土地の有効活用におすすめの方法|選び方と成功するためのポイント

土地を所有しているけれど、空き地のまま放置したり、寝かせたままにしてしまっている方は多くいらっしゃいます。
ただ、一概に土地活用と言ってもどんな方法がいいかわからず、有効活用して収益を得たいと考えている方も多いのではないでしょうか。

ここでは、土地を有効活用する方法を詳しく解説するので、参考にしてみてください。

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土地を有効活用するための4つの視点

土地を有効活用するためには、4つの視点で土地活用方法を検討することが重要です。
ここでは、土地を有効活用するために備えておきたい視点を解説します。

土地の用途地域を確認しておく

どんな土地でもアパートやマンションを建てられるかと言われると、決してそうではありません。
日本中の土地は、土地計画法によって用途地域が定められており、用途地域に応じた土地活用方法しかできません

用途地域によって異なりますが、用途地域の種類によって以下のような制限が課されます。


  • 建物種類(アパートやマンション、戸建て、商業施設etc..)
  • 建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
  • 容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
  • 高さ制限
  • 斜線制限
  • etc…

自分の土地の用途地域を調べたい場合は、インターネットで都市計画図を検索するとよいでしょう。
各自治体が都市計画図を公開しているため、自分の土地がある市区町村の都市計画図を確認し、用途地域を確認しましょう。

なお、用途地域ごとにできることを知りたい方は、こちらが参考になります。

立地条件を確認する

土地を有効活用するためには、立地に合わせた活用方法をすることが大切です。
いくら土地があるからと言って、周りに何もなく、交通の便が悪い土地にアパートを建てても、入居者が集まりづらいことは想像にたやすいでしょう。

そこで、自分が持っている土地の立地を確認し、どの方法なら有効に活用できるのかを検討することがおすすめです。
なおこの際、最寄駅からの所要時間や近くの施設、近隣物件について調べておくと良いでしょう。

立地に合わせた土地活用

  • 都心部の土地:アパート経営、マンション経営、賃貸併用住宅経営etc..
  • 郊外の土地:トランクルーム経営、駐車場経営etc..
  • 田舎にある土地:貸農園、高齢者施設経営、太陽光発電用地etc..
  • 傾斜地:駐車場経営、太陽光発電用地etc..
  • 狭小地:駐車場経営、自動販売機の設置、資材置き場etc..

土地の特徴に合わせた活用方法は、上の通りです。
立地に合わせた活用方法でないと赤字経営になる可能性が高いため、あらかじめ立地に関してはきちんと検討しておくようにしましょう。

かかる費用について確認する

土地を有効活用するためには、手持ちの自己資金を鑑みて無理しすぎない範囲で投資をすることが大切です。
例えば、アパート経営は数千万円~数億円ほどの初期費用がかかりますが、駐車場経営だと数万円程度の初期費用で始めることが可能です。

そこで、土地活用を始める前には、かかる費用がどのくらいなのかを把握して、どの活用方法がいいのかを選ぶ必要があります。

収益・利回りを確認する

土地を有効活用し、収益を得たいと考えている方も多くいらっしゃるでしょう。
土地活用方法ごとに収益金額や利回りは異なります。
そのため、活用方法ごとの収益や利回りを試算してみることで、「どのくらい儲かるのか」をある程度イメージつけることができます。

ただ、利回りがいいからと言っても、必ずその利回りの通りに成功するとは限りません。
立地や条件によっては赤字経営になることもあるので、あらかじめ専門家に相談して現実的な収益や利回りを見積もっておくことが重要です。

土地の有効活用法はこの10個を押さえておこう


土地を有効活用するうえでおすすめの方法を紹介します。
一般的には賃貸経営などがイメージされやすいかもしれませんが、それ以外にも多くの活用方法があります。

賃貸建物などの経営

アパート、マンション、戸建賃貸物件など、住居用の施設を建築して経営するのも土地活用のひとつです。アパート、マンションと比較して戸建のほうが初期費用が少なくてすむため、立地条件のよい土地に安く物件を建てることができれば、高い利回りが期待できるでしょう。

しかし、この方法では高額な初期費用が必要となるため、自己資金を投資したり、アパートローンを利用したりしなければならない点には注意が必要です。

駐車場の経営

建物を立てずに土地を活用する方法のひとつとして、駐車場の経営があります。土地が駅近くであればコインパーキングにするという方法が有効でしょう。住宅密集地の場合は、月極駐車場として活用するという方法もあります。

建物を建てるよりも初期費用が少なくてすむ点はメリットといえるでしょう。ただし、地域ニーズを把握せずに駐車場を建設してしまうと、利用者が少なくて利益が思うように生まれないというリスクもある点はデメリットといえます。

