不動産売却で確定申告しないとダメ?税金で損をしないポイント

不動産は価値の高い財産です。家や土地などの不動産を売却して利益が出たら、その分に応じて税金がかかります。不動産が売れて得た利益を譲渡所得と言いますが、不動産売却後は譲渡所得に税率をかけた譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得及び譲渡所得税は自分で税務署に申告する必要があります。

税務署への申告は確定申告で行います。譲渡所得があるのに申告をしないとペナルティとして税率が上がったり、追徴課税で多くの税金を支払う必要があります。一方で譲渡所得があっても一定の条件を満たせば譲渡所得を減額できる特別控除などが用意されています。特別控除を上手に利用することで譲渡所得税を安く抑えられます。ただし、控除を受けるには確定申告で控除の申請を行う必要があるので、確定申告はとても大切な作業です。

ここでは不動産売却に伴う確定申告について、税金で損をしないポイントについて解説していきます。売買契約を結んで一安心といったところで確定申告を忘れると思わぬ出費を課せられます。確定申告について正しい知識を身に付け、賢く節税して、不動産売却を完了しましょう。

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不動産売却で確定申告しないといけないのか

不動産売却で多くの人はより高く利益が出るように売却活動を進めます。利益が出るほど税金は高くなりますが、きちんと様式に則って税金を納めることが大切です。ここではどのような場合に確定申告が必要なのか、確定申告をしないとどのような罰則があるのか紹介していきます。

不動産売買ではつい売却価格に目が行きがちですが、売買契約後にやってくる税金対策も含めて計算しておくことで思わぬ負担を回避できます。税制を理解して納める税金をできるだけ抑えておくと、より高く売れるよりも手元に残るお金が多いこともあります。まずはどのような場合に譲渡所得税が発生し、確定申告の必要があるのかみていきましょう。

利益のある不動産売却は確定申告が必須

不動産売却においては利益のある取引には税金が課せられ、確定申告が必須です。では利益のある取引とはなんでしょうか。課税される金額は不動産が売れた金額の全額に掛けられるわけではありません。売却価格から、購入したときの費用(取得費)や売却活動にかかった経費(譲渡費用)を差し引いた金額を課税譲渡所得として求めます。

課税譲渡所得に所定の税率を掛けた金額が譲渡所得税として納める必要のある税額です。

譲渡所得税=課税譲渡所得×税率

課税譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−特別控除

確定申告では特別控除といって所定の条件を満たす場合に一定の金額を売却価格から差し引き、課税譲渡所得を減らすことができます。特別控除を利用するには確定申告で申請する必要があるので多くの場合で確定申告を行うことで納税額を抑えることが可能です。

税率は不動産を所有している期間で大きく変わります。5年を境に、

・長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%

・短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%

の税率が課税譲渡所得に掛けられます。所有する期間が短いほど不動産価値は高い傾向にありますが、税率は高くなるので注意が必要です。

納税義務を果たさないと罰則

もし、確定申告をして納税をする義務があるのに、申告をしないと附帯税として追加で税金が掛けられる罰則があります。附帯税は

・加算税(過少申告加算税、無申告加算税、不納付加算税、重加算税)

・延滞税

・利子税

に分類されます。附帯税は本来課税される税額に加えて課税されるので税額が高くなります。

加算税

加算税は確定申告をしなかったり、申告内容に問題があった場合に本来支払う税額に加算して掛けられる税金です。その内容によっていくつか種類があり、税率も変わってきます。簡単に概要をまとめたので参考にしてください。

種類内容税率
過少申告加算税本来支払う税額より低く申告した場合に掛けられる加算税10%
無申告加算税確定申告の必要があるにも関わらず申告をしなかった場合に掛けられる加算税50万円までは15%、

50万円を超える部分については20%

不納付加算税支払うべき税金を納付しなかった場合に掛けられる加算税10%
重加算税所得隠しなど悪質な場合に掛けられる加算税無申告の場合は40%

延滞税

延滞税は、納付期限までに支払われるべき税金を納付していない場合に課税されます。期限後に修正、更正または決定の処分を受けた際、納めるべき税額が不足していた場合にも延滞税が発生します。延滞税は、納付期限の翌日から完納するまでの日数を基に計算します。ただし、延滞税が1万円に満たない場合は発生しません。

