不動産は仲介を利用して手続き!手数料は上限が決まっている

不動産会社にはさまざまな業務があり、その中の1つに仲介があります。仲介業務は個人の不動産取引に関係するものであり、取引にあたって不動産会社にお世話になる人は多いです。
不動産会社が行う仲介業務とはどのようなものなのか、業務の内容や特徴など詳細な部分まで理解を深めていきましょう。

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不動産の仲介は売買や賃貸の契約をサポート

不動産会社の仲介では、利用者の不動産売買や賃貸をサポートすることが主な業務です。不動産を買う場合はもちろん、売る場合にも不動産会社が取引の仲介を行います。
また、家を賃貸物件として貸す場合も、入居者として借りる場合にも仲介業務は発生し、日常のさまざまなシーンで不動産会社がかかわっているといえるでしょう。

不動産の利用者を探すため広告作成

不動産会社の仲介業務では、不動産の利用者を探すために広告の作成を行います。不動産売買で考えると、売却予定の物件情報を公開し、購入希望者を募るための広告作成が業務です。
賃貸の場合は入居者募集の広告やチラシの作成が仕事となります。作成した広告は不動産ポータルサイトや不動産情報誌で公開されたり、新聞の折り込みチラシとして配布されたりします。不動産の利用者を探すには、物件情報の公開は必須であり、この所有者に代わって宣伝広告を行うことが、不動産会社の役割です。

希望者へ不動産の案内

不動産を買いたい人や借りたい人に対して、希望条件に合った不動産を紹介することも仲介業務に含まれます。条件に合う物件情報を教え、物件まで案内するだけではなく、周辺環境の説明なども行います。
その不動産を買いたい、あるいはそこに賃貸で住みたいと思わせるために、物件や周辺環境の魅力を説明することが、仲介業務での重要な役割です。

顧客の要望を聞き不動産の売買や賃貸のアドバイス

不動産の売買や賃貸についてのアドバイスも、仲介業務に含まれます。不動産の購入を考えている人や賃貸での入居先を探している人には、希望条件に合ったおすすめの物件を紹介します。
不動産の売却を検討している人には、高値で売るためのアドバイスを行ったり、素早く売るための戦略を考えたりすることが不動産会社の役割です。賃貸経営のオーナーには、入居者を募集するための戦略をアドバイスしたり、契約時のサポートなどを行ったりします。

不動産の価値を査定

不動産の価値を査定することも、不動産会社の仲介業務の一環です。査定額は売買と賃貸どちらでも参考になるものであり、売買なら売り出し価格を決める際の指標となります。
賃貸の場合は査定額が家賃を決める際の指標となるため、売却や賃貸を検討している場合は、不動産会社による査定を受けておくことがおすすめです。

価値がすぐにわかる机上査定

すぐに不動産の価値を調べたいなら、ネット上で完結する机上査定がおすすめです。机上査定では不動産の所在地や面積、築年数などのデータを入力することで、査定を受けられます。
ネットから申し込みができるため、24時間いつでも利用可能です。また、査定結果の通知も早く、当日か翌日には査定を受け取れることもあります。

不動産の価値を直に見て判断する訪問査定

不動産会社の担当者が現地を訪問し、不動産を直接見て査定を行う方法が訪問査定です。訪問査定では机上査定とは違い、物件情報だけではなく不動産の周辺環境や現在の状態なども加味して査定を行います。
現地での訪問があるため時間はかかるものの、机上査定よりも査定の精度は高いです。効率的に査定を行うには、机上査定である程度不動産会社の候補を絞り込んだ後、訪問査定を依頼することがおすすめです。

不動産の売買や賃貸の契約に必要な書類を作成

不動産会社の仲介業務では、売買や賃貸契約に必要な書類の作成も行います。作成する書類は売買契約書や賃貸契約書、重要事項説明書などです。これらの書類は契約者が不利にならないように作成するものであり、公平な不動産取引をするために必要です。売買契約書を例にすると、次のような内容が記載されます。

