離婚をするなら家の売却がおすすめ!トラブルなく新生活を始めよう

日本でも離婚する夫婦が増加しつつあり、現在では全国で毎日約2分に1件のペースで離婚届が提出されていると言われています。離婚するときには財産分与が必要ですが、持ち家をどのように分与したらいいのか、頭を抱えている方も少なくありません。現金や有価証券などの、金額できれいに二等分できる財産と違い、家は簡単に二等分するわけにもいかないためです。

また、子どもがいる場合など、離婚後も住み慣れた家に住み続けたいという方もいますが、ローン支払中の家の場合には、離婚後のローンの支払いがトラブルの原因になってしまうこともあります。離婚後のトラブルを回避するためには、離婚時には家を売却して現金にしてから財産分与した方がいいでしょう

この記事では、離婚を理由に家を売却する時に知っておくべき事柄について詳しく解説します。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

離婚をする時の家売却の基本

離婚を理由に家を売却することを検討中の方や、売却しようかどちらかが住み続けようか迷っている方のために、まずは離婚時の家の売却について知っておくべき基本事項を解説します。

家の売却で得たお金は離婚で財産分与

離婚するときには、財産分与をしなければいけません。財産分与の対象となる財産は、婚姻期間中に夫婦で協力して築き上げた共有財産です。

婚姻期間中に夫婦が2人で築き上げた財産は、その貢献度に応じた割合で配分します。働く夫を専業主婦の妻が支えていた場合は、妻の所得はなくても、夫が安心して働ける家庭環境を作ってきた妻の貢献度が認められます。配分の割合は状況によって変わりますが、専業主婦(主夫)だから貢献度が認められないと言うことはありません。

また、貢献度に応じた配分の他に、離婚後に生活が困窮する可能性がある場合には、一定期間の生計を保証するための扶養的財産分与を行うこともあります。また、不貞などのどちらか一方が離婚の原因を作った場合には、財産分与とは別に慰謝料が発生することもあります。財産分与と慰謝料は別物なので、離婚の原因を作った方から財産分与を申し出ることも可能です。

離婚時に持ち家を売却する場合には、売却したお金から売却にかかる手数料やローンの残債の返済を行った残金を財産分与することになります。

夫婦の共有財産以外で得た家は財産分与の対象外

財産分与の対象として認められるのは、結婚してから離婚するまでの間に夫婦2人で築き上げた共有財産だけです。結婚前の貯金や、親から贈与や相続で受け取った財産は夫婦で協力して築いた共有財産ではないので財産分与の対象にはなりません。家も次の場合は財産分与の対象外になります。

  • 親から相続や生前贈与で譲り受けた家
  • 結婚前にどちらか一方が購入した家

ただし、親から相続や生前贈与で譲り受けた土地の上に建てた家のローンを2人で協力して支払っていた場合や、結婚前に購入した家のローンを結婚後に2人で支払っていた場合には、2人で協力して支払っていたローンの部分は共有財産として認められます。

ローンは家の売却で完済を目指す

離婚するときに家のローンを支払中の場合に家を売却して財産分与する場合には、基本的に家を売却したお金でローンの完済を目指します。家を売却したお金でローンの完済ができない場合には、オーバーローンとなり売却が難しくなります。

オーバーローンの家の売却が難しい理由は、ローンを借り入れている金融機関が設定した抵当権を外せないためです。ローンの借り入れを行うときには、金融機関が万が一の場合に差し押さえできるように抵当権を法務局に登記します。ローンを完済しないと抵当権を外せません。

抵当権が残ったままの家は、購入者がいたとしても金融機関に差し押さえられてしまう可能性があるので買手がつきません。そのために単なる住み替えの場合には、オーバーローンを理由に売却や引っ越しを諦める方もいます。

しかし、通常の住み替えと違い離婚は一刻も早く売却して精算する必要があります。離婚時にオーバーローンになる場合には、預貯金から足りない分を補填したり、親から借りたりして、完済することが一般的です。

家の売却ができるのは名義人

売却したお金でローンが完済できる家や、元々離婚話が出る前にローンの支払いが終わっている場合には、離婚時に売却できれば問題なく財産分与を進められます。しかし、家を売却できるのは家の名義人だけなので注意しましょう。

