不動産の個人売買で契約書を作成!トラブルを避けるポイントとは

不動産の売却は不動産会社による仲介だけでなく、個人間での売買も可能です。個人間であっても、不動産の取引をするなら、売買契約書を作成しなければなりません。

個人間で売買契約書を作成するなら、不動産取引についての基礎知識を身につけておくことが大切です。個人売買における売買契約書の作成方法やポイントなどを知り、不動産取引をスムーズに行いましょう。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

不動産の個人売買で契約書を作成する基礎知識

不動産を個人売買するなら、売買契約書についての基礎知識を身につけておくことが大切です。なぜ売買契約書の作成が必要なのか、どのような契約書が必要なのかは知っておく必要があります。基礎知識を身につけることで、不動産の個人売買をスムーズに進めやすくなります。

個人売買で契約書を作成する理由

個人売買でも売買契約書を作成する理由は、取引後のトラブルを回避するためです。契約書を作成していなくても、双方が合意しているなら契約自体は成立します。しかし、契約内容を書面で残していないと、後で契約についてトラブルになる可能性が高く、金銭トラブルが起きてしまうことも多いです。

契約内容を双方で確認できる証拠書類として、売買契約書が必要であると考えましょう。また、売買契約書は買主が住宅ローンを組むためにも必要です。ローンのための必須書類であると同時に、売買のトラブルを回避するための書類として、売買契約書を作成します。

不動産の個人売買で必要な契約書の種類

不動産の個人売買をする際には、次のうちいずれかの契約書が必要です。

契約書の種類内容
土地売買契約書(売買代金固定型)土地の売買契約書
土地売買契約書(売買代金清算型)土地の売買契約書
土地・建物売買契約書(売買代金固定型)土地と建物の売買契約書
土地・建物売買契約書(売買代金清算型)土地と建物の売買契約書
借地権付建物売買契約書借地権のある土地と建物の売買契約書
区分所有建物売買契約書マンションの売買契約書
区分所有建物売買契約書(敷地権)土地とマンションの売買契約書

売買契約書には代金固定型と代金清算型があり、それぞれで特徴が異なります。代金固定型は、登記簿上の面積または契約時の実測図で算出されている数値をもとに、売却金額を決める方法です。

代金清算型は固定型の数値をもとにして、さらに契約時に再度実測図を測定して、売買をすることが特徴です。契約時にはすべての契約書が必要なわけではなく、シーンに合わせていずれかのものを用意すると考えましょう。

不動産の個人売買の契約書に記載する内容一覧

不動産の売買契約書に記載する項目は、次の通りです。

記載項目記載内容
売買物件の表示売買の対象となる不動産の情報
売買代金・手付金等の額・支払期日売却価格や手付金額、支払期日などの記載
土地の実測・土地代金の精算土地の実測面積と実測図との誤差があった場合の精算金
所有権の移転と引き渡しの時期所有権の移転登記と物件引き渡しの時期の記載
付帯設備などの引継ぎ住宅設備について引継ぎ、撤去する部分の記載
負担の消除抵当権や賃借権などの抹消登記について
公租公課等の精算固定資産税などの精算金について
手付解除の期限手付を解除できる期限の記載
契約違反による解除契約違反となった場合の違約金の記載
引き渡し前の物件の滅失・毀損引き渡し前に物件が消失、破損した場合の対応
反社会勢力の排除反社会勢力だった場合の契約解除について
ローン特約買主がローン審査に落ちた場合の対応について
契約不適合責任引き渡し後に売主が通知していなかった不備についての補償

