賃貸併用住宅で利用できる住宅ローン控除|適用条件と経営のポイント

賃貸経営をする際の選択肢として、物件1つを丸ごと賃貸利用するだけではなく、一部を自宅にし、残りを賃貸部分にするという方法があります。このように賃貸と自宅を両立した物件を賃貸併用住宅と呼びます。

物件全て賃貸として貸し出す場合、基本的には住宅ローンを利用できませんが、賃貸併用住宅では特定の条件を満たすことで住宅ローンの利用が可能です。住宅ローンにまつわる節税として住宅ローン控除があげられます。賃貸併用住宅の基本から住宅ローン控除の適用が可能かなどを知り、賃貸経営のプランを検討していきましょう。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅での賃貸経営を検討したいなら、これがどのようなものなのか基本的な仕組みを理解しておく必要があります。通常の賃貸物件と賃貸併用住宅では、建物の構造や特徴などが異なります。

賃貸併用住宅の特徴

1つの建物が自宅部分と賃貸部分でわけられているのが、賃貸併用住宅です。いわば自宅の一部を賃貸住宅として貸し出すことができ、かつ自分の居住スペースも確保できる方法です。

つまり、自宅に住みながら賃貸経営をして家賃収入を得ることが可能であり、居住スペースを失わずに収益化が図れる点が特徴です。

例えば2階建ての建物なら、1階を賃貸部分、2階を自宅部分とすることで賃貸と自身の居住を両立できます。

建て方の種類

賃貸併用住宅の建て方には、大きく3つの種類があります。
1つめは横割りと呼ばれるもので、1階を賃貸部分、2階を自宅部分とするように、階層によってスペースを分ける方法です。上下階に大家と入居者が住むため、足音や生活音などの騒音トラブルが起きる可能性があります。
しかし、生活時間帯が重ならなければ、それぞれ顔を合わせることも少なく、適度に距離感を保つことが可能です。

左右に部屋をつくるタイプを、縦割りと呼びます。縦割りは自宅と賃貸部分が壁一枚でつながっているため、壁が薄いと生活音が聞こえやすいです。しかし、足音が聞こえづらく、活動の時間帯によってはほとんど顔を合わせずに済む点が魅力です。

3階以上の建物なら、1階を店舗、2階を賃貸部分、3階を自宅部分にするといった複合的な使い方もできます。複合タイプは多数の用途で建物を利用できるため、収益化を目指しやすい点が特徴です。複数階あるうちの最上階を自宅にしておくことで、人の出入りが気になりづらく、大家の生活環境を保ちやすい点が魅力です。

賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受ける条件

賃貸併用住宅でも、住宅ローンを利用することは可能です。ただし、節税のために住宅ローン控除を利用したいなら、条件には注意しなければなりません。住宅ローン控除は賃貸として貸し出している部分には適用されないためです。

住宅ローンの利用や控除が適用できる条件などを知り、賃貸併用住宅での資金計画について考えていきましょう。

住宅ローンの主な利用条件

契約者が住むことを前提としている住宅ローンですが、賃貸併用住宅でも利用は可能です。賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する場合は、自宅部分の床面積が全体の50%以上あることが条件です。

例えば床面積が100平方メートルある物件で、自宅を60平方メートル、賃貸部分を40平方メートルに設定するなら住宅ローンを利用できます。割合を反対にすると住宅ローンは利用できません。

それでもローンを利用したい場合は、事業用の賃貸ローンを組むことが一般的です。住宅ローンを組めないケースについては、賃貸ローンで対処することが可能です。

住宅ローン控除とは

住宅ローンを利用していると、一定の条件を満たすことで税控除が受けられます。これを住宅ローン控除と呼び、年末時点のローン残高の1%が、所得税額から控除されます。

例えば年末時点で1,000万円のローンが残っているなら、その1%である10万円が所得税額から控除となり節税につながります。ローン残高が高いほど節税効果は高くなる点が、住宅ローン控除の特徴です。