離婚届に署名する前に、どちらか一方が家を出てしまい別居状態になっている場合もあります。例えば、家の購入時に妻が専業主婦で収入のある夫名義で家を購入したのに、離婚前に夫が家を出てしまい連絡が取りにくくなってしまうことがあります。

この場合には、離婚前で戸籍上は妻でその家に住んでいる当事者であっても、勝手に夫名義の家を売却することはできません。

また、共働きの夫婦が増えてきたことで、共有名義にする家も増えてきました。共有名義の家も名義人である2人の名前で売却活動する必要があります。離婚するということは、夫婦の間でのスムーズな会話も難しい状況でしょうが、財産分与はとても大切な話です。家の売却をどのように進めてどのように財産分与をするのか、しっかりと話し合いをすることが大切です。

どうしても直接の話し合いが難しい時には、間に代理人を立てるなどして、財産分与についての話し合いを進めるのもおすすめです。

離婚で家を売却しないとトラブルの元

離婚するときに、共有財産であった家にどちらか一方が家に残るという選択をする場合もあります。子どもの生活環境を変えたくない、住み慣れた家を離れたくないという理由で、家に残る場合が多いようです。しかし、離婚時に家を売却して財産分与しないと、ローンの支払い方法などを厳密に取り決めたとしても、後々トラブルになることが多いようです。

離婚時に共有財産であった家を売却しなかったことで、どのようなトラブルが起きやすいのか、よくあるトラブルを見ていきましょう。

公平な財産分与が困難

まずは、家を売却して現金化しないと財産分与の算定がとても難しくなります。その理由は、家の資産価値はとても高く、場合によっては共有財産の多くを占める場合があります。預貯金や現金などの分与しやすい財産と違い、家はそのままの状態では真っ二つに割って分与するというわけにはいきません。

現金や預貯金をすべて家を出て行く相手に渡したとしても、財産分与の釣り合いが取れない可能性があります。その場合には、財産分与の不足分を結婚前の貯金や親からの借金などで現金を用意して充てるなどの対策が必要になることもあります。

ローンの名義人が出て行くと契約違反

住宅ローンは、ローンの借り手がこれから住むための家を購入するための資金を貸し出すための仕組みです。ローンの借り手が対象となる家に住んでいることが、住宅ローンの貸し出しの条件です。ローンの名義人が夫であった場合には、夫が出て行き妻と子どもが住み続ける場合にはローンの契約違反になります。共有名義の場合には、どちらか一方が離婚を理由に出て行っただけでも契約違反になります。

離婚時にその後のローンの支払いなどについて、弁護士を通したり公正証書を作成したりしても、金融機関との契約違反状態になることは間違いありません。離婚してローンの名義人が出て行ったことを金融機関に黙っていた場合には、契約違反によって残債の一括返済を求められる可能性もあります。

ただし、銀行としてはローンの支払いさえしっかりと継続してもらえれば問題はありません。事前に銀行に相談して、どのような形にするのがお互いにいいのか、落とし所を一緒に考えることは可能な場合もあります。

出て行った人のローンの滞納

金融機関の了承が得られたとしても、離婚後に出て行った方が、自分が住んでいない家のローンを完済まで支払い続けてくれるとは限りません。離婚で家を出て行く方がローンの支払いをすることになった場合には、公正証書を作って万が一の場合には差し押さえできるように対策します。

しかし、公正証書を作ったとしても、相手が行方をくらませてしまったら差し押さえはできなくなります。離婚後に、現在の職場で働き続ける保証はありません。仕事を辞めて、周囲の人に誰にも行き先を告げずに行方をくらませてしまった場合には、差し押さえはできなくなります。

家を出て行った方がローンを滞納した場合には、家に残った方が連帯保証人であれば、住み続けている人に支払いの義務が課されます。連帯保証人でない場合でも、連帯保証人が支払いをしてくれなければ家は競売に掛けられてしまい、住むところを失います。

実際に養育費代わりの住宅ローンの支払いを約束した元夫が、しばらくしたら仕事を辞めて行方知れずになってしまい、滞納してしまった、ということで家から出ざるを得なくなった人もいます。

そうなる前に、家を売却して、財産分与をしっかりとした上で心機一転、新生活を始めた方がトラブルは起こらないので安心です。

家の売却は離婚前がおすすめな2つの理由

離婚時の財産分与のために家を売却するのであれば、離婚前の売却がおすすめです。財産分与自体は、離婚が成立した日から2年間請求できます。2年たつと時効で請求できなくなります。