  • 売買の目的物および売買代金
  • 手付金
  • 売買代金の支払いの時期・方法など
  • 売買対象面積・測量・代金精算
  • 境界の明示
  • 所有権の移転の時期
  • 引き渡しの時期
  • 抵当権等の抹消
  • 所有権移転登記など
  • 引き渡し完了前の滅失・毀損
  • 物件状況等報告書
  • 公租公課などの分担
  • 瑕疵の責任
  • 設備の引き渡し・修復
  • 手付解除
  • 契約違反による解除・違約金
  • 融資利用の特約
  • 敷地権が賃借権の場合の特約

契約書で細かい取り決めをしておくことで、契約時のトラブルを防ぎます。また、金銭授受の決済についても不動産会社が仲介をし、金銭トラブルを防ぐことも重要な役割です。

不動産の仲介にかかる費用

不動産の仲介を利用する際には、費用がかかります。仲介にかかる費用として代表的なものは仲介手数料ですが、それ以外にも契約に必要な書類の取得費用もかかります。なににどのような費用がかかるのか、合計いくらくらいになるのかまで含めて把握しておきましょう。

売買や賃貸の契約が成立すると仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して契約が成立すると、仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買でも賃貸でもかかりますが、売却価格や家賃ごとに上限が決められています。
また、仲介手数料は契約締結時に発生する成功報酬です。そのため、入居者の募集や売却活動をしているだけではかからず、契約成立時に初めて発生し、支払いをすると考えましょう。

不動産売買の仲介手数料のルール

不動産売買時の仲介手数料は、売却価格に応じて上限額が法律で決められています。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

また、400万円を超える取引の場合は、次の式で一括で計算できます。

  • 売却価格×3%+60,000円+消費税 

消費税を10%とした場合の、売却価格ごとの仲介手数料の上限は次の通りです。

売却価格仲介手数料の上限(消費税10%)
100万円55,000円
200万円11万円
300万円15万4,000円
400万円19万8,000円
500万円23万1,000円
600万円26万4,000円
700万円29万7,000円
800万円33万円
900万円36万3,000円
1,000万円39万6,000円
2,000万円72万6,000円
3,000万円105万6,000円
4,000万円138万6,000円
5,000万円171万6,000円
6,000万円204万6,000円
7,000万円237万6,000円
8,000万円270万6,000円
9,000万円303万6,000円
1億円336万6,000円

売却価格が高くなるほど、仲介手数料の上限も高額になります。

賃貸物件探しの仲介手数料の上限

賃貸物件の仲介手数料は、借主が承諾した場合のみ「家賃の1ヶ月分+消費税」が法律で認められています。原則は「家賃の半額+消費税」となり、交渉次第では安くなることもあります。

家賃半月分の仲介手数料+消費税(10%)1ヶ月分の仲介手数料+消費税(10%)
5万円2万7,500円5万5,000円
7万円3万8,500円7万7,000円
10万円5万5,000円11万円
12万円6万6,000円13万2,000円
15万円8万2,500円16万5,000円

上記の表を参考にしながら、賃貸の場合はどれくらいの仲介手数料がかかるのかを把握しておきましょう。

契約に必要な書類の取得費

賃貸や売買契約で必要な共通書類は、次の通りです。

  • 住民票
  • 印鑑登録証明書

不動産会社によっては不要となることもあるため、事前に必要かどうか確認しておきましょう。これらの書類は、1部数百円で取得できます。
また、不動産売却ではさらに次の書類も必要です。

不動産の種類必要書類
全種類共通
  • 本人確認の身分証明書
  • 住民票
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 土地建物登記済証 権利証または登記識別情報
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 物件状況等報告書
土地土地測量図・境界確認書
一戸建て
  • 建築確認済証および検査済証
  • 土地測量図・境界確認書
マンション
  • マンションの管理規約や使用細則
  • 維持費関連書類
  • 重要事項にかかわる調査報告書