利子税

利子税は、監査が間に合わない場合や資金繰りがつかないなどの理由で期限までに税金を納められない場合に、税務署で申告・支払いの延期の適用を受けた場合に課税されます。

課税譲渡所得が0円以下なら確定申告は不要

確定申告は所得がプラスになった人が行う必要のある申告制度です。なので課税譲渡所得を計算して、特別控除を引かないでも0円以下ならば確定申告は不要です。たとえば、4,000万円で購入した不動産が3,500万円でしか売れなかった場合を考えてみましょう。

課税譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)

で計算をします。取得費は4,000万円で購入した不動産の現在の価値で計算します。年月が経って減価償却費が300万円の場合、取得費は3,700万円です。譲渡費用主に不動産会社の仲介手数料のため、売却金額の3%+6万円で計算します。すると譲渡費用は111万円です。

この場合課税譲渡所得は

課税譲渡所得=3,500万円ー(3,700万円+111万円)=▲311万円

となり、課税譲渡所得はマイナスになるので、確定申告の必要はありません。しかし、多くの不動産取引では売却利益を得ることを目的に行われるので、結果不要でも確定申告を行う準備は必要です。

特に注意したいのは、特別控除です。課税譲渡所得を計算する時に、特別控除を引いたらマイナスになって譲渡所得税がかからないケースがあります。しかし、特別控除を引かない場合にプラスになっていれば確定申告を行わないと特別控除を受けて譲渡所得税が0円にはなりません。

あくまでも特別控除を引く前の段階で課税譲渡所得が0円以下にならなければ確定申告を行う必要があります。

確定申告が不要でも税務署からの問い合わせが

不動産投資の人気に合わせてこれまでより不動産売買の敷居が下がった分、無申告・無課税が増えています。そのため課税譲渡所得がマイナスで確定申告が不要な場合でも、税務署から内容確認の問い合わせが来ることがあります。

税務署では不動産売買の情報や所有権移転登記の情報を閲覧できるので、不動産売買が行われたことについて把握しています。税務署からは主に郵送で不動産売買に伴う確定申告の必要がないか聞かれます。確定申告が不要な場合には、売買契約書や明細書などの資料を添付して回答するのが一般的です。

売買契約書に記載されている細かい事項を税務署は把握していないので、送付を求めてくることが多いです。法律上は回答しなくても罰則などはありません。明らかに売却損の取引の場合には確定申告の必要はないので、対応しなくても問題はありません。ただし、なにか勘違いをしていてミスに気づいたりすることもあるので、税務署に協力できるよう資料を整えておく方が良いでしょう

また、課税譲渡所得がマイナスでも確定申告を行っておくことも可能です。

不動産売却で確定申告しないのは損

不動産売却によって確定申告をすると国に税金が持っていかれるイメージが強く頭にないでしょうか。実は正しく確定申告を行うことは自分が支払うべき税金をできるだけ抑えるための作業でもあります。

さまざまなケースで税金を抑える対策が取られているため、とてつもなく複雑な計算が行われていて自分にはわからないと尻込みする人も少なくありません。

しかし、不動産売却で確定申告しないのは大きな損を被ることになります。税理士に相談したり、自分では難しければ確定申告を代行してもらうことも可能です。ここでは節税効果の中でも特に損益通算と繰越控除について紹介していきます。確定申告のメリットを理解して漏らさず申告しましょう。

不動産売却の損失は節税に活用可能

所有するマイホーム(旧居宅)を売却して新しいマイホーム(新居宅)に買い換えを行った場合に、旧居宅が売却損になったときには、給与所得や事業所得など他の所得から不動産売却の損失額を引くことができます。他の所得から損失額を引いても損失額が残る場合には、翌年の確定申告に繰越して差し引くこともできます。

同様に住宅ローンの残るマイホームを売却し売却損が出た場合にも所得から損失額を引き、それでも残った分については翌年以降の確定申告で繰越して差し引くことができます。これらは一定の条件を満たした場合に限り特例として「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」として受けられます。