離婚してから2年以内に売却して財産分与すれば、法律的な問題はありません。しかし、それでも売却の手続きなどをスムーズに進めるためには、離婚前の売却をおすすめします。その理由を解説します。

売却の手続きをスムーズに進められる

離婚する前は、財産分与や子どもがいれば子どもの親権やその後の養育など、多くのことを話し合う必要があります。お互いに直接話したくないという場合でも、弁護士を挟むなどして、積極的に連絡を取り合います。

しかし、離婚が成立してしまえば、基本的に話し合いの機会は持てなくなります。共有名義の家の場合には、それぞれの署名捺印が必要になりますが、離婚後には相手の居場所がわからなくなってしまうこともあります。

離婚前の方が話し合わなければいけないことも多く、家の売却についても相談しやすいので、離婚前の売却がおすすめです。

離婚後の生活資金を確保できる

家を売却して引っ越す場合には、夫も妻もそれぞれ新居を用意する必要があります。実家に帰る場合もあるでしょうが、実家に戻るのでなければ、新しい家を借りたり引っ越したりする費用を捻出しなければいけません。専業主婦・主夫であれば新しい仕事が見つかるまでの生活費も必要です。

家を売却したお金を財産分与すれば、そこそこの金額の現金が財産分与されます。財産分与されたお金の使い道はそれぞれ自由なので、離婚後の新生活を始めるための資金として活用しても問題ありません

特に、専業主婦・主夫であった方にとっては離婚後の生活資金として家を売ったお金はとても大切です。

離婚で家を売却する3つのパターン

離婚を理由に家を売却すると言っても、仲介による売却、不動産会社による買取での売却、任意売却の3つの売却方法があります。それぞれ、売れる金額や売るための条件などが違うので詳しく解説します。

高額で家を売却したいのなら仲介

最も高額での売却が期待できるのが、不動産会社に仲介してもらう売却方法です。不動産会社と仲介を依頼するための媒介契約を結んで、買手を探してもらいます。仲介での売却であれば、相場に近い価格での売却が可能です。

仲介手数料などの諸経費がかかりますが、仲介手数料が必要ない不動産会社による直接買取よりも手元に残る金額は多くなることが一般的です。ただし、買手を見つけるのに時間がかかることが多く、媒介契約を結んでから早くても3ヶ月程度、時間がかかるときには半年から1年程度、売却までかかることも珍しくありません。

離婚することは決まっていても、1年程度離婚届けを出すまでに時間的な余裕を持てる場合におすすめです。

仲介で売却する場合の流れは次の通りです。

  1. 不動産会社に査定依頼
  2. 机上査定と訪問査定の結果から媒介契約を結ぶ不動産会社を決めて契約する
  3. 売却活動
  4. 売買契約
  5. 決済と引渡し

最初の査定依頼は、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。すまいステップというサイトを利用すると、全国各地から厳選した良心的な不動産会社最大4社に一括して査定依頼を出せます。なおかつ経験豊富な宅建士の資格を持つ営業スタッフが対応してくれるので、安心して売却をお任せできる不動産会社を見つけられます。

早く家を売却したいのなら買取

時間的な余裕がない場合には、不動産会社による直接買取がおすすめです。不動産会社に直接買取をしてもらえるので、買手を探す手間がかかりません。買取の依頼をしてから最短で1週間ほどで、長くても1ヶ月ほどで売却が完了します。

不動産会社は買取した家をリフォームなどして付加価値を高めてから売却に出します。不動産会社が売却するときには、仲介での売却価格と同じ相場に近い価格の価格での売却になります。そこからリフォームするための資金と不動産会社の利益を出す必要があるので、不動産会社による買取の場合には、相場価格の7割から8割程度の金額になってしまいます。

時間的な余裕がある場合には、仲介での売却を目指した方がいいでしょう。買取の流れは次の通りです。

  1. 不動産会社に査定依頼
  2. 高額査定の不動産会社に売却を決める
  3. 売買契約
  4. 引渡し

オーバーローンの家は任意売却

オーバーローンで自己資金での補填も難しい場合には、任意売却という方法もあります。元々は任意売却はローンの滞納者が競売を避けるための売却方法でした。しかし、滞納前にオーバーローンの家を売却するために、任意売却を選択する方も増えています。

