不動産売却で負う瑕疵担保責任とは?改正内容をわかりやすく解説

不動産売却を失敗なく終えるには、瑕疵担保責任について知っておくことが大切です。瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して負う責任であり、不動産売却後まで関係します。

瑕疵担保責任が正しく理解できていないと、引き渡し後にトラブルが生じることがあります。トラブルなく不動産売却を成功させるためにも、瑕疵担保責任とはどのようなものなのか、正しく理解しておきましょう。

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不動産売却の瑕疵担保責任は契約不適合責任に改正

不動産売却では売主が買主に対して瑕疵担保責任を負いますが、これは契約不適合責任に改正されました。従来の瑕疵担保責任が、現在では契約不適合責任という名称になっていると考えましょう。

また、法改正に伴って名称が変更されただけではなく、詳細な内容も一部変わっているため、この点も把握しておく必要があります。

そもそも瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、売却した不動産に隠れた瑕疵、つまり不備があった場合に、売主が責任を負うものです。不動産売却時には、住宅に欠陥があるなら、買主に説明しておかなければなりません。

しかし、目に見えない欠陥が引き渡し後に判明することもあり、その際に売主が責任を負うことを定めたものが、瑕疵担保責任です。

瑕疵担保責任に問題点があり改正

瑕疵担保責任は2020年の4月1日に契約不適合責任に改正されましたが、これは従来のものに問題があったからです。瑕疵担保責任の対象となるのは、引き渡し後に隠れていた瑕疵を発見した場合です。

この隠れていた瑕疵を引き渡し後に立証するのは難しく、買主側にとって不利な契約となりやすい点が、大きな問題点でした。

また、隠れた瑕疵が認められた場合の対処法は、契約の解除や損害賠償請求に限られます。対処法が限定的であることも問題視されており、これらを改善するために契約不適合責任への改正が行われたと考えましょう。

不動産売却の契約不適合責任の要点

不動産売却を成功させるには、改正された契約不適合責任についての理解を深めておくことが大切です。契約不適合責任の要点として、次の3つのポイントを知っておきましょう。

  • 契約不適合責任の対象
  • 不動産の買主から5つの請求
  • 契約不適合責任が適用される期間

基礎的な知識を身につけておくことで、契約不適合責任とはどのようなものなのか、スムーズに把握しやすいです。

契約不適合責任の対象

契約不適合責任の対象となるのは、売買契約書に記載した内容です。売買契約書に記載された内容と、引き渡した不動産の実際の状態が異なると、契約不適合責任に問われると考えましょう。

契約書に記載した不動産の種類や品質、住宅設備などの数量など、細かい部分でも実際の状態と相違があると、契約不適合責任が適用されます。また、売主が気づかなかった間違いでも、契約書と引き渡した不動産の状態が異なるなら、契約不適合責任を免れることはできません。

不動産の買主から5つの請求

契約不適合責任が認められると、買主から次の5つの請求が行われます。

  • 契約内容を満たすための追完請求
  • 追完されていない程度に応じて代金減額請求
  • 追完請求を無視していると催告解除
  • 契約内容が達成できない不動産で無催告解除
  • 売却側に問題があると損害賠償請求

それぞれどのような場合に行われる請求なのかを知り、契約不適合責任についての理解を深めていきましょう。

契約内容を満たすための追完請求

契約内容と実際の不動産の状態が異なる場合は、契約内容を満たすために買主は売主に対して追完請求を行えます。追完請求とは、不備のあった部分の修理や代替物の請求を行うことです。追完請求を実行することによって、契約書の記載内容と不動産の相違を補完します。

追完されていない程度に応じて代金減額請求

追完請求をしても、売主が完全に対応できるとは限りません。場合によっては対応しきれないケースもあるため、この分を代金の減額請求で補填します。

追完請求が実行されなかった場合は、買主は代金減額請求を行うことで、家の購入費から追完しきれなかった部分を差し引き、売主に金銭を請求できます。減額請求の金額は具体的に決まっておらず、追完請求できなかった部分の内容や、売主の対応で変動すると考えましょう。

追完請求を無視していると催告解除

買主からの追完請求を無視していると、催告解除を請求されます。催告解除とは、売却契約を解除し、売却価格として買主から受け取っていた代金を返還することです。

また、代金減額請求の内容に買主が納得できない場合も、催告解除の対象となることがあります。追完請求を無視するだけではなく、買主の判断によっては契約が白紙に戻ってしまうため、注意しなければなりません。

契約内容が達成できない不動産で無催告解除

修繕や補修によって対応ができない場合は、契約内容を達成できないとして無催告解除を請求されます。売却契約そのものが解除となるため、買主に代金を返金しなければなりません。

売主側に問題があると損害賠償請求

もし売主側になんらかの問題がある場合は、損害賠償請求をされます。損害賠償請求は簡単に起きるものではなく、売主に非があった場合に請求されるものと考えましょう。例えば住宅の不備を故意に隠して売却するなど、売主に明らかに問題があり、代金減額請求などで対処できない場合は、損害賠償請求が行われます。

契約不適合責任が適用される期間

契約不適合責任が適用されるのは、買主が不動産の不具合に気づいてから1年以内です。不具合を通知されたとしても、なんらかの請求がなければ5年または10年で時効となります。また、契約不適合責任の適用期間は契約書で定めることができ、規定をした場合はその内容に従います。

