不動産の媒介契約とは何か?3種類から選び売却活動を始めよう

不動産を売却する場合、専門的な知識が求められることも多くあります。個人間での売買では高額なお金が動く契約であるためトラブルが起きないとも限りません。
そこで不動産の売却は基本的には不動産会社や仲介業者に間に入ってもらって行うことが一般的となっています。この不動産会社や仲介業者に依頼することを媒介契約を結ぶと呼ぶのが通常です。この記事では媒介契約の内容について詳しく解説します。
媒介契約の種類や特徴、なぜ必要なのかについても紹介しますので参考にしてください。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

不動産売却で媒介契約を結ぶ意味とは

媒介契約とは不動産の売買を行う際に不動産会社に仲介に入ってもらうために交わす契約のことです。不動産の媒介契約では成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。
これを節約するために自分で買主を探したほうがよいのではないかと考える人もいるでしょう。個人で買主を探すことは可能です。ただし媒介契約については宅地建物取引業法で義務化されています。さらに不動産売買では多額のお金が動くことにあわせて複雑な手続きを行う必要が出てくることも理解しておきましょう。
正しい手順で行わなければ損をしたりトラブルに見舞われたりすることもあります。不動産の専門的な知識がある人であれば問題ないですが、素人が個人で買主を探すことはおすすめできません。
媒介契約は仲介業務の内容を明確にしてトラブルを避けるために結ぶ大切な契約です。不動産売却で損をしたりトラブルに見舞われたりしないためにも信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切になります。

複数の不動産会社を利用できる一般媒介契約

媒介契約には3つの種類があり、それぞれで契約内容が異なります。まずひとつめは一般媒介契約です。一般媒介契約の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は媒介契約のなかでもっとも売主にとって自由度が高い契約になります。どのような点で自由度が高いのかというと、自分自身で買主を探すことが可能な点がまずひとつです。不動産会社に売却活動を依頼しながら自分で買主を探すことも可能となります。
なんとなく買い手のあてがあるけれど不動産会社にも依頼したいという場合には一般媒介契約がおすすめです。また複数社と契約できる点も特徴になります。
複数社と契約を結ぶ場合、契約会社を知らせる必要がある明示型と契約している会社を知らせる必要がない非明示型があります。明示型の場合は契約先をすべて公表しなければならないためこれを負担に感じる場合は避けたほうがよいでしょう。
売却活動における特徴としてはレインズへの登録義務がないため売却先の幅がほかの契約と比較して狭い点があげられます。レインズは全国の不動産情報が登録できるサイトです。ここへの登録義務が不動産会社に発生しないため売却活動における広告宣伝の範囲が狭いという点は理解しておきましょう。

レインズとは業者向けの不動産のポータルサイト

レインズについてもう少し詳しく解説しておきましょう。レインズは正式名称をReal Estate Information Network Sysrtemと呼びます。日本語では不動産情報ネットワークシステムと呼ばれ、国土交通省から指定された不動産流通機構が運営しているシステムです。
特徴として次のような点があげられます。

  • 不動産会社のみが使用できる
  • 市場に出ている販売中の物件情報をみることができる
  • 過去の販売価格をみることができる

レインズを利用することで不動産会社はほかの会社が所有している物件情報を簡単にみることができます。そのため売主や買主からするといくつもの不動産会社に足を運ばなくても全国の不動産情報を知ることができる点でメリットを得やすいといえるでしょう。
レインズに登録された不動産は他社からの紹介も平等に行うことが定められています。そのため問い合わせが入った場合、不動産会社は速やかに情報を開示する必要があるのです。ただし業者によってはすでに商談中などといって情報を提供しない囲い込みを行う場合もあります。
これは自社で仲介を行わないと仲介手数料が入ってこないため起こる問題です。レインズは売主も自分の売却物件の状態を確認することが可能になっています。そのため囲い込みが行われていないかチェックすることも大切です。

一般媒介契約で不動産売却をするメリットデメリット

一般媒介契約のメリット・デメリットについてみていきましょう。一般媒介契約のメリットは次のとおりです。

  • 売主の自由度が高い
  • 複数の不動産会社と契約可能
  • 個人で買主を探すことができる
  • 不動産を売却していることが周囲に知られにくい
  • 人気物件の場合は良い条件で売れる可能性が高い

