不動産を親族間売買するときの注意点・費用・方法まで徹底解説!

不動産は第三者に売却するだけではなく、親族間での売買も可能です。不動産を親族間売買する際には、気をつけることが多数あります。そのため、注意点を正しく把握しておかないと、売買で失敗する可能性があります。

親族間売買を成功させるには、注意点だけではなく売却の方法やかかる費用も理解しておくことが大切です。親族間売買の方法を知り、失敗なくスムーズに不動産取引を行いましょう。

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親族間売買とは

そもそも親族間売買とはなにか、基本的な点から理解を深めておくことが大切です。親族間売買の意味や、親族の定義はもちろん、通常の不動産売買との違いも知っておきましょう。基礎知識を把握しておくことで、スムーズに取引を完了させやすくなります。

親族間売買とは

親族間売買とは、親族同士で不動産の売買を行うことです。買主と売主がそれぞれ親族であり、親子や夫婦、兄弟などで不動産取引を行うケースが、不動産売買に該当します。

親族の定義

民法における親族の定義としては、次のように定められています。

  • 6親等以内の血族
  • 配偶者
  • 3親等以内の姻族

民法上の親族は幅広く、親戚との不動産売買も親族間売買に該当します。税務署では明確な定めがあるわけではないため、基本的には民法で規定された範囲内での不動産取引が、親族間売買になると考えましょう。

通常の売買と親族間売買の違い

売主から買主へ不動産の所有権が移動するという点は、通常の不動産売買も親族間売買も同じです。ただし、売却価格や適用できる税金の特別控除、住宅ローン審査の厳しさなどは、通常と親族間売買で異なります。

親族間売買だと、親族同士で話し合って売却価格を決められるため、通常の不動産売買よりも安値での取引がしやすいです。通常の不動産売買では買主との交渉によって価格が決まるため、売却価格を上げる、あるいは下げるといったコントロールが難しくなります。

適用できる税金の特別控除は、通常の不動産売買のほうが多いです。親族間売買では譲渡所得から3,000万円を差し引く3,000万円の特別控除は使えず、売買によって税金が発生しやすいです。

また、住宅ローン審査は、通常の不動産売買よりも親族間売買のほうが厳しくなります。金融機関によっては、親族間売買に対して住宅ローンを受け付けていないこともあるため、売買にあたって融資を検討している場合は注意が必要です。

親族間売買で注意すべきこと

不動産の親族間売買を行う場合は、注意すべきポイントがいくつかあります。

  • みなし贈与とされやすい
  • 住宅ローンが組みづらい
  • 税金が高くなりやすい
  • 住宅ローン控除が受けられないことがある
  • 親族間で話をしておく

注意点を正しく把握して、失敗なく親族間売買を行いましょう。

みなし贈与とされやすい

親族間売買で意図的に売却価格を下げて取引をすると、みなし贈与と判断される可能性が高いです。みなし贈与と判断された場合は、贈与を行ったものとして売却価格の相場と実際の取引額を差し引いた分が、贈与税の課税対象となります。

贈与税や相続税対策のために安値で不動産売買をすると、みなし贈与となって贈与税がかかることもあるため、金額設定には注意しなければなりません。

住宅ローンが組みづらい

親族間売買だと、通常の不動産売買に比べて住宅ローンが組みづらいです。これは金融機関が融資額を不動産の購入以外に使用する可能性があると判断するからです。

例えば1,000万円の融資を受け、通常の相場よりも安値で親族間売買をした場合は、融資額が余ります。住宅ローンは居住用の住居の購入を前提にして融資されるものであるため、別の用途で融資額を使用する可能性があると、金融機関は審査を通さないことが多いです。

親族間売買は特に住宅ローンの審査が厳しくなりやすいため、ローンを組んで購入しようと考えている場合は、資金計画の立て方に注意しなければなりません。

税金が高くなりやすい

親族間売買では3,000万円の特別控除など、通常の不動産売買で適用できる特別控除や特例が使えない場合が多いです。そのため、売買によって利益が発生すると、控除なしで税額を計算することになり、税金が高くなりやすいことは覚えておきましょう。

住宅ローン控除が受けられないことがある

住宅ローンを組めたとしても、住宅ローン控除を受けられない場合があります。住宅ローン控除を受けるには、売主と買主の生計が別でなければなりません。

そのため、親族間売買をした家に買主と売主が同居していると、生計が同一と判断され、控除の要件から外れて節税ができなくなります。

親族間で話をしておく

相続人が複数いる場合は、親族間売買をする前に親族で相談をしておくことが大切です。他の相続人に相談せず勝手に親族間売買を行うと、相続の際などにトラブルに発展する可能性があります。

