実家を売る手続きで失敗をしない!税金対策のため確定申告をしよう

親が亡くなったことで実家を相続することになった場合、どのようなことが起こるのでしょうか。相続というとまずは相続税が頭をよぎる人も多いでしょう。相続税がどのくらいかかるのかは大きな問題です。

相続した実家に居住する、活用するという状況があるならばまだよいでしょう。問題は利用しないという人です。この場合、相続してからずっと放置しているとさまざまなトラブルが生じる可能性もでてきます。相続した実家を今後利用する予定がない場合には早めに売却することを検討することがおすすめです。

この記事では実家を売却する方法について詳しく解説します。税金対策として確定申告をする方法についても紹介しますので参考にしてください。

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相続する実家を売る手順

相続した実家を売るためにはどのような手順を踏む必要があるのでしょうか。手続きで失敗しないためにもまずは全体の流れを把握しておくことが大切です。相続した実家を売る手順について解説します。

実家を所有していた故人の遺言書探し

まずは残された遺産をどのように分割するのかという点が重要になってきます。遺産相続については故人の遺言が優先される点は覚えておきましょう。遺言があることが明確になっている場合は、遺言にそって親族で協議を行います。

遺言がないという場合には念のため故人が遺言を残していないか探してみましょう。自宅にない場合には、公正証書遺言や自筆証書遺言以外ということになります。この場合は、家庭裁判書で検認する必要が出てくるため手続きを進めましょう。

遺言については専門的な知識が必要となるケースも多いため場合によっては弁護士や税理士に相談することも検討しておくと安心です。

相続する実家の名義変更

実家を相続することになった場合、まずは相続する実家の名義変更を行います。相続が完了したからと安心して名義変更するのを忘れているといざ売却しようとしたときに手間が増えてしまうことになります。これは自分名義の家でなければ売却することができないからです。

いずれ売却する、活用する予定がある場合は特に早めに名義変更をしておきましょう。利用する予定がなくても名義変更は税金を納付する関係で必ずしておくことをおすすめします。

遺産相続によって実家を取得した場合には、名義変更を行う場合に相続人全員の同意が必要です。時間が経過すればするほど相続人が増える可能性があり、さらには相続人と疎遠になる可能性もあるためできるだけ早めに名義変更の手続きをしておくほうがよいでしょう。

名義変更は実家がある地域の管轄の法務局で行う必要があります。もしも遠方に住んでいる場合には書類漏れなどで何度も足を運ぶことにならないようにしっかりと事前準備をしておきましょう。必要書類についても管轄の市区町村で申請する必要があります。

遠方で何度も足を運ぶことが難しい場合には、司法書士に依頼するというのもひとつの方法です。コストはかかりますが自分が移動するコストなどを考えると依頼したほうが低コストで効率的に行える可能性も高いでしょう。

司法書士に支払う費用は、報酬と実費用です。名義変更では登録免許税が実費用となります。登録免許税は固定資産税評価額に税率を乗じることで算出可能です。おおよその目安として司法書士に名義変更を依頼した場合には100,000〜200,000円程度と見積もっておきましょう。

実家を売れる状態に整理

実家の売却を決めたら実家を売れる状態に片付ける作業を行います。遺品や仏壇などをどうするか、遺言などを参考にしながら片付けを進めましょう。遺品については思い入れのあるものもあるはずです。可能であれば両親が存命のうちに徐々に整理を進めておくことがおすすめです。

どのような手順でどのように片付けていくのかスケジュールを決めると同時に、遺品の引き取り手を決めるなどの作業も必要です。親族で引き取り手のある家具などは早めに引き取ってもらいましょう。自分も親族も引き取らないものはリサイクルに出すなどの方法もあります。

思い入れがありすぎてなかなか作業が進まないということもあるでしょう。こうした場合や片付けにあまり時間を取ることができない場合には業者に委託するという方法もあります。

業者に依頼するともちろんコストがかかるでしょう。おおよその目安として250,000〜750,000円が必要となります。ただし、自分で片付けを行った場合も実家への往復費用、粗大ごみの処分費用などは必要です。

