不動産査定書の基本から解説!種類別の特徴や見方を知り入手しよう

不動産の価値を記した書類として、不動産査定書があります。不動産査定書には種類があり、作成者や記載されている内容が異なります。
不動産査定書は不動産の売買や譲渡など、取引の際に用いられることが多いです。不動産査定書とはどのようなものなのかを理解し、種類ごとの特徴や見方などを知っていきましょう。

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不動産査定書の種類と特徴

不動産査定書は、大きく次の2種類にわけられます。

  • 有料の不動産鑑定士による査定書
  • 無料の不動産会社による査定書

それぞれの特徴の違いを知り、どのようなシーンで用いられるものなのかを把握していきましょう。.

有料の不動産鑑定士による査定書

不動産鑑定士に依頼することで、査定書を作成してもらえます。不動産鑑定士による査定書は有料ですが、公的な証明書として使用できます。例えば、裁判などで不動産の価値を提示する場合には、不動産鑑定士による有料の査定書が必要と考えましょう。
不動産鑑定士が作成する書類には、不動産鑑定評価書がありますが、これと査定書は異なります。鑑定評価書は不動産の鑑定評価基準に基づき、多角的に不動産の価値を評価したものです。対して査定書は鑑定評価書よりも簡易的な内容になっています。
有料の査定書は不動産鑑定士のみ作成できるため、相場は10~20万円程度と高額です。ただし、より細部まで情報が記載されている鑑定評価書は20~30万円程度が相場です。内容が簡易的になる分、査定書のほうが安価で入手できます。

無料の不動産会社による査定書

不動産会社による査定の結果をまとめたものが、無料の査定書です。不動産の売却で用いられることが多く、査定書に記載されている査定額をもとに、売り出し価格を決定します。無料の査定書では、不動産の市場価格を調べることができます。
同じ不動産に対する査定書でも、査定書の結果は不動産会社によって異なるため、情報の精度は有料のものほど高くありません。不動産会社による査定には机上査定と訪問査定の2つがあり、それぞれで査定の方法や特徴が異なります。

不動産の価値をすぐに知りたいなら机上査定

素早く不動産の価値を知りたいなら、ネット上で行える机上査定がおすすめです。机上査定では、対象となる不動産の基本的な情報を入力することで、すぐに査定結果が届きます。利用するサイトによって入力する情報の詳細は異なりますが、机上査定では主に次のデータを使用します。

  • 不動産の所在地
  • 築年数
  • 面積
  • 間取り
  • 査定依頼者の氏名
  • 査定依頼者の連絡先

データのみで査定額を算出するため、情報の精度はそれほど高くありません。しかし、早いと査定の申し込みをした当日には結果が通知されるため、手軽に査定額を知りたい人におすすめの方法です。

時間をかけても精度を上げるなら訪問査定

不動産会社の担当者が現地を訪問し、不動産の状態を見て査定を行うのが訪問査定です。訪問査定では物件の情報だけではなく、物件の周辺環境や建物の状態、搭載されている設備なども見て査定を行うため、机上査定よりも精度は高いです。
ただし、依頼してから査定を行うまでには担当者とのスケジュール調整が必要であり、実施までに時間がかかります。また、査定結果の通知も査定終了から数日後に届きます。机上査定より査定の精度は高いですが、時間と手間がかかることは覚えておきましょう。

不動産査定書の種類による違い

不動産鑑定士が作成する有料の査定書と、不動産会社が作成する無料の査定書には、さまざまな違いがあります。

作成者特徴
不動産鑑定士
  • 有料
  • 裁判などで公的な書類として使える
  • 作成に2週間程度時間がかかる
不動産会社
  • 無料
  • 不動産売却時の参考価格にできる
  • 即日から1週間程度で作成できる