駐輪場の経営

土地が狭い場合や短期間で初期費用を抑えて活用したい場合には、駐輪場にする方法もあります。所有している土地が変形地や狭い土地で、使い道がなく困っている場合でも駐輪場であれば活用できるケースが多くあります。

自動販売機の設置

駐車場や駐輪場などと併用した土地活用の方法として、自動販売機の設置があります。自動販売機は、購入とリースの2タイプから選ぶことが可能です。購入する場合なら1台あたり60〜80万円、中古品であれば15〜30万円ほどが目安です。リースの場合は、月額5,000〜10,000円ほどが目安となります。

自動販売機の経営は、ほかのビジネスと併用できる点がメリットです。一方で、ゴミの被害が問題視されることが多く、収益性が低い点は理解しておきたいポイントです。ただし、利回りはさほど高くないため、節税対策にはならない点には注意が必要です。

コインランドリーの経営

通行量が多い土地や周辺に住宅が多い土地を所有している場合は、コインランドリーを経営するというのもひとつの方法です。居住施設よりもアフターフォローに手間がかからず小規模でも経営できるためオーナーだけで管理することも可能です。

コインランドリーであれば、人件費もかからずリピーターがつきやすいため比較的経営しやすいともいえます。ただし、初期費用が高く、無人経営になるため防犯面でのリスクが高い点には注意が必要です。

初期費用については、ランドリーの広さや機器の数によって異なります。おおよその目安では、洗濯機3、4台と乾燥機7、8台で約1,300万円、さらに看板、電気、給排水、内装工事で約700万円がかかるとされています。

トランクルームの経営

トランクルームを作るというのもひとつの方法です。トランクルームは、契約者が自由に荷物を出し入れできるという点では、駐車場で利益を得る方法近いでしょう。自分で経営することに不安がある場合は、専門業者に土地を一括刈り上げしてもらう方法もあります。

ただし、業者に依頼すると収益はあまり見込めないと考えておきましょう。近隣にオフィス街があったり商業施設や住宅街の近くなどでは比較的利用者が見込めるでしょう。自分で経営すればリスクはあるもののそれなりの収益が見込めるためチャレンジしてみるのもよいでしょう。

トランクルームの初期費用については、コンテナが1台あたり約100万円、整地の必要があれば1坪あたり約1万円、看板代、監視カメラ代で約50万円、水道、電気引き込み工事で約30万円が相場です。

コインロッカーの設置

駅近くや観光地付近に狭い土地を所有している場合は、コインロッカーを設置するというのもひとつの方法です。コインロッカーの経営は、フランチャイズ契約が大半です。

フランチャイズではありますが、コインロッカー自体は自分で購入する必要があります。初期費用としては100〜300万円程度と考えておきましょう。設置さえしてしまえば、後は利用者が好きに利用するだけなので管理にさほど手間がかからない点はメリットが大きいといえるでしょう。

例えば、駐車場との併用も可能です。ただし、フランチャイズ手数料を支払う必要があるため収益は低いと考えておきましょう。

太陽光パネルの設置

賃貸や駐車場にしても需要が見込めないようなエリアにある土地の場合、太陽光発電所として活用する方法もあります。2012年7月に制定されたFIT制度(固定価格買取制度)により、電力会社が一定期間、国が定めた固定価格でエネルギーを買い取ることが義務付けられました。

ただし、初期費用が高額なため回収には10年以上かかるとされています。長期的に運用できる人におすすめの活用方法です。

土地を貸して活用する

何かを設置して経営するのではなく、土地自体を貸して収益を得る活用方法もあります。住宅街であれば家庭菜園や畑などとして活用される場合もあるでしょう。もしも貸した土地に借主が建物を建築した場合、借地期間は30年以上と定められているため、どこかの段階で自分が利用する可能性がある場合には注意が必要です。

等価交換という方法もある

等価交換は、土地を提供してそこに建物を建てて、地主は完成した建物や元の土地のうち、提供した土地に見あった分を取得する仕組みです。

例えば、1億円の土地の上に4億円の建物を不動産会社が建設した場合、地主の割合は4分の1になるため、土地のうち2,500万円分、建物のうち1億円ということになります。

土地活用で損をするリスクに関しては減りますが、収益は自分が建築した場合よりも少なくなります。

土地を有効活用するためのポイント

ここからは、土地を有効に活用するために知っておくべきポイントを解説します。

土地の需給バランスを考える

土地をどのように活用するかは、所有している土地の周辺ニーズを把握してから比較検討することが大切です。例えば、電車やバスの便利がよく車通りの少ない地域に、駐車場を作ってもあまり収益が見込めません。