家族間でしっかりと話し合ってどのように片付けを行うのかを早めに決定しておきましょう。

売る実家の査定を受ける

片付けが完了して実家が売れる状態になったらいよいよ不動産会社に査定を依頼しましょう。いくらくらいで実家が売却できるのか価値を知るために査定を利用します。

査定を受ける場合には1社の不動産会社だけでなく複数の不動産会社に依頼することがおすすめです。もちろん最終的には1社に絞り込むことになりますが、実家の正確な相場を知るためには複数社の査定額を比較することが必要になります。

おおよその相場を理解しておくことで売り出し価格を決定する際に迷うことがなくなるでしょう。とはいえ複数の不動産会社に足を運んで査定を依頼するのはかなりの労力が必要となります。とくに実家が遠方にある場合には実家の地元の不動産会社の情報収集からはじめなくてはならないため大変でしょう。

そこでおすすめなのが一括査定サイトです。一括査定サイトは相続した家の情報を入力することで一度に複数の不動産会社に査定を依頼することが可能になっています。

すまいステップでは一度に最大4社の不動産会社に査定を依頼することが可能です。さらに独自の基準で全国の優良な不動産会社とのみ提携しているため安心して利用できる点も魅力といえます。遠方にいても自宅から査定を依頼できるため効率的に売却を進めることができるでしょう。

実家を売るため不動産会社と媒介契約

査定を依頼したら、複数の不動産会社のなかから契約を結ぶ会社を選びます。ここでいう契約とは実家を売却するための売却活動を行ってもらう媒介契約のことです。

媒介契約には3つのパターンがあります。それぞれに特徴があるため次の表を参考に自分がどの契約に向いているのかを検討してみましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約可能不可不可
自分で買い手をみつける可能可能可能だが仲介手数料は必要
契約期間規定なしだが行政指導のもと3カ月が一般的最長3カ月最長3カ月
不動産流通機構への登録義務なし義務あり義務あり
販売状況の報告義務なし14日に1回以上7日に1回以上

実家の売却活動を開始

媒介契約を結んだらいよいよ売却活動の開始です。まずは査定額を参考に売り出し価格を決定します。売り出し価格については人気エリアなど売れやすい条件がそろっている場合にはチャレンジ価格からスタートしてもよいでしょう。

不動産会社によく相談して損がない価格設定をすることが必要です。価格を設定したらその後の広告作成や広告宣伝活動などは基本的には不動産会社に任せましょう。内覧希望者がでた場合も自分が出向けない場合は不動産会社に委託して問題ありません。

売却活動については随時報告をもらいながら希望がある場合には遠慮せずに伝えて、あとは不動産会社に委託して進めていきましょう。

売買契約を結び実家の引き渡し

買主が見つかったら売買契約を結びます。売買契約書についても不動産会社に相談しながら進めることで手間を減らすことが可能です。売買契約書で重要となるのが引き渡し時期や手付金についての項目でしょう。いつ引き渡しを行うのか、契約を結んだ段階でいくらの手付金をもらうのかは明確にしておきます。

引き渡しまでに売主が用意しておくべきものもあります。具体的には次の通りです。

  • 手付金の領収書
  • 印紙
  • 印鑑
  • 仲介手数料
  • 本人確認書類

これらをしっかり用意しておくことでスムーズに引き渡しを進めることができるでしょう。

実家が売れて利益が出るなら確定申告

実家が無事に売却できると一安心して忘れがちなのが確定申告です。とくに確定申告は売却の翌年に行うため失念しがちな項目になります。

実家を売却して利益がでた場合には必ず確定申告を行う必要があるため忘れないようにしましょう。もしも忘れてしまうと税金の延滞金などが科せられて損をしてしまうこともあります。売却益がでた場合は確定申告をすることをしっかりと頭に入れておきましょう。

