不動産個人売買の8つの注意点とは?リスクを避けるコツまで徹底解説

不動産の売却を検討している場合、さまざまな方法を考えることができるでしょう。基本的には不動産会社に仲介してもらって売却する方法がもっとも手間がかからず安心とされています。ほかには不動産会社に直接買取してもらう方法もあるでしょう。
これ以外では個人で売却するいわゆる個人売買も検討材料のひとつになります。不動産を個人で売却することは可能です。ただし不動産の素人である場合は注意しなければ損をしたりトラブルを招いたりと後悔することになる可能性があることは理解しておきましょう。
この記事では不動産個人売買における8つのリスクについて解説します。リスクを回避するためのコツについても紹介しますので本当に個人売買をするかどうかを見極める材料としてください。

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不動産の個人売買をする基本の流れ

不動産を個人で売買する場合の基本的な流れについて解説しておきます。参考の上、個人売買が自分にできそうかをしっかり見極めましょう。基本的な流れは次のとおりです。

  • 所有している不動産の相場価格を把握する
  • 不動産取引に必要な書類を用意する
  • 売却価格を決定する
  • 希望者からの問い合わせ対応
  • 現地確認
  • 価格交渉
  • 契約書などの作成
  • 引き渡し

これ以外にも細々とした手続きなども含まれることも理解しておくことが必要です。

不動産の個人売買で知っておくべき8つの注意点

個人売買ではトラブルが起きやすいため慎重に行うことが重要です。トラブル回避のためには事前に不動産売買の基本的な情報を理解しておくことも必要になります。さらに注意点についてもしっかりと理解しましょう。不動産の個人売買で知っておくべき8つの注意点について解説します。

購入希望者探しに時間がかかる

仲介で不動産を売却する場合に最低必要となる時間は3カ月が目安とされています。もちろんこれ以下で売却できることもあればこれ以上時間がかかることもあるでしょう。さまざまな方法を使って売却活動を行う仲介でもこれだけの時間が必要になります。
個人売買では個人のつてだけで買主を探すことになるため仲介よりも時間がかかることは事前に覚悟しておきましょう。場合によっては半年、1年などかなりの時間を必要とすることもあります。時間をかけても構わないという人は問題ありませんが早めに売却したい場合には検討したほうがよいでしょう。

相場に合わない価格設定で交渉が難航

個人売買に踏み切る理由として、その不動産を購入したいという人がすでにいるケースもあるでしょう。この場合には価格交渉が難航する可能性が高い点が注意したいポイントです。
購入希望者としては少しでも安く購入したいというのが本音でしょう。ただ、購入を自ら希望した場合には売主の提示価格をある程度聞いてから検討する必要もあります。こうなると売主は少しでも高額で売却したいと考えて売り出し価格を提示することが多くあるでしょう。
こうなると安く買いたい買主と高く売りたい売主の間で妥協点をみつけることが難しくなってしまいます。仲介であれば第三者が間に入るため価格交渉も客観的な意見を組み入れて妥協点を決定することができるでしょう。
仲介がない場合にはいずれも譲らずに価格が決まらずなかなか契約に至らないというトラブルが起こる可能性は覚悟しておきましょう。

口約束での個人売買で引き渡し後にトラブル

仲介での売買では必ずしっかりとした契約書を交わします。そのなかで売却後のトラブルに関しての責任の置き所についても明記するためトラブルが起こりにくい点が特徴です。
個人売買では契約書を作成せずに口約束で契約を交わしてしまうことも少なくありません。この場合は引き渡し後に欠陥がみつかった場合に責任の所在でトラブルが起こる可能性が高くなります。
仲介の場合は引き渡し後に発覚した欠陥は瑕疵担保責任を交わすことで、最初に通告していなかった場合には売主に責任があるとされるケースが大半です。先に通達しておけば責任を負う必要はありません。
仲介が入るため責任を問われても契約上、責任を取らなくてもよいと判断されれば大きなトラブルに発展することがないのも安心できる点です。
個人売買ではこうした契約を交わさないことが多いため引き渡してから難癖をつけられたりすることで大きなトラブルに発展する可能性がある点も注意しておきましょう。

書類の不備で購入する人がローンの審査に落ちる

個人売買でよくある問題が買主が住宅ローンの審査に落ちるというトラブルです。せっかく買主が決まったのに住宅ローンの審査に落ちてしまうと売却することができなくなってしまいます。
住宅ローンの審査には、売買契約書や重要事項説明書が必要です。これらの書類を個人で作成すると取り決めておくべき内容の不備があるケースがあります。これが原因で審査に落ちてしまうということも十分にあり得ることだと認識しておきましょう。
さらに個人が作成した書類では、不動産売買の証拠として認められない場合もあるため注意しておくことが必要です。

