不動産売却で消費税は課税されるのか?課税されるルールと節税対策

不動産売却にはさまざまな税金がかかり、課税される税金の1つに消費税があります。不動産売却時には消費税が課税されることがありますが、課税対象となる条件が設定されています。
そのため、すべての場合で消費税がかかるわけではありません。不動産売却に消費税が課税されるルールや節税の方法を知り、少しでもお得に売却を行いましょう。

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不動産売却の消費税の課税ルール

不動産売却にかかる消費税について理解するには、課税のルールを知っておくことが大切です。消費税は課税対象が決まっており、すべての不動産売却にかかるわけではありません。ルールは細かく設定されているため、どのような場合に課税対象となるのかを把握しておきましょう。

土地売却で消費税は非課税

そもそも消費税は商品やサービスなど、消費するものを対象として課税されます。そのため、消費という概念がない土地の場合は、売却しても消費税はかかりません。ただし、土地売却の場合でも、その他の条件次第では土地に付属するものの売却に対して、消費税を課税されることがあります。

土地にある設備には消費税

土地そのものの売却には消費税はかかりませんが、土地にある設備は消費の対象となるため、消費税が課税されます。例えば売却予定の土地で駐車場経営を行っていて、経営のための設備がある場合は、設備部分の売却には消費税がかかると考えましょう。

個人が居住用の家を売却しても非課税

個人が居住用の家を売却する場合は、消費税は非課税です。居住用に購入した戸建てやマンションのほか、相続によって取得した居住用の家の売却にも、消費税はかかりません。
これは不動産会社による仲介の有無は関係せず、仲介での売却も個人間での売買でも消費税は非課税となります。

法人なら売却した建物部分に消費税

法人が不動産を売却する場合は、建物部分に消費税がかかります。法人の不動産売却は、事業の一環とみなされるため、消費税を納税しなければなりません。ただし、法人でも土地の売却には消費税はかからず、あくまで課税対象となるのは建物部分に限られます。
また、法人であっても前々年度の課税売上高が1,000万円未満だと、免税事業者となります。免税事業者の場合は建物の売却でも消費税は非課税となり、前々年度の課税売上高が一定額を超える場合のみ、消費税がかかります。

個人でも投資用不動産の売却は課税対象

個人で居住用の不動産を売却する場合は消費税は非課税ですが、投資用の不動産の売却は消費税の課税対象になります。投資用の賃貸物件を売却する場合は、法人と同じで建物部分に消費税がかかることは覚えておきましょう。
ただし、個人も前々年度の課税売上高が1,000万円未満なら免税事業者となるため、建物を売却しても消費税はかかりません。

不動産売却で支払うサービスの対価に消費税

個人の場合、不動産の売却にはほとんどの場合で消費税はかかりません。しかし、不動産売却に付随するサービスの利用については、消費税の課税対象となります。

  • 不動産売却の仲介手数料
  • ローンの繰上返済事務手数料
  • 司法書士に依頼した抵当権抹消の報酬
  • 不動産を売却しやすくするためにかけた費用
  • 売却したマイホームからの引っ越し費用

不動産売却では上記のサービスを利用することが多く、それぞれに消費税が課税されます。

不動産売却の仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合は、売買契約締結の成功報酬として仲介手数料がかかります。仲介業務は不動産会社から提供されるサービスであるため、消費税の課税対象です。仲介手数料は法律で上限が決められています。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

また、400万円を超える取引の場合は、次の式で一括計算ができます。

  • 売却価格×3%+60,000円+消費税 

もし不動産が2,000万円で売却できたとすると、消費税率が10%なら「2,000万円×3%+6万円+消費税」で仲介手数料の上限額は72万6,000円です。このうち6万6,000円が消費税での負担となります。

ローンの繰上返済事務手数料

住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合は、売却価格や自己資金の充当によってローンの完済を目指す必要があります。ローンを一括返済する際には、繰上返済事務手数料がかかり、これは消費税の課税対象です。
繰上返済事務手数料はローン残債とは別に支払うものであり、返済額に上乗せして手数料と消費税がかかると考えましょう。繰上返済事務手数料は金融機関によって設定が異なり、3~5万円程度かかることもあれば、無料の場合もあります。

司法書士に依頼した抵当権抹消の報酬

住宅ローンを完済した後は、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消を司法書士に依頼した場合は、司法書士に支払う報酬に対して消費税がかかります。
抵当権抹消時には登録免許税もかかりますが、これは消費税は非課税です。司法書士に支払う報酬は2~3万円程度が相場であり、この金額に消費税がかかると考えましょう。

不動産を売却しやすくするためにかけた費用

不動産を売却しやすくするためには、ハウスクリーニングや自宅の補修、土地の測量やインスペクションなどを行うことがあります。これらのサービスを利用した場合は、それぞれに対して消費税が課税されます。
どの程度のサービスを受けるかによって料金は変わりますが、ハウスクリーニングは10~15万円程度、自宅の補修は10~30万円程度かかることが多いです。
測量は土地の広さや形状によって異なりますが、30~50万円程度と費用が高額になりやすいです。家の状態を詳細に調べるインスペクションは、10~15万円程度かかります。各種費用は必須ではなく、売却予定の不動産の状態や売却状況に合わせてサービスを利用すると考えましょう。

売却したマイホームからの引っ越し費用

マイホームを売却して新居に引っ越す場合は、引っ越し費用に対して消費税がかかります。引越し費用はシーズンや荷物の量、移動距離などによって変動します。
住み替えの際に先にマイホームを売り、仮住まいに引っ越してから新居を探す場合は、合計2回分の引っ越し費用がかかり、消費税はその都度課税されるため、コストが高くなりやすいです。

