アパート経営で必要な資金|1から始めるにはどのくらい必要?

土地を所有しているが、どのように活用すればよいのか迷っている人がいます。アパートを建てて経営しようと検討している場合は、具体的にどのような手順で進めていけばわからず悩んでいる人もいるでしょう。
そこでこの記事では、アパート経営を1からスタートするための流れについて解説します。アパート経営で収入を得るまでの流れをしっかりと把握して資金繰りについても考えておくことが大切です。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

アパート経営に必要な資金

アパートの経営を行うには初期費用を用意する必要があります。アパートを1から建設する場合であっても購入する場合であっても物件の用意には資金が必要です。
経営に関する税金や手続き費用も必要になります。資金が足らなくならないように、事前にしっかりと試算しておくことをおすすめします。

[article post-id=”585″]

アパートの建築資金

アパートを建築する場合、建築するアパートの構造や広さ、仕様によって費用が異なります。建物の構造には、鉄骨、木造、RC造などがあります。
これらは耐用年数にも関係するため、どの構造で建築するかも大きなポイントとなります。構造ごとに定められた法定耐用年数は以下のとおりです。

構造木造鉄骨造RC造
法定耐用年数22年34年47年

建築の際に融資を受ける場合、法定耐用年数を超えないように設定する必要があります。建築費については、坪単価×延べ床面積で計算できます。
延べ床面積は、建築する建物の床全体の面積です。総務省が発表した「建築着工統計調査」から算出した建築費の相場は以下のとおりです。

木造鉄骨造RC造
平均建築費2,035万円2億3,842万円3億1,959万円
平均面積121平米954平米1,351平米
坪数37坪289坪398坪
坪単価55.4万円82.5万円80.3万円

土地は所有しているが、建築するために整地をする必要がある場合には、その費用も念頭において検討ください。

アパート経営を始める上で資金

アパートを建築したら、いよいよ経営のスタートです。アパート経営ではいきなり利益が出ることは難しいと考えておきましょう。経営スタート時には、税金や手数料を支払う必要があります。以下で詳しく解説します。

不動産業者への仲介手数料

不動産会社にアパート売買の仲介を依頼した場合には、仲介手数料を支払います。仲介手数料には上限が定められており、以下の計算式で算出できます。

物件価格が200万円以下=物件価格の5%
物件価格が200万円超-400万円以下=物件価格の4%+2万円
物件価格が400万円超=物件価格の3%+6万円

上記を参考に必要に仲介手数料を計算しておくと安心です。

物件取得時にかかる不動産取得税

土地や建物を購入した場合にかかるのが不動産取得税です。購入してすぐに支払うのではなく、半年-1年半後にかけて請求されます。不動産取得税の算出方法は以下のとおりです。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 4%

ただし、令和3年3月31日までは軽減措置が適用されるため税率は3%で計算します。固定資産税評価額は、納税通知書に記載されていますので確認してください。

経営前の各種手続き費用

不動産取得税以外に必要な諸費用としては以下のものが挙げられます。


  • 印紙税
  • 登記費用
  • アパートローンの手数料

印紙税は、売買契約書に貼り付けて提出する収入印紙の費用です。契約した金額によって支払う額が異なる点がポイントです。印紙税は、国税庁が金額を定めていますので以下にまとめておきます。ちなみに、2016年4月1日から2021年3月31日までの間に交わされた不動産売買契約書では、軽減措置の対象となります。

契約金額本則税率軽減税率
1万円以上10万円以下のもの200円0円
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

登録費用については、不動産登記に必要な費用を指します。具体的には「登録免許税」と呼び、登記の登録を行うために支払う費用になります。登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

固定資産税評価額×0.4%

固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる価格です。売却価格とは異なります。固定資産評価額は、地価公示価格の70%を目安に算定されています。
アパートローンの手数料は、保証料と事務手数料のことです。物件を購入する場合にローンを組むと、利息も発生しますが、諸費用もかかります。保証料については、借入額の2%程度、事務手数料については、借入額によって変動するタイプと定額制があります。

火災保険などの保険料

アパートの経営では、火災保険に入っておく必要があります。必ず入らなくてはならないものではないものの、万が一を想定して加入することをおすすめします。
ローンを組んで購入した場合には、火災保険の加入を義務付けている場合もあります。相場としては、10年契約で50万円ほどになっています。そのほか、地震保険や施設賠償保険などへの加入も検討することをおすすめします。

アパート経営で失敗しないためには、どのような経営プランを選択するかが重要です。同じ物件でも、経営プランによって得られる収益が変わってしまう可能性があります。

失敗しないためには、複数プランを比較し、立地に応じたより適切なプラン選択が重要です。しかし、業者に一社ずつ問い合わせるのは手間がかかります。

ここでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のアパート経営プランを比較することができます。複数社の経営プランを比較することで、より自分に合っている土地活用プランを選択することができます。