上記の書類は、基本的には不動産購入時に取得しているものです。土地売却で境界が確定していない場合は、事前に測量を行います。測量は30万~50万円程度の費用がかかることも多く、測量図や境界確認書を取得する場合は、費用が高額になりやすいです。

不動産の仲介を利用する流れ

不動産の仲介を利用するなら、取引の流れを把握しておくことが大切です。不動産の売却や購入、賃貸物件の入居や募集のそれぞれで流れは異なります。それぞれの違いを把握して、仲介による不動産取引全体の流れを頭に入れておきましょう。

不動産を売却する場合

所有する不動産を売却するまでの流れは、次の通りです。

  1. 不動産会社から査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始する
  4. 購入希望者の内覧対応をする
  5. 売買契約を締結する
  6. 引き渡しを行う

不動産を売却するなら、査定を受けて売却の目安金額を把握しておきます。利用したい不動産会社が見つかったなら媒介契約を結び、売却活動を開始します。物件広告を公開してもらい、購入希望者が見つかったならスケジュールを調整して、内覧対応を行いましょう。
物件を見てもらい、購入希望者と条件交渉をして売買契約を締結した後に、引き渡しとなります。引き渡しまでには家は空にしておき、引っ越しなども事前に済ませておく必要があります。

不動産を購入する場合

不動産を購入する場合は、次の流れで取引を行います。

  1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  2. 条件に合う物件を探してもらう
  3. 気に入る物件が見つかれば内覧に行く
  4. 売主と条件交渉をして売買契約を結ぶ
  5. 物件を引き渡してもらう

大まかな流れは売却時と同じであり、不動産会社と媒介契約を結んで購入する家を紹介してもらいます。気になる物件には内覧に行き、売主と交渉して売買契約を締結すると、契約書に定めた日程で引き渡しが可能です。

入居する賃貸物件を探す場合

自身が入居する賃貸物件を探す際の流れは、次の通りです。

  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 条件に合う物件を紹介してもらう
  • 内覧に行く
  • 不動産会社と賃貸契約を結ぶ
  • 入居する

仲介で不動産を購入する場合と流れはほとんど同じですが、契約内容が売買と賃貸では異なります。また、契約も貸主自身ではなく、仲介している不動産会社と結ぶことが一般的であり、契約を交わした後に定めた日程で入居となります。

賃貸物件の入居者を探す場合

賃貸物件のオーナーが入居者を探す際の流れは、次の通りです。

  • 不動産会社に賃貸経営の相談をする
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 入居者を募集してもらう
  • 入居希望者の審査を行う
  • 入居者と賃貸契約をしてもらい入居が決定する

不動産会社と賃貸経営の戦略や入居の条件などを相談し、プランを立てます。媒介契約を結んだ後は、物件広告を公開してもらい、入居者を募ります。入居希望者が現れたなら、書類などで審査を行いますが、審査を不動産会社に一任することも可能です。不安な場合は自身で審査をして、入居者を決定しましょう。
入居者と不動産会社が賃貸契約を結ぶと、入居が決定します。入居した後の解約については不動産会社に一任できます。また、空室ができた場合は、不動産会社に依頼して再募集をしてもらい、新たな入居者を探しましょう。

不動産の仲介業者と結ぶ媒介契約の種類

不動産会社に仲介を依頼するには、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の不動産会社に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

種類ごとの違いを知り、自分の場合はどの契約が合っているのかを確認しておきましょう。

複数の仲介業者を利用する一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社の仲介を利用できる点が特徴です。自身でも買主を探すことができ、売却先の選択肢は広くなります。ただし、複数の不動産会社と契約できることで、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれない場合があることはデメリットです。
また、不動産情報を掲載するレインズというサイトへの登録義務や活動報告の義務もないため、売り出している物件が周知されない可能性もあります。個人で買主を見つけられそうな場合は、一般媒介契約を利用するとよいでしょう。

