家の売却をするなら税金控除を活用!確定申告をしてお金を残そう

家が無事に売れたら一安心といきたいところですが、もう一つ大切な税金の支払いが待っています。少しでも高く売りたいところですが、きちんと税金対策をしておかないと折角の売上もより多く税金を払うことで減ってしまいます。

不動産売却でかかる税金と特別控除などの仕組みを理解していきましょう。税金の支払いには確定申告が必要です。税金を減らしてくれる特別控除も確定申告で申告が必要です。賢く確定申告をして少しでも多くお金を残しましょう。

ここでは不動産を売却したことに伴う税金対策について基本から特別控除の紹介、売却の工夫まで解説していきます。これを読めば確定申告も安心して、物件に合った控除を使って申告できます。是非参考にしてみてください。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

家の売却にかかる税金とは

まずは家を売却した時にどんな税金がかかるのかみていきましょう。家の売却に伴う税金には手続きにかかる税金と売上利益に応じてかかる税金の2種類があります。手続きに関する税金は不動産登記や名義人変更、売買契約など手続きごとにかかってくる税金です。

利益にかかる税金は、譲渡所得税といって所得税と住民税が徴収されます。譲渡所得税は家を売却しても利益が出なければかかりません。それらの仕組みについてより詳しくみていきましょう。

家の売却手続きにかかる税金

家の売却を行うとさまざまな手続きが発生します。不動産会社に仲介をお願いする媒介契約、買主と交わす売買契約、登記事項証明書の内容の変更、不動産会社への仲介手数料の支払い、その他さまざまな手続きで細かく税金がかかってきます。

主に印紙税、登録免許税、消費税の3つは重要なのでどのような場面で必要か理解しておきましょう

印紙税

印紙税は契約書や領収書などを発行する場合にかけられる税金です。契約を証明する金額によって課税され税が異なります。なお平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産譲渡契約書にかかる印紙税には下記の軽減税額が適用されます。

記載された契約金額税額軽減税額
10万円を超え

50万円以下のもの

400円200円
50万円を超え

100万円以下のもの

1千円500円
100万円を超え

500万円以下のもの

2千円1千円
500万円を超え

1,000万円以下のもの

1万円5千円
1,000万円を超え

5,000万円以下のもの

2万円1万円
5,000万円を超え

1億円以下のもの

6万円3万円
1億円を超え

5億円以下のもの

10万円6万円

参考:国税庁

登録免許税

登録免許税は物件の所有権を法務局に登録するための税金です。売主にかかる登録免許税は住宅ローンを完済したことを示す抵当権抹消登記の際にかかります。抵当権抹消登記の税額は20,000円に上限が決められています。

参考:国税庁

消費税

中古不動産の売買契約では消費税はかからないと聞いたのにという方もいるかもしれません。買主との売買契約においては消費税はかかりません。ただし、不動産会社との媒介契約には消費税がかかります。媒介契約の際に消費税が記載してあっても問題はないです。

家の売却で利益があるとかかる税金

家の売却で大きくかかる税金は売上利益に対してかかる譲渡所得税という税金です。譲渡所得税は不動産売却によって得られた課税所得(利益額)に税率をかけて算出します。譲渡所得税の税率は

長短区分期間税率(※復興特別所得税として、所得税の2.1%を含む)
短期5年以下39.63%

(所得税30.63% 住民税 9%)

長期5年超20.315%

(所得税15.315% 住民税 5%)

10年超所有軽減税率の特例①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%

(所得税10.21%・住民税4%)

②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%

(所得税15.315%・住民税5%)

となり、物件を所有した期間によって税率が変わります。長く所有するほど税率は低く抑えられています。また要件によっては税率を軽減する措置もあります。

ここで譲渡所得の計算を具体的にすると

課税所得=売却価格−取得費−経費−特別控除

で求められます。取得費は主に売却物件を売主が購入した時の金額です。経費は不動産売却でかかった仲介手数料などが占めます。特別控除は指定された要件を満たしている場合に一定額(3,000万円など)が売却価格から引かれます。特別控除については後ほど詳しく紹介していきますが、物件の金額によっては特別控除を使わないと100万円単位で譲渡所得税を払うこともあるので、しっかり利用しましょう。

