失敗しない不動産売却が知りたい人必見!ポイントと注意点を解説

不動産の売却は大きなお金が動くタイミングです。このタイミングで失敗してしまうと大きな損失を被ることになる可能性が高くなるでしょう。とはいえ人生のなかで不動産を売却することはそれほどある経験ではありません。不動産売却は初心者という人も多いでしょう。

そこでこの記事では失敗しない不動産売却の方法について解説します。初心者がおさえておきたいポイントや注意したい点についても紹介しますので参考にしてください。

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不動産売却で失敗しないためのポイント

不動産の売却で失敗したくないと考えるのは当然です。なぜなら大きなお金が関係する契約だからです。不動産売却で失敗をすると精神的なダメージも多いでしょう。そのため事前にたくさんの情報を検索したり調べたりする人も多いはずです。

多くの情報を目にしたり耳にしたりするうちに結果的に何が正しいのかがわからなくなることもあるでしょう。ここではとくにおさえておくべき不動産売却のポイントについて5つ解説します。最低限、このポイントをしっかりと頭に入れておくことで不動産売却で失敗することを回避できる可能性が高くなるでしょう。

査定はできるだけ複数の会社に依頼する

不動産売却では査定は必須の項目です。査定もせずに売り出し価格を決めてしまうと必ずといってよいほど失敗します。なぜなら査定を行わずに自分の希望価格で売り出し価格を設定した場合、高額すぎて売れないまたは安くしすぎて損をしてしまったという状態に陥る可能性が高いからです。

査定額を知ることは自分が所有している不動産の相場を把握することにつながります。相場を理解しておくことでどの程度の価格で売り出せば適正であるかを自分で見極めることができるようになるでしょう。

査定を依頼する場合のポイントは複数の不動産会社を利用する点にあります。忙しい、面倒だからといった理由で1社のみの査定額で売り出し価格を決めてしまうことは結果的に相場を知らずに売り出し価格を決めることと同じです。

複数社の査定額を比較することで大まかではありますが自分が所有している不動産の相場を把握することができるということになります。面倒であっても査定は必ず複数社に依頼するようにしましょう。

値下げできる価格を事前に決めておく

査定額を参考に売り出し価格を決めたとしても必ずすぐに売却できるとは限りません。場合によっては長い間売れない時期が続くことも想定しておきましょう。売り出し価格を決める際には、どこまでなら値下げが可能かという点もしっかり決めておくことが大切です。

万が一、購入希望者から値下げ交渉があったときにこの点を考えていないと慌ててしまい結果的に損をしてしまうこともあります。いざというときに慌てることのないように最初の段階で妥協できる価格ラインを設定しておくことは不動産売却で失敗しないための大切なポイントでもあります。

売却にかかる費用を把握しておく

不動産の売却にはさまざまな費用がかかります。初心者の人の場合、家を売るだけなのだから売主は売れるのを待っていればよいだけと考える人もいるでしょう。不動産売却にはさまざまな手続きがあるためただ待っているだけでは不動産を売却することはできません。

また売却額がそのまますべて自分の手元に入ってくると考えている人は要注意です。売却額を資金として何か行う場合にはとくにこの点には注意しましょう。資金計画を立てる前に売却にかかる費用をきちんと算出して売却予定額から差し引くことが必要になります。

手元に入るお金をきちんと確認してから資金計画を立てておかないと思わぬ事態を招くことにもなるでしょう。不動産売却にかかる費用を表にまとめておきますので参考にしてください。

項目金額
仲介手数料売却価格×3%+60,000円+消費税が上限
印紙代10,000〜20,000円
譲渡所得税

・5年以内の所有=売却益×39.63%

・5年超10年以内所有=売却益×20.315%

・10年超所有=売却益×14.21%

抵当権抹消10,000円前後

このように不動産の売却にはさまざまな費用がかかります。ただし税金に関しては特別控除の適用を受けることができる可能性があるため、自分が条件に当てはまっていないかを確認してみることが大切です。

売却期間を決めておく

不動産の売却では売り出し価格の正確性も重要ですが、売り出し期間も大切なポイントになります。いつまでに売却を完了させたいのかをしっかりと決めておくことです。自分の希望を不動産会社と共有しておくことも大切なポイントになります。