レインズを活用できる専任媒介契約

レインズへの登録義務がある専任媒介契約では、不動産の情報を広く発信してもらえます。また、個人で買主を探すことも可能であり、不動産会社も積極的に売却活動をしてくれる点もメリットです。
デメリットは不動産会社1社としか契約できないことですが、その他にはマイナス点はほとんどありません。3つの契約の中でバランスが取れた媒介契約であるため、どれにすべきか迷う場合は専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

細かく報告がある専属専任媒介契約

専任媒介契約よりも細かく売却活動の報告をしてもらえることが、専属専任媒介契約の特徴です。レインズへの登録義務もあり、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれるため、スムーズな不動産取引を目指しやすいです。
デメリットは不動産会社1社としか契約できず、個人でも買主を見つけられない点があげられます。基本的に売却活動を不動産会社に任せたい人なら、ほとんどデメリットのない契約方法といえます。

不動産の仲介を利用時のよくある疑問

不動産仲介を利用するなら、細かい疑問も解消しておくことが大切です。

  • 不動産の仲介手数料は無料にできるのか
  • 不動産は仲介なしでも売買は可能か
  • 不動産の売買で優良な仲介の探し方とは

よくある疑問や不明点を解消し、不安のない状態で不動産仲介を利用しましょう。

不動産の仲介手数料は無料にできるのか

仲介手数料は上限のみ法律で決められていますが、下限については不動産会社の裁量に任せられています。そのため、不動産会社によっては仲介手数料を無料とすることもあり、有料であっても交渉次第で割り引いてもらうことも可能です。
仲介手数料が無料になる理由としては、不動産会社が売主と買主、あるいは貸主と借主の両方から仲介手数料を受け取っていることが考えられます。例えば売主から仲介手数料を上限いっぱいまで受け取っているなら、買主の仲介手数料を無料にしても、不動産会社は利益を得られます。
売主と買主、貸主と借主のどちらか一方からのみ仲介手数料を受け取る場合は無料にはなりませんが、双方に手数料を請求している場合は片方が無料、あるいは割引となることも多いです。

不動産は仲介なしでも売買は可能か

不動産会社による仲介なしでも、不動産の売買は可能です。不動産は個人間での売買も可能であり、仲介手数料をかけずに取引することもできます。
ただし、契約書の作成や重要事項説明書の作成など、専門知識が必要なシーンは多く、個人間で取引をするとトラブルにも発展しやすいです。専門知識なしで取引をすると、売却や購入はできても、引き渡し後に問題が発生し、金銭トラブルになることも多いため、基本的には不動産会社の仲介で取引することがおすすめです。

不動産の売買で優良な仲介の探し方とは

不動産売買で優良な仲介業者を探すには、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトは売却したい不動産の情報を登録することで、一度に複数社から査定を受けられます。査定結果の比較によって、不動産会社ごとの提示条件を比較でき、信頼できる業者を見つけやすいです。
一括査定サイトなら、すまいステップがおすすめです。すまいステップは一度に複数社から査定を受けることができ、不動産の専門知識を持った業者を紹介してもらえます。一括査定サイトを活用することで、スムーズかつ効率的に優良な仲介業者を見つけられます。

不動産取引は仲介を利用して不備のない契約を結ぼう

不動産取引を行うなら、不動産会社に仲介を依頼することがおすすめです。個人間でも取引はできますが、専門知識を持たずに取引をするとトラブルに発展するケースも多いです。
仲介業者を利用することで、売買や賃貸のサポートを受けることができ、スムーズに取引が完了します。不動産取引で失敗して損をしたり、トラブルを招いたりしないためにも、優良な不動産会社に仲介を依頼して、不備のない契約を結びましょう。

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