2つの査定書の大きな違いは、料金と使用できるシーンです。不動産鑑定士が作成する査定書は有料ですが、公的な証明書としての効力を持っている点がメリットです。
そのため、裁判や離婚時の財産分与、相続などで使用できる有効な書類となります。不動産の価値を公的に証明する必要がある人は、不動産鑑定士が作成する査定書を取得しましょう。
不動産会社が作成する査定書は無料ですが、公的な書類としては使用できません。あくまで自身で不動産の価値を知るため、売却時の価格の参考にするために用いるものです。無料の査定書は不動産売却を考えている人向けの査定書といえます。
不動産の価値についてより詳細で正確な内容が記載されているのは、不動産鑑定士が作成する査定書です。作成までに2週間程度の時間はかかりますが、依頼先による誤差なく不動産の価値を把握したい人は、有料の査定書の取得がおすすめです。

不動産査定書の入手方法

不動産査定書をスムーズに取得するには、入手方法を知っておく必要があります。有料のものと無料のものとで、入手方法は異なります。それぞれどのように入手するのかを知り、必要なシーンに間に合うように不動産査定書を取得しましょう。

不動産査定書を入手するために用意するもの

無料の不動産査定書は、ネット上に物件情報を登録する机上査定でも入手できるため、必要なものは特にありません。不動産の基本的な情報さえ把握しているなら、入手可能です。
有料の不動産査定書を入手するには、次の書類が必要です。

  • 不動産鑑定評価業務依頼書
  • 固定資産税納税通知書
  • 登記事項証明書
  • 住宅地図
  • 公図
  • 地積測量図
  • 建物図面・各階平面図
  • 道路台帳
  • 上水道配管図
  • 公共下水道台帳
  • ガス配管図

査定を受けるにはさまざまな書類が必要となるため、スムーズに入手するためにも事前に用意しておきましょう。

無料の査定書は不動産一括査定で依頼する

無料の査定書は、不動産一括査定を依頼することで、複数社からもらえます。一括査定では一度の情報登録で、同時に複数社から査定を受けられる点が特徴です。同じ物件でも、不動産会社によって査定額にはばらつきが出ます。
そのため、より正確な相場価格を把握するには、複数社で査定額を比較しておくことが大切です。不動産会社への査定は無料であるため、比較しやすいように最低3社以上を目安に査定書をもらっておくことがおすすめです。

一括査定での依頼はすまいステップ

一括査定で無料の不動産査定書をもらうなら、すまいステップがおすすめです。すまいステップはネット上に物件情報登録すると、一度に複数社から査定を受けられ、各社の提示条件を効率的に比較できます。
また、すまいステップでは独自の基準で登録する不動産会社を厳選しており、優良企業に絞って査定を依頼できる点も魅力です。サイトには不動産売買に関するコラムが掲載されており、不動産取引に関する知識が身につく点もすまいステップの魅力といえます。

有料の査定書は不動産鑑定士に見積もり依頼から

有料の不動産査定書を入手するには、不動産鑑定事務所に見積もりを依頼します。かかる費用は依頼する事務所によって異なるため、複数社から見積もりを受けて比較しておくことがおすすめです。
また、依頼する不動産鑑定士を選ぶ際には、チェックしておきたいポイントがいくつかあります。

  • 不動産鑑定評価の実績が豊富か
  • 不動産売買などの取引経験があるか
  • 査定を依頼する不動産エリアの情報に精通しているか
  • 実務経験が5年以上など経験豊富か
  • スムーズかつストレスなく連絡が取れるか

実績や経験、顧客対応など複数の観点から不動産鑑定士をチェックし、信頼できる人に査定を依頼しましょう。

作成された不動産査定書の見方

不動産査定書を作成してもらったなら、内容を確認しましょう。査定書には専門用語が多く記載されているため、どのように確認すればよいのか見方を知っておくことが大切です。査定書に記載されている項目の意味やチェックすべきポイントを知り、正しい見方を把握しておきましょう。

不動産査定書に書かれている項目の意味

不動産査定書に記載される項目数は、有料と無料とで大きな違いがあります。

作成者査定書に記載される項目
不動産鑑定士
  • 対象不動産の表示
  • 依頼目的と鑑定評価の条件
  • 鑑定評価額の決定および鑑定の基準となった日付
  • 不動産鑑定評価額を決定した理由
  • 関与不動産鑑定士および業者に係る利害関係など
  • 鑑定評価の基本事項
  • 鑑定評価額
不動産会社
  • 査定価格
  • 査定額の根拠
  • 事例地情報