一般的な特別控除を利用すれば、3,000万円までは利益が出ても控除されて税金の支払いが免除されます。そもそも売却価格が購入費を下回って売却損となっていたら譲渡所得税は発生しません。一方で特別控除を申請しないと数百万の利益でも税金がかかります。

確定申告を行わなければ無申告として控除が使えないうえ、罰則として追加で課税されるので注意が必要です。どの控除が利用できるか不動産会社とよく相談しておきましょう。

家を売却するなら3,000万円の特別控除

マイホーム(居住用住宅)を売却した場合には所有期間に関わらず3,000万円の特別控除が適用できます。不動産売却の利益である譲渡所得課税が3,000万円を超える部分については所有期間に応じて税率がかけられます。ここではマイホームを売却することで適用できる特別控除の適用条件について詳しくみていきましょう。

税金の控除の適用条件

マイホームを売却したときの特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。

適用条件は

・自分が住んでいるマイホームを売却したとき

・住まなくなってから3年の年末までに売却した物件

・マイホームを売却した2年以内に他の特例を使用していない

・親子や夫婦などの関係にある人に売却していない

などがあります。基本的にはマイホームを他人に売却すれば適用できる特例です。多くの人はこの居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用して税額控除を行います。注意したいのは3年以上空き家になっていると他の特別控除も適用できなくなるので、不要になったマイホームは早めに売却するのがポイントです。

また、この特例は1度利用すると3年間は利用できないので頻繁な買い換えには注意が必要です。もし、10年以上所有しているマイホームなら「10年超所有の居住用不動産に対する軽減税率」は重複して適用が可能です。

参考:国税庁

3,000万円の特別控除を適用させる注意点

マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除は適用除外の条件もあります

・この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

・別荘などの趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

これらマイホームとして認められない条件に当てはまる家は特例控除を利用できません。また、近年では親の介護が必要で家が不在になることがあります。この場合、空き家として見なされてマイホームの売却特別控除が受けられないことがあります。

相続においても家を譲渡されたときの条件によって売却しようとしてもマイホームを売却した3,000万円の特別控除が受けられない場合があります。親の介護や相続が関係する家の売却の場合には、不動産会社に事情を説明して受けられる特別控除があるか相談しましょう。

マイホームを売って新しい住居に買い換える場合には住宅ローン控除かマイホームを売却した3,000万円の特別控除のどちらかを選択する必要があります。どちらが得か不動産会社に試算を出してもらい、得な方を選択しましょう。

3,000万円の特別控除を適用させた家の売却例

それでは、5,000万円で購入した家を9,000万円で売却した場合の税額を計算してみましょう。

売却価格:9,000万円

購入価格:5,000万円(減価償却費を除く)

その他取得費:500万円

譲渡費用:200万円(仲介手数料・印紙税など)

譲渡所得=売却価格-取得費(購入価格+その他取得費)-譲渡費用-特別控除

=9,000万円-(5,000万円+500万円)-200万円-3,000万円

=300万円

となり300万円の譲渡所得に所有期間に応じて税率をかけて譲渡所得税を計算します。

5年以内の場合には短期譲渡所得税率がかかり、

短期譲渡所得税=300万円×39.63%=1,188,900円

の税額がかかります。

5年超10年以内の場合には長期譲渡所得税率がかかり、

長期譲渡所得税=300万円×20.315%=609,450円

の税額がかかります。

10年超所有の場合には10年超所有軽減税率の特例が適用され

特例による長期譲渡所得=300万円×14.21%=426,300円

の税額がかかります。

売却利益が高くなるほど、税額の差は大きくなるので、所有期間は重要です。

確定申告で適用させる方法

特別控除は確定申告をして自己申告する必要があります。確定申告で必要となる書類は以下のものです。

必要書類入手場所
1.譲渡所得の内訳書税務署
2.確定申告書B様式(譲渡所得がある場合)税務署
3.確定申告書第三表(分離課税用の申告書)税務署
4.【譲渡時の書類】売買契約書のコピー売却時に交わしたもの
5.【譲渡時の書類】譲渡費用(仲介手数料など)の領収書コピー不動産会社から渡されたもの
6.【取得時の書類】売買契約書のコピー購入時に取得したもの
7.【取得時の書類】取得費用の領収書コピー購入時に取得したもの
8.譲渡した土地の全部事項証明書法務局
9.その他、源泉徴収票やマイナンバーなど確定申告に必要なもの自分で用意