任意売却とは、ローンが完済されずに抵当権を外せない家の抵当権を、金融機関の同意の上で外してもらい売却する方法です。任意売却をするためには、まずは任意売却の経験が豊富な不動産会社への相談が必須です。金融機関との交渉も不動産会社にお任せできます。

任意売却を選択する流れは次の通りです。

  1. 不動産会社へ相談
  2. 住宅ローンの残高証明書を取得する
  3. 不動産会社の査定
  4. 査定結果から売却プランの提案
  5. 任意売却手続き開始
  6. 決済・所有権の移転

なお、任意売却で売却した場合には、売却した金額で完済できなかった分の支払いをどうするのかといった問題が残ります。とはいえ、任意売却前よりも残債はかなり少なくなるので、新たに返済できる範囲内でローンを組んで返済する人もいます。離婚の場合には、残ったローンの残債の支払い方法の話し合いも必要です。

離婚の家売却で損をしないポイント

離婚時に家を売却して財産分与をする場合には、財産分与をするタイミングによっては大きく損をする可能性があります。離婚時に家の売却を含めた財産分与で損をしないようにするために気をつけるべきポイントとはどのようなものがあるのか詳しく見ていきましょう。

離婚後に財産分与をする

離婚時の財産分与のための家の売却は離婚前がおすすめですが、財産分与するタイミングは離婚後にしましょう。その理由は、離婚前の財産分与は夫婦間の贈与とみなされて、贈与税の対象となるためです。

離婚後の財産分与は、離婚を理由とした財産分与として認められるために税金の控除の対象になります。家を売却して財産分与する場合には、かなりの高額の財産分与になることもあります。贈与税もかなりの高額になるので、財産分与のタイミングには注意しましょう。

財産分与の方法を文章で残しておく

財産分与の内訳は必ず書類にしておきましょう。書類として残してあれば、万が一、分与の割合等を巡って裁判沙汰になった場合でも、証拠として活用できます。

家を売却せずにどちらかが住み続ける場合のローンの支払い方法や、養育費の支払い方法等については、公正証書に残しておくことをおすすめします。

公正証書とは公証人役場で公証人が作成する書類です。法的な拘束力はとても強く、裁判を経ていない場合でも、強制執行での取り立てが可能です。相手が行方知れずになってしまった場合には取り立てられなくなることも多いのですが、公正証書にしておいた方が何かと安心です。

専門家に相談して離婚や家の売却を進める

離婚を考えると言うことは、夫婦の間に大きな修復しがたい亀裂が入ってしまったと言うことです。時として双方が感情的になってしまい、まともな話し合いが難しくなってしまうことも珍しくありません。そのような状態で、夫婦2人だけで離婚そのものや財産分与、子どもの親権や養育費などについての話し合いを冷静に進めるのは難しいでしょう。

離婚については、冷静な話し合いを進めるためにも、第三者を立てることをおすすめします。特に、家のローンや売却、離婚にまつわる法的な事柄や名義変更などについては、その道の専門家に積極的に相談することをおすすめします。

家のローンの支払い方法についてはまずはローンの借り入れをしている金融機関へ相談しましょう。どのくらいで家が売却できるのか知りたいときには、すまいステップでの一括査定がおすすめです。

離婚自体の法的なことや困りごと全般については弁護士、家の名義変更などの名義の書き換えなどについては司法書士が専門家です。役所が運用する法テラスや無料相談会などを利用できる場合もあります。困ったことがあったら専門家に相談しましょう。

離婚後を考えて家の売却を進めよう

結婚して家を購入したときには、まさか自分が離婚して財産分与のために家をどうしたらいいのか悩むとは思っていなかったでしょう。しかし、長い人生の中では、ターニングポイントがどのような形でやってくるのかはわかりません。

夫婦関係をどうやって継続していったらいいのか悩み続けるくらいなら、離婚してきれいさっぱり次の人生に進んでしまった方がいいでしょう。家の財産分与も難しそうに見えても、いろいろと方法はあります。ぜひ、不動産会社やローンを借り入れている金融機関に相談して、最善の方法を見つけてください。

【完全無料】うちの価格いくら?