このように一般媒介契約のメリットは複数あります。複数社と契約できるため人気物件であれば不動産会社間で価格競争が起こる可能性が高いでしょう。売主はもっとも高値の売却先に仲介手数料を払って成約することが可能です。
またレインズへの登録義務がないため不動産を売却していることが周囲に知られにくいという点もメリットです。近隣に売却を知られたくない場合にはレインズへの登録は避けたほうが無難になります。
一方でデメリットについては次のとおりです。

  • 売却活動を積極的にしてもらえない可能性がある
  • 販売状況を把握しにくい
  • 不動産会社のサービスが受けられない

一般媒介契約では複数社と契約できる点がメリットである反面デメリットにもなり得ます。不動産の売却は成功報酬型です。そのため不動産会社としては自社で売れる可能性が低い、いわゆる報酬が得られる確証が低い物件については売却活動を後回しにする可能性もあります。
さらにレインズへの登録義務がないため販売状況の報告も義務付けられていません。売主側から不動産会社に状況確認をしなければ販売状況を確認することができないというケースも少なくないでしょう。
また媒介契約ではハウスクリーニングなどのサービスがついてくるものもあります。ただ一般媒介契約の場合は自社で販売できるかわからない不動産という扱いになりやすいためこうしたサービスが受けられないケースが大半です。

不動産売却で一般媒介契約が向いている人

不動産の売却で一般媒介契約が向いている人はどのような人なのでしょうか。
一般媒介契約ではすぐに売れる可能性が高い不動産を所有している人におすすめです。不動産会社がたとえ積極的に売却活動をしなかったとしても値段交渉がどんどんできるような人気物件の場合は複数の不動産会社と契約してもっとも条件がよい不動産会社に仲介してもらうほうが利益が大きくなるでしょう。
また複数の不動産会社とのやり取りを苦痛に感じないという点も重要なポイントです。不動産会社とのやり取りは売主側からのアプローチも大切になります。
これらが負担にならない場合には一般媒介契約で進めても問題ないでしょう。もう1点はできるだけ内密に不動産を売却したい場合です。レインズへの登録をしてしまうとかなり広い範囲に売却状況が知られることになります。そのため周辺に売却を予定していることが知られてしまうというリスクがあるでしょう。
一般媒介契約は、早く売れそうな不動産を周囲に知られることなくより高値で売却したい人に向いている契約であるといえます。

レインズが利用可能になる専任媒介契約

媒介契約の2つめは専任媒介契約です。専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は1社の不動産会社と契約します。個人で買主を探すことが可能な点は一般媒介契約と同じになります。個人で買主を見つけた場合は不動産会社の仲介なしで売却可能です。
専任媒介契約ではレインズに登録する義務が発生します。不動産会社は契約した翌日から7日以内にレインズに不動産情報を登録します。さらに売主に2週間に1回は販売状況を報告する義務も生じる点が特徴です。

専任媒介契約で不動産売却をするメリットデメリット

専任媒介契約のメリット・デメリットについてみていきましょう。

  • 売却活動を積極的に行ってもらえる可能性が高い
  • 自分で買主が探せる
  • レインズで広く買主を募集できる
  • 売却活動の報告義務により売却状況がわかりやすい

1社のみと契約するので売却できれば必ず成功報酬として仲介手数料を得ることができます。そのため積極的に売却活動をしてくれる可能性が高くなるでしょう。
一般媒介契約ではなかったレインズへの登録が専任媒介契約では義務となっています。そのため全国に不動産情報を広告宣伝することができ、広く買主を募集することが可能です。レインズに登録すると売却活動の状況を売主に報告する義務があります。そのため売主は売却状況を把握しやすくなります。
一方でデメリットについては次のとおりです。

  • 依頼する不動産会社の販売力によって売却活動が左右される

専任媒介契約では1社のみと契約を結ぶため契約した不動産会社の力量で売却時期や売却価格が左右される点がデメリットになります。信頼できる不動会社と契約を結ぶことでベストなタイミングで売却を成約させてもらうことができるでしょう。