確定申告の申請書は自分で記入して税務署に提出します。記入が難しい場合には司法書士や弁理士に依頼して代行してもらうことも可能です。自分で申告する場合には不動産会社に相談して書き方などを教えてもらいましょう。

申告は売却した年の翌年の2月16日~3月15日(新型コロナ特例で令和2年度分は4月15日まで)の間に税務署に提出することが義務付けられています。申告期間を守って、しっかり特別控除を適用させましょう。

参考:国税庁

家の売却で使えるその他の税金控除

マイホームの売却以外でも条件によって利用できる税金の控除はさまざまあります。中でも適用の可能性のある控除についてここでは紹介していきます。マイホーム売却による3,000万円の特別控除が適用できない場合でも他の控除が利用できないか不動産会社や税務署に問い合わせて確認しておくのが安心です。

家の売却目的によって最大5,000万円の控除

公共事業のために国などに買取(収用)された不動産については最大で5,000万円の特別控除が受けられます。国・自治体などに土地・建物を買取される場合に適用できる控除について以下にまとめます

控除の種類最大控除額内容
公共事業などのために土地建物を売った場合の特別控除の特例5,000万円国などに公共事業として買い取られた場合
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除の特例2,000万円国や公共団体が土地の区画整理事業として公共施設の整備や改築や宅地の造成のために買い取られた場合
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の特別控除の特例1,500万円自治体や独立行政法人などが住宅の建設や、宅地の造成をするために買い取られた場合
農地保有の合理化などのために土地を売った場合の特別控除の特例800万円農地を農業委員会の斡旋により売却した場合

基本的には公の機関から土地を購入する申し出があった場合に適用できる控除です。申し出から6カ月以内の売却に限るなどの他、それぞれに条件があります。詳しくは買取の担当者または国税庁に問い合わせましょう。

参考:国税庁

家の土地を取得したタイミングで1,000万円の控除

不動産を購入したタイミングでは1,000万円の控除を受けられる場合があります。平成21年、平成22年に取得した土地を平成27年または平成28年以降に譲渡した場合、その土地の譲渡所得額から最大1,000万円を控除できます。適用条件は

・平成21年に取得した土地を平成27年以降に譲渡した、または、平成22年に取得した土地を平成28年以降に譲渡した

・親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地ではないこと

・相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと

・その他の控除を受けていない

ことを満たす必要があります。

参考:国税庁

損益通算後の繰越控除

住宅を売却して、住宅ローンが残った場合、または買い換えをした場合に売却損になった時に使える控除があります。どちらも住宅を売却した場合に購入した時よりも低い価格で売却し損をしたときに適用できる控除です。

損益通算とは通常、不動産の売却益はその年の所得と分けて計算されます。しかし、損益通算を利用すれば売却損の金額を給与所得やその他の所得からも引けます。

繰越控除は損益通算で差し引いても売却損額が残った場合に、翌年以降に持ち越して所得から控除できる制度です。不動産を売却した時に利益がなく、損が出たら確定申告で損益通算と繰越控除という制度があることを頭に入れておき、もし、売却損になった場合には不動産会社に相談しましょう。

参考:国税庁

家の売却で忘れてはいけない4つの税金対策

家の売却において忘れると損をする税金対策について4つ紹介していきます。売却のタイミングで適用できる控除が変わってきます。特に所有年数に関しては1年違うだけで100万円近い税金が変わることもあります。これら税金対策を忘れずにいることで税金を節約できます。

家の長期所有で譲渡所得税率を軽減

先ほど「家の売却で利益があるとかかる税金」の項でも触れましたが、不動産は所有年数によって税率が異なります。

長短区分期間税率
短期5年以下39.63%

(所得税30.63% 住民税 9%)

長期5年超 20.315%

(所得税15.315% 住民税 5%)

10年超所有軽減税率の特例①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%

(所得税10.21%・住民税4%)

②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%

(所得税15.315%・住民税5%)

5年を境に20%近い税率の違いが出ます。4年所有と5年所有では税額に大きな違いがでます。不動産価値も5年を境に下がる傾向にありますが、どのタイミングで売却するのが得かは不動産会社に査定を依頼して検討しましょう。

