を算出します。それでは詳しくみていきましょう。

家屋は固定資産税評価額を使う

家屋の相続評価額は固定資産税評価額を用います。固定資産税評価額は各市町村の役所が、毎年1月1日に不動産を所有している人に固定資産税をかけるのに利用されます。固定資産税評価額は新築や改築、リフォーム時に自治体の職員が訪問して、固定資産税評価基準をもとに固定資産税評価額を決めます。
固定資産税評価額は3年に1度見直されています。家を所有している人宛に毎年送られる、固定資産税の納税通知書に記載されています。故人が不動産の所有者ならば納税通知書が取ってあるか確認しておきましょう。また相続税の申告には固定資産税評価証明書が必要になるので、納税通知書を無くしていても大丈夫です。

固定資産評価証明書は最寄りの役所で取得する

相続税の申告で、不動産の相続がある場合には、相続評価額の算定や登記費用などを計算するのに固定資産税評価証明書が必要です。固定資産税評価証明書は固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額が記載され、公的に証明する書類です。固定資産税の管理は市区町村で行っています。
固定資産税評価証明書は建物がある自治体の役所に行って課税担当課窓口で発行してもらいます。自治体によっては郵送など他の方法がある場合があります。申請の際に固定資産評価証明書と類似した「固定資産公課証明書」という書類があります。
これは固定資産税評価証明書に税金分の記載が追加されているものです。不動産売買などで税金を按分する場合などに使用されます。固定資産税評価証明書の取得方法は、
・役所の窓口または出張所で申請書を提出する。
・相続人の本人確認の上、手数料を納める。
・発行された内容を確認して受け取る。
となります。
固定資産評価証明書を窓口で取得する場合、市区町村の役所や出張所等で取得できます。固定資産税評価証明書を請求できるのは、固定資産の所有者をはじめ同居の家族、相続人、委任状を持つ代理人、法人、民事訴訟等の申立人のみです。発行手数料は自治体によって決められており、1件あたり300円前後で発行できます。

土地部分の相続評価額の求め方

土地の部分の相続評価額の求め方は路線価方式か倍率方式が用いられます。一般的に都市部の市街化されている地域は路線価方式、地方部は倍率方式が用いられます。土地の相続評価額の計算式は難しくありませんが、補正率や加算率など適用する条件が複雑なので、算出には知識と経験が必要とされています。
ここでは土地部分の相続評価額の求め方を路線価方式と倍率方式に分けて紹介していきます。相続税額に大きく関わってくる部分なので、評価額が間違っていないかチェックができるように仕組みを理解しておきましょう。

土地の路線価を使った方式

路線価とは、国税庁がその年の1月1日時点における市街地の道路に面した宅地の1㎡あたりの評価額を示したものです。相続税や贈与税の算定基準に用いられます。路線価は
1m2あたりの路線価=基準路線価×補正率・加算率
で求めます。路線価は道路に面している土地の価格を示しています。間口が狭かったり、奥行が狭い、奥まっている、計上が四角ではないなどの条件に応じて補正率をかけて路線価に反映させます。補正係数は国税庁で細かく決まっていて、公表されています。
また、路線価は道路に面している数で価値が上がります。角地で2本の道路に接しているとそれぞれの路線価を求めて、金額が高い方を正面路線、低い方を側方路線として、側方路線に係数を掛けて、正面路線の価格に加算します。側方路線の係数は用途地域や角地の形状で変わります。
参考:国税庁

相続する土地の路線価の調べ方

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表のページ」で公開されています。表示されている地図をクリックするか都道府県をクリックすると所管の国税局のページが開かれます。路線価図を選択して住所から路線価図を表示します。路線価図に表示されている数字が記載されている道路に対する路線価です。単位は千円です。
全国どこの路線価でも調べることができるので、住所さえわかれば路線価の算定が可能です。土地が借地権の場合には路線価に補正係数をかける必要があります。角地の場合には面する全ての道路の路線価を計算する必要があります。
参考:国税庁

