所有している賃貸物件の売却前に知っておきたい方法や注意点

所有している賃貸物件の経営が難しい場合は、売却によって手放すことがおすすめです。賃貸物件は経営を続けることで家賃収入を得られますが、手をかけられない場合は負担となってしまいます。

また、管理ができなくなると入居者が入らず、損失を生んでしまうこともあるため、不要なら早めに手放すことがおすすめです。賃貸物件を売却する方法やポイントを知り、不要な物件をスムーズに手放しましょう。

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賃貸物件の2つの売却方法

賃貸物件を売却する方法は、大きく次の2つがあげられます。

  • オーナーチェンジ
  • 空き家にしてから売却

それぞれどのような特徴があるのかを知り、売却方法による違いを把握しておきましょう。

オーナーチェンジ

賃貸物件は入居者がいる状態でも売却できます。入居者がいる場合は、賃貸物件の経営をしたいオーナーに、投資物件として売却することになり、これをオーナーチェンジと呼びます。オーナーチェンジの場合は入居者はそのまま住み続けることができるため、生活に変化はありません。

空き家にしてから売却

入居者全員が退去するまで待ってから売る、あるいは入居者に退去してもらい、空き家にしてから売却する方法もあります。売却を検討したタイミングで、都合よく入居者が全員退去するとは限りません。

そのため、基本的には売却を理由に退去してもらい、全員が部屋を引き払ってから売却活動を開始することが多いです。もちろん、入居者がすでに少ないなら、入居者の募集を取りやめ、最後の一人が退去したタイミングで売り出すという方法もあります。

賃貸物件を売却する際にしておきたいこと

いざ賃貸物件を売却する際には、事前にやっておきたいことがあります。

  • 賃貸物件のローン残債額の確認
  • 入居者へ連絡
  • 売却の条件と理由を明確にする
  • 周辺の相場を調べる
  • 入居者に聞くこと

売却前になにをすべきかを知り、売るための準備を進めておきましょう。

賃貸物件のローン残債額の確認

売却を検討しているなら、賃貸物件にローンが残っていないかを確認しておきましょう。ローンがある状態では、基本的に不動産の売却はできません。そのため、残債が少しであるなら、売却前に一括返済しておくことがおすすめです。

ただし、物件の売却価格でローンを完済できる、あるいは自己資金を補填して完済が可能な場合は、金融機関に相談することで、売却の許可が出ることもあります。

ローン残債があるものの、売却価格や自己資金で完済を目指せそうな場合は、金融機関に打診して売却してもよいか確認してみましょう。

入居者へ連絡

オーナーチェンジで賃貸物件を売却するなら、入居者にその旨を通知しなければなりません。オーナーが変更になったことは、売主と買主、つまり自身と新しいオーナーの連名で通知をします。入居者への連絡は不動産会社を通じて行うため、不動産会社にもオーナーチェンジとなることを伝えておきましょう。

入居者にはオーナーが変わることに加えて、家賃の振込先や連絡先などが変更になることも伝えておく必要があります。

売却の条件と理由を明確にする

いつまでにいくらで売るのか、なぜ売るのかは明確にしておくことが大切です。売却の条件を決めておくことで、売却スケジュールが立てやすくなり、希望条件に合った方法で売却活動を進められます。

また、買主からはなぜ売却するのかを聞かれることが多いです。スムーズに回答できると、取引も素早く完了させやすいため、売却の理由は必ず考えておきましょう。

売却理由は人によってさまざまであり、管理の手間をかけられないことや、資金が必要など、自身の状況に合ったものを伝えます。

周辺の相場を調べる

スムーズに売却するには適正価格で売り出すことが大切であり、金額設定のために周辺の相場を調べておく必要があります。周辺にある同程度の条件の物件が、いくらで売り出されているかを確認しておきましょう。

似たような間取り、築年数の物件の売り出し価格を調べることで、相場を把握して適正価格で売り出しやすくなります。相場を調べるには、複数の不動産会社から査定を受け、その結果を比較することがおすすめです。

一括査定サイトのすまいステップなら、物件情報を一度登録することで、複数社から査定を受けられるため、周辺相場を効率的に調べられます。

入居者に聞くこと

空き家にしてからの売却を検討しているなら、入居者に退去の予定を聞いておくことがおすすめです。もし全員に退去の予定があるなら、それを待ってから売り出すことでスムーズに売却できます。