不動産売却で専任媒介契約が向いている人

不動産の売却で専任媒介契約が向いている人はどのような人なのでしょうか。専任媒介契約では売却した不動産が比較的早く売れそうな人気物件である場合におすすめです。自分で買主を探す予定があるけれども不動産会社とも契約しておきたいという人は専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。
複数社とやり取りすることが負担という人も専任媒介契約であれば1社のみとの契約で完結するため負担が少ないと考えられます。

売却先探しは不動産会社任せの専属専任媒介契約

媒介契約の3つめは専属専任媒介契約です。専属専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は1社の不動産会社と契約して売却活動を行う契約です。専任媒介契約と異なる点は個人で買主を探すことができない点です。万が一、個人で買主をみつけた場合でも契約している不動産会社を通して契約を結ぶことが契約内容で定められています。
レインズへの登録義務もあり、売主は週1回の売却活動の状況報告を受けることができる点も特徴です。専属専任媒介契約では1社にすべてを任せるため不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高いでしょう。契約期間中になんとか高値で売却できるように動いてもらえる点も特徴です。

専属専任媒介契約で不動産売却をするメリットデメリット

専属専任媒介契約のメリット・デメリットについてみていきましょう。

  • 不動産会社からの報告頻度がもっとも高い
  • 売却状況を把握しやすい
  • 売却活動をもっとも積極的に行ってもらえる環境にある

専属専任媒介契約では不動産会社が専属的に売却活動を行うことができるため積極的に売却に向けて活動を展開してくれます。そのため売主は売却した不動産が今どのような状況になっているのかを把握しやすい状況でいることができる点が魅力です。
一方でデメリットについては次のとおりです。

  • 自分で買い手をみつけた場合でも不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある
  • 依頼する不動産会社の販売力で売却が左右される

専属専任媒介契約では自分で買い手をみつけた場合でも仲介手数料が発生する点がデメリットになります。さらに1社のみと契約を結ぶため契約した不動産会社の力量で売却時期や売却価格が左右される点もデメリットです。
そのため信頼できる不動会社と契約を結ぶことでベストなタイミングで売却を成約させてもらうことができるでしょう。

不動産売却で専属専任媒介契約が向いている人

不動産の売却で専属専任媒介契約が向いている人はどのような人なのでしょうか。
専属専任媒介契約は不動産の売却について不動産会社にすべて任せたいという人に向いている契約です。不動産会社に信頼できる担当者がいてその人にすべてを任せておけるという人であれば自分の負担が少ない専属専任媒介契約を利用するとよいでしょう。
さらに専属専任媒介契約ではさまざまなサービスを利用できるためこれらのサービスだけを利用したいと考えている人にもおすすめの契約となっています。

不動産の媒介契約を結ぶ時の基本

不動産の媒介契約を結ぶ際にはどのような点を基準に考えればよいのでしょうか。不動産の媒介契約を結ぶ際の基本的な知識について解説します。

媒介契約の有効期間

媒介契約には有効期間を定めるのが一般的です。基本的にはどの媒介契約でも3カ月を上限に期限を定めます。ただし一般媒介契約については上限が定められていないため3カ月を超えても問題はありません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は法律で3カ月と定められているためこれを超えることができないのが特徴です。上限が3カ月ということであるため3カ月よりも短くすることは可能になっています。

媒介契約で売買成立したときの手数料

媒介契約を結んで不動産の売却が成立した場合には成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。これは媒介手数料と呼ばれることもあり、どの媒介契約でも手数料の上限が決められている点が特徴です。
媒介契約の仲介手数料の上限については次のように定められています。

200万円以下の部分5%+消費税
200万円超から400万円以下の部分4%+消費税
400万円を超える部分3%+消費税

一般的には物件価格の3%+60,000円+消費税で計算すると算出できます。そのためこれを超える法外な仲介手数料を要求してくる業者には注意が必要です。

媒介契約の解除方法

媒介契約を結んだけれど事情が変わって契約を解除したいということもあるでしょう。最長で3カ月の契約を結んだ以上はよほど事情がない限りは簡単に解約できないと考えておくほうが無難です。
一般媒介契約では契約期間が法的に定められていないためいつでも解約が可能です。電話で解約することもできます。
問題となるのは法律で契約期間が定められている専任媒介契約と専属専任媒介契約です。これらについては原則として中途解約はできないことになっています。自動更新の特約をつけていなければ3カ月を待てば契約期間満了として解約することは可能です。
解約したい理由が不動産会社の売却活動の質の悪さにある場合にはペナルティなしで解約できることもあるでしょう。ただし個人的な理由での解約となるとそれまでの売却活動で必要となった費用が請求されることもあります。
請求される金額としてかなり高額になることも予測しておきましょう。上限は定められていますが広告宣伝費は予想以上に費用がかかるものです。上限については売買価格×3%+消費税で支払われるはずだった仲介手数料となります。