では具体的にどのような場合に確定申告が必要になるのか条件を提示しておきます。

  • 譲渡益がでた場合
  • 特例を利用した場合

まず譲渡益がでた場合についてみておきましょう。譲渡益とは売却で得た利益のことです。利益については売却額がそのまま利益として計算されるわけではありません。実際には売却価格から売却にかかった必要経費などを差し引くなどして算出された譲渡所得が利益として計算されます。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得税額=譲渡所得×税率

取得費は実家を購入したときの価格です。相続した場合も個人が家の取得に支払った金額を計上することができる点は理解しておきましょう。

次に特例を利用した場合です。居住用家屋を譲渡した場合にはさまざまな特例を利用することが可能です。特例を利用することで税金を減額することが可能になります。具体的な特例の内容については後半の項目で解説します。

これから紹介する特例を利用した場合には確定申告が必要であるという点をまずは理解しておきましょう。

実家を売るまでにかかる費用とは

実家を売却した場合、売却額のすべてが利益になると思う人は少なくないでしょう。そう考えてさまざまな計画を立ててしまうと後から困ったことになるケースもあります。

なぜなら家の売却には費用がかかるからです。実家を売却するためにかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。さらにいくらくらいが必要になるのかについても解説します。

実家の相続完了までにかかる費用

実家を相続して売却する場合には売却にかかる費用だけでなく、相続にかかる費用も必要となります。相続にかかる費用は次のとおりです。

  • 登録免許税
  • 登記に必要な書類の取得にかかる費用
  • 司法書士を利用した場合にかかる費用

登録免許税は相続登記に必要な費用です。算出方法は次のとおりになります。

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

固定資産材評価額については実家に毎年送られてくる固定資産税通知書に表記されています。手元にない場合は管轄の役所に問い合わせてみましょう。

相続登記の申請に必要な書類は複数あります。必要な書類とそれにかかる費用は次のとおりです。

必要な書類費用
故人の戸籍謄本戸籍1通450円
故人の住民票の除票または戸籍の附票300円
相続人全員の戸籍謄本1通450円
相続人全員の印鑑証明書1通300円
家を登記する人全員の住民票1通300円
相続する家の登記簿謄本1通600円

相続に関連する手続きを司法書士に依頼することもあるでしょう。この場合には司法書士への報酬と実費用が必要です。実費用は書類の取得費用などが当たります。これに司法書士への報酬がおおよそ100,000〜200,000円ほど必要です。

実家の引き渡しまでかかる費用

実家の買主が決まって契約を結んでから必要となる費用についても理解しておきましょう。引き渡しまでに行うことのひとつが実家の片付けです。遺品整理を行う場合、どうしても思い入れがあるためなかなか整理することができない場合もあるでしょう。

自分で整理をする場合は不用品の処分費用、ハウスクリーニング費用度が必要になります。粗大ゴミの場合には引き取ってもらう際に費用を支払う必要があるでしょう。さらにハウスクリーニングにもおおよそ100,000円ほどの費用が必要になります。

自分で整理しないまたはできない場合には業者に委託する方法もあります。業者に片付けを委託した場合にかかる費用の目安は100,000〜500,000円です。廃棄物の量や家の広さによって費用が変動するため先に見積もりをとっておくことをおすすめします。

さらに引き渡し前には敷地の測量をしておくことが必要です。敷地の測量費用は思いのほか費用がかかります。目安は500,000〜800,000円です。測量をしておくことは隣家とのトラブルを避けるためには必要になります。

引き渡しのタイミングで必要となるのが仲介手数料です。売却の仲介をしてもらった不動産会社に支払う仲介手数料は上限は定められていますが下限はありません。そのため不動産会社によっては無料というところもあります。

仲介手数料の上限については、売却価格の3%+60,000円+消費税が目安です。

売れた実家の利益にかかる税金

実家の売却が完了した場合、売却益が出たら税金を支払う必要があります。具体的には譲渡所得税と呼ばれる税金です。譲渡所得税の算出するにはまず譲渡所得を計算します。計算方法は次のとおりです。

譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)

