不動産売買でかかる仲介手数料について計算方法や上限まで徹底解説

不動産会社に仲介を依頼して不動産売買を行うと、仲介手数料が発生します。仲介手数料は売買の際に必要な費用であるため、これがいくらかかるのかを知っておくことが大切です。

仲介手数料がどれくらいなのかを把握しておくことで、売却にかかる費用を想定しやすくなります。売却によって最終的にいくら手元に残るのかを知るためにも、仲介手数料についての理解を深めておきましょう。

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不動産売買の仲介手数料の基礎知識

不動産売買を行うなら、仲介手数料とはどのようなものなのかを知っておくことが大切です。基礎知識を身につけておくことで、売却にかかる費用について理解が深められます。仲介手数料とはなにかという基本的な部分から、どれくらいかかるものなのかまで知っておきましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼し、売買が成立した際に発生する費用です。仲介手数料は不動産会社に成功報酬として支払うものであり、仲介をしてもらったからといって、その時点で支払いが必要なわけではありません。

仲介業務を行い、売買契約が締結された際に初めて費用として発生すると考えましょう。ただし、仲介業務を行った時点で別途実費がかかる場合は、仲介手数料が発生しないケースであっても、実費分は支払いが必要です。

仲介手数料に含まれる業務

仲介業務の中で、仲介手数料に含まれるのは次の業務です。

  • 売買契約書の作成
  • 内覧の対応

不動産を売却する際には、これらの業務が発生します。また、広告をこだわって作成したり、物件情報を掲載するサイトを増やすなど、特別なことをした場合は、別途費用がかかることがあります。

仲介手数料に含まれない業務

  • 不動産広告の作成・打ち出し

次の業務は、仲介手数料には含まれません。

  • 売主が要望して出してもらう広告費
  • 遠隔地への営業のための交通費
  • 土地測量費用
  • 解体・処分費用

広告費や交通費は、発生した都度実費で支払います。家の売却に伴い、土地の測量が必要な場合は、測量業者に費用を支払わなければなりません。また、解体をする場合も同様であり、解体費用や資材の処分費用などは、解体業者に支払います。

仲介手数料の相場

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、法律の上限を超えて請求することは違法です。ただし、下限は定められていないため、不動産会社の裁量で割引がされることもあります。

そのため、交渉次第では仲介手数料を割引、あるいは無料にしてもらえることもあります。ただし、仲介手数料は、不動産会社にとって重要な収益です。そのため、値引きされるケースは少なく、基本的には法律で定められた上限を支払うケースが多いでしょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は計算式があり、式に当てはめることで上限額を算出することができます。売却価格が400万円超の場合は、速算方法で簡単に計算ができます。売却価格が400万円以下の場合は、価格帯に計算式が異なるため、この点には注意しましょう。

速算方法

売却価格が400万円超の場合は、次の式で簡単に仲介手数料の上限が計算できます。

  • (売却価格×3%+6万円)×消費税

上記の式で消費税を10%とした場合、売却価格が1,000万円なら、仲介手数料は39万6,000円となります。

売却価格でパーセントが違う

仲介手数料の計算式は、売却価格によって計算時に使用するパーセンテージが異なります。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

仮に売却価格が300万円とするなら、200万円以下の部分の仲介手数料が10万円、200万円を超え、400万円以下の部分が4万円で、合計14万円となります。これに消費税をプラスすると、税率を10%とするなら仲介手数料の上限額は15万4,000円です。

仲介手数料の支払時期

仲介手数料は成功報酬であるため、不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を締結したからといって、それだけで発生するわけではありません。仲介を依頼し、売買契約が成立した際に支払うものと考えましょう。

不動産会社によって支払い時期は異なりますが、基本的には売買契約時に半分を、引き渡しの際に残りを支払うケースが多いです。不動産会社に仲介を依頼するなら、いつどのタイミングでいくら支払うことになるのか、契約前に確認しておきましょう。

仲介手数料の会計処理

支払った仲介手数料の会計処理は、売却と購入で異なります。売却の場合は支払い手数料の項目で勘定しましょう。購入の場合は、土地や建物の購入費用に加算して、まとめて計上して構いません。

賃貸物件の仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して賃貸物件を借りる場合も、仲介手数料がかかります。賃貸の仲介手数料は家賃の半分、あるいは1ヶ月分が目安です。不動産会社によって金額が異なることがあるため、何ヶ月分になるかは事前に確認しておきましょう。

仲介手数料早見表

実際に仲介手数料がいくらかかるのかを知るためにも、売却価格ごとの手数料の上限額を把握しておきましょう。

売却価格仲介手数料の上限(消費税10%)
100万円55,000円
200万円11万円
300万円15万4,000円
400万円19万8,000円
500万円23万1,000円
600万円26万4,000円
700万円29万7,000円
800万円33万円
900万円36万3,000円
1,000万円39万6,000円
2,000万円72万6,000円
3,000万円105万6,000円
4,000万円138万6,000円
5,000万円171万6,000円
6,000万円204万6,000円
7,000万円237万6,000円
8,000万円270万6,000円
9,000万円303万6,000円
1億円336万6,000円