また、オーナーチェンジの場合でも、入居者の中から賃貸物件を購入したい人がいないか聞いてみることで、思わぬところで買主が見つけられる可能性もあります。

賃貸物件売却でかかる費用

賃貸物件の売却には、さまざまな費用がかかります。

  • 立ち退き料
  • 測量費
  • 譲渡所得税
  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 消費税

どのような費用があるのかを把握して、売却時にかかる全体のコストを理解しておきましょう。

立ち退き料

空き家にしてからの売却を検討してもらう場合で、入居者に退去してもらう必要があるなら立ち退き料を支払うとスムーズに空き家にしやすくなります。

立ち退き料には相場はありませんが、家賃の6月分程度を支払うことが多いです。相場が決まっていないため、入居者との交渉次第では、より安価な立ち退き料で済むケースもあります。入居者が自分の意思で退去する場合や、オーナーチェンジのケースでは立ち退き料の支払いは不要です。

測量費

売却する賃貸物件の土地の境界が確定していない場合は、事前に測量を行います。測量を行い、境界を確定させて測量図登記を行うために、測量費用がかかります。

測量は土地家屋調査士に依頼し、土地の広さや形状によって費用は異なりますが、35~45万円程度かかることが多いです。隣地との境界が曖昧なまま売却すると、売却後に隣地の所有者とトラブルになることもあるため、測量は必ず行いましょう。

また、隣地が官有地の場合は、官民立ち会い測量を行うことになり、通常の測量よりも費用は高額になります。

譲渡所得税

賃貸物件の売却によって利益が出た場合は、利益に対して税金がかけられます。利益が発生しているかどうかは、次の式で計算し、プラスになった場合は課税対象です。

  • 売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用

売却利益に課税される税金の税率は、不動産の所有期間によって変動します。売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率で計算します。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

所有期間によって税率は大きく変わるため、節税を考えるなら5年以上所有してからの売却がおすすめです。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却すると、仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律によって上限が決められており、売却価格によって上限額は変動します。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

なお、400万円を超える取引の場合は、次の式で一括計算が可能です。

  • 売却価格×3%+60,000円+消費税

法律で決められているのはあくまで上限のみであり、下限については不動産会社の裁量で決められます。そのため、不動産会社によっては仲介手数料を安くしていることもありますが、基本的には上限いっぱいまで支払うケースが多いことは覚えておきましょう。

登録免許税

ローンを利用して購入していた物件の場合は、完済時に抵当権の抹消登記を行います。この際にかかる費用が、登録免許税です。抵当権抹消の登録免許税は、不動産1件に対して1,000円です。建物と土地の両方に抵当権が設定されている場合は、それぞれ1,000円の合計2,000円が登録免許税としてかかります。

印紙税

不動産の売買契約書に貼り付ける、収入印紙の費用が印紙税です。印紙税は売買契約書に記載する、契約金額によって変動します。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。売却価格が高いほど、印紙税も高額になると考えましょう。

消費税

売却する人が課税事業者の場合は、賃貸物件の売却に伴い、消費税を支払います。消費税は建物の売却のみに課税されるものであり、土地の売却は非課税です。

課税事業者となるのは、前々年度の課税売上高が1,000万円以上の場合であり、賃貸物件を一度売却しただけなら、その際には消費税はかかりません。ただし、毎年連続して不動産を売却し、課税売上高が1,000万円を超える場合は、消費税がかかることもあるため注意しましょう。

賃貸物件売却で注意するポイント

賃貸物件の売却では、覚えておきたい注意点があります。

  • 敷金の引継ぎ
  • 修繕履歴とレントロールの用意をしておく
  • 賃料などの清算
  • 売却方法で査定が変わる
  • 入居者の退去について

売却で失敗しないためにも、上記の注意点は正しく理解しておきましょう。

敷金の引継ぎ

オーナーチェンジの場合は、新しいオーナーに敷金の引継ぎが必要です。敷金は入居者から預かっているものであり、退去時にかかる費用を精算し、余った場合は返還しなければなりません。