最適なアパート経営プランを見つけるためにも、まずはチャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

アパート経営が始まってから必要な資金

アパートは建築して入居者に入ってもらったら終わりではありません。アパートを管理して維持していくには経営維持費が必要です。ここでは、経営維持のために必要な主な費用について解説します。

アパート維持に欠かせない修繕費

アパートをきれいに保つためには、定期的なメンテナンスが必要です。そのほかに、劣化部分に対する大規模修繕や、退去後の原状回復のための修繕費用も必要となります。新築のうちは問題ありませんが、築年数が経過すると劣化部分も増えてくるため、大規模な修繕になると高額な費用が必要になります。
外壁の工事などになると数十万円から百万円単位での費用が必要となることもあります。アパートを借りた場合は、原状回復義務が生じるため故意に破損させた場合などは入居者に修繕費用を負担してもらうことも可能です。
ただし、経年劣化による傷みや汚れ、退去後のクリーニングについては、管理者が費用を負担する必要があります。クロスの張替えやクッションフロアの張替えも費用がかかる点です。相場としては、クロスは1戸あたり46万円、クッションフロアは1戸あたり45万円となっています。

アパートや家賃にかかる税金

アパートを所有すると税金が発生します。具体的に以下のとおりです。


  • 固定資産税
  • 所得税
  • 住民税
  • 都市計画税

それぞれについて簡単に説明します。

固定資産税

固定資産税は、1月1日時点で不動産を所有していると発生する税金です。基本的には以下の計算式で算出されます。

固定資産税額 = 固定資産税評価額(課税標準額)× 1.4%

税率の課税標準額は1.4%となっています。ただし、住宅用地の資産である場合には、以下の軽減措置を受けることが可能です。

小規模住宅用地(200平米以下の部分)= 課税標準額 × 1/6
一般住宅用地(200平米超の部分)= 課税標準額 × 1/3

新築から5年間または7年間の間、認定長期優良住宅であれば税額が1/2に減額される特例もあります。

所得税

所得税は、家賃収入に対して課税される税金です。1月1日12月31日までの所得を次の年の2月3月に確定申告します。そこで計算された額の税金を支払う必要があります。
所得税は、経費を差し引いた不動産所得にかかるため、確実に正確な経費を差し引くことで節税することが可能です。税率については、所得が増えるにつれて上がります。基本的には5~45%間で計算されます。

住民税

所得税と同様に住民税も年間の所得に対して課税されます。市県民税のほかに都道府県民税があります。所得税と同じく経費を差し引いた額に課税されるのが特徴です。異なる点は、所得にかかわらず一定の均等割額と、所得によって納税額が異なる所得割額を合算した額になる点です。

都市計画税

都市計画税は、1月1日時点で都市計画区域内に不動産を所有していると課税される税金です。以下の計算式で算出できます。

都市計画税額 = 固定資産税評価額(課税標準額)× 税率

税率は自治体によって異なりますが、最高限度0.3%と定められています。固定資産税と同様に住宅用地については以下の軽減税率の対象となります。

小規模住宅用地(200平米以下の部分)= 課税標準額 × 1/3
一般住宅用地(200平米超の部分)= 課税標準額 × 2/3

毎月かかる光熱費

税金以外に必要な経費としては、光熱費が挙げられます。アパートの共有部分の光熱費については管理者が支払う必要があります。例えば、廊下、階段、門灯、ゴミ捨て場、エントランス、ロビーなどが例に挙げられます。
アパートの大きさによって費用は異なりますが、毎月必要な費用であるためアパートを維持するためにもきちんと支払う必要があります。

委託業者への管理費

アパートの管理方法については上の項目でも説明しました。自分ですべて管理する方法もあれば、管理業者に委託する方法もあります。管理業者に管理を委託する場合には、管理費用を支払う必要があります。

空室リスクを負って委託する場合には、家賃収入の35%が相場です。空室リスクを避けて委託するなら満室を想定した場合の家賃収入の83%程度を管理者が受け取る仕組みになっています。

経営資金の調達方法

アパートの経営を検討する際、もっとも気になるのが資金の問題です。経営資金を現金で支払える人は少ないはずです。
そのため、どこからか融資を受ける必要があります。ここでは、アパート経営をはじめるにあたって必要となる経営資金の調達方法について解説します。

購入資金に使えるアパートローン

アパートの建築資金、購入資金のために融資を受けたい場合、アパートローンを利用する方法があります。アパートローンとはどのようなローンなのか、具体的な内容と仕組みについて解説します。