有料の査定書に記載されている「対象不動産の表示」には、査定を行った不動産の詳細な情報が記載されています。住所や地番、家屋番号や面積などが記載されていると考えましょう。
「依頼目的と鑑定評価の条件」では、査定を依頼した目的や、どのような条件で評価額を決定したかが記されています。
査定を行った日付と評価額を決定した基準日を記した項目が、「鑑定評価額の決定および鑑定の基準となった日付」です。「不動産鑑定評価額を決定した理由」には地域的な要因や社会情勢などを加味し、どのようにして評価額を決めたかが記載されています。
査定の依頼者と鑑定士との利害関係を記した項目が、「関与不動産鑑定士および業者に係る利害関係など」です。依頼者と鑑定士が親子関係、あるいは親族や仕事での関係がある場合は、ここに利害関係が記載されます。
「鑑定評価の基本事項」には、評価額を決定するための基本事項を記載します。不動産価値を知る上で必ず確認しておきたいのが、「鑑定評価額」です。対象となる不動産の評価がここに記載されています。
無料の査定書には査定額とその金額になった根拠が記載されており、有料のものより記載内容は簡素です。また、周辺に類似物件が売り出されている場合は、「事例地情報」の項目にその情報が記載されます。

不動産査定書で見るべき場所

不動産査定書で見るべき場所は、査定額とその根拠です。査定額がいくらになったかはもちろん、なぜその金額になったのかは必ず確認しておきましょう。査定額に納得がいかない場合や、根拠が明確に記載されていない場合は、査定書の作成者に質問し、不明点を解消しておくことが大切です。
また、査定書には流通性比率が記載されており、これが1.00、あるいはそれよりも数値が大きいかを確認しておきましょう。流通性比率とは、不動産の売りやすさを示す指標であり、1.00を100%として考えます。
流通性比率が1.00かそれ以上なら売りやすく、1.00以下なら売りづらいことになります。流通性比率が1.00以外の数値であった場合は、どのような根拠で比率が変動しているかを確認しておきましょう。

不動産査定書を作成してから売却までの流れ

不動産査定書を作成してもらってから売却するまでの流れは、次の通りです。

  1. 不動産会社との媒介契約
  2. 売却活動をして購入希望者を探す
  3. 不動産の売買契約を結び引き渡し

通常の不動産売却を前提としている場合は、不動産会社が作成する無料の査定書を入手しておきましょう。

不動産会社との媒介契約

不動産会社の仲介によって売却をするには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は、不動産会社に仲介業務を依頼する際に締結する契約です。媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の不動産会社に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
不動産会社から依頼主への販売状況の報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内3ヶ月以内3ヶ月以内

媒介契約の種類によって、複数の不動産会社に仲介を依頼できるか、個人で買主を見つけられるかなどが異なります。また、不動産流通サイトのレインズへの登録義務も異なり、専任契約の場合は登録義務があるため、より多くの人に物件情報を公開できることがメリットです。
売主への制限が多い専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれます。自身で買主を見つけられそうなら一般媒介契約を、不動産会社に売却活動を任せたいなら専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

売却活動をして購入希望者を探す

不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動が開始となります。売却活動といっても、基本的には不動産会社に任せて構いません。物件広告の作成や不動産ポータルサイトへの情報公開などは、不動産会社が行ってくれます。
物件情報を公開し、内覧希望者が現れた場合は、売主も同席して内覧の対応を行います。内覧での印象によって買主の購入意欲は左右されるため、物件の魅力をアピールし、好印象を残すことが大切です。