不動産売却の消費税で損をしないコツ

不動産売却でかかる消費税で損をしないためには、覚えておきたいコツがあります。

  • 消費税がかかるサービスの利用は最小限にする
  • 不動産売却の仲介手数料の交渉をする
  • 事業の実態にあった形で控除を受ける

ポイントを把握して、少しでも消費税の負担を軽減しましょう。

消費税がかかるサービスの利用は最小限にする

さまざまなサービスを利用することで不動産は売却しやすくなりますが、利用数が多いほど消費税の負担は増えます。そのため、消費税を節税するには、課税対象のサービスの利用を最小限にすることがおすすめです。
例えば自宅の補修やハウスクリーニングは、簡易的になら自身で行えます。どうしても直らない故障箇所や落としきれない頑固な汚れのみ業者に依頼することで、費用は軽減できます。
抵当権抹消の登記手続きも、法務局で手続きをすると自分で行えるため、司法書士への報酬は不要です。引っ越し費用も先に新居を購入しておくことで仮住まいが不要となり、1回分の費用で抑えられます。工夫次第でサービスの利用は最小限に抑えられるため、使わなくてもよいサービスがないかは考えておきましょう。

不動産売却の仲介手数料の交渉をする

不動産会社に仲介を依頼する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は法律で上限が決められていますが、下限についての定めはありません。そのため、不動産会社に交渉することで、仲介手数料が安くなり、消費税の負担を減らすことも可能です。
仲介手数料の交渉は、不動産会社と媒介契約を結ぶ前に行う必要があります。媒介契約締結後は、交渉はできないため注意しましょう。また、強引な交渉をすると、その後の売却活動に悪影響を及ぼす可能性があるため、無理だと判断した場合は無理な交渉はしないことも大切です。

優良な不動産会社を見つけるため一括査定

売却を依頼する優良な不動産会社を見つけるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトは無料で利用でき、複数の不動産会社から同時に査定を受けられます。
査定結果を比較することで、優良な不動産会社を見つけやすく、スムーズに売却を進められます。すまいステップは一度の物件情報の登録で、複数社から査定を受けられることが魅力です。独自の基準で登録している不動産会社を厳選しており、優良業者を見つけやすいことも大きなメリットです。

事業の実態にあった形で控除を受ける

法人が不動産売却をする場合は、不動産売却によって得た利益だけではなく、その他の利益も合算して消費税の課税割合を決定します。そのため、非課税の土地を売却したとしても、課税割合が増えると消費税が増えてしまい、税負担が大きくなります。
課税売上割合を通常通りに計算すると損をする場合は、税務署に許可を得ることで課税売上割合に準ずる割合で仕入控除税額を計算でき、消費税の負担が軽減可能です。
事業の実態によっては不動産売却の利益をそのまま計算すると税負担が大きくなってしまうこともあるため、実態にあった形で控除を受けることが大切です。

不動産売却の消費税を確定申告で納税する方法

不動産売却によって消費税が課税される場合は、確定申告によって納税が必要です。確定申告をするのは不動産売却そのものに消費税が課税されているケースであり、付随するサービスの利用で発生した消費税は、報酬の支払いと同時に消費税分も支払います。
不動産売却では後から消費税を支払うことになるため、確定申告による正しい納税方法を知っておきましょう。

消費税の納税で必要になる書類

消費税の納税に必要な書類は、次の通りです。

  • 申告書第一表
  • 申告書第二表
  • 付表1-1
  • 付表1-2
  • 付表2-1
  • 付表2-2
  • 消費税課税事業者届出書

各種書類は確定申告会場や税務署の窓口、税務署のホームページからダウンロードできます。各種書類を揃え、必要事項を記載して税務署に提出します。

消費税の確定申告の提出期限

消費税の確定申告の期限は、個人と法人で異なります。個人の場合は、原則不動産売却を行った翌年の2月16日から3月15日までに申告が必要です。2021年は新型コロナウイルスの影響により申告期限が1ヶ月延長されていますが、原則2月16日から3月15日までであることは覚えておきましょう。
法人の場合は課税期間末日の翌日から、2ヶ月以内に申告と納付を行います。また、課税期間の直前で一定額以上の消費税が発生する場合は、中間申告と納付が必要です。

直前の課税期間の消費税額中間申告の回数納付金額
48万円以上400万円以下年1回直前の課税期間の消費税額の2分の1
400万円以上4,800万円以下年3回直前の課税期間の消費税額の4分の1ずつ
4,800万円以上年11回直前の課税期間の消費税額の12分の1ずつ

 発生する消費税額によっては、中間申告と中間納付が必要なことも覚えておきましょう。

 消費税の納付をしないと罰則

消費税の納税義務が発生しているのに納付していないと、罰則がかかります。期限内に申告をしなかった場合は、無申告加算税として最大20%上乗せで税金が課税されます。
納付期限を超過した場合は、納付が遅れた期間に応じて延滞税がかかり、期間が長引くほど税率は上がるため注意が必要です。期限内に申告をしていても、申告ミスで実際の税額よりも少なく納付していた場合は、過少申告加算税がかかります。
過少申告加算税は追加で納めなければならない税額にかかるものであり、最大15%が課せられます。故意に申告しなかったり、申告内容の虚偽などが認められる場合は、重加算税の罰則がかかり、最大35%の税率が課せられるため、申告は必ず期限内に正しく行いましょう。

不動産売却は消費税も考慮して手元に残るお金を計算

不動産を売却すると、条件によって消費税がかかります。不動産売却そのものに税金がかかるケースだけではなく、売却にあたって利用したサービスも消費税の課税対象です。
売却によって得られる利益を計算するには、消費税をいくら支払うかも考慮する必要があります。税負担でいくら出費があるのかも考え、不動産売却によって手元に残る最終的な利益を正しく計算しておきましょう。

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