相続する土地の路線価の計算例

相続する土地の路線価方式による計算例をみていきましょう。路線価で160Bとなっている道路1本に面している200m2の土地を例に計算してみましょう。ここで、「200」は200,000円/m2ということがわかります。「B」は借地権の場合に路線価図の借地権割合のBの欄にある係数を掛けます。今回は所有している土地として計算します。
奥行価格補正表を利用して地区区分における奥行距離の補正係数を掛けます。今回は0.90としましょう。
200,000円/m2×0.90=180,000円/m2
です。この他にも土地の形状などで補正係数がかかりますが、ここでは18万円/m2を路線価として土地の評価額を求めましょう。
土地の評価額=路線価 ×(注)補正率・加算率 × 土地の面積
なので、
200,000円/m2×0.90×200m2=36,000,000円
と求められます。土地の評価額は3,600万円と求められました。
参考:国税庁

固定資産税評価額を使った倍率方式

倍率方式は路線価が測定されていない地域の相続評価額を算出するのに用います。倍率方式は固定資産税評価額に評価倍率を掛けることで計算します。評価倍率は地域によって変わります。国税庁では各地の倍率を記載した倍率表を公開しているので簡単に確認できます。
参考:国税庁

相続税で損をしない5つの方法

相続をする場合にはさまざまな条件により特例や控除を適用して税額を節税できます。ここでは相続税で損をしないための節税に関する5つの方法について紹介していきます。遺産が多いほど節税効果も高いのでよく理解しておきましょう。実際の評価や算定には税理士など専門家によってきちんと節税対策をしてもらうのが安心です。

小規模宅地等の特例を適用させる

小規模宅地等の特例とは、居住用なら300m2以下の小規模な宅地について、一定の要件を満たしたときにその宅地の評価額を最大80%減額できます。減額効果が高いため、適用条件が厳しく制限されています。同居している配偶者は比較的適用されやすいので、小規模宅地等の特例を適用できるか税理士などに相談してみましょう。
小規模宅地等の特例を適用させる条件としては事業用と居住用で条件が変わります。ここではマイホームとして居住用に利用していた土地について紹介します。適用条件は3段階で判定されます。

段階1 土地の利用状況段階2 土地の相続者段階3 その他条件
故人が住んでいた住居配偶者なし
同居親族申告期限まで居住かつ所有している
その他親族上記2者以外で相続開始から申告までに所有している
同一生計の親族が住んでいた住居配偶者なし
同一生計の親族申告期限まで居住かつ所有している

このように、故人が住んでいた家に配偶者がいれば、330m2以下の土地面積の家ならば小規模宅地等の特例が適用されます。残された配偶者が亡くなった場合には、子どもが同居していれば特例の適用ができます。同居していない場合には適用基準が厳しくなるので、専門家に相談した方がよいでしょう。
配偶者は合わせて1億6千万円までか、配偶者の法定相続分相当額(遺産総額の1/2)までの特例控除が受けられるので相続時に優位な制度があります。詳しくは国税庁のホームページに紹介されています。ただし、難解なので、自分が適用できるかは税理士などに相談した方が得策です。
参考:国税庁
参考:国税庁

相続税の控除を適用させる

相続税の計算には冒頭で
基礎控除額 = 3,000万円+(600万円 × 法定相続人の人数)
が適用されると紹介しましたが、相続人の条件によってその他にも控除が適用できるケースがあります。小規模宅地等の特例と配偶者特例は先ほど紹介しているので、その他の控除についてまとめてみましょう

控除の対象控除内容
未成年者相続する未成年が20歳になるまでの年数に、10万円を乗じた金額を相続評価額から控除できます。その際、控除しきれない金額は扶養義務者の相続評価額から控除できます。
障害者一般の障害者の場合はその障害者が満85歳になるまでの年数 × 10万円、
特別障害者の場合はその障害者が満85歳になるまでの年数 × 20万円、相続評価額税から控除できます。
相次相続最初の相続(一次相続)で納めた相続税の一部を、次に発生した相続(二次相続)の相続税から控除できる制度です。配偶者が相続してから10年以内に亡くなった場合に適用できます。

相続税を控除する対象は配偶者の比率が多く、次いで未成年者や障害者など人に対する控除が特徴的です。相続した配偶者が亡くなった場合には相次相続(そうじそうぞく)となり、子どもなどの相続税負担額が大きくなるため、控除が用意されています。
参考:国税庁
参考:国税庁
参考:国税庁
  

