離婚で不動産を任意売却するメリットやデメリットを解説!

持ち家を持っている夫婦が離婚をする時に、持ち家をどのように財産分与すればいいのか悩ましいところです。そこで多くの場合には、離婚する直前に家を売却して現金として財産分与します。しかし、住宅ローンが残っている場合に、売却金額でローンの残債を一括返済できない場合には、金融機関が設定した抵当権を外すことができないので売却できません。

そのような場合に検討するべき方法が任意売却です。ローンが残っていても売却できる可能性がある任意売却ですが、この方法を選択してしまうと、ローンの名義人がブラックリスト入りしてしまう可能性があるなどデメリットも大きい方法です。

この記事では、離婚に向けて家の売却を考えているけれどもオーバーローンになりそうな方のために、任意売却とはどのような売却方法で、進め方やメリットデメリットなどについて詳しく解説します。

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任意売却とは

任意売却とは、売却金額がローンの残債を下回るオーバーローンの場合に、金融機関との許可を得て家を売却することです。住宅ローンの借り入れをした時に、金融機関は万が一返済が滞った時のために抵当権を物件に設定します。抵当権が外されていない家は、差し押さえのリスクがあるために買い手がつかず売却できません。

しかし、任意売却であれば、金融機関の許可を得られれば売却することができます。許可を得るときに、売却金額で完済できなかったローンの残債の返済方法に納得してもらうことが大切です。

離婚時に任意売却になってしまうと、プラスの財産分与はできません。しかし、離婚後に家の名義や維持をどのようにすればいいのか悩む必要がなくなり、ローンの残債も大幅に減らすことができます。オーバーローンでも売却したいのであれば、任意売却の可能性を探った方がいいでしょう。

離婚で任意売却する流れ

離婚することが決まり、家を売却した上で財産分与をすることになっても、売却金額がローンの残債を下回るオーバーローンになることが分かった場合、任意売却はどのように進めていけばいいのでしょうか。任意売却を進めていく流れについて順を追って解説します。

不動産の情報を調べる

任意売却を選ぶかどうかは、不動産会社からの査定額が正確に出ないと判断できません。まずは、家を売却するために必要な情報を調べるところから始めましょう。

まず調べたほうがいい情報は住宅ローンの残高です。ローンが残っている家を売却するためには、どのくらいの価格で売却できればオーバーローンにならずにすむのかを計算するためには、住宅ローンの残高を正確に把握しておくことが必要です。

毎年10月頃に金融機関から、住宅ローン控除の申請のために必要なので年末残高証明書が送付されているはずです。その書類で把握できる前年度の年末までの残高に、毎月の返済額をプラスすれば、現在時点の正確な残高がわかります。年末残高証明書が見つからない場合には、借入をしている金融機関に問い合わせれば郵送してもらえます。

次に、離婚するために売却を考えている不動産の名義や保証人が誰なのか正確に把握しましょう。不動産の売却手続きは名義人しかできません。また、任意売却には連帯保証人全員の同意も必要です。複数の共有名義になっていたり、連帯保証人になっている場合には、名義人と連帯保証人全員に連絡を取る必要があります。そのために、正確な情報が必要です。

権利証(登記済証)を見ればわかりますが、法務局で登記簿謄本を取得することでも調べられます。

査定依頼をする

家を売却するために必要な情報がそろったら、不動産会社に査定を依頼します。売却方法が通常の売却ですむのか、任意売却になるのかは査定結果が出てから判断します。

特に任意売却になる可能性が高い場合には、経験豊かで信頼できる不動産会社を選択することが大切です。残念ながら不動産業界にはまだまだ悪徳業者も多いのですが、普段、不動産関連で仕事をしていなければ、良心的な業者と悪徳業者を見分けることは一般の方にはできません。

そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトの利用です。不動産一括査定サイトなら物件情報を登録するだけで、サイトが提携している不動産会社複数社からの査定を取り寄せられます。すまいステップというサイトであれば、全国から厳選した経験豊かで良心的な不動産会社最大4社からの査定を取り寄せられます。