事前に親族間で話をしておくと、相続時に親族で揉めるリスクを軽減できるため、必ず相続人全員で話し合い、全員の承諾を得てから取引を行うようにしましょう。

みなし贈与とされないための工夫

親族間売買でみなし贈与と判断されると、贈与税がかかります。親族間で自由に価格設定ができるからこそ、みなし贈与とされやすいため、取引の際には注意しなければなりません。

みなし贈与とされず、親族間売買をするためにはいくつかのポイントがあります。ポイントを把握して、みなし贈与ではない、通常の不動産売買を成功させましょう。

売却金額は適正な価格にする

みなし贈与と判断されるのは、不動産取引の相場価格よりも、極端に値引きして取引を行うことが原因です。そのため、不動産の時価総額や固定資産税評価額、路線価などを参考に、相場を割り出してから取引をすることで、みなし贈与とされるリスクは軽減できます。

適正価格で取引をするには、一括査定サイトを利用して不動産会社から査定を受けることがおすすめです。複数社から査定を受けることで相場が把握でき、みなし贈与とされない価格で売却がしやすくなります。

一括査定サイトのすまいステップは、物件情報を登録すると、一度に複数社から査定が受けられます。査定結果を効率的に比較できることで、売却の適正価格を判断しやすいです。

必ず売買契約書を作成する

契約書なしで取引をすると、みなし贈与と判断されやすいです。そのため、通常の不動産売買と判断してもらうために、売買契約書と重要事項説明書は必ず作成しておきましょう。売買に関する書類が残っていないと、みなし贈与とされる可能性が高いため、注意しなければなりません。

専門家の手を借りる

不動産取引では、不動産の専門家の手を借りることが大切です。売買契約書の作成や重要事項説明書の作成は、不備がないように不動産会社に依頼しましょう。

登記手続きは自身でも行えますが、司法書士に依頼することも可能です。司法書士に登記手続きを依頼することで、スムーズに名義変更を完了できます。

また、売買の適正価格を決めるには、不動産会社から査定を受けることがおすすめです。専門家の手を借りることで、スムーズに取引ができるだけではなく、みなし贈与とされる可能性を軽減できます。

親族間売買を行う流れ

親族間売買を行う際の主な流れは、次の通りです。

  1. 売買する不動産の情報について調べる
  2. 売買契約書の作成と締結
  3. 不動産の変更登記

上記3つのステップに従って手続きを進めることで、取引は完了します。

売買する不動産の情報について調べる

親族間売買を行う前には、売買予定の不動産についての情報を調べておきましょう。調べておきたいポイントとしては、次の2つがあげられます。

  • 売買予定の不動産の権利関係
  • 取引価格の相場

権利関係は法務局で登記事項証明書を取得することで、確認できます。取引価格の相場は不動産会社による査定の結果や時価、固定資産税評価額などを参考にしましょう。

売買契約書の作成と締結

売買価格が決まったなら、売買契約書の作成と契約の締結を行います。売買契約書に調印し、可能ならその場で代金の決済をします。住宅ローンの審査が下りた場合は、引き渡しの際に決済をすることが一般的です。

不動産の変更登記

決済を終えた後は、所有権の移転登記を行います。契約書にサインをし、決済をしたとしてもそれだけで名義が変更になるわけではありません。

所有者を変更するためにも、必ず決済後に登記手続きを行いましょう。登記手続きは法務局で行えるほか、司法書士に依頼して代行してもらうことも可能です。

親族間売買でかかる費用

不動産売買をすると、さまざまな費用がかかります。これは親族間売買でも同じであり、売主と買主の双方にかかります。売主と買主では、それぞれどのような費用がかかるのかを知り、取引にかかるコストを把握しておきましょう。

売り側のみかかる費用

親族間売買の売主にかかる費用は、次のものがあげられます。

  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン一括手数料
  • 譲渡所得税

売却予定の不動産に抵当権が設定されている場合は、これを抹消するための登記費用がかかります。抵当権抹消費用は不動産1件に対して1,000円であり、家と土地の両方に抵当権が設定されているなら、合計2,000円がかかります。

売買に伴い、住宅ローンを一括返済する場合は手数料が発生しますが、金額の設定は金融機関によって異なるため注意が必要です。無料や数千円程度で済むこともあれば、数万円かかることもあります。