いつまでに売却したいという希望を伝えることで不動産会社も売却計画を立てやすくなるでしょう。また、もしもそれまでに売れなかった場合は値下げするのかどうかもしっかり話し合っておくことをおすすめします。

値下げについてはあまり安易に値下げしていくと希望額からかなりかけ離れた金額で手放さなければならなくなる可能性もあります。また値下げを続けていると売れ残りの不動産というイメージを持たれやすくなるのもデメリットです。

値下げをせずに売却方法を変更するなどして再度同じ価格で期間を延長して売却活動をするという方法もあります。さまざまな方法を提案してくれる不動産会社をみつけておくとこうした事態が起きても安心です。

売却に向いている時期を選ぶ

不動産の売却は自分が思い立ったときにスタートしても何も問題はありません。ただ、不動産業界には流れがあるため流れを読んで売却活動をスタートするというのも売却で失敗しないためのポイントになります。

不動産の売買が活発になるのは3月や9月の引っ越しシーズンです。異動や人事が発令されるこの時期は不動産を手放す人も多いですが、逆に新しい土地での生活のために不動産の購入を検討する人も増える時期になります。

この時期に売却活動をスタートしようと考えるならばそれよりも1、2カ月前から準備を進めておくことが必要です。3月や9月になって売却の準備をはじめたのでは出遅れてしまうため早めに準備を整えて好スタートが切れるようにしておきましょう。

失敗しない不動産売却の流れ

不動産の売却で失敗しないためにはしっかりと順を追って準備を進め、丁寧に手続きを進めていくことが大切です。手を抜いたり作業を怠ることで売却に失敗した例は多数あります。ここからは不動産売却で失敗しないための流れについて解説します。

不動産の相場を調べる

不動産の売却を検討しはじめたらまず最初に行うことは相場の把握です。自分が所有している不動産が一体いくらで売却可能なのかを事前に調べてみましょう。不動産の相場を調べるには近隣の不動産を取り扱っている不動産ポータルサイトの検索です。

ポータルサイト上で自分が所有している不動産と同じような条件の物件を探してみましょう。いくつかピックアップしたらその物件価格を比較してみることでおおよその相場を知ることができます。この相場を知るという作業が不動産売却では非常に重要なポイントです。

この次の作業で不動産会社に査定を依頼するという項目が出てきます。相場を知ったうえで査定額をみるのと知らずにみるのではまったく異なることを理解しておきましょう。

相場を知らずにいると不動産会社が提示している金額が正しいのかを判断することが難しくなります。相場を知っていれば不動産会社が提示している査定額が正しいかどうかを判断する材料を自分が持っていることになるため正しい判断をすることができます。

不動産会社に査定を依頼する

自分である程度の相場を把握したら次はいよいよプロに査定を依頼しましょう。不動産会社に自分が所有している不動産の情報を知らせて査定をしてもらいます。

自分の足で地元の不動産会社を回って査定を依頼する場合には時間もかかり、交通費などもかかるため比較的少ない数の不動産会社ですませてしまうこともあるでしょう。

ただ、査定はできるだけ多くの不動産会社に依頼するほうがより的確な売り出し価格を設定できるという点は理解しておくことが必要です。ただ、忙しくてなかなかたくさんの不動産会社に出向くことができないという人もいるでしょう。

その場合には不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトは無料で利用できるものが大半で、自分が所有している不動産の情報を一度入力するだけで一度に複数の不動産会社に査定を依頼することが可能な点が特徴になります。

すまいステップは無料で利用できる不動産一括査定サイトです。独自の基準を設けておりそれをクリアした全国の優良な不動産会社とのみ提携しているため安心して利用することができます。

信頼できる不動産会社との出会いも不動産売却を成功させるための大切なポイントになりますので不動産会社選びも慎重に行いましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定が終了して不動産会社を選択したらいよいよ不動産会社と契約を結びます。契約を結んだらここまでに行なってきた査定などを参考に売り出し価格を決定しましょう。

不動産の売却で不動産会社と結ぶ契約を媒介契約と呼びます。媒介契約は契約内容によって3つの種類にわけられているのが特徴です。具体的には次の3種類です。

  • 一般媒介契約=複数の不動産会社との契約が可能であり、自分で買主を探すことも可能な契約
  • 専任媒介契約=契約は1社のみだが、自分で買主を探すことが可能な契約
  • 専属専任媒介契約=契約は1社のみで自分で買主をみつけた場合でも仲介手数料が発生する契約