契約書で細かい内容まで定めておくことで、双方が合意して契約を締結でき、トラブルを防ぎやすくなります。

トラブルを避ける売買契約書の作成ポイント

不動産売買でのトラブルを回避するには、契約書を作成する際にポイントがあります。

  • 誤字脱字のない契約書を作成
  • 権利や義務は明確に記載
  • 売買契約書の内容は購入希望者と交渉
  • 売却価格に応じた印紙を貼る

詳細までポイントを把握しておくことで、契約書に関するトラブルは回避しやすくなります。

誤字脱字のない契約書を作成

契約書を作成する際は、誤字脱字がないかチェックしておきましょう。誤字脱字があると、場合によっては契約内容が無効となることがあります。

サイン部分は訂正印で修正できますが、契約書の内容自体の間違いは修正が難しいため、間違いがあった場合は最初から作り直すことがおすすめです。

権利や義務は明確に記載

取引において発生する権利や義務は、曖昧な部分をなくして明確に記載しておくことが大切です。例えば契約不適合責任をどこまでの範囲で負うのか、いつまで責任を追及されるのかなどは、契約書に記載しておきましょう。

また、引き渡しや決済の日時、解約の期限や解約時の対応などは、詳細まで記しておくことで契約後のトラブルを回避しやすくなります。

売買契約書の内容は購入希望者と交渉

売買契約書の内容は売主が勝手に決めず、購入希望者と交渉して決めなければなりません。一方的な内容で契約書を作成すると、トラブルになるだけではなく、相手の同意が得られずに契約自体ができないこともあります。

売主と買主双方の合意があって、契約は成立します。そのため、契約書の内容は必ず話し合っておき、お互いが納得できる内容で契約書を作成しましょう。

売却価格に応じた印紙を貼る

不動産の売買契約書には、記載した売却価格に応じた金額の収入印紙を貼り付ける必要があります。収入印紙を貼り付けていないと、印紙税の未納付として罰則があるため注意が必要です。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

なお、2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。

個人売買の契約書のミスを減らす3つの方法

不動産の個人売買で契約書についてのミスを減らすには、次の3つの方法がおすすめです。

  • 契約書のテンプレートを利用
  • 契約書の作成サービスを活用
  • 専門家に契約書作成を依頼

契約書にミスがあると契約不履行となることもあるため、確実に契約するためにも、ミスを回避する方法を知っておきましょう。

契約書のテンプレートを利用

売買契約書のテンプレートは、ネット上からダウンロードできます。法改正によって昔のフォーマットは使用できない場合があるため、最新のものを用意して使用しましょう。

また、契約書の内容は一部変更が可能です。大枠はそのまま使用し、契約内容に合わせて多少の修正をすることで、ミスなく契約書を作成しやすくなります。

契約書の作成サービスを活用

売買契約書は作成サービスがあるため、これを活用してみることもおすすめです。サービスによって具体的なサポート内容は異なりますが、修正箇所がある場合は自動でチェックしてくれることもあります。

目視での確認ではヒューマンエラーで誤字脱字や記載漏れが起きることもあるため、最終チェックで契約書の作成サービスを利用してみるとよいでしょう。

専門家に契約書作成を依頼

ミスなく確実に契約書を作成したいなら、弁護士や不動産会社などの専門家に依頼することがおすすめです。契約書の作成費用はかかるものの、専門家に依頼することでミスなく書類を作成してもらえます。

また、契約書作成や取引についての相談や見積もりには、費用はかかりません。相談したいことがあるなら、無料相談を利用し、不明点を改善してから契約に臨みましょう。

不動産の個人売買のため契約書以外で必要な書類

個人売買を行う際には、売買契約書以外にも必要な書類があります。

  • 残す設備を明記する付帯設備表
  • 契約不適合責任を避けるための物件状況等報告書

書類の特徴や記載内容を知り、契約時に準備すべき書類についての理解を深めていきましょう。

残す設備を明記する付帯設備表

どの設備を残し、どれを撤去するかを明記するために付帯設備表が必要です。付帯設備表に記載する項目は、大まかに次の通りです。

項目設備詳細
給湯関係給湯機
水回り関係
  • 厨房設備
  • 浴室設備
  • 洗面設備
  • トイレ設備
空調関係・冷暖房設備
  • 冷房機
  • 暖房機
  • 換気機
  • 床暖房設備
照明関係屋内照明設備
収納関係
  • 食器棚
  • つり棚
  • 床下収納
  • 下駄箱
建具関係
  • 網戸
  • 雨戸
  • 障子
その他
  • テレビ
  • カーテンレール
  • カーテン
  • 物干し
  • 火災警報器