譲渡所得は実家を売却して得られたお金から実家を購入した際にかかった費用と売却する際にかかった費用を差し引いて算出します。

譲渡所得税はこれらに一定の税率を乗じて算出されます。税率ついては所有年数によって異なるため次の表を参考にしてください。

所有期間税率
短期譲渡所得(所有期間が5年以下)39.63%
長期譲渡所得(所有期間が5年超え)20.315%

譲渡所得税は実家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬にかけて確定申告を行うことで支払います。

たとえば実家が5,000万円で売却できたとしましょう。取得費は4,000万円、売却にかかった費用が300万円とします。この場合の譲渡所得税は次のとおりです。

譲渡所得=5,000万円-(4,000万円+300万円)=700万円

【所有期間5年以下の場合】

700万円×39.63%=277万4,100円

【所有期間5年超えの場合】

700万円×20.315%=142万2,050円

このように所有年数によって支払う税金の額が大きく変わる点もよく理解しておきましょう。

実家を売るときの3つの税金対策

実家を売るときには少しでも税金を節約したいと考える人も多いでしょう。実家を売るときの税金対策を3パターン紹介します。

相続税で葬儀費用の控除

相続税の控除対象を知っておくことで相続税を節税することが可能です。とくに葬儀関連の費用は控除対象になるものが多いためできるだけ領収書を取っておくことをおすすめします。具体的には次のようなものが対象です。

  • 死亡診断書
  • 通夜・告別式の費用
  • 葬儀場までの交通費
  • 葬儀に関する飲食代
  • 遺体の搬送費用
  • 火葬料、埋葬料
  • お手伝いさんへの心付け
  • 運転手さんへのお車代
  • お布施、読経料、戒名料
  • 納骨費用
  • そのほか通常の葬式に必要な費用

実家が売れた利益に特別控除の適用

実家が売却できた場合の利益に対しても特別控除が適用されることがあります。たとえば相続した実家に自分も居住していた場合には一定条件をクリアすれば3,000万円の特別控除を利用することが可能です。

条件としては居住しなくなってから3年目の12月末までに売却するというものが挙げられます。これに当てはまれば3,000万円分が譲渡所得から差し引かれることになり、譲渡所得税の減税につながるでしょう。

売れた実家で損をしているなら損益通算

実家を売却したけれど結果的に損をしてしまった場合にも特例を利用することが可能です。購入したときの金額よりも売却額が下回った場合などがこれに当てはまります。

この場合は売却ででた損失とほかの所得との間で損益通算が可能です。損益通算は特定の所得で損失がでた場合にほかの所得からその損失を差し引くことができる仕組みになります。これを利用することでその年の課税対象となる所得が減額されることになる点が特徴です。

もしもその所得からも差し引きできないほどの損失があった場合には翌年以降に繰り越してその年の所得から差し引くことが可能になります。これが繰越控除です。繰越控除は最長3年間利用できます。

相続前の実家を売る2つの方法

相続する前に実家を売るという方法もあります。2つのパターンを紹介しますので参考にしてください。

代理人になるための委任状を作成する

実家に居住している両親が自分自身で売却手続きを行うことが難しい場合には代理人として実家の売却を行うことが可能です。この場合は委任状が必要となります。委任状は法的に決まったフォーマットは存在しません。ただし記載内容として必ず必要な項目があるため留意しておきましょう。

  • 委任の範囲
  • 売却する不動産の所在地・面積・構造など
  • 売買代金や手付金の額など
  • 代理人の住所・氏名
  • 委任する人の住所・署名・実印の押印

このような項目については必ず必要となります。また委任状以外にも次のような書類が必要となるため留意しましょう。

  • 親の印鑑証明書
  • 親の本人確認書類
  • 親の住民票
  • 子どもの本人確認書類

これらの書類をそろえた上で不動産会社に相談しましょう。どこかのタイミングで親の意思確認が行われることが大半であることも理解しておくとスムーズです。

実家の所有者の成年後見人になる

親が意思を表せない状態になっていることもあるでしょう。認知症などがこの例です。この場合には、不動産の売却を行うために成年後見人を立てる必要が出てきます。

成年後見人は認知症をはじめ精神的な疾患などによって判断能力に支障があると判断された人を保護しサポートするための代理人のことです。この制度を成年後見制度と呼びます。