それぞれの契約にメリット・デメリットがあるため自分にあった契約内容を選択することが大切です。具体的には次の項目で解説しますので参考にしてください。

売却活動をスタートさせる

媒介契約が締結されたらいよいよ売却活動がスタートとなります。売却活動といっても媒介契約を結んでいる場合には基本的には不動産会社が中心となって活動を行うため買主が主だって動くことはあまりありません。

不動産会社は、不動産情報を広告に掲載したり、情報サイトに登録したりして購入希望者を集めます。情報をみて購入を検討したいという人が出た場合には内覧会を行いましょう。内覧予約については不動産会社に仲介してもらいながらスケジュールを決定します。

すでに誰も住んでいない状態で売主が立ち会わなくても構わないケースであれば不動産会社に内覧会をすべて任せることも可能です。ただ、まだ居住していて売主が立ち会う必要がある場合には内覧会の日程をすり合わせる必要が出てきます。

内覧会前には不動産の掃除なども念入りに行いましょう。これも大切な売却活動のひとつです。媒介契約の内容によっては不動産会社が掃除をサポートしてくれるケースもあります。

とくに専属専任媒介契約は1つの不動産会社にすべてを委託する形の契約であるためサポートが手厚いことが多くあるでしょう。売却活動の状況も1週間に1回以上は報告することが義務付けられているためスムーズに売却したい場合には専属専任媒介契約がおすすめです。

売却活動に自由度を持たせたい場合には一般媒介契約がよいでしょう。複数の不動産会社と契約できるため売却活動の幅が広がると考えることもできます。

ただし、不動産会社は仲介が成立してはじめて報酬を得ることができるため他社と契約していて自社の利益になる可能性が低い物件に関してはあまり積極的に売却活動をしてもらえないケースもあることは理解しておきましょう。

自由度がある程度あって売却活動も状況報告をしてもらいたい場合には専任媒介契約がおすすめです。他社との契約はできませんが2週間に1回の状況報告が義務付けられているため売却活動の状況がどの程度まで進んでいるのかを確認しやすい契約といえるでしょう。

不動産売却で失敗しない業者の選び方

不動産の売却で失敗しないためには売却活動を依頼する不動産会社の選び方が重要です。残念なことに不動産会社のなかには悪徳な事業をしているところも存在します。そのような業者に出会ってしまわないためにも不動産会社を選ぶ際には慎重になる必要があります。

ここからは不動産売却で失敗しない業者選びのコツについて解説します。

担当者の態度がよいか

不動産会社の質を見極めるひとつの方法は担当者の態度を確認することです。電話やメールの対応、担当者の雰囲気のよさなどをチェックしてみましょう。もちろんそれだけで信じてしまうことは危険ではありますが、明らかに態度が横柄な不動産会社よりは信頼度は高くなるでしょう。

査定や相談をするなかである程度の時間をかけて信頼できると思える担当者がいる不動産会社を選ぶことが大切です。

査定額の根拠が説明できるか

不動産会社の質は査定の段階でも見極めることができます。査定額が極端に高額な不動産会社もなかにはあるでしょう。査定額が高額だとその不動産会社に依頼したくなるのが人間の心理でしょう。とはいえ、あまりに極端な査定額の場合は少し疑ってみることも大切です。

なぜなら不動産には相場というものが存在するからです。相場を無視して高額な査定額を提示してくるということはなにかしらの根拠があると考えましょう。売主として納得できる根拠を提示してくれるかどうかは必ず確認する必要があります。

査定額の根拠についてしっかりと説明できる不動産会社は実績や力量があると考えられます。逆に根拠を曖昧にしてくるような不動産会社は要注意です。この場合は顧客獲得のために最初に高額な査定額を提示しておいて、売れないとどんどんと値下げを要求してくるケースが多くあります。

結果的に査定額から大幅に値下げされた金額で売却することになる可能性が高いでしょう。このような不動産会社に関わることがないように不動産会社の選択は冷静に慎重に行う必要があります。

自分の売りたい不動産の売却が得意か

不動産会社といってもさまざまな会社があります。同じようにみえてもその会社ごとに得意分野を持っているという点を覚えておくとよいでしょう。

土地の売却に強い、マンションの売却に強い、古民家の売却に強いなど得意分野はさまざまです。自分が売却したい不動産の種類を得意分野としている不動産会社を選ぶことも売却で失敗しないためのコツといえるでしょう。