売却する家に付帯している設備を明記し、買主に引継ぐものと撤去するものを記載しておきましょう。また、空き家で売却する場合は、付帯設備表は不要です。

契約不適合責任を避けるための物件状況等報告書

引き渡し後に契約不適合責任を追及されないためには、物件の状態を詳細に記した物件状況等報告書が必要です。記載する内容は、次の通りです。

  • 雨漏りの有無
  • シロアリの被害の有無
  • 腐食の有無
  • 給排水管の故障
  • 建物の傾きの有無
  • 増改築の有無
  • 火災等の被害の有無

それぞれ修理や補修をした場合は、その履歴も記載します。これらの内容をより正確にするには、事前にインスペクションを受け、専門業者によって家の状態をチェックしてもらうことがおすすめです。

個人の売買契約より不動産会社の仲介がおすすめ

不動産を売る場合は、個人間で売買せずに不動産会社に仲介を依頼することがおすすめです。個人売買には大きなリスクがあり、場合によっては損をすることもあります。トラブル発展の危険性も高いため、どのような点から仲介による売却がおすすめなのか、個人間売買との違いを踏まえて知ってきましょう。

個人売買はメリットよりデメリットが大きい

不動産会社による仲介ではなく、個人売買をすることにはメリットがあります。しかし、個人売買で得られるメリットより、デメリットのほう大きいため、失敗した場合のリスクも考慮しておきたいところです。

メリットデメリット
  • 仲介手数料が不要
  • 親しい間柄なら売却がスムーズ
  • 住宅ローンが組みづらい
  • 契約書の作成が難しい
  • 契約不適合責任に問われやすい
  • 当事者間でトラブルが起きやすい

仲介手数料がかからないことや、親しい間柄なら売却がスムーズに行える点はメリットですが、それ以外のデメリットは大きいです。

仲介手数料がかからないからといって、必ずしも得をするわけではなく、売却で金銭トラブルが起きると、手数料を支払うよりも損をすることもあります。

不動産売買には専門知識が必要であり、個人で行うと気をつけていても失敗したり、トラブルが起きやすかったりするため、基本的には不動産会社による仲介で売却することがおすすめです。

仲介で不動産を売買する手順

仲介によって不動産を売買する手順は、次の通りです。

  1. 不動産会社による査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始する
  4. 内覧対応を行う
  5. 買主と売買契約を締結する
  6. 決済・引き渡しを行う

売却する不動産を査定に出し、いくらくらいで売れるのかを把握しておきます。査定結果を比較して不動産会社を絞り込んだなら、売却を依頼するために媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶと不動産会社による仲介業務がスタートするため、売却活動を開始してもらいましょう。物件情報を公開してもらい、購入希望者が現れたなら内覧の対応を行います。

内覧で好感触を得たなら購入希望者と交渉し、双方が合意できる内容で売買契約を締結します。その後、契約書に定めたスケジュールで決済と引き渡しを行い、不動産売買は完了です。

高額で不動産を売買したいなら一括査定

少しでも高値で不動産を売却したいなら、一括査定の利用がおすすめです。一括査定を利用すると、複数の不動産会社から査定を受けることができ、実績のある不動産会社をスムーズに見つけやすくなります。

一括査定のすまいステップは、2~3分程度の登録で、複数社から効率的に査定を受けられます。査定結果を比較することで、どの不動産会社が好条件で売却できるかが判断できるため、信頼できる業者に仲介を依頼することで、高額売却が実現しやすいです。

不動産の個人売買で契約書の作成はゼロから作らない

不動産を個人売買する場合でも、トラブルを回避するために売買契約書の作成が必要です。売買契約書はネット上のフォーマットを利用して作成することがおすすめです。

ゼロから自身で作成すると、誤字脱字や記載事項のミスが起きる可能性があります。ミスがあると契約が不履行になることもあるため、フォーマットを上手に活用し、失敗なく売買契約書を作成しましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?