不動産の転売は違法性なく儲けられる?6つのコツと問題点とは

不動産投資という言葉を耳にしたことがある人もいるでしょう。不動産を運用することで資産を形成していく方法です。不動産投資のなかには個人でも行うことができる転売という方法があります。転売と聞くとなんとなく違法なのではと感じる人もいるでしょう。
この記事では不動産の転売について解説します。転売は違法なのか、転売は儲かるのかなどについて解説しますので参考にしてください。

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不動産の転売の基本

そもそも不動産の転売とはどのようなことを行うのでしょうか。転売の違法性について不安を感じている人も多いはずです。まずは不動産の転売の基本について解説します。

不動産は転売しても違法ではない

個人で不動産を転売することに違法性はありません。基本的には土地や住宅を購入してすぐに売却する行為と捉えられるため違法にはならいのです。これが投資目的であっても、諸事情で手放す場合と結果的には同様の扱いになるということになります。

短期間で何度も行う転売に違法性

個人での転売が違法にならないとはいえ、転売を反復継続している状態が続くと違法になる可能性がある点には注意が必要です。不動産を繰り返し売買する場合、宅地建物取引業の免許が必要になるケースがあります。
短期間に何度も転売を繰り返すことで利益を得ようとしているとこれを業務と捉えられる可能性があるからです。業務として不動産の売却を行う場合には免許が必要になります。個人で無免許の状態で転売を繰り返していると反復継続とみなされ違法行為として扱われることがあるため注意が必要です。

不動産の転売にかかる費用

不動産の転売は儲かることばかりではありません。転売するには費用も必要になってきます。不動産の転売にかかる費用の主なものは次のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用

転売する場合は不動産会社に仲介を依頼するケースが多くあります。不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を行ってもらうのです。仲介で買主がみつかり、不動産の売買契約が成立したら不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
印紙税とは売買契約書の書面に貼り付けて納税する税金のことです。必要な金額は売買契約書を参考にして算出します。印紙税については次のとおりです。

売買価格本則税率軽減税率
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1,000円500円
100万円超500万円以下2,000円1,000円
500万円超1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超1億円以下60,000円30,000円
1億円超5億円以下100,000円60,000円
5億円超10億円以下200,000円160,000円
10億円超50億円以下400,000円320,000円
50億円超600,000円480,000円

印紙税はこのように売買価格を基準に支払額が決まっています。登記費用に関しては登録免許税と司法書士への報酬がこれに当たります。
登録免許税は不動産1件について1,000円です。登記手続きを自分で行えば1,000円のみの支払いで完了します。ただし登記手続きを司法書士に依頼した場合は司法書士への報酬がこれにプラスされる点を理解しておきましょう。

不動産の転売で得た利益にかかる税金

不動産を転売したことで利益を得た場合には税金が課税されます。不動産転売で得た利益は譲渡所得です。譲渡所得は給与などの所得とはわけて課税される分離課税の対象とされています。まず譲渡所得の計算方法については次のとおりです。
譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費−譲渡費用)
ここから課税される金額を算出します。
課税譲渡所得=譲渡所得−(特別控除)
特別控除については土地、住宅など条件にあった特例を利用することが可能です。自分が転売した不動産が条件に当てはまらないかを事前に確認しておきましょう。
税額の計算方法は次のとおりです。
課税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)
課税方法については不動産を所有していた期間が大きく影響します。具体的には次のとおりです。

所有期間課税方法
5年以下短期譲渡所得
5年超長期譲渡所得

これらの条件を当てはめて税率を示すと次のとおりになります。

 所有期間
長短区分短期長期
期間5年以下5年超10年超所有の軽減税率の特例
居住用39.63%20.315%①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%
非居住用39.63%20.315%

不動産の転売で利益を出すためのコツ6選

不動産を転売して利益を得るためにはいくつかのコツがあります。不動産転売で利益を出すためのコツを6つ紹介します。

将来の発展が見込める地域の不動産を狙う

不動産の転売では転売予定の不動産周辺環境が金額に大きく影響します。将来的に発展が見込める地域に不動産がある場合には利益を期待することができるでしょう。不動産の周辺が将来的に開発される予定がないかを確認してみることをおすすめします。開発予定があれば価格の上昇が期待できるでしょう。
一方で過疎化が進んでいたり自然災害が多い地域の場合には価格が下落する傾向があります。転売を検討して不動産を購入する場合には周辺環境の将来性についてはしっかりと確認しておくことが大切です。
さらに転売の際には税金についても考えておきましょう。利益が生じると課税対象となるため税率についても理解することが重要です。利益にかかる税率は所有から5年を超えれば下がります。転売の際には将来性を見据えることが必要です。

