家を売却するときのコツは?失敗しないための注意点も解説

所有する家を売却する方法は、仲介と買取の2つがあります。それぞれで特徴が異なるだけではなく、好条件で売却するためのコツも違います。

少しでもお得に家を売るには、売却のコツを知っておくことが大切です。売却成功のコツや失敗しないための注意点を把握して、スムーズに家を売りましょう。

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家を売却するときのコツ

家を好条件で売却するためのコツとしては、次の5つがあげられます。

  • 家の相場を自分で調べる
  • 査定は複数の不動産会社に依頼する
  • 内覧のために家をきれいにする
  • 築年数に合った売却方法を選択する
  • 早く売りたいなら買取を選択する

どのようなポイントを意識すべきかを知り、家の売却に役立てましょう。

家の相場を自分で調べる

好条件で家を売るには、売却の相場価格を自分で調べておくことが大切です。相場を知っておくことで、いくらくらいで売るのが適正なのかがわかり、売り損を防ぎやすくなります。

不動産ポータルサイトに掲載されている周辺物件の売り出し状況を確認したり、過去の取引事例をネットで調べたりすることで、相場は把握できます。

査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産を売却する際には不動産会社による査定を受けますが、これは複数社に依頼することがおすすめです。同じ不動産でも、不動産会社によって提示する査定額は異なります。そのため、最初の1社だけで判断してしまうと、提示された金額が相場通りなのかがわからず、適正価格での売却が難しくなります。

複数社から査定を受けるには、一括査定サイトのすまいステップがおすすめです。すまいステップなら、一度に複数社から査定を受けられるため、効率的に相場価格を把握できます。登録も2~3分程度で済むため、相場を把握して適正価格での売却を目指す人におすすめのサービスです。

内覧のために家をきれいにする

家を売却するには、購入希望者に内覧に来てもらい、家の様子を見学してもらいます。内覧は購入の意思決定を左右する重要なものであるため、購入意欲を高めるためにも家はきれいにしておきましょう。

せっかく内覧に来ても、家が散らかっていると悪印象を与えてしまい、購入希望者を逃してしまう可能性があります。魅力的に見せるためにも物は減らしておき、整理整頓をして内覧に臨むことが大切です。

また、片付けをするだけではなく、清掃も重要です。特に玄関回りや水回りは目につきやすいポイントであるため、念入りに掃除をしてから内覧に臨みましょう。もし自身で清掃しても汚れが落ちない場合は、プロのハウスクリーニング業者に依頼して、清掃してもらうこともおすすめです。

築年数に合った売却方法を選択する

家の築年数によって、売却に適した方法は異なります。新築や築浅の物件なら、そのまま売却しても問題はありませんが、築年数の古い家は修繕やリフォームをしたほうが、売れやすくなることは多いです。

また、あまりにも築年数が経過していて、建物の価値がほとんどない場合は、家を解体して更地として売り出したほうがよいこともあります。解体には費用がかかるため、購入者がリフォームすることを前提にするなら、古家付きの土地として売り出すこともおすすめです。

どのようにして売却するかは家の築年数で判断し、最終的には不動産会社の担当者と相談しながら決めるとよいでしょう。

早く売りたいなら買取を選択する

素早く家を売りたい場合は、仲介による売却ではなく不動産会社による買取がおすすめです。仲介による不動産売却では、3ヶ月から半年程度かかることが多いですが、買取だと1週間程度で売れることもあります。

ただし、買取の場合は仲介よりも売却価格は下がり、仲介相場の7~9割程度になると考えましょう。売却価格よりも売却スピードを重視したい人に、買取は向いています。

家を売却するときの流れ

家を売却するときの大まかな流れは、次の通りです。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. 不動産の売却活動が開始される
  4. 売買契約を締結する

大きくわけると、上記の4つのステップによって家は売却できます。

不動産会社に査定を依頼する

家を売りたいなら、不動産会社に査定を依頼し、どれくらいの価格で売却できるのか目安を確認します。複数の不動産会社に査定を依頼することで、各社が提示する条件を比較できるため、信頼できる不動産会社を見極めやすくなります。

不動産会社によって、どのような不動産の売却に強みがあるかは異なります。自分が売りたい家の売却に強い不動産会社を探すためにも、最低2~3社を目安に査定を受けておくことがおすすめです。

媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったなら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は不動産会社に仲介業務を依頼するための契約であり、3つの種類があります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の不動産会社に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

媒介契約の種類によって、複数の不動産会社と契約できるか、自身で購入希望者を見つけて契約できるかなどが異なります。また、不動産情報サイトのレインズへの登録義務も違い、レインズに登録してもらえるほうが、より多くの人に物件情報を公開できるため、買主を募りやすいことは覚えておきましょう。

契約期間が満了したなら、別の不動産会社と契約しなおしたり、媒介契約の種類を変更したりできます。売却活動が長引く場合は、別会社と契約するか、契約の種類を変更して引き続き売却活動に臨むことがおすすめです。

不動産の売却活動が開始される

不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動がスタートします。売却活動として行うのは、不動産広告の作成や物件情報の公開、内覧希望者への対応などです。

広告の作成や物件情報の公開などは、不動産会社が行ってくれます。すでに引き払っている家なら、不動産会社に鍵を渡しておくことで、内覧対応を任せることも可能です。

ただし、家の魅力をアピールするには内覧には同席することがおすすめです。内覧までには家の片付けや清掃を済ませておき、家に来てもらった際に魅力を十分にアピールできるように準備をしておきましょう。