不動産の売買契約を結び引き渡し

内覧対応を行い、買主が購入したいと申し出たなら、売買契約を締結します。売買契約書を作成する際には、取り決めておくべきことが多数あります。

  • 売却価格
  • 手付金
  • 契約解除となった場合の対応
  • 税金などの清算金
  • 契約不適合責任について
  • 決済・引き渡し日

不動産をいくらで売るかは、契約書への記載が必須です。また、売買契約締結時には手付金として売却価格の5~10%程度を買主から先に受け取るため、この金額も記載しておきましょう。
買主が住宅ローンの審査に落ちたなど、万が一契約解除となった場合はどのような対応をするかも記載しておきます。契約書に定めておくことで、契約解除となった場合に買主に違約金の請求が可能です。
固定資産税などの税金を日割り計算して買主に請求する場合は、その旨と金額も契約書で取り決めておきます。事前に告知していなかった不具合が引き渡し後に見つかった場合は、売主は契約不適合責任を問われます。
もし契約不適合と判断された場合にはどのように対処するのか、また賠償責任を果たす期間なども取り決めておきましょう。契約締結後、いつ決済と引き渡しをするのかも、契約書に定めておく必要があります。引き渡し日を記載していない場合は、決済日と同日になります。
売買契約書を作成した後は、契約書で定めたスケジュールで決済を受け、物件の引き渡しを行います。定めた日時で引き渡しができないと、売主にペナルティが発生するため、引っ越しは事前に済ませておきましょう。

不動産査定書を活用した売却のコツ

不動産査定書を売却に活用するには、押さえておきたいコツが3つあります。

  • 不動産の需要が増える時期に査定書を作る
  • 査定額は売り出し価格の目安に使う
  • 不動産の売却期間に余裕を持っておく

コツを意識して査定書を有効活用し、不動産売却に役立てましょう。

不動産の需要が増える時期に査定書を作る

査定書の評価額を上げるには、不動産需要が増える時期に査定書を作ってもらうことがおすすめです。不動産の価値は需要によって変動し、需要が増える時期ほど査定額は高まります。
1年のうち需要が伸びやすいのは、新年度を目前にした2~3月です。4月の新生活に向けて不動産の購入需要は増えるため、この時期を狙って査定を受け、売却に臨むと好条件で売りやすくなります。

査定額は売り出し価格の目安に使う

不動産会社が提示する査定額は、売り出し価格の目安に使うことがおすすめです。不動産会社が作成した査定書に記載されている金額は、3ヶ月程度で売却できる目安の金額です。
売り出し価格は査定額に加えて、ローンの返済額や今後の生活資金、買主による値引き交渉なども考慮して決めましょう。出費や値引きなどを考え、査定額よりも少しだけ高値で売り出すと、希望価格で売却しやすくなります。
もし売却希望価格と査定額に極端な差がある場合は、売却自体を検討し直すことがおすすめです。査定額が売却希望価格よりあまりにも低いと、売却後の資金繰りに困ることがあります。また、査定額より大幅に高額で売り出しても、買主が見つからず売れ残ってしまうこともあります。
査定額と売却希望価格が大きく食い違う場合は、売却以外の選択肢はないかを考え、別の方法での活用を検討しましょう。

不動産の売却期間に余裕を持っておく

不動産の売却期間には余裕を持つことが大切であり、売りたい時期が決まっているなら早めに行動を開始しましょう。一般的に不動産の売却期間は、3ヶ月から半年程度が平均といわれています。
売り出してすぐに買主が見つかるケースはまれであるため、売れるまでには時間がかかるものと考え、期間には余裕を持っておくことが大切です。売却までのリミットが短いと、早く手放そうとして買主の無理な値引き交渉に応じてしまい、損をすることもあります。
適正価格での売却を目指すためにも、最低3ヶ月、さらに余裕を持って半年程度の期間を考えておくことがおすすめです。

不動産の価値を知るため査定書を入手しよう

所有している不動産の価値を知るには、不動産査定書を入手しましょう。不動産査定書は有料のものと無料のものがあり、それぞれで記載内容や使用するシーンが異なります。有料の査定書は裁判や財産分与、相続などで不動産の価値を公的に証明する書類が必要な場合に入手します。
不動産売却を行うなら、不動産会社が作成する無料の査定書で問題ありません。シーンに合った査定書を入手し、上手に活用して不動産の扱いに役立てましょう。

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