購入した不動産を運用し値上がりを待つ

不動産は所有してから5年が経過すると譲渡所得税が下がります。そのため購入してすぐに転売するよりも少しおいてから転売したほうが利益が多くなるとも考えられるでしょう。さらに地価が上がれば購入したときよりも値上がりする可能性があります。
不動産は所有しているだけで固定資産税や修繕費用などのランニングコストがかかる点を理解しておきましょう。5年を超えるまで不動産をただ所有しているだけでは損をしてしまうこともあります。そこで転売を考えている場合には不動産を運用することを考えてみましょう。
賃貸にして家賃収入を得る・駐車場にして収入を得るなど将来的に転売することを見据えた運用方法もいくつかあります。所有期間中も利益が得られる方法も考えながら転売を進めることも利益を出すためのコツです。

リフォームやリノベーションで付加価値をつける

戸建て物件を格安で購入してリフォームやリノベーションをして転売するのもひとつの方法です。郊外や地方には土地付きの格安物件が出ていることが多くあります。これらを数百万円ほどで購入して付加価値をつけることで転売するということです。
築年数が経過していて修繕が必要な格安不動産でもリフォームやリノベーションを行うことで利益を得ることができる可能性は充分にあります。
ただしリフォームやリノベーションに費用をかけすぎると高額での売り出しになるため転売が難しくなってしまうこともあるでしょう。この点には注意が必要です。

不動産情報を収集するアンテナを広げる

転売に向いている物件をみつけるには誰もが利用できる不動産ポータルサイトでの情報収集だけでは情報が少なすぎるケースもあります。転売に適した不動産をみつけるには個人のつてなども頼りにインターネット上に掲載されていない情報も収集することがおすすめです。
難易度が高くはなりますが場合によっては不動産会社を起業するという方法もあります。不動産会社を起業すればレインズと呼ばれる業者専用の情報サービスを利用することができるため全国の不動産情報を閲覧することが可能です。
不動産業者同士のネットワークも広がるため情報収集量も格段に増えるでしょう。このように不動産の情報収集のアンテナを広げることもひとつのコツと考えてみましょう。

売却をするときに一括査定サイトを使う

不動産の転売では安く仕入れた不動産を利益が出るようにして売却することが必要です。売却を行うタイミングで失敗しないためには売却価格の設定が重要になります。安く不動産を仕入れることができても高く売却できなければ意味がないといえるでしょう。
売却の際には一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトでは売却したい不動産の最新相場を把握することが可能になります。
すまいステップの一括査定サイトでは一度に4社の不動産会社に査定依頼が可能です。独自の基準で全国の優良不動産会社とのみと提携しているため安心して利用することもできます。

不動産の転売後に確定申告で節税

不動産の転売を行ったあとで注意が必要なのは確定申告です。売却で利益が出た場合には翌年に確定申告を行う必要があります。
課税譲渡所得を計算しておおよその課税額を算出して用意しておきましょう。この際、大切なのは取得費や控除の利用についてはっきりと把握しておくことです。
取得費は転売する不動産を購入した際にかかった費用のことを指します。算出方法は次のとおりです。
取得費=購入価額−減価償却費
購入価額には次のものが含まれるため正確に把握しておくことも必要になります。

  • 不動産の購入代金
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
  • リフォーム費用

こうした費用は取得費に含むことができるため正確に把握して計上するようにしましょう。
減価償却は所有期間に応じた減価償却を算出して購入価額から差し引くことです。減価償却の計算方法については次のとおりになります。
減価償却=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は不動産の構造や用途によって国が定めている数値です。具体的には次のとおりになります。

構造用途耐用年数償却率
鉄筋コンクリート造(RC造)鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)非事業用70年0.015
事業用47年0.022
木造非事業用33年0.031
事業用22年0.046

取得費以外にも節税する方法があります。特別控除を利用することも踏まえて節税対策を検討しましょう。利用できる特別控除は次のとおりです。

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  • マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  • 2009年および2010年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

不動産の転売を実践するときの注意点

不動産の転売を行う場合にはいくつかの注意点があります。転売で失敗しないためによく理解しておくことが大切です。

不動産の価値の急騰は望めない

不動産転売では利益を求めることが当然です。ただ転売したからといって必ずしも高額な利益が出るとは限りません。転売は購入したときの金額よりも高く売却することで利益を得るという仕組みです。
バブルと呼ばれた時代には土地価格が急上昇を続け不動産価値がかなり高騰しました。当時は転売ブームと呼ばれるほど転売が盛んに行われていたこともあります。ただバブルが崩壊した現代では当時ほど価格が急騰することはないと考えておくことが必要です。
現代では短期譲渡所得の税率を考えても転売は長期的な計画で挑む必要があることを理解しておくことが注意点です。

売却に時間がかかっても焦らない

転売では売れ残りが心配で売却を焦ってしまうこともあるでしょう。ただここで注意したいのが売り急ぐことで損をしてしまうこともあるという点です。売り急ぐと買主に買い叩かれてしまう可能性があります。希望の売却価格がある場合には焦らずに待つということも必要です。
転売した後から高額で購入したいという人がみつかる可能性もあります。転売は売却のタイミングと売却価格とバランスをしっかり見極めることも大切です。