媒介契約で必要になる書類一覧

媒介契約を結ぶ際にはいくつかの書類が必要となります。具体的には次のようなものを用意しておきましょう。まず必ず必要なものは次のとおりです。

  • 身分証明書
  • 印鑑
  • 登記済権利書または登記識別情報通知書

あったほうがよいものは次のとおりになります。

  • 間取り図
  • 固定資産税・都市計画税の税額がわかる書類
  • ローン残高がわかる書類
  • 管理費・修繕積立金の金額がわかる書類(マンションの場合)
  • 管理規約・使用細則(マンションの場合)

おおよそこのような書類を用意しておくと契約がスムーズに進むでしょう。

媒介契約を結ぶ前の不動産売却のポイント

媒介契約を結ぶ際には信頼できる不動産会社をみつけてから契約することをおすすめします。不動産会社の決め方のポイントはいくつかあるため詳しく解説します。

売却予定の不動産の情報収集

まずは売却予定の不動産に関する情報を収集することが大切です。周辺不動産の価格相場を調べてどのくらいの売り出し価格が妥当かを自分なりに把握しておきましょう。これをしていないと不動産会社が提示してきた査定額が適切なものかを判断することができないまま契約してしまうことになります。
適切な査定額を提示してくれる信頼できる不動産会社を選択するためにも自分で事前に情報収集を行うことが大切です。とはいえ不動産の相場を調べるのは素人にはなかなか難しい作業になります。
そこでおすすめなのが不動産一括無料査定サイトの利用です。すまいステップでは独自の基準で全国の優良な不動産会社とのみ契約をしているため安心して利用することができます。
一度情報を入力しただけで同時に4社に査定を依頼することが可能な点も魅力です。複数社から査定額を提示してもらうことは不動産売却では基本となります。さまざまな価格を見比べて、査定額の理由などもしっかりと確認することで自分が売却したい不動産の相場を理解することが可能となるからです。

不動産会社は担当の人柄まで見る

全国には大手から個人経営まで多くの不動産会社が存在しています。その中から1社に絞り込むというのはなかなか難しい作業でしょう。どのような点に注目して不動産会社を決定すればよいのかを解説します。

  • 会社の規模を確認する
  • 担当者の仕事ぶりを確認する
  • 免許番号や行政処分情報を確認する
  • 査定の根拠を聞く
  • 売却計画について確認する

おおよそこのような内容をチェックすることがおすすめになります。会社の規模については大手でも中小でもデメリットはあります。そのため規模だけで決定してしまうと失敗することもあることは理解しておきましょう。
大切なのは実際に働いている人の対応です。相談に行ったときの対応なども確認しておきましょう。また宅地建物取引業の免許番号を利用してこれまでの実勢を確認するという方法もあります。宅地建物取引業者名簿というものが存在し、都道府県によってはネット上で確認することも可能です。
さらには査定額が極端に高額な場合もあるでしょう。この根拠は必ず確認しておきましょう。査定額だけで決めてしまうと結果的に値下げされてしまって損をすることになる場合もあります。顧客獲得のためだけに高額な査定額を提示していないかをきちんとチェックしておきましょう。

不動産の媒介契約は自身の売却方針から決めよう

不動産の媒介契約には3パターンがあり、それぞれで特徴が異なることを解説しました。いずれの契約を選択するにしても大切なのは不動産会社の質を見極めることです。信頼できる不動産会社と契約することで安心して売却活動を任せることができます。自分の売却方針を決定してから媒介契約を結ぶようにしましょう。
不動産会社の選定で困った場合にはすまいステップの一括査定サイトの利用がおすすめです。全国の優良な不動産会社とのみ契約を交わしているため安心して利用することができます。

【完全無料】うちの価格いくら?