また、10年超所有する不動産についてはさらに軽減税率が用意されています

適用条件としては

・マイホームを売却した

・10年超所有していた

・過去2年以内に特例を受けていない

・マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例以外の特例を受けていない

・親子や夫婦などの関係にない

これら全てに当てはまる場合に軽減税率は適用できます。より税額は抑えられるので忘れずに申告をしましょう。

参考:国税庁

新居を購入予定なら買い換え特例の適用

マイホームの買い換えをした際に、元の家を売却した価格よりも新しく購入した家の価格が高い場合に、売却によって得られた利益にかかる税金を次の売却時まで繰り越すことができる特例があります。「特定の居住用財産の買い換えの特例」といい、買い換え特例とも呼ばれています。

例えば5,000万円で購入した家が7,000万円で売れた場合、細かいことを省いて2,000万円の利益が出たとします。この場合に8,000万円の新居を購入したとすると、2,000万円にかかる譲渡所得課税は次回の売却時まで繰り延べられるので課税されません。

ただし、支払いが免除されるわけではなく、あくまで繰り延べられるので、次に売却した際に8,000万円で売れたとすると1,000万円の利益だけでなく、繰り延べた2,000万円も加えて、3,000万円が譲渡所得課税額として計算されます。買い換え時の税負担を軽減する措置ですが、使い方に注意が必要です。不動産会社によく相談して利用しましょう。

参考:国税庁

売買契約書をコピーして印紙税の節税

家の売買契約書には売却価格に応じて印紙を貼って、印紙税を納める必要があります。不動産価格によっては印紙代も高額になります。ここで売買契約書は購入者にとっては次に売却する際に重要となる書類のため、原本となる印紙を貼ったものが必要です。

しかし、売主にとっては利用するのは瑕疵担保責任期間に内容を確認する程度で、その後は必要ないケースもあります。そのため、売買契約書は買主用に1通用意して、売主は原本のコピーで済ませることも可能です。ただし、契約内容によってはそぐわないこともあるので、不動産会社と相談し、買主との合意のもとで行いましょう。

譲渡所得税は正確な取得費で計算

不動産売却に伴う確定進行を行う場合に、譲渡所得税の計算には売却物件を売主が購入したときの取得費がわかる書類が必要です。不動産購入時の領収書などは大切に保管しておくことが必要です。不動産を購入してから長期間の時間が経過している場合や、遺産相続で書類関係が紛失している場合など不動産の購入価格や諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として概算取得費を計上することもできます

ただし、概算取得費を計上すると正確な取得費よりも低くなるため、余計に税金を払わなければならないケースがほとんどです。購入時の書類はできるだけ探して正確な購入額がわかる資料をみつけましょう。購入時の広告でも参考になる場合があるので、手元にある資料から利用できるものがあるか不動産会社に相談してみるのも得策です。

現金を多く残すため家の売却も工夫

税金をいくら節税しても不動産を売却して利益が出なければ効果はありません。現金を多く残すためには家が高く売れることが重要です。ここでは不動産が高く売れる工夫について紹介していきます。家の資産価値をしっかり売出価格に反映して、値下げされにくい売却活動で、より高く売り抜きましょう。

家の売却には一括査定を利用する

家の売却を依頼する前に、まずはどれくらいの資産価値あるのか不動産会社に査定を依頼しましょう。査定価格と住宅ローンの残りとを比べて、完済できそうになければ売却自体を検討し直す必要があります。査定価格は不動産会社によって変わってきます。

各社、販売実績やノウハウを査定価格に反映しているので100万円単位で違うこともあります。そのため、査定依頼は複数の不動産会社に行うのがポイントです。そんな時に便利なのがインターネットから簡単に無料で利用できる不動産査定一括サイトです。不動産査定一括サイトなら

・無料で簡単に利用できる

・一度の情報入力で複数の不動産会社(3〜10社程度)に査定依頼ができる

・不動産会社を比較できる

などのメリットがあるのでとても便利です。なかでもおすすめの一括査定サイトとして「すまいステップ」があります。徹底した不動産会社選びで厳選された優良な不動産会社のみに絞って依頼してくれます。また経験豊富な営業担当者がついてくれるので、はじめて売却する人でも安心です。電話サポートもしているので利用方法で心配があっても安心です。