確定申告の特別控除は頻繁に使えない

転売して利益が出た場合には確定申告を行うことは解説しました。この際、特別控除の特例を利用することは節税対策のひとつです。ここで注意したいことは特別控除は頻繁に利用することができないという点になります。
個人での売却であれば頻繁に特別控除を利用することはあまりないでしょう。ただ転売となると複数の不動産を売却することもあります。そのため控除を利用する機会も増えるでしょう。
たとえば3,000万円の特別控除を利用したとします。この特例は不動産を売却した前年および前々年に特例を利用していないことが適用条件となっています。つまり毎年この適用を利用することはできないということです。

不動産価格の推移から転売のタイミングを検討

不動産の転売には不動産価格の推移を見極めておくことが必要です。価格推移を見極めて転売のタイミングをしっかりと検討しましょう。

2020年までの不動産価格の推移

不動産価格は常に変動しています。そのため転売のタイミングを間違えると損をすることもあるでしょう。2020年までの不動産価格は2013年以降上昇傾向にあるのが特徴です。
ただし2020年4月には新型コロナウィルスの流行によって一時的に不動産価格が下落傾向に転じました。ただ7月には以前の水準にまで上昇しています。

2021年以降で不動産価格に影響がある要因

2021年以降の不動産価格はどうなるのでしょうか。この時点ではまだコロナウィルスの影響があり一時的に停滞期に入る可能性が高いといえます。ただ専門家の意見としてはこの下落は一時的なものに留まり、回復していく可能性はあるとされている点が特徴です。
さらに延期となった東京オリンピックも不動産価格に影響を与える可能性が高くなります。過去の夏季オリンピックでは開催後に住宅価格の上昇が続くという傾向があった点が特徴です。東京オリンピックでも同じ現象が起こる可能性もあるでしょう。
ただし、東京オリンピックは海外からの観客の受け入れをしない方向であるため同様の上場率になるかどうかは不明であると考えておく必要もあります。
もうひとつ注目しておきたいのは2022年問題です。これは2022年を目処に宅地が急増して土地価格の下落や空き家が増える可能性があるということを指しています。
1992年に改正生産緑地法が施行され、営農の義務を30年間負うことで市街地にある農地の固定資産税が大きく減免されていました。これを考えると30年が経過する2022年には多くの農地が宅地として売却されることが予想されます。
つまり土地価格が急激に下落することが懸念されているのです。購入を検討している人にとっては戸建が安価で購入できるチャンスですが、売却を検討している人にとっては不動産の売却価格が下落する可能性が高くなると考えておく必要があります。

転売するタイミングの判断基準

転売のタイミングを見極めるには不動産以外の変動に着目することも大切です。ただし全体的に価格が上がっていても、所有している物件でも価格が上がるとは限らないことには注意が必要となります。
転売のタイミングの判断基準としては次の点をあげることができるでしょう。

  • 購入から5年を超えた
  • すで入居者がいるタイミング
  • 大規模な修繕が必要となる前
  • 築20年を超える前
  • マンションの空室率が上がる前
  • 引越しシーズンになる3月

不動産の転売で損失をおさえる方法

不動産の転売ではできるだけ利益を得たいと考えるでしょう。不動産の転売で損失をおさえるための方法について解説します。

転売で損失が出ても確定申告

転売をして万が一、損失が出た場合でも確定申告は行うようにしましょう。確定申告をすることで損失をおさえることができる可能性もあります。
具体的には転売で損失が出た場合は譲渡損失と呼びます。譲渡損失に課税されることはありません。課税されないだけでなく所得税や住民税を減らすことができる点は把握しておきましょう。これを損益通算と呼びます。
損益通算とは不動産を売却した年のそのほかの所得と相殺して所得税や住民税を減額することが可能になるという仕組みです。さらに売却した年の所得よりも譲渡損失が大きくて相殺しきれないこともあるでしょう。この場合は翌年以降の所得からも繰り越して差し引くことが可能です。
これを繰越控除と呼びます。この特例では売却した年の翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除できるためその間の所得税や住民税がゼロになったり軽減されたりする可能性があるのです。

仲介で売却できない物件は買取

不動産の転売で仲介を利用することもあるでしょう。仲介でうまく売却できない場合は売却期間だけがどんどんと延長されて売れ残りの不動産というイメージがつく可能性も高くなります。この場合は思い切って買取を利用するという方法もあるでしょう。
買取では仲介での価格相場よりも売却価格が安くはなる点が特徴です。ただ、よほどのことがない限り業者に買取ってもらえ、損切りができる点がメリットになります。

不動産の転売に挑戦をするなら慎重に将来性を予測

不動産の転売に挑戦する場合、しっかりとした計画を立ててからスタートすることが大切です。不動産の価格変動にも着目しましょう。慎重に将来性を予測して損をしないように計画することが必要となってきます。
転売の際には不動産会社の仲介を利用するとよいでしょう。この仲介をうまく利用することも転売を成功させるための重要なポイントになります。仲介を依頼する不動産会社も慎重に選びましょう。
まずは売却期限の不動産の相場を一括査定で把握して、正確な売り出し価格を決定することがうまく転売するためのポイントです。
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