契約不適合責任で損をしない不動産売却のコツ

買主から契約不適合責任を追及されて損をしないためには、売却時に意識したいコツがあります。

  • 売却する不動産のインスペクション
  • 売買契約書で負う責任の範囲を限定
  • 瑕疵担保保険を付けて不動産売却
  • 契約不適合責任を理解している不動産会社で売却

上記4点を把握しておくことで、契約不適合責任で損をせず、不動産売却を成功させやすくなります。

売却する不動産のインスペクション

建築士や住宅診断士による不動産状態の調査や診断を、インスペクションと呼びます。売却前にインスペクションを実施することで、不動産の詳細な状態がわかります。劣化具合や故障箇所の有無、メンテナンスの必要性などが調査によってわかるため、住宅に欠陥がないか、売却前に把握しやすい点がポイントです。

インスペクションによって不動産の状態を正確に理解していることで、欠陥や不備があっても買主に事前に説明できます。引き渡し後に欠陥が見つかるリスクを回避できるため、インスペクションをしておくことで契約不適合責任に問われる可能性は軽減できるでしょう。

売買契約書で負う責任の範囲を限定

契約不適合責任による売主の負担を減らすには、責任を負う範囲を契約書にて限定することがおすすめです。通常は買主が不具合に気づいてから1年ですが、契約書に定めることで、引き渡しから1年のように責任の範囲を限定できます。

契約不適合責任の項目で、「引き渡し後1年以内」のように定めることで、責任の範囲は少なくなります。また、付帯設備の不具合については責任を負わないなど、責任期間だけではなく、範囲そのものを減らすことも可能です。

売主と買主が合意して決めた内容なら、契約書の記載事項が法律よりも優先されるため、双方話し合って納得できる内容を決定しましょう。

瑕疵担保保険を付けて不動産売却

契約不適合責任に問われて設備の修理や交換費用を請求された場合でも、瑕疵担保保険に加入していると、保険金によって買主に支払う費用をカバーできます。瑕疵担保保険に加入するには、事前にインスペクションが必要な場合もあるため、加入条件は詳細に確認しておきましょう。

保険に加入していないと、補修費用などはすべて自己負担となり、場合によっては数百万円程度の高額な出費となることもあります。万が一の事態に備えるためにも、瑕疵担保保険への加入はおすすめです。

契約不適合責任を理解している不動産会社で売却

売却を依頼する不動産会社は、契約不適合責任を正しく理解しているものを選ぶことが大切です。2021年の5月時点では、契約不適合責任が施行されてからまだ1年ほどしかたっていません。そのため、不動産会社によっては、契約不適合責任についての理解が低い可能性があります。

信頼できる優良な不動産会社を見つけるには、一括査定サイトのすまいステップがおすすめです。すまいステップは物件情報を登録すると、一度に複数社から査定を受けられます。査定結果を比較することで、信頼できる不動産会社を厳選しやすくなるため、依頼先の業者をスムーズに絞り込むことができます。

不動産売却の契約不適合責任のQ&A

不動産売却をスムーズに行うには、契約不適合責任についての疑問を解消しておくことが大切です。

  • 契約不適合責任なしで不動産は手放せるか
  • 法律の改正で土壌汚染の判定でも責任があるか

よくある疑問と回答を参考にして、不明点をなくしてから不動産売却に臨みましょう。

契約不適合責任なしで不動産は手放せるか

仲介による不動産売却では、売主と買主がフェアに取引できるように契約不適合責任を必ず定めなければなりません。しかし、不動産会社による買取の場合は、契約不適合責任は免責となるため、売主は責任を負わずに売却できます。

仲介による売却は、不動産会社が仲介して個人の買主を見つけます。対して買取は仲介契約なしで、不動産会社と直接売買契約を結ぶことによって、売却を行う点が特徴です。

買取の場合は契約不適合責任が免責になるだけではなく、仲介よりも短期間で売却できる点も魅力です。仲介による売却では3ヶ月から半年程度かかることが多いですが、買取の場合は最短1週間程度で売却できます。ただし、買取は仲介よりも売却価格が下がり、仲介相場の7~9割程度になることは理解しておきましょう。

法律の改正で土壌汚染の判定でも責任があるか

契約不適合責任では、土壌汚染を隠して売却すると、責任を追及されます。ただし、売却時点で瑕疵担保責任が適用されており、その時点では有害として認められていないなら、現在の契約不適合責任に即して責任を追及されることはありません。

責任の有無は売却時点を基準に考えるため、その時点で有害と判定されていないなら、土壌汚染による責任の追及はないと考えましょう。

不動産売却では契約不適合責任の範囲を明確に決めておこう

不動産売却で必要以上に責任を負わないためには、売買契約書で契約不適合責任の範囲を、明確に決めておくことが大切です。責任を負う範囲や期間を定めておくことで、売主の責任は軽減できます。

また、責任を追及されないためにも、売却前には不動産の状態を細かく買主に説明しておくことが大切です。欠陥や不備がある場合は隠さず伝え、契約不適合責任を問われないように、リスクを回避して不動産売却を行いましょう。

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