複数の不動産会社の査定結果を比較して、査定額やその査定額になる理由、質問への対応なども比較できる点も不動産一括査定サイトのすまいステップがおすすめです。

任意売却の許可を金融機関からとる

査定結果が出てオーバーローンになることがほぼ確実な状況になったら、まずは住宅ローンの借り入れをしている金融機関に相談をして、任意売却の許可を取る必要があります。

通常の売却方法であれば売却の主体は売主ですが、任意売却の場合には抵当権を設定している債権者(金融機関)が主体となって売却を進めます。任意売却を進めることだけではなくて、売却金額も債権者の許可が必要です。

債権者としては売却によってできる限り多くの金額を回収したいと考えます。しかし、売り出し価格を高額に設定してしまうと買手がつきません。微妙な部分での折衝が必要になります。

査定結果から、任意売却も扱っている不動産会社を見つけて、不動産会社にこの部分の交渉をお任せすることをおすすめします。

媒介契約締結

金融機関から任意売却の許可を得ることができたら、不動産会社に正式に売却の仲介を依頼して媒介契約を結びます。媒介契約の種類は、複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約と、1社のみとの契約になる専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。

任意売却の場合には、離婚やオーバーローンにならざるを得ない事情などの、とてもセンシティブな情報を扱うので、一般媒介契約ではなく、1社のみとの契約方法で媒介契約を結ぶことが一般的です。

売却活動開始

媒介契約を結んだら、不動産会社がチラシの作成や不動産情報サイトへの登録等を行い、物件を宣伝します。物件に興味を持つ人が現れたら、内覧対応をします。内覧には売主の立ち会いも必要なので、スケジュールを合わせて行います。

内覧の結果、買主が購入を決めたら、価格交渉などが行われます。売却価格などの条件に売主と買主の双方が合意できたら売買契約へと進みます。

この時に、通常の売却の流れと違う点は、売却価格に金融機関と連帯保証人の承諾が必要な点です。売却価格への合意が得られなければ売却できません。金融機関と連帯保証人の承諾が得られれば売買契約へと進みます。

引き渡し

売買契約の時に引き渡し日を決めます。引き渡し日になったら、物件の引き渡しを行い、売却金額から手付金を差し引いた残金を決済します。引き渡しの手続きは、通常は買手が住宅ローンを借り入れる金融機関で行います。

司法書士と売手が借り入れている住宅ローンの金融機関の担当者も同席します。司法書士が必要書類を確認して、法務局で登記の手続きを行います。その後、買手からの入金と、売手側の金融機関による残債の引き落としがほぼ同時に行われます。

任意売却するメリット

任意売却はもともと住宅ローンの支払いを滞らせてしまった人が、競売を避けるための売却方法でした。競売と比較した場合、任意売却には大きなメリットがあります。任意売却を選択することのメリットとはどのようなものなのか解説します。

周りに知られず売却可能

差し押さえには裁判所の許可が必要なので、差し押さえられて競売に掛けられた物件は官報に掲載されます。また、差し押さえから競売までは、多くの人の出入りがあり、物々しい雰囲気になるので、ご近所のうわさにもなりがちです。

しかし、任意売却であれば金融機関との交渉の過程などは周囲の人には全く分かりません。家が売却されて持ち主が変わる過程は、通常の売却の方と全く変わりません。住宅ローンが支払えなくなったことによる任意売却だということが、競売とは違い周囲の方にバレない点は大きなメリットです。

競売よりも売却価格が高くなりやすい

任意売却を選択することのメリットは、競売よりも高額で売却できるという点です。

差し押さえから競売にかけられる物件は市場価格の6割から7割程度の価格でしか売れません。本来は3,000万円で売却できたはずの物件も、競売になってしまうと1,800万円から2,100万円でしか売却できないのです。

その理由は、買主にとって競売物件はリスクが大きいためです。競売物件は入札の前に内覧ができません。また、物件に瑕疵があった場合でも契約不適合責任を売主に問えません。万が一、建物の内部に大がかりな修繕が必要であっても、買主の負担で直すしかないので、市場価格よりもかなり安い売却価格になってしまいます。

しかし、任意売却であれば売却の流れは通常の売却と同じです。興味を持った人は事前に内覧ができます。契約不適合責任も契約書に明記されます。市場価格とほぼ同じ価格での売却が可能です。可能であれば任意売却を選択した方が、売却価格が高額になるためにローンの残債も減らせます。