相続のためにかけた費用は漏れなく計上する

遺産を相続するためにかかった葬儀費用は経費として相続税申告の際に相続評価総額から差し引けます。経費として計上できる費用についてここでは詳しく紹介します。計上できる費用は漏れなく領収書などをきちんと取って、相続税の節税につなげましょう。相続に関する費用としては以下のようなものがあります。
経費(主に葬儀費用)
・お通夜、告別式にかかった費用
・葬儀に関連する料理代
・火葬料、埋葬料、納骨料
・遺体の搬送費用
・葬儀場までの交通費
・お布施、読経料、戒名料
・お手伝いさんへのお礼
・運転手さん等への心付け
・その他通常葬儀に伴う経費
ただし、以下のものは葬儀費用と認められていないので経費から引けません。
・香典返し
・生花、盛籠等※喪主施主負担分は経費適用可。
・位はい、仏壇、墓石の購入費用
・法事(初七日、四十九日)に関する費用
・その他通常葬儀に伴わない費用
葬儀の際には故人をしのんで相続税の経費になるかならないかで選択できないでしょうから、葬儀後に税理士などと選別するのが得策です。また、経費ではないですが、債務も相続税の計算では差し引けます。債務として計上できるのは
・公租公課(税金)
・銀行借入金
・借入金
・未払金
・買掛金
などがあります。相続評価額からは引けますが、支払い義務がなくなるわけではないので、相続人が支払う必要があります。もし、借金などを支払えない場合には、全ての遺産を相続放棄することで精算することは可能です。
また、相続後3年10カ月以内に不動産を売却した場合には、土地に係る部分の相続税額を取得費加算として売却に伴う譲渡所得税の必要経費として算入できます。土地の相続税額分が譲渡所得から引かれるので、土地を相続したことによる譲渡所得税を節税できます。

土地を分筆してから相続する

分筆というのは1つの土地を法律上2つ以上に分けることです。1番地という地番の土地を、1番地1と1番地2に分けるようなイメージです。法律上の区分けなので、実際の土地を物理的に変化させるものではありません。登記簿上土地の線引をして所有者を分けられます。なぜ分筆すると節税につながるのか紹介していきましょう
先程紹介したように、土地の評価額は主に路線価方式によって算定されます。ここで正面と裏の2面が道路に接していたり、角地にある土地は2本の道路の路線価の影響を受けます。そこで土地を分筆することで一方の土地を1本の道路に接するようにすると、土地の評価額が下がります。これにより路線価の高い道路に接する影響を下げて全体の税額を抑える効果が得られる場合があります。
ただし、闇雲に分割はできないので、資産税に詳しい税理士や司法書士に相談して節税ができるか検討しましょう。土地の分筆相続は被相続人が亡くなった後でも、相続税の申告をするまでに行っていれば問題ありません。分筆後の所有者は分ける必要があるので、将来的に相続問題にならないような対策も必要です。

手続きを専門家に任せる

特殊な遺産や量の多い遺産がなければ個人で遺産相続の手続きを行うことはできます。ただし、節税や追徴課税を受けない為には、専門家に手続きを任せるのが得策です。個人では控除を適用せず多く税金を払ったり、申告漏れで追加で徴収される恐れがあるからです。
相続税の申告に関する税金の対策だけなら税理士に依頼しましょう。税務のスペシャリストなので、遺産の評価から申告書の書き方まで丁寧に対応してくれることでしょう。また、申告自体を代理でお願いすることも可能です。
一方で、相続自体に問題を抱えていたり、遺産分割協議がうまく行かないなど相続全般に関する相談や対策は弁護士に依頼しましょう。遺言書の取り扱いや法定相続人の調査、遺産分割協議書の作成など、課題はたくさんあります。後々トラブル問題を残さない為にも、第三者が割り切って対応することで家族関係が保たれることもあります。
遺産に不動産が含まれる場合には、遺産分割や相続後の運用、活用、売却などで不動産会社に相談する場面が出てきます。まずは相続する不動産の査定を依頼して価値を確認しましょう。不動産査定には複数の不動産会社に依頼すると比較できます。査定依頼にはすまいステップの不動産査定一括依頼サービスが便利です。厳選された優良不動産会社の中から、物件に合った最大4社に査定依頼してくれます。
1度の入力で査定依頼をしたら、あとは担当者から査定額の連絡を待つだけです。専門家に依頼すると報酬は発生しますが、遺産が多いほど報酬を上回るメリットが期待できます。まずは無料の相談からはじめて検討してみましょう。