家の売却先は余裕をもって探す

家を売却したい理由は人それぞれです。ただ、売却を思い立ったら早めに行動して余裕をもって対応するのが得策です。売却を急がなければならないと、買主から値下げを要求されたときに、すぐ売れるならと応じてしまうことで価格が下がってしまいます。時間に余裕があれば値下げ無しに購入してくれる他の買主が現れるかもしれません。

売買交渉の中でも余裕の無さは伝わりやすいです。じっくり判断するためにも余裕をもって売却活動を進めるのは重要です。売却を急ぐ理由があるときには、不動産会社には正直に伝えて対策を練りましょう。

内覧で売却する家の印象をよくする

ほとんどの購入希望者は価格や資料だけでなく、現地を内覧して購入を検討します。どんなに優秀な営業担当者が付いても、内覧の際に部屋が汚かったり、売主の対応が悪いと物件自体の印象が悪くなり、話がまとまらないこともあります。売却活動の7割が内覧で決まると言っても過言ではありません

内覧の際に買主の印象をよくするためのコツは

・買主の希望に沿って日程を調整する

・できるだけ荷物は少なくする

・部屋の掃除を徹底的にする

・部屋は明るく換気をよくする

・購入希望者の質問にはポジティブに回答する

などです。内覧日は週末の日中に希望する人が多いです。成約するまでは週末の予定を空けておいた方がよいでしょう。日程を調整できないと売れるチャンスを1回逃がすことになります。内覧の希望には柔軟に対応し、できるだけ多くの人に見てもらって売主としても誰に売却するか選択できるのが理想です。

内覧に来た際に部屋の中がごちゃごちゃしていると、部屋が狭く感じますし、新生活のイメージがしにくくなります。不要な荷物は処分して、あまり使わないものは実家やトランクルームに預けて部屋を広く見せましょう。部屋の掃除は特に印象を左右します。水回りやベランダなど徹底的に清掃して磨き上げましょう。時間がなければ業者に依頼することも可能です。

使えない設備があれば修理が必要かは不動産会社と相談しましょう。見た目も悪く、修理するくらいならリフォームを考える人もいます。ただ、リノベーション人気もあって、買主が購入後に自分好みに修繕するケースも増えています。こちらで修理しても取り壊してリノベーションするようなら、無駄な出費になるので注意しましょう。

整理整頓をして、日光が入るなら最大限に部屋に取り入れて明るい部屋を演出しましょう。臭いは五感を刺激して気になりやすいポイントなので、内覧時にはよく換気をし、臭い対策をしておきましょう。購入希望者から質問を多く受けるのは購入意欲があると言えます。住み心地や周辺環境など広告や資料ではわからない情報などをポジティブに伝えると、印象もよくなります。

ただ、聞かれてもいないのに、一方的に説明を続けるのは印象がよくありません。内覧に来た人とコミュニケーションを大切に対応するのがポイントです。内覧時にはスリッパにも気を使うと良いでしょう。さまざまな物件を見る中で、小さなことでもよい印象を与えられます。

家の売却は税金控除の条件を確認して適用を忘れない

家の売却をして、利益が出たら確定申告で税金を納めます。この利益に対して不動産売却による譲渡所得税がかかるわけですが、売却時の条件によって課税譲渡所得額を差し引く特別控除が受けられます。特別控除の効果は大きく、3、000万円の利益が出ても税金は免除されるケースもあります

不動産売却を検討する中ではどのような税金控除が利用できるのかも不動産会社に確認しておきましょう。また、特別控除の適用には売却の翌年に提出する確定申告が必須です。黙っていても税金を控除してはくれません。様式に合った情報を記入し、必要な資料を揃えて、税務署に確定申告しましょう。

これら不動産売却では売買だけでなくさまざまなサポートが必要な場面があります。サポートの充実した信頼できる誠実な不動産会社を選ぶためにも、不動産査定を活用して比較検討をしっかりしましょう。

査定価格を比較するには不動産査定一括サイトが便利です。査定依頼を簡単に済ませて、不動産会社選びに時間をしっかり取って家の売却を成功させましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?