住宅ローン控除の主な利用条件

住宅ローン控除を適用するには、次の条件を満たさなければなりません。


  • 返済期間が10年以上の借り入れであること
  • 年間の合計所得が3,000万円以下であること

返済期間が10年以上と長い契約の場合のみ、住宅ローン控除は適用できます。また、高い節税効果があることから、年間の合計の所得が3,000万円以下/でなければいけません。

合計の所得で考えるため、例えば会社に勤めていてさらに副業をしている場合は、両方の所得を合算して計算します。会社からの給与だけではなく、その他の仕事や事業などで得た所得も合計して、条件を満たしているか確認しておきましょう。

ローン併用の方法

賃貸経営の資金を捻出する際には、住宅ローンと事業用の賃貸ローンの併用が可能です。住宅ローンと併用するには、基本的に住宅部分が床面積全体の50%以上必要です。しかし、自宅部分が少なくても、区分所有法に従って登記をすることで、住宅ローンを利用できます。

住宅ローンは自宅部分に、賃貸ローンは賃貸部分に適用されます。ローンを併用する場合でも、区分所有の登記をすることで住宅ローン控除が受けられます。
ただし、住宅ローン控除を受けられるのはあくまでも住宅ローン部分のみであり、事業用の賃貸ローン部分は控除を受けられません。

賃貸併用住宅の気になるメリット・デメリット

賃貸併用住宅での経営を検討する際は、メリットとデメリットも判断材料になります。賃貸併用住宅の主なメリットとデメリットを3つずつ解説します。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅で賃貸経営をする主なメリットは、次の3つです。


  • 家賃収入を得られる
  • 暮らしに合わせた使い方ができる
  • 相続税対策になる

家賃収入を得られる

自宅に住みながら、賃貸部分の経営をすることで家賃収入を得られることはメリットです。賃貸部分で得た家賃を住宅ローンの返済に使うことができ、資金を捻出しやすくなります。

自宅として利用するだけなら収入は得られませんが、賃貸経営をすることで広い自宅スペースを有効活用して、資金を獲得できることは大きな魅力です。

暮らしに合わせた使い方ができる

自分の暮らしに合わせた自宅の使い方ができることも、賃貸併用住宅のメリットです。必要なときに賃貸住宅として貸し出し、家賃収入を得られることはもちろん、家族が増えたタイミングで家が手狭になったなら、住宅としても活用できます。

子どもが独立するなど、家族が減って部屋が余った場合は、空いたスペースを使って賃貸に出すことも可能です。家族の人数やライフスタイルの変化に応じて柔軟な使い方ができる点は魅力です。

転勤などで家を空けることが多い場合でも、その間を賃貸利用するといった対応ができるため、土地活用の柔軟性の高さは賃貸併用住宅のメリットです。

相続税対策になる

相続税の対策になることも、賃貸併用住宅にすることのメリットの1つです。自宅の一部を賃貸に使用することで、その分の評価額が下がります。
居住用の物件と賃貸物件を比較すると、賃貸物件のほうが相続税の評価額は低くなります。後々の相続税まで考えて節税をしたいなら、自宅の一部を賃貸部分にする賃貸併用住宅はおすすめです。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅にするデメリットは、次の3つです。


  • 入居者との関係性が難しい
  • 借入額が大きくなる
  • 収益性が低くなりやすい

入居者との関係性が難しい

賃貸併用住宅では、大家と入居者が同じ家に住むことになります。そのため、入居者との関係性が難しくなりやすく、トラブルが起きることも多いものです。人間関係でのトラブルが起きるだけではなく、騒音トラブルが起きることもあります。

また、大家という立場の人と顔を合わせたくないと考える入居者も多く、入居希望者が通常の賃貸物件よりも見つかりにくいかもしれません。

管理会社に管理を委託していたとしても、近くに住んでいるという理由で大家にトラブルの対応を求められることもあります。入居者との距離が近い分、関係性の構築が難しかったり、トラブルに巻き込まれたりするリスクが高いことは賃貸併用住宅のデメリットです。