そのため、敷金がある場合は必ず新しいオーナーに引き継ぎましょう。物件によっては保証金を預かっていることもあるため、これも敷金と同様に引き継ぎが必要です。入居時に受け取った礼金は引き継ぎの対象であるため、新しいオーナーに渡す必要はありません。

修繕履歴とレントロールの用意をしておく

建物の修繕履歴や入居者の情報をまとめたレントロールは、売却時の資料となるため用意しておきましょう。修繕履歴を残しておくことで、いつどのような修繕を行ったかを買主に提示できるため、売却の意思決定を促す際の材料となります。

レントロールには入居者の情報を記載します。主に家賃の滞納歴やトラブルの経歴などを記すものであり、注意すべき入居者がいる場合は、その情報を新しいオーナーに引き継いでおきましょう。

賃料などの清算

入居者から先払いで受け取っている賃料は、新しいオーナーに引き継がなければなりません。先払いの賃料を引き継いでいないと、入居者と新しいオーナーの双方とトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

また、固定資産税や物件にかけている保険料、付加使用料など、一定期間分をまとめて支払っているものは、引き渡し以降の日数で日割り計算し、新しいオーナーに負担してもらいましょう。

先払いしている費用の清算は義務ではないため、自身が損をしないためには必ず新しいオーナーに交渉し、清算してもらうことが大切です。

売却方法で査定が変わる

賃貸物件はオーナーチェンジで売るか、空き家として売るかで査定方法が異なります。オーナーチェンジでは利回りや将来獲得できる利益を参考に計算する、収益還元法を、空き家での売却では過去の取引事例を参考にする取引事例比較法で査定を行います。

2つの査定方法では、取引事例比較法のほうが査定額が高くなりやすく、お得に売却しやすいです。少しでも高値での売却を目指すなら、オーナーチェンジよりも空き家にしてから売るほうがよいことは覚えておきましょう。

入居者の退去について

空き家にしてから売る場合で、入居者に退去を求めるなら、退去の交渉や通知は慎重に行いましょう。強引に退去を求めると、入居者とトラブルになることも多いです。

短期間での退去を求めるとトラブルが発生しやすいため、退去の交渉や通知は時間に余裕を持って行うことが大切です。

オーナーチェンジの場合のメリットとデメリット

オーナーチェンジで賃貸物件を売却する場合のメリットとデメリットは、次の通りです。

メリットデメリット
  • 買い手が付きやすい
  • 利回りの計算がしやすい
  • すぐ売却活動を行える
高く売るためのリフォームなどができない

オーナーチェンジの場合は、入居者に退去を求める必要がありません。そのため、すぐに売却活動を行うことができ、賃貸物件の購入を検討する人は多いため、買い手がつきやすいです。

また、すでに入居者がいると、設定している家賃から利回りの計算がしやすく、新しいオーナーにとってもメリットは多いため、スムーズに売却できます。

デメリットは入居者がいることで、物件のリフォームができないことです。リフォームや修繕ができないため、現状のまま引き渡しとなり、高く売るための工事に着手できないことは覚えておきましょう。

空き家にする場合のメリットとデメリット

空き家にして売却するメリットとデメリットは、次の通りです。

メリットデメリット
さまざまな買い手が付きやすい
  • 売却までに時間がかかる
  • 退去費用が必要

空き家状態で売却する場合は、さまざまな買い手がつきやすいことがメリットです。買主は賃貸経営を続行するだけではなく、別の用途でも不動産を使用できます。そのため、買主の都合に合わせて使い分けができる点から、買い手がつきやすいといえます。

デメリットは入居者全員に退去してもらう必要があるため、売却までに時間がかかることです。また、退去に際して立ち退き料が必要となることも多く、退去費用がかかることもデメリットといえます。

賃貸物件を売却するには十分準備をしてから売却活動を始めよう

所有する賃貸物件の売却を考えているなら、事前の準備を念入りに行うことが大切です。オーナーチェンジで売るのか、空き家にしてから売却するのかで、必要な準備は異なります。

事前準備を念入りに行うことで、スムーズに売却活動を進められるだけではなく、買い手も見つけやすくなります。自分に合った売却方法を考え、よりお得となる方法で賃貸物件を売りましょう。

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