引っ越し用の資金が得られることもある

住宅ローンの支払いを滞らせるということは、経済的にかなり切迫した状況であるということです。そのために、差し押さえからの競売で家を失ってしまった場合には、引っ越し費用や新居を用意するための費用を捻出出来ない場合も少なくありません。

競売の場合には売却金額は全て返済に充てられてしまいます。しかし、任意売却の場合には、売却金額から引っ越し代を出してもらえることがあります。債権者との交渉次第ですが、10万円から20万円程度の引っ越し代を出してもらえる可能性があるので、安心して新居への引っ越しができます。

任意売却するデメリット

このように、競売と比較すると任意売却には大きなメリットがあります。しかし、メリットを上回るデメリットがあるために、離婚時にオーバーローンになることが確実になったら、売却を諦めて、どちらかが住み続けることで住宅ローンを支払い続けることを選択する方もいます。

オーバーローンでの任意売却を諦めざるを得なくなるようなデメリットにはどのようなものがあるのか見ていきましょう。

ブラックリストに入る

任意売却をすることの最大のデメリットとは、ブラックリスト入りしてしまい、信用情報に傷がついてしまうという点です。任意売却は基本的に住宅ローンを滞納した状態でなければ進められません。そのために、それまでに滞納がなかった方でも、任意売却にすると決めた時点で返済をストップします。

目的が任意売却を進めるためであっても、住宅ローンを数ヶ月間でも滞納すると、ブラックリスト入りしてしまいます。5年間はクレジットカードを利用できなくなったり、新規でローンを組んだりできなくなってしまいます。

離婚後の生活にクレジットカードが必要な方や、離婚後に新居の購入を考えている方にとっては、信用情報に傷がつくとライフプランに大きく影響します。そのために、売却を諦める方もいます。

任意売却の手続きが面倒

任意売却は通常の売却の手順に加えて、金融機関との交渉や、連帯保証人からの同意を得ると言った手間が余計にかかります。任意売却後の残債の返済方法などに問題がある場合には、なかなか金融機関の許可も得ることが難しくなります。

夫婦間で連帯保証人になっている場合でも、離婚に向けた一連の流れの中で夫婦関係は徹底的に冷え込んでいるので、連絡を取るのが難しくなってしまっている場合もあります。また、親族などに連帯保証人をお願いしている場合には、事情を説明して許可を得るのも大変です。

とにかく、任意売却は通常の売却方法にはない手間がかかりすぎて面倒くさいというデメリットがあります。

同意を得られないと売却できない

任意売却するためには、金融機関と連帯保証人の同意が必要です。任意売却での売却を進めたい場合でも、自分の意志だけで売却できるわけではありません。交渉しても金融機関や連帯保証人の同意を得ることができなければ売却することはできません。

また、夫婦で連帯保証人になっている場合には、名義人が連帯保証人に黙って売却するわけにはいきません。夫が養育費代わりに子どもと妻が住んでいる家のローンを支払い続けている場合があります。妻が夫の連帯保証人であれば、住宅ローンを支払えなくなっても妻に黙って夫が売却することはできません。

ローンの返済はしなくてはいけない

任意売却は債務をチャラにすることではありません。金融機関は売却せざるを得ない理由をくんで抵当権を外してくれますが、売却金額で返済しきれなかったローンの残債は借金として残ります

売却金額で残債のかなりの部分を返済できるので、ローンの残債の金額はかなり小さい金額にできます。支払いの負担は任意売却前よりも少なくなります。金融機関も月々の分割での支払いに応じてくれます。任意売却後は月々5,000円から3万円程度の返済額に設定されることが多いようです。

しかし、任意売却をした後も、返済は続くことと月々の返済額の設定や返済期間については金融機関と交渉が必要な点は、デメリットとしてあらかじめ理解しておいた方がいいでしょう。

離婚で任意売却を選んだほうがいいケース

離婚をする時の財産分与で、持ち家がオーバーローンになることが分かった場合に、どちらか一方が住み続けてローンを支払い続けるという選択肢もあります。しかし、面倒な手間をかけては任意売却を選んだ方が良い場合というのはあります。離婚する時には任意売却になっても家を売却してしまった方がいい場合とはどのような場合なのか解説します。