売買によって利益が発生した場合は、譲渡所得税がかかります。不動産売買による利益は、次の式で計算可能です。

  • 不動産の売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用

上記の式でプラスが出た場合のみ、譲渡所得税の課税対象になると考えましょう。

買い側のみかかる費用

親族間売買で買主にかかる費用としては、物件の購入費以外に次の費用がかかります。

  • 住宅ローン手数料
  • 所有権移転登記費用
  • 抵当権設定登記費用
  • 不動産取得税

ローンを組む際には、金融機関ごとに設定された住宅ローン手数料がかかります。名義変更に際しては、所有権の移転登記が必要であり、登記費用は固定資産税評価額の2%です。

抵当権の設定費用は、次の条件を満たす場合は軽減税率が適用され、借入額の0.1%となります。

  • 家屋の床面積(登記簿の面積)が50平方メートル以上
  • 居住用住宅である
  • 取得後1年以内に登記する
  • 取得の日以前20年以内(耐火建築物については25年以内)に建築されたものである

条件を満たさない場合は本則税率が適用され、借入額の0.4%が登記費用です。不動産を取得した際には、不動産取得税がかかります。税額は取得金額の3%で計算します。

どちらにもかかる費用

売主と買主の双方にかかる費用としては、次のものがあげられます。

  • 印紙税
  • 各種証明書の発行手数料

売買契約書には、記載する契約金額に応じた収入印紙を貼り付ける必要があり、この費用が印紙税です。印紙税は2通作成し、売主と買主が1通分ずつ費用を負担します。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。不動産取引には印鑑登録証明書や登記事項証明書が必要です。これらの取得費用は市区町村によって異なる場合がありますが、基本的には1通数百円程度で取得できます。

親族間売買で利用できる税金の特例

親族間売買でも、条件を満たすことで控除や特例が適用できる場合があります。税金の特例は売主だけではなく、買主にもあります。それぞれ適用できる特例を知り、制度を活用して少しでもお得に親族間売買を行いましょう。

売主が利用できる特例

親族間売買で売主が利用できる特例は、次の通りです。

  • 3,000万円特別控除の特例
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買換え特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれ適用するには、条件を満たさなければなりません。

3,000万円特別控除の特例

居住用の財産、つまり住んでいる家を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引く3,000万円の特別控除を適用できます。3,000万円の特別控除を適用するには、次の条件を満たさなければなりません。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

3,000万円の特別控除は、生計をともにする親族や親子、夫婦などは利用できません。そのため、これら以外の関係性の人に売る場合は、控除の適用が可能です。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年以上の居住用財産を売る場合は、軽減税率の特例が適用できます。これは3,000万円の特別控除とも適用可能であり、適用条件も同じです。軽減税率の特例を適用することで、売却によって利益が出た場合の譲渡所得税や住民税率を軽減できます。

特定居住用財産の買換え特例

マイホームの買換えで売却した場合は、特定居住用財産の買換え特例が適用できます。特例を適用することで、売却時に発生した譲渡所得税の納付を、将来に繰り延べることができます。

そのため、買い替え時には譲渡所得税の支払いはありません。ただし、税金の支払い義務自体がなくなるわけではないため、次に不動産売買をした際には、繰り延べた分も上乗せして、譲渡所得税や住民税がかかることは理解しておきましょう。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

不動産売却によって損失が出ている場合は、確定申告をすることで損益通算ができます。不動産売買で発生した損失を他の所得と損益通算することで、節税が可能です。

また、控除しきれなかった損失分は、売却した翌年から3年にわたって繰越控除ができます。そのため、損失が大きい場合は複数年にわたって損益通算ができるため、長期的に節税ができます。

買主が利用できる特例

売主と買主が生計を同一にせず、住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除が適用できます。住宅ローン控除では、購入してから13年間、年末時点のローン残高の1%を所得税と住民税から控除されます。

長期間にわたって控除が継続するため、親族間売買で住宅ローンの審査に通った場合は、住宅ローン控除が適用できるか確認しておきましょう。

親族間売買はみなし贈与と判断されないように価格の設定をしよう

不動産の親族間売買をする場合は、みなし贈与と判断されないように売却条件を設定することが大切です。相場以下の金額で取引をすると、みなし贈与とされ贈与税の課税対象になるため、注意しなければなりません。

相場価格を調べるには、不動産会社による査定を受けて、複数社が提示する査定額を比較することがおすすめです。適切な価格で取引をし、みなし贈与とされない親族間売買を成立させましょう。

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