成年後見人になると障害を持った人の代わりに財産管理や不動産売買契約を結ぶことが可能です。管理する際には必ず本人のためになることが条件となる点には留意が必要です。たとえば、成年後見人になったからといって親の家を勝手に売却して自分の財産にすることはできません。

成年後見人は家庭裁判所によって選任されますが、場合によっては身内ではなく弁護士や司法書士が選ばれることもあります。

実家が仲介で売れないときは買取

実家がなかなか売れない場合、売却活動を長引かせて最終的に希望額よりもかなり値下げした価格で売却することになる可能性は低くありません。ある程度、売却活動をしても売れない場合には買取の利用もおすすめです。

実家の買取の仕組み

買取では不動産会社が直接不動産を買い取ってリノベーションして転売する仕組みです。仲介よりも早く手放すことができるため買取を利用する人もいるでしょう。

買取には2つのパターンがあります。ひとつは即時買取です。即時買取は文字どおり、すぐに不動産会社が査定を行ってその金額で買取を行う方法になります。早ければ1ヶ月以内に契約が完了する点が特徴です。

2つめは買取保証になります。買取保証は、まず一般向けに売却活動を行いそこで買主がみつかれば通常の仲介として売却します。ただし、売却活動を続けていてもなかなか売れない場合には仲介から買取に切り替えることが可能です。

買取に切り替えた段階で不動産会社がすぐに不動産を買い取ってくれます。仲介と買取のよいところを利用できるため買取保証サービスを行う企業も増えつつあります。

買取を利用するメリットデメリット

買取は仲介と異なり、不動産会社が買主になります。買主を探す手間が省けるだけでなく仲介手数料が必要ない点はメリットです。買取のメリット・デメリットについてまとめておきましょう。

仲介買取
売却期間長い短い
仲介手数料必要不要
契約不適合責任ありなし
売却を知られるかどうか知られる知られない
売却価格市場価格市場価格より1〜3割安くなる

このように仲介・買取のいずれにもメリット・デメリットが存在します。時間がかかってもできるだけ高額で売却したいという人は仲介がおすすめです。逆に少し安くなっても短時間で売却したいという人には買取がおすすめとなります。

高額で実家の買取をしてもらうコツ

買取の場合は市場価格よりも売値が安くなってしまう点がデメリットになります。安くなるとはいえ、少しでも高く売るための努力は惜しまないようにしましょう。できるだけ高額で実家を買取してもらうためには、査定依頼を複数社に出すことがポイントです。

仲介の場合は査定ででた価格で必ず売却できるとは限りません。ただ買取の場合は不動産会社が買い取るため、査定額=買取価格と考えて問題ないでしょう。つまり複数社に査定を依頼して高額な査定額を提示してくれた不動産会社に買取を依頼するのもひとつの方法です。

もうひとつは買取保証のある不動産会社を利用する方法になります。この方法であれば仲介で売却できれば高額で取引できる可能性が出てきます。どうしても急ぐ必要がないのであれば買取保証で少しでも高額で売却できる可能性にかけてみるのもよいでしょう。

実家を売る決断をしたなら早く手続きを始めよう

実家を売却するならできるだけ早いタイミングで手続きをスタートすることをおすすめします。場合によっては相続前に売却するという方法もあるでしょう。

相続にはさまざまな手続きが必要になります。相続手続きと同時に実家の売却をする場合にはかなりの手間がかかることを理解しておくとよいでしょう。いざというときのためにしっかりと知識を頭に入れておくことで損をすることなく実家の売却を進めることができます。

いずれにしても売却の際には複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数社に依頼することで少しでも高く実家を売却することができます。

すまいステップでは独自の基準で全国の優良な不動産会社のみと提携しています。1度の査定で同時に4社に依頼できるため査定の手間を減らすことも可能です。

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