アパートローンとは

アパート経営をしたいが、資金が足りない場合はどのように調達すればよいでしょうか。自分が住むための家を建てる場合には、住宅ローンを借りることができます。ただ、アパート経営は不動産投資を目的としているため、事業性が出てきます。こうした場合に利用できるのが「アパートローン」です。

金融機関ごとで名称は異なりますが、不動産投資を目的として建築する場合に融資を受けることができるローンのことを指します。事業向けのローンであることから一般的な住宅ローンより金利は高めに設定されていることが多くあります。

審査と返済期間

アパートローンは、住宅ローンと異なり、審査の際にその事業が有望性があるものなのか、事業を行う人にやる気があるのかも審査対象とされます。アパート経営での収益が見込めそうになければ、融資をしても返済してもらえない可能性があるため、そのような事業には金融機関も融資は行いません。逆に有望性があり、収益が高く見込める事業であれば融資してくれる可能性が高くなります。

自己資金がいくら用意できるのかも審査のポイントです。自己資金が0の場合は厳しい審査となるでしょう。審査の際にはある程度の自己資金と金融機関が納得しやすい事業計画書を提示することで審査が通りやすくなります。ちなみに、アパートローンの返済期間は2030年が多く、住宅ローンと比べると短めに設定されています。

審査が短めな提携ローン

アパートローンは、住宅ローンと異なり、本人の信用性だけでなく事業の有益性や建物の価値も審査の対象となります。審査が厳しいのは都市銀行だといわれており、地方銀行、信用金庫の順で比較的通りやすいとされています。その代わり、金利については信用金庫が高く、地方銀行、都市銀行の順で低くなります。

場合によっては、不動産会社と金融機関が提携して独自プランを提案する「提携ローン」の提案を受けることもあります。提携ローンでは、金利面で優遇があったり、審査期間が短かったりとメリットもあります。ただし、プランの選択幅が少ないというデメリットがある点には注意が必要です。

信頼できる不動産業者に相談する

アパート経営を検討している場合には、自分ですべてを計画して経営まで持っていくことは手間もかかり難しいことも多いものです。少し費用がかかっても、信頼できる不動産会社に相談したほうが結果的に早く経営をスタートできたり、有益なプランを見つけられたりします。

信頼できる不動産会社を探したいなら、土地活用プランを一括で請求できるサービスの利用がおすすめです。不動産業者を一括で複数比較できるため、自分の希望にあったプランを簡単に見つけることができます。さらに、資金調達の相談にも乗ってくれそうな不動産会社を見つけることもできます。
取り寄せた複数のプランを比較することで、今まで考えてもいなかった方法を見つけることもできるでしょう。アパート経営でお悩みの方は、土地活用サイトを利用して企業にご相談ください。

【建築して経営】アパート経営を始める流れ

土地の活用のためにアパート経営をはじめる場合、なにからはじめればよいかわからず二の足を踏んでしまっている人もいるはずです。アパート経営で利益を生み出すためには、まずアパートを建築して入居者を募集する必要があります。ここでは、まずアパートを建築するところから解説します。

相談と設計プラン提案

アパートの経営は、まず初期費用や収益計画を見込んだプランを立てることが大切です。とはいえ、自分でプランを立てることは難しいと感じる人がほとんどです。不動産業者の中には、プランの相談に無料で乗ってくれるところが多くあります。

不動産会社には、建築士が勤務していることが多く、ほとんどのプランは建築士によって立てられます。建築のプランだけでなく、入居者募集についても提案してくれる会社もあります。
1社に相談するのではなく、複数社に相談することでさまざまなプランを比較することが可能です。不動産会社には得意、不得意があるため1社だけの提案だと偏ったプランになってしまう可能性があります。土地活用に最適なプランを見つけるためには提案を比較しながら検討していくことがポイントとなります。

プランを詰めて資金計画

複数のプランを比較して、自分の条件にあったプランを選択したら、次はプランの内容をさらに詰めていきます。アパートの建築には数千万円のお金が必要です。そのため、プランについてはより具体的に先行きの見通しも含めて考えることが大切です。

選んだプランに、ほかのプランでよかった点を盛り込むことができるかなども業者に相談してください。不動産会社との打ち合わせはかなりの回数になりますが、ここで手を抜くのは要注意です。納得いくまで打ち合わせをし、少しでも疑問があればどんなことでも相談して、クリアにすることも大切です。
設計プランが決まると見積もりが出るので、資金計画を立てることになります。特に建築費については、しっかりと検討しておく必要があります。アパートを建築するためにローンを組む場合には、返済後のキャッシュフローについても十分な確認をしておきます。