不動産売却によって譲渡損失が出てしまっても、確定申告をすることで所得税や住民税を低く抑えることができ節税に活用できます。マイホームの買い換えの特例を活用しなくても申告には問題ありませんが、損をするだけなのでしっかり申告をして税金を抑えましょう。

不動産売却で損益通算を適用させる条件

不動産売却でマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除を受けるためには一定の条件を満たす必要があります。ここでは買い換えの場合と住宅ローンが残っている場合について、それぞれ適用条件と除外される条件を紹介します。

マイホームを買い換えた場合

マイホームを買い換えた場合に損失が出た時に利用できるマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用条件について紹介していきます。

適用条件

・自分が住んでいるマイホームを売却する(以前住んでいた場合は3年以内に売却する)

・5年以上所有している

・新居は床面積が50㎡以上あり購入後1年以内に住む見込みがある

・新居購入時の住宅ローンが10年以上ある

除外される条件

(1) 繰越控除が適用できない場合

・旧居宅の敷地面積が500㎡を超える部分に対応する部分の譲渡損失の金額

・新居の住宅ローンが10年以内

・所得の合計が3,000万円を超える

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

・旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦などの生計を一にする関係にある

・旧居宅を売却した2年以内に不動産売却の特例を利用している

・旧居宅を売却した3年内に譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている

・売却の年の3年内にマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例を受けている

参考:国税庁

住宅ローンが残っている場合

住宅を売却して住宅ローンが残った場合の特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用条件について紹介していきます。

適用条件

・自分が住んでいるマイホームを売却する(以前住んでいた場合は3年以内に売却する)

・5年以上所有していた物件

・10年以上契約期間のある住宅ローンの残債が残っている

・マイホームの売却価額が住宅ローンの残高を下回っている

除外される条件

(1) 繰越控除が適用できない場合

・所得が3,000万円を超える年がある場合は、その年は適用できません

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

・親子や夫婦など生計を一にする関係がある人に対してマイホームを売却した

・マイホームを売却した2年以内に不動産売却の特例を適用している

・マイホームを売却した3年以内に特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している

・マイホームを売却した3年内にマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けている

参考:国税庁

不動産売却で確定申告をする基礎知識

それでは不動産売却をした後の確定申告はどのように行うのかみていきましょう。ここでは確定申告の時期や必要な書類、税金を納める時期などは具体的な対応について基礎的な知識を覚えましょう

普段、会社で年末調整を受けている人には馴染みのない確定申告ですが、書類を整えて申告期間内に行えば誰でもできます。不動産会社と相談しながら書類を整えて税務署に申告しましょう。

不動産売却の確定申告をする時期

確定申告は、不動産売却があった翌年の2月16日〜3月15日の間に申告を行います。新型コロナウイルス対策で令和2年、3年は4月15日まで延長されています。申告期限が日曜日などの場合には数日前後する可能性があります。毎年国税庁のホームページなどで正式な日程を確認して申告期限内の提出をしましょう。

確定申告では不動産売却をした年の1月1日〜12月31日までの収入についてすべて申告をします。会社員で給与をもらっている人は源泉徴収票を基に申告書類を作成するので、もらったら大切に保管しましょう。医療費控除や寄付控除なども合わせて行います。

不動産売却によって確定申告をする必要があるのですが、不動産売買の内容だけを申告するわけではないことを覚えておきましょう。

参考:国税庁

不動産売却の確定申告で必要な書類

確定申告では申告の内容によって2種類の様式が用意されています。不動産売却の場合には、より細かい内容が申告できるB様式を使って書類を作成していきます。手書きで申告書類を作成する場合には、表の見た目は同じなので、申告用紙の様式を間違えないように注意が必要です。

ここで不動産売却をして確定申告する際に必要な書類についてまとめておきます。

書類名入手場所
確定申告書第一表、第二表(B様式)税務署
申告書第三表(分離課税用)税務署
譲渡所得の内訳書【土地・建物用】税務署
建物・土地の登記事項証明書法務局
不動産を取得した時の売買契約書、取得した時の仲介手数料などの領収書、登記費用その他取得のときの費用の領収証(不動産の取得時に締結したもの)
売却時の仲介手数料などの領収書、売却時の測量費・登記費用その他売却の時の費用の領収証、土地・建物の全部事項証明書、売却後の土地・建物の全部事項証明書(不動産の売却時に入手したもの)