借入額が大きくなる

自宅部分も併設している賃貸併用住宅は、規模の大きな物件になるため借入額が大きくなりやすいものです。物件規模が大きいと建築費は高くなりやすく、借入額が大きくなりやすくなります。借入額が大きくなると、返済が苦しくなりやすいため、資金計画は注意して立てなければなりません。

特に事業用の賃貸ローンまで組んでいると、住宅ローンよりも金利が高くなり、最終的な返済額は多くなります。もし空室期間が長くなると、返済がしづらくなってしまい、滞納してしまうリスクもあります。

高額な融資を受けるには高い収入が必要となったり、社会的な地位が求められたりすることも多くあります。借入額が大きく返済が苦しくなりやすいだけではなく、借り入れができるかどうかのハードルが高くなりやすいことも覚えておきましょう。

収益性が低くなりやすい

通常の賃貸物件と比較すると、自宅部分があることから賃貸併用住宅は収益性が低くなりやすいものです。例えば100平米の住宅で、60平米を自宅、40平米を賃貸部分に使用したとします。

通常の賃貸物件なら100平米すべてを賃貸利用することができ、複数の入居者を入れられたり、より高い家賃を設定したりすることができます。

居住スペースを確保できる点は大きな魅力ですが、賃貸併用住宅は収益性が低いため、利益重視で土地活用をしたい人には不向きです。

賃貸併用住宅を活用する際の注意点

賃貸併用住宅を上手に活用するには、いくつか注意点があります。


  • 経験豊富な不動産会社を探す
  • 複数社で比較検討する

これらの注意点を把握して、失敗なく賃貸併用住宅の経営を行いましょう。

経験豊富な不動産会社を探す

賃貸併用住宅の経営をするなら、経験豊富な不動産会社に建築や管理を委託することがおすすめです。不動産会社からサポートを受けることで、住宅の建築がスムーズに行いやすくなり、賃貸併用住宅の用途に合った建物を取得できます。

また、賃貸経営をするには管理業務も行う必要があり、この業務も不動産会社に任せられます。賃貸併用住宅だと、入居者のトラブル対応に追われることも多く、管理を任せられるのは大きなメリットです。

不動産会社になら物件管理も任せられるため、手間をかけずに賃貸経営を行えます。賃貸経営では物件の管理や入居者の募集、入居者の対応などが必要となるため、これらの業務はプロも任せてスムーズに行ってもらうことがおすすめです。

複数社で比較検討する

建築や物件管理などを依頼する不動産会社は、複数社で比較検討することが大切です。最初に見つけた不動産会社に管理を委託してしまうと、管理手数料が高かったり、管理がずさんだったりして経営に失敗する可能性があります。

不動産会社によって実績や提示する管理のプランは異なるため、最低3社以上を目安にして比較検討しましょう。より自分に合ったプランを提示する不動産会社を選ぶことが、賃貸併用住宅の経営成功を目指すポイントです。

管理を委託する不動産会社を探すには、イエウール土地活用がおすすめです。イエウール土地活用は複数社に一括で資料請求できるため、効率的に不動産会社の比較ができます。
また、賃貸経営に関する情報も豊富に取り揃えている点が魅力です。賃貸経営についての不安や悩みも解消しやすいため、土地活用に迷ったときに利用してみてください。

信頼できる不動産会社をパートナーにしよう

賃貸併用住宅では、条件を満たすことで住宅ローン控除が受けられます。住宅ローン控除を受けることで節税効果が見込めますが、一部が事業用ローンとなる場合は控除の割合が少なくなります。
賃貸経営をすることで家賃収入は得られるものの、住宅ローン控除による節税効果は低くなるため、どちらのほうがお得かは考えなければなりません。

また、賃貸経営を成功させるには、建築や管理を任せられる不動産会社を見つけることが大切です。専門知識のあるプロに任せることで、賃貸併用住宅ならではのデメリットを解消しやすくなります。

【完全無料】うちの価格いくら?