土地活用では、土地の周辺ニーズを調べることから始めましょう。人通り、車通り、周辺施設、競合を知ることで何が向いていて何が向いていないかを判断できます。そうすることで、有効な土地活用ができるようになります。

長期安定した収益で考える

長期的に安定した収益性があるかどうかも土地の活用方法を決める上で重視すべきポイントです。収益性を判断する際には、収益金額と収益安定性で判断するとよいでしょう。
収益金額は、高収益か低収益か収益金額で比較します。

マンション経営では、戸数の数だけ家賃収入が見込めるため高収益に期待できますが、資材置き場として活用すると月々数万円ほどの収益となるケースが多いため低収益になるでしょう。

収益の安定性については、毎月安定した収益が見込めるかどうかです。月々の収益バランスが悪いと安定しているとはいえないため、毎月同程度の収益が安定して入るかどうかがポイントです。地域ニーズを満たした土地活用になっているかなども判断材料として活用しましょう。

売却も視野に入れておこう

土地の活用方法が思いつかない場合には、売却を視野に入れておくこともひとつです。ひとまず現金化してみて、そこから運用方法を考えてみるという方法もあります。土地は、周辺環境や土地の特徴によって価格が変動するため一度、不動産会社に見積もりを依頼してみましょう。

まずは専門家へ相談しよう

土地活用には、さまざまな方法があるため、自分で判断するのは難しい点も多くあります。そのため、土地活用計画を立てる段階で、専門家に相談することをおすすめします。資金や何からはじめればよいのか、所有している土地でどんなことができるのかといったことを相談してみましょう。

ただし、相談するとしても、土地に関する情報が何もなければ具体的な案を出してもらうことができません。そのため、まずは自分が所有している土地の広さや周辺の状況をしっかり把握しておくことが大切です。

複数社から自分に合った活用法を選ぼう

相談先を見つけるには、1社だけでなく複数社にさまざまな提案をもらうことが大切です。自分の所有している土地の情報やどの程度の収益を希望しているのかを把握したら、土地活用比較サイトを利用してみましょう。一度情報を入力することで複数社を紹介指定もらうことが可能です。

土地活用の方法は、複数あるため自分にあった活用法を選ぶためにも複数社からの意見を参考にすることは大切です。

土地に合わせた活用方法はイエウール土地活用で選ぼう

土地活用の方法を検討している場合は、前項で説明したように1社だけで決めてしまうと思ったように収益をあげられないこともあります。そのため、できるだけ複数社を比較してから決めるようにしましょう。

イエウール土地活用は、日本でも有数の不動産情報サイトです。不動産の幅広い活用方法についても調べることが可能です。独自の基準で悪徳業者を排除しているため優良な会社のみと出会うことができる点が魅力です。インターネット上で情報を入力するだけで複数社のプランを比較できます。

土地を有効活用すると様々なメリットがある

土地を所有していることは、デメリットを生み出す可能性もありますが、メリットになることもあります。使い道のない土地からメリットを生み出すのが土地活用です。

収益化することで利益を得られる

土地を活用することで収益を得られるようになるのは大きなメリットです。何もしなければコストがかかるだけの土地も、収益化できれば諸税の支払いも楽になります。どのような活用法がよいかは土地の状況によって異なります。

土地活用には手間や初期費用、ランニングコストなどもかかります。そのため、土地活用方法を考える際には、収益性の高さだけでなく、コスト面も含めて活用方法を検討しましょう。

相続税対策になる

相続した土地を活用すると、相続税を軽減することができます。具体的には、土地を空き地の状態で相続するよりも建物を建てて賃貸にした不動産にして相続するほうが相続税が安くなります。

賃貸不動産は、貸家建付地として評価されるため土地を所有する人の利用が制限されるため、空き地よりも安く評価されます。このことから、アパートやマンション、戸建賃貸などで土地活用を行う人もいます。

土地活用のデメリットも理解しておこう

土地活用にはデメリットもある点は理解しておく必要があります。所有者が自分で賃貸物件を建築した場合には、ローンの返済が負担になることもあるでしょう。土地を活用するには、多かれ少なかれ初期費用がかかります。

もしも、うまく活用できなかった場合には資産を減らしてしまうリスクがある点については理解しておく必要があります。

土地は放置せずに有効活用しよう

土地を所有しているけれど放置している場合は、費用ばかりがかかってしまいマイナス資産になってしまいます。費用がかかるだけでなく、管理を怠ると近隣とのトラブルに発展するケースもあるため、定期的な管理が必要にもなります。

土地の管理が難しい場合には、活用して収益を得ることを検討してみるのもひとつです。土地活用には多くの方法があるため、専門家に相談してどのような活用を行うことが自分にとって1番よいかを判断してみましょう。

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