収支計画の中では、「借入金返済後の手残り」がどの程度になっているのかに注目です。最初に何千万円の投資を行うのに、キャッシュフローが年間で数十万円にしかならない計画であれば、再検討の余地があります。失敗すればマイナスになってしまう可能性があるからです。
だからこそ、複数のプランをしっかり細かく比較して先行きを見通した計画を立てる必要があるのです。

契約後にアパート建築着工

プランについてしっかりと詰めることができ、納得できたら次は請負工事契約を行います。請負工事契約は、建設業法で定められた工事を依頼するための契約です。契約書の中で特に重要な項目は以下です。


  • 契約形態
  • 損害保険
  • 所有権の移転の時期
  • 知的財産権の取り扱い
  • 再委託・下請負
  • 秘密保持義務

請負工事契約書をかわすことができたら着工に移ります。

完成後に経営開始

請負工事契約書を交わす際には、管理契約も同時に行われます。アパートの管理については、以下の3種類があります。


  • 管理委託
  • パススルー型サブリース
  • 家賃保証型サブリース

それぞれについて簡単に解説します。

管理委託

管理委託は、管理を管理会社に委託する方法です。入居者との契約については委託契約であるため、賃貸借契約書を一戸ずつ交わします。入居中の家賃の5%程度を管理委託料として管理会社に支払う必要があるのが特徴です。契約が打ち切りやすいという点はメリットですが、空室についての保証はないため借り手がない場合にはリスクが生じます。

パススルー型サブリース

パススルー型サブリースは、アパート1棟を管理会社が借り上げて転貸する方法です。入居者とは管理会社が個別で賃貸借契約を交わします。そのため、管理者としての業務が少なく管理が楽になるというメリットがあります。
このケースでは、各入居者の家賃から5%程度を差し引いた賃料が管理者に支払われます。空室のリスクは委託契約と同様ですが、管理の手間を省くことができる点はメリットです。

家賃保証型サブリース

家賃保証型サブリースは、パススルー型サブリースと同様にアパート1棟を管理会社が借り上げて転貸する方法です。家賃保証という文字どおり、空室があったとしても満室を想定した家賃の83%程度の賃料が管理者に支払われるのがポイントです。

一見、空室リスクなどないように思われますが、空室が増えてきた場合などは管理会社から家賃の値下げを要求されることもありますので把握しておく必要があります。
このように管理方法についてもしっかりと検討することが大切です。アパートが完成したら、どのような管理方法を選択するかを検討し、不動産登記などの手続きを行えばいよいよ経営の開始となります。

【購入して経営】アパート経営を始める流れ

所有している土地にアパートを建築してから経営を開始するケース以外に、建築済みのアパートを購入して経営するケースもあります。
1から建築する場合とどのような違いがあるのかについて解説します。違いをしっかり把握してスムーズに経営をスタートしましょう。

予算を立てて物件探し

アパートの購入といっても、そう簡単にできるものではありません。大きなお金が動くため、先行きをしっかりと見通して検討する必要があります。具体的には、自分にはどの程度の予算が出せるのかを考えておくことが重要です。

購入の際にはローンを利用することが多いはずです。住宅ローンでは、年収の56倍程度が限度額と考えるとよいとされています。借りられる金額に自分の預金などから出せる額をプラスすれば購入資金を算出することができます。

資金計画が立てば、どのような物件を探せばよいかが明確になります。物件探しは、地元の不動産会社だけでなくインターネットの検索サイト、仲介サービスサイトなどを利用すると便利です。自分で探すだけでなく、不動産会社に相談すればプロの意見を聞くこともできるためおすすめです。

交渉後に融資審査を受け契約

購入したい物件が見つかったら、売主と交渉します。交渉して買取価格が決まったら、金融機関などの審査を受けて契約に進みます。物件の購入申し込みから契約締結までの流れはそれぞれで異なります。ただし、基本的には、申し込み、契約、審査、承認を経てから引き渡しの流れになります。

引き渡し後に経営開始

売主との交渉が成立したら以下の3つの手続きを行います。


  • 物件に関する重要事項の説明
  • 売買契約の締結
  • 手付金の支払い

重要事項の説明は、購入したアパートについて状況や規約についての説明です。後々のトラブルを避けるためにも説明に疑問点がある場合には納得いくまで質問して解決しておくことをおすすめします。

余裕を持った資金計画でアパート経営をしよう

アパート経営には、さまざまな費用が必要です。建築費用や税金はもちろん手続きにかかる手数料や維持するための経費も入ります。アパートローンを利用して融資を受けるとしても、自己資金がいくらあるかで審査の通りやすさにも差が出てきます。
アパートを維持するためには長い目でみて多くの費用もかかります。事業計画を立てる際には、長期的な資産運用を視野に入れてプロに相談した上でしっかりとした計画を立てる必要があります。

【完全無料】うちの価格いくら?