不動産売却の利益の税金を支払うタイミング

不動産を売却した利益にかかる譲渡所得税を支払うタイミングは、2回あります。譲渡所得税は所得税と住民税を合算しているので、それぞれ納付する時期が異なります。所得税は確定申告の期間(翌年2月16日〜3月15日)の間に税務署の窓口や金融機関などで支払います。

申告の際に引き落としを選択した場合には、翌年4月頃に指定した口座から引き落とされます。住民税は確定申告の内容を受けて5月頃に納付書が市町村から送付されます。住民税は、一括払いか年4回の分割払いで納税するのが一般的です。

給与から天引きされている場合には、収入がいくらか下がることもあるので、注意しておきましょう。納付書を利用する場合には、支払い期限を過ぎると延滞料が発生するので期限を守ってしっかり納付しましょう。

不動産売却の確定申告の手間を省く方法

とはいえ、年度末近くの忙しい時期に書類を書いて税務署に提出するのは大変な労力でもあります。申告用紙は不動産売却を行った翌年の年明けにならないと手に入らないのです。資料は準備できても、事前に申告書類を準備できないので、どうしてもばたつきます。ここではそんな確定申告の手間を省く方法について紹介していきます

会社勤めで確定申告に馴染みがない人でも、しっかり準備をして申告漏れや無申告にならないよう準備をしておきましょう。

確定申告を税理士に依頼

税理士は税金に関する業務を行う専門家です。もちろん確定申告書類の作成や申告の代行も行っています。税理士に依頼するなら、必要な書類を事前に渡しておくだけで、必要な時期に必要な書類を作成して税務署に代わりに申告してくれます。

ただし、仕事になるので相応の費用がかかります。不動産売却の確定申告依頼に対する税理士報酬の相場は、売却した不動産の売却益によって変動してきます。だいたい、売利益が1,000万円以上3,000万円未満の場合は、10万〜20万円程度が相場と言われています。

仕事が忙しくて確定申告に手が回らない場合や、書類を書くのが難しくてできない場合などには税理士に依頼しておく方が簡単ですし、安心できます。

e-Taxで確定申告

e-Taxは国税庁が提供する国税電子申告・納税システムです。国税庁のホームページから申告書を作成して、そのままネットを経由して確定申告を済ますことが可能です。e-Taxを利用すると添付書類の免除や還付が早いなどのメリットもあります。

なにより自宅で入力して、印刷しなくてもそのままデータで申告できるのはとても便利です。e-Taxを利用するには事前に税務署に利用申請やID・パスワードの設定、マイナンバーカードの取得、カードリーダーの購入など準備が必要なので詳しくは税務署に問い合わせましょう。

会計ツールを活用

e-Taxを利用する場合、国税庁のホームページで用意されている入力画面に従って申告するのが基本ですが、やや分かりにくいつくりで途中で諦めてしまう人もいます。そんな場合には民間で提供している会計ツールを活用するのがおすすめです。

e-Taxの入力画面をよりわかりやすく、解説や注釈つきでサポートしながら入力を進めていけます。入力が終わればe-Taxで送信できるデータパックとして確定申告データを書き出して保存できます。書き出された確定申告データをe-Taxのホームページで読み込み送信すれば確定申告完了です。

会計ツールの中には無料で使えるものもあります。不動産売却に伴う確定申告を簡単に済ませたい場合には、会計ツールを利用するのも得策です。

不動産売却を確定申告までスムーズに行うコツ

不動産売却は売買契約を結ぶことが重要ではありますが、それが終わりではありません。確定申告までスムーズに終わってはじめて不動産売却が滞りなく終了したと言えます。ここでは不動産売却を確定申告までスムーズに行うためのコツについて紹介していきます。ポイントを押さえて順調な売却活動を進めていきましょう。