見極め方としては不動産会社の広告やサイトに掲載している不動産の情報を確認することがおすすめです。取り扱っている数が多い不動産の種類を確認して、どの程度の実績があるのかを調べてみましょう。自分が売却したい不動産と同等の物件をどの程度取り扱っているのかも大切なチェックポイントです。

不動産売却で失敗しないための注意点

不動産の売却で失敗しないためのコツについて解説してきました。さらに注意しておきたい4つの注意点について紹介しますのでよく理解して不動産売却で失敗しないようにしましょう。

高額な査定額を鵜呑みにしない

前の項目でも解説しましたが、少しでも高額で売却したいと思うのが人間の心理です。その心理に付け込んで悪徳な行為を行ってくる不動産会社も残念ながら存在します。悪徳業者を見極めるポイントのひとつが査定額です。

提示された査定額が極端に高額な場合には注意する必要があります。査定額が相場よりも高額すぎると気がつくためにも複数社に査定依頼をすることが大切です。相場を把握して査定を依頼すれば、不動産会社が提示してきた査定額が相場と比較して高いのか適正なのかも自分で判断することができるでしょう。

とくに人気エリアの物件や高く売れそうな物件に関してはどうしても自社で獲得したいため少し無理をしてでも高額な査定額を提示してくることもあります。なぜなら不動産は成功報酬型であるため顧客を獲得して売却を成功させる必要があるからです。

売却を成功させることができなければ報酬を得ることができません。それだけでなくまずは顧客を獲得することができなければ売却活動すらできなくなります。そのため顧客獲得が目的で高額な査定額を提示してくる不動産会社も存在しているということを理解しておきましょう。

不動産会社に売却活動を丸投げしない

売却活動については売主が表立って頑張ることはあまりありません。ただ、だからといって不動産会社にすべてを丸投げしていると最終的に後悔することもあるため注意が必要です。

不動産売却はあくまでも売主が主役です。これを不動産会社主導にしてしまうと自分が希望しているような売却活動を行ってもらえない可能性が高くなります。こうなると希望通りにならず後悔してしまうことが多くなります。

不動産会社によってはどうしても自社で売却を成立させたいという気持ちから囲い込みを行うケースもあります。囲い込みは自分が所有している不動産の情報をみたほかの不動産会社と契約している購入希望者から連絡があった場合に行われる行為です。

成功報酬として得る仲介手数料をどうしても自社で得たいという気持ちから、他社での契約が決まることを恐れて他社から購入希望の連絡があっても、すでに売れてしまった、契約が進んでいる状態などと偽って売主が知らないところで購入を断ることもあります。

囲い込みされていなければスムーズに売却できていたかもしれないと考えると、売主は不動産会社に丸投げするのではなく進捗状況の確認や囲い込みが行われていないかをしっかり確認するようにしましょう。

共有名義の場合は全員の同意がないと売れない

手続きの面で注意しておきたいのは不動産の名義が誰になっているのかという点です。相続した不動産などの場合には実は名義人が自分だけでなく共同名義だったというケースもあります。そのため事前に登記簿謄本を取得して名義人を確認しておきましょう。

万が一、共同名義だった場合には名義人全員の同意がなければ不動産を売却することができません。この場合には全員から売却の同意をもらう必要が出てくる点は注意点です。

境界を確認しないとトラブルになりやすい

近隣とのトラブルにも注意です。とくに土地の売却の際には近隣との境界線が曖昧なままで売却すると買主がトラブルに巻き込まれる可能性があります。土地の境界線は境界線確認書で確認することができるため売却前にしっかり確認を取るようにしましょう。

境界確認書がない場合には隣家の所有者と役所の担当者が立ち会いのもと境界確定図を作成する必要があります。

ポイントを覚えて不動産売却を成功させよう

不動産の売却は大きなお金が動くため慎重に行う必要があります。ひとつひとつの手順を丁寧に進めていくことが大切です。その際必要となるのが信頼できる不動産会社の存在です。とくに不動産に詳しくない人が売却を行う場合には不動産会社の提示する情報が頼りになることも多いでしょう。

信頼できる不動産会社をみつけておくことで不動産売却の失敗を回避することができます。それだけでなく安心して売却活動を任せることができれば売主の負担も軽減されるでしょう。

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