連帯保証人になっている場合

夫名義の家に、妻と子どもが住み続けて、夫が養育費代わりにローンを支払うことを考えている場合、妻が連帯保証人になっているのであれば、離婚前に任意売却して、妻と子どもは新生活を始めることを考えた方が安全です。妻が連帯保証人になっていなければ大丈夫です。

連帯保証人になっている場合には、万が一、夫がローンの支払いを滞らせた場合に、連帯保証人である妻にローンの支払い義務があります。公正証書を作成してあったとしても、夫が仕事を辞めて行方をくらませてしまった場合には、対応を取ることができなくなってしまいます。

妻が連帯保証人である場合には、離婚する前に任意売却をしておいた方が、ローンの残債が任意売却前よりは少なくなっているので安心です。

家に住みたくない

オーバーローンになることが分かったら、ローンの名義人が住み続けて、自分が住んでいる家のローンを支払い続けることには問題はありません。しかし、離婚前の家族の思い出が詰まった家には夫も妻も住み続けたくないという場合もあります。

住宅ローンを支払い続けながら賃貸に出すことを考える方もいるようですが、住宅ローンは借り入れている人が住むための家を購入するための資金の貸し出しです。賃貸に出す場合には、金融機関の許可を得た上で事業用ローンの切り替えが必要です。

そういった手間をかけて、離婚前の生活の痕跡を残すよりも、任意売却できれいさっぱり精算して、新生活へと踏み出したいという方も少なくありません。

任意売却する際に注意したいポイント

離婚するために任意売却を進めるためには、いくつか注意しなければいけないポイントがあります。離婚時の任意売却での注意点について解説します。

離婚前に手続きしよう

任意売却の手続きをするタイミングは離婚前がいいのか離婚後がいいのか、迷う方もいるようです。夫婦の共有名義であったり、夫婦間で連帯保証人になっている場合には、任意売却のタイミングは、離婚前の手続きをおすすめします。

その理由は、離婚後に相手と全く連絡が取れなくなってしまうケースが多いためです。売却は名義人全員の名義が必要です。共有名義である場合には、2人の名義で売却する必要があります。連帯保証人の場合には保証人の同意が必要です。

離婚後に連絡できなくなってしまうと、任意売却を進めることができないので、任意売却の手続きは離婚前に行うようにしましょう。

名義人と売却人は一致する必要がある

任意売却の理想的なタイミングは離婚前ですが、離婚後に連絡を取り合えるようであれば離婚後でも構いません。離婚後に共有名義の家を任意売却する場合には、名義人と売却人の名義が一致しているかどうか確認しましょう。

離婚後には、引っ越すので住所が変わります。旧姓に戻せば名前も変わります。現在の住民票の名前や住所と、物件の登記簿に記載されている名前や住所が一致していないと、同一人物であることが確かであっても売却できません。

離婚後に任意売却の手続きを行う場合には、事前に法務局で登記内容の変更手続きを行っていきましょう。住所だけが変更している場合には住民票か戸籍の附票、名前が変わった場合には戸籍謄本を取得した上で、法務局で手続きを行います。変更に必要な登録免許税は物件1件に付き1,000円です。家と土地の2件の場合には合計2,000円になります。

自分でも手続きできますが、法務局へ赴いたり、書類に不備があると何度も書き直しが必要になったりします。自信がない場合には司法書士に依頼しましょう。

離婚が原因で任意売却をするなら離婚成立前に手続きをしよう

家は現金や有価証券と違い、額面で等分にすることはできません。離婚の時の財産分与では、その点が何かと大変な点です。売却して現金化した上で財産分与することが理想ですが、オーバーローンの時にはそれも難しくなります。

しかし、この記事でご紹介したように、任意売却を選択すればオーバーローンの家でも売却できます。その後のローンの支払いは続きますが、売却前に比べると少額にできます。

任意売却を成功させるコツは、任意売却の経験は豊富な不動産会社と出会うことです。すまいステップに登録されている不動産会社の中には、任意売却を扱っている不動産会社もたくさんあります。まずは、どのくらいの価格で売却できるのか調べるためにも、離婚を理由とした家の売却を検討中なら、すまいステップの一括査定を申し込んでみるのもいいでしょう。

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