一括査定で不動産会社を探す

不動産売却を行う上で、不動産会社はとても重要なポイントです。不動産価値を判定する査定から、実際の売却活動、売主へのサポートなど、不動産会社によって千差万別です。不動産売却を行う場合には複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格や営業担当の応対などから仲介を依頼する不動産会社を選んでいきます

とはいえいくつもの不動産会社に査定を依頼するのは大変な苦労に感じる人もいるでしょう。しかし、不動産一括査定サービスを利用すれば、一回の情報入力で近隣の複数の不動産会社に査定を依頼できます。一軒一件軒、不動産会社を調べて、電話やメールを何度も送らなくても査定見積もり価格を教えてくれます。

なかでも不動産一括無料査定サービスなら「すまいステップ」がおすすめです。査定依頼する物件情報と連絡先などを入力すれば、一度の入力で売却実績豊富な全国の不動産業者へ一括で査定依頼が完了です。各社から後ほど査定結果が届きます。その価格の違いや応対の良し悪しを見極めて不動産会社を選びましょう。

期間に余裕をもって不動産売却

思い立ったが吉日ではないですが、売却可能期間については余裕を持った不動産売却が大切です。不動産には売れやすい時期などもあるので、タイミングに合わせて効果的な販売戦略を組んでもらうことも可能でしょう。逆に余裕がないと、足元を見られて無理な値下げを受け入れてしまうことも出てきます。

また有利に売却するタイミングを逃して買主のペースに持っていかれることもあります。もし転勤などで時間に余裕がない場合でも、買主にはそのことを気取られないように注意しましょう。ゆっくり進められれば確定申告の準備もしっかり相談できるので慌てずに済みます。

内覧で購入希望者に好印象

買主が購入の決め手とするのは内覧が最も重要なポイントです。売主が頑張って売却に繋げられる行動は内覧対策にあります。買主はある程度条件に見合った物件を内覧に来ます。内覧で物件の状態を確認することも重要な要素ですが、希望する生活が描ける状態にしておくとより購入に踏み切りやすくなります。

床に物が散乱していたり、水回りが汚れていたりすれば悪い印象を購入希望者に与えることになります。不動産の売却を決めたら毎日少しずつでも掃除を進めて物件を磨き上げることで売却をスムーズに進められます。水回りの汚れは特に目立つのでよく掃除をしてきれいな状態を保ちましょう。可能なら先に引越しをして荷物を出してしまうのが良いです。

住みながら内覧に対応する場合には、不用品をまずは処分し、すぐに使わないものはトランクルームや実家などに預けてものを減らしましょう。残っているものは整理整頓をして見栄えが良い状態を保ちます。収納も内覧の対象なので、ものを押し込まず整理整頓が重要です。

また、購入者に合わせて内覧スケジュールを調整することも重要なポイントです。週末に内覧を希望されることが多いので、できるだけ購入者の希望に合わせて内覧を受けることで印象もよくなります。当日はきれいなスリッパを用意し、換気をよくして臭い対策をしっかりしましょう。生活の臭いは住んでいる人には気づきにくいですが、他人にとっては気になる点です。十分に内覧の準備をして、購入の後押しをすることで早く売買契約に繋げましょう。

不動産売却をするなら利益に関わらず確定申告をしよう

不動産売却を行うと利益に対して譲渡所得税がかかります。利益が出なければ確定申告の必要はありませんが、税務署から問い合わせが来た場合には対応するのが得策です。その場合には確定申告で使用する資料が必要になります。不動産売却を行うなら利益に関わらず確定申告をする準備はしておくと安心です。

確定申告をしないと税金を低く抑えられないだけでなく、無申告・無課税などで追加の税金がかけられてしまいます。確定申告の時期は不動産を売却した翌年の2月〜3月と先になるので、申告期限を守って忘れずに確定申告を税務署に提出しましょう。自分では難しい場合には弁理士にお願いして代行してもらうこともできます。

不動産売却をする場合、売買契約が結べることに目が行きがちですが、確定申告まで済ませて売却活動が終了します。売却利益から税金を支払うことも頭に入れながら計画を立てていくことが重要です。確定申告までさまざまな相談に乗ってくれるより良い不動産会社を見つけて、不動産売却を成功させましょう。

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