早見表を参考にすることで、売却時の仲介手数料を素早く計算することができます。

仲介手数料で注意するポイント

仲介手数料については、注意すべきポイントがいくつかあります。

  • 仲介手数料の安さで不動産会社を選ばない
  • 契約成立後にキャンセルした場合

注意点を正しく把握して、少しでもお得に不動産の売却を行いましょう。

仲介手数料の安さで不動産会社を選ばない

不動産会社によって仲介手数料は異なり、場合によっては無料や半額で請け負ってもらえるケースもあります。しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選んでしまうと、サービスの質が悪く売却がうまくいかない可能性があります。

安さだけで決めてしまうと、不動産売却で失敗する可能性があるため、仲介手数料の安さだけではなく、信頼できるかどうかで不動産会社を決めましょう。

質のよい不動産会社を見つけるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップなら物件情報を一度登録するだけで、複数社から査定を受けられます。各社の査定結果を比較することで、より好条件で売却でき、かつ信頼できる不動産会社を見つけやすいです。

契約成立後にキャンセルした場合

売買契約が成立した後にキャンセルになった場合、仲介手数料がどのような扱いになるのかは事前に確認しておきましょう。売主には問題がなくても、契約後に買主がローン審査に通らなかったため、契約が破棄となることもあります。

契約した時点で仲介手数料は半額支払っており、返金されるかどうかは不動産会社によって異なります。契約成立後に支払った契約手数料の半額が返金されない場合は、買主を慎重に選定し、確実に引き渡しができる信頼できる相手に売ることが大切です。

不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用

不動産売却の際には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。

  • 印紙税
  • 登記にかかる費用
  • 住宅ローンでかかる費用
  • 測量費用
  • 解体・処分費用
  • 引っ越し代

どのような費用がかかるのかを把握しておき、売却で必要なコストの全体像を正しく理解しておきましょう。

印紙税

売買契約書には契約金額に応じた収入印紙を貼り付ける必要があり、この費用が印紙税です。印紙税は契約金額が大きくなるほど高額になります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用され、印紙税は安くなります。

登記にかかる費用

売却の際には所有権の移転や抵当権の抹消などで、登記費用がかかります。所有権移転登記は固定資産税評価額に2%をかけた金額を、買主が支払います。

抵当権の抹消は住宅ローンを完済した場合に必要です。抵当権の抹消費用は売主が負担し、不動産1件に対して1,000円です。もし土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、合計2,000円の費用がかかります。

住宅ローンでかかる費用

新居購入の際に住宅ローンを組む場合は、事務手数料や保証料などがかかります。金額は金融機関によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。

また、売却の際にローン残債を一括返済する場合は、一括返済手数料がかかります。一括返済の手数料も金融機関によって設定が異なり、無料の場合もあれば数千円から数万円かかることもあります。

測量費用

土地や戸建ての売却で、土地の面積や境界が不確定な場合は、事前に測量が必要です。境界が曖昧な状態で売却すると、隣地の所有者とトラブルになることもあるため、必ず事前に測量をしなければなりません。測量の費用は土地の広さや形状によって異なりますが、30万~50万円程度かかることが多いです。

解体・処分費用

家を取り壊し、更地として売り出す場合には解体費用がかかります。また、解体の際に撤去物が出たり、不用品を処分したりする場合は、処分費用がかかります。

解体費用は高額になりやすく、100万円程度かかることも多いです。そのため、更地にして売却することを考えていると、費用が高くなって手元に残る利益が減ってしまうこともあります。

建物が古くて売れない場合でも、無理に解体をせず、古家付きの建物として売り出す方法もあるため、必ずしも解体が必要なわけではないことは理解しておきましょう。

引っ越し代

住み替えをする際には、引っ越し代がかかります。先に新居を購入し、引っ越しから前の家を売却する場合は、引っ越し代は1回で済みます。

しかし、先に住んでいる家を売却し、賃貸物件で仮住まいで暮らしてから新居を購入する場合は、売却する家から仮住まい、仮住まいから購入する新居で引っ越し代が計2回かかることは覚えておきましょう。売却にかかる費用を削減するには、先に新居を購入し、引っ越しを1回に済ませることがおすすめです。

仲介手数料は上限金額が決まっているが金額で不動産会社を選ばない

仲介手数料は法律で上限額が決められており、それ以上の金額を請求されることはありません。しかし、値引きについては不動産会社の裁量によるため、場合によっては安価で請け負ってもらえることもあります。

しかし、仲介手数料が安いとサービスの質が悪く、売却に失敗することもあります。仲介手数料の安さではなく、サービスの質がよいか、信頼できるかを確認して、不動産会社を選びましょう。

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