家の売却で失敗しないための注意点

家の売却で失敗しないためには、次の注意点を把握しておくことが大切です。

  • 忘れずに名義人を確認する
  • 契約不適合責任に問われないようにする
  • 査定価格が高いだけの会社に騙されない

どのような点に注意すべきなのかを知り、失敗なく家の売却を行いましょう。

忘れずに名義人を確認する

家の売却を始める前には、名義人が誰になっているかを忘れずに確認しておきましょう。不動産を売却できるのは家の名義人だけであり、他の人が勝手に売ることはできません。もし名義人以外が売却する場合は、名義人が他の人に売却を依頼する旨を記載した、委任状の作成が必要です。

家が共有名義になっている場合は、名義人全員の同意がなければ売ることはできません。名義は法務局で登記事項証明書を取得して確認できるため、売却前にチェックしておきましょう。

契約不適合責任に問われないようにする

家の不備について買主に説明せずに売却した場合、引き渡し後に伝えていなかった不備が見つかると契約不適合責任に問われます。契約不適合責任とは、契約内容と家の状態に相違がある場合に、買主が売主に対して賠償請求ができるものです。

契約不適合責任に問われると、不備があった箇所の修理費用を請求されたり、損害賠償を請求されたりする可能性があります。場合によっては契約解除になることもあるため、契約不適合責任に問われないように、家の状態については包み隠さず買主に開示しておきましょう。

査定価格が高いだけの会社に騙されない

査定価格が高いからといって、売却価格も高くなるとは限りません。不動産会社によっては自社で売ってもらうために、根拠なく高額な査定価格を提示することもあります。

査定価格はあくまでも目安であり、絶対的な指標ではないことは理解しておきましょう。高額査定に騙されて契約しないためにも、自身で相場を調べたり、複数社から査定を受けて適正価格を把握したりして、契約先を決めることが大切です。

家の売却に関するQ&A

家の売却をスムーズに行うためにも、よくあるQ&Aを参考にして疑問点を解消しておきましょう。

  • 家を売却するのに必要な費用は?
  • 家を売却するときにかかる税金は?
  • 家の売却にかかる期間は?
  • 不動産が売れやすい時期は?

細かい疑問まで解消しておくことは、売却成功を目指すために大切です。

家を売却するのに必要な費用は?

家を売却する際にかかる費用は、次の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 住宅ローンの一括返済手数料
  • 測量費用

不動産会社に仲介を依頼して売却する際は、仲介手数料がかかります。個人で買主を見つけて個人間売買をする場合や不動産会社による買取では、仲介手数料は不要です。

印紙税は売買契約書に貼り付ける収入印紙の費用であり、売却価格が高いほど印紙税も高額になります。売却の際に抵当権の抹消が必要なら、抵当権抹消登記のための登録免許税がかかります。抵当権抹消の登録免許税は、不動産1件に対して1,000円です。

売却時にはローンを完済している必要があり、売却価格や預貯金などで一括返済する場合は、一括返済の手数料がかかります。手数料は金融機関ごとに異なり、無料の場合もあれば数千円から数万円かかることもあります。

隣地との境界が確定しない場合は、事前に測量が必要です。境界が確定している、あるいはマンション売却の場合は、測量は不要です。売却にともない、リフォームや家の修繕、解体をするなら別途それらの費用もかかると考えましょう。

ケースによってどれくらいの費用がかかるかは異なりますが、売却費用だけでも100万円以上かかるケースは多いです。

家を売却するときにかかる税金は?

家を売却して利益が出た場合は、所得税と復興特別所得税、住民税がかかります。売却によって利益が出ているかどうかは、次の式で計算します。

  • 売却価格-売却にかかった費用-不動産の取得費

上記の式で0、あるいはマイナスが出た場合は、家を売っても税金はかかりません。売却の利益にかかる税金は、不動産の所有期間によって税率が変動します。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

売却した都市の1月1日時点で所有期間が5年以下だと短期譲渡所得に、5年を超えていると長期譲渡所得になります。マイホームの売却なら、3,000万円の特別控除など、控除や特例を適用できる場合が多いです。

控除を利用することで売却による利益を縮小でき、非課税となったり、税額が下がったりするため、適用できる控除や特例がないかは事前に確認しておきましょう。

家の売却にかかる期間は?

家の売却にかかる期間は、仲介で3ヶ月から半年程度、買取で1週間から1ヶ月程度です。買取は不動産会社との契約によって取引が完了するため、双方が合意するなら素早く売却できます。

仲介の場合は物件情報を公開し、買主を募って交渉しなければならないため、時間がかかりやすいと考えましょう。また、築浅や人気のエリアなど、好条件の物件ほど購入希望者が見つかりやすく、素早く売れる傾向にあります。

仲介による売却は数ヶ月以上かかることが基本であるため、売却スケジュールは余裕を持って考えておくことが大切です。

不動産が売れやすい時期は?

新年度を目前にした2~3月は引っ越しシーズンであり、この時期なら不動産は売れやすいです。家が売れるかどうかは需要によって変動するため、需要が増えやすい時期に売り出すと、素早く好条件で売却しやすくなります。

閑散期は4月以降や8月などであり、これらの時期は条件がよくても需要がないためにスムーズに売却できないこともあります。売却までのリミットに余裕があるなら、需要が高まる時期を狙って売り出すと、売却成功を目指しやすいでしょう。

コツを意識して家の売却をスムーズに進めよう

家の売却を成功させるには、コツを意識して売却活動に取り組むことが大切です。闇雲に売り出しても、買主が見つからず、なかなか売れないというケースはあります。

不動産売買は需要と供給によって成立するため、需要が高まる時期を狙ったり、購入者の需要を満たせる条件で売り出したりすることが大切です。コツを詳細まで把握し、工夫して売却活動を行うことで、家を好条件で売りましょう。

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