相続評価額で気になる疑問

ここまでは不動産を中心に相続税を算出するための相続評価額について紹介してきました。その中で触れて来なかった相続評価額で気になる疑問についてここでは2点紹介していきます。不動産を相続する場合には必ず相続税が発生するのか。不動産以外の遺産はどのように評価されるのか。これらの疑問について解消しておきましょう。

相続評価額が0円になることはあるのか

相続予定の不動産の中には地方で値の付かないような土地・家屋もあります。不動産の相続評価額は土地・建物の価値に基づいて算出するので、それらに価値がなければ不動産の相続評価額が0円になることはあります。もう少し具体的に紹介しましょう。
不動産にかかる固定資産税には免税点という金額が設定されています。免税点は固定資産税の課税標準額が土地なら30万円、建物なら20万円未満であれば固定資産税は課税されません。ただし、同一市区町村内に複数不動産を所有する場合には、それらの課税標準額の合計が免税点を下回る必要があります。
固定資産税の通知表や固定資産税評価証明書などで、固定資産税額が0円になっていれば、相続評価額も0円なので不動産に関する相続税は発生しません。ただし、土地利用の難しい条件であることが考えられます。相続することで維持管理費は発生します。売却も難しいことが多いので、事前に不動産会社などに相談して、相続の判断をしておくと良いでしょう。

家以外の相続評価額はいくらになるのか

相続財産は、現金や土地や家だけでなく、預貯金、株式、公社債、貴金属、書画・骨とう品なども含みます。相続税額を計算するには、それら全ての遺産価値を金銭で評価する必要があります。その評価額に基づいて、相続財産の相続評価額が決まります。
相続財産の評価は、原則として被相続人が死亡した相続開始日の時価で行われます。時価と言っても実務上はほとんどのものについて、国税庁から公表されている「財産評価基本通達」という評価基準(マニュアル)に従って評価することとされています。
主な財産について、その評価の仕方と目安を紹介します。

財産の種類 評価の仕方おおよその目安
宅地路線価方式または倍率方式時価の8割
家屋固定資産税評価額時価の4~6割
預貯金元本+解約利子の手取額解約手取額
上場株式被相続人が死亡した日の終値
被相続人が死亡した月の終値の月平均額
被相続人が死亡した前月の終値の月平均額
被相続人が死亡した前々月の終値の月平均額
のいずれか低い金額
売却手取額
利付公社債(発行価格+既経過利息の手取額)または(上場相場または気配相場+既経過利息の手取額)のいずれか低い額売却手取額
割引公社債(発行価格+既経過償還差益)または(上場相場または気配相場)のいずれか低い額売却手取額
貸付信託元本+既経過収益の手取額-買取割引料売却手取額
証券投資信託日刊新聞等に掲載された基準価格売却手取額
ゴルフ会員権課税時期における通常の取引価格の7割時価の7割
宝石・貴金属再購入金額時価

財産評価基本通達はあくまでも目安であり、評価が難しいものについては税理士が頼りになります。遺産が複数ある場合や、財産価値の高いものを所有する場合には税理士に相談して、相続評価額をきちんと出してもらう方がお得です。

家の相続評価額を調べて相続税を計算しよう

相続税は相続評価額によって決まってきます。家の相続税は土地と家屋それぞれに算出されます。土地は主に路線価をもとに計算されます。家屋は固定資産税評価額で計算します。それらを合算して控除などを差し引き相続評価額を求めます。
その他の遺産の相続評価額が出そろったら、合算して総額を求めます。そこから相続人の持ち分に合わせて按分し、個人の相続税額を算出します。相続税の計算は式は単純ですが、評価が難しい面もあります。評価次第で税額が大きく変わってくることもあるので、専門家に相談して税金対策をしましょう。
遺産に不動産がある場合には、売却して現金化するなどの分配方法もあります。不動産売却については不動産会社に相談すると良いでしょう。たくさんの不動産会社の中から、最適な1社を見つけるには一括査定サイトを活用して、複数の不動産会社を比較して探しましょう。

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