極端に相場より安い売買で贈与税の納税

個人売買は価格の決定の自由度が高い点が特徴です。高額にしてもよいですが逆に安価に設定することも可能になります。ただここで注意したいのが相場よりも極端に安く譲渡すると、低廉譲渡と見なされて贈与税がかかることがあるという点です。
低廉譲渡とは、文字どおり安価で譲渡することを指します。市場相場よりもかなり安い価格で売却することは節税になるため利害関係のある相手同士で行うと有利になることもあるでしょう。
たとえば親子間で売買を行う場合に廉価で行うと過剰な節税対策と判断されることもあるでしょう。この場合は売主には所得税、買主には贈与税が課税されることになる点には注意が必要です。
目安としては相場の80%程度が課税のラインとされています。これ以上廉価で譲渡すると贈与とみなされる可能性があると考えておきましょう。
たとえば相場が1億円の不動産を親子間で5,000万円で売買したとします。この場合、相場との差額は5,000万円です。そのため次のような計算で贈与税が課税されることになります。
1億円−5,000万円=5,000万円
これが相場との差額になります。この差額に対して贈与税が課税されるのです。
(5,000万円−基礎控除110万円)×50%−225万円=2,220万円
つまり2,220万円が贈与税として課税されることになります。

本人確認をしないとなりすましの被害

不動産の個人売買で起こりうるトラブルに、なりすまし被害があります。これは買主側が注意しなければならない注意点ではありますが、売主としても注意点のひとつとして理解しておくことが重要です。
なりすましとは詐欺のひとつになります。他人の不動産をあたかも自分のもののように偽って買主から代金を受け取る詐欺です。買主は代金を支払っても不動産を手にすることができないだけでなく、代金も持ち逃げされて戻ってこないこともあります。
不動産売買では、買主が売主に代金を支払うと同時に登記簿変更を申請して不動産の引き渡しを行うという手順が最後の手続きです。この登記簿変更が行われなければいくら代金を支払っても不動産は自分のものにはなりません。
この手続きを悪用してなりすまし詐欺を行う人もいるという点は知っておきたいポイントです。悪質になると免許証やパスポートの偽造、登記簿の変更に必要な書類の盗難などまで行う場合もあるので要注意となります。

利益のある不動産売買で確定申告無しは罰則

不動産の個人売買で利益が出た場合でも確定申告は必要です。確定申告を行う必要があるケースを紹介しますのでしっかり覚えておきましょう。

  • 給与所得がある
  • 所得が公的年金等の雑所得のみの人
  • 退職所得がある人
  • 上記3つ以外

不動産の売却で利益が出た場合は必ず確定申告を行います。もしも確定申告をしないと無申告加算税や延滞税を請求されて支払う金額が増えてしまうこともあるため注意が必要です。

資格なしで複数の不動産売却をすると違法

不動産を個人で売買すること自体は違法ではありません。ただし反復継続とみなされた場合には罰則を科される可能性がある点にも注意が必要です。
不動産売却での反復継続とは、簡単に説明すると繰り返し不動産の売買を行うことになります。複数の不動産を複数の人に売却するのも反復継続です。さらに反復継続にあたると気がつきにくいのが1つの不動産を分割して複数人に売却するケースになります。
たとえば1筆の土地が広いため2筆に分割して売却したとします。2筆に分割して同時に売却活動を行い成約すると反復継続にあたるとみなされる可能性が高くなるでしょう。当初は1筆だったとしても結果的に複数の不動産に分割している時点で反復継続とみなされるということです。
宅地建物業法では反復継続について、不動産業の免許を持つ人や業者が行うことは認めています。つまり資格を持たない個人が反復継続を行うことは違法ということです。
自己判断で複数の不動産を売却すると刑罰を受けることになる可能性がある点には注意が必要になります。

不動産の個人売買で注意点を回避するコツ

不動産の個人売買では多くの注意点があることを解説してきました。こうしたトラブルを回避するためにはどのようなことに留意すればよいのでしょうか。不動産の個人売買で注意点を回避するコツについて解説します。

ネットで情報を公開して購入希望者捜し

不動産を個人売買する場合の売却活動は個人のつてをたどる以外にも方法があります。不動産のポータルサイトには個人売買用のものも公開されているのです。戸建ての空き家の場合は空き家バンクを利用するという方法もあるでしょう。それぞれの特徴についてまとめておきます。
不動産個人売買のポータルサイトでは、掲載無料のものもあれば掲載料が必要なものもある点が特徴です。掲載料が必要なサイトについては登録することで売却に関するサポートを受けることができるサービスが付与されるものもあります。
これに対して掲載無料のサイトは情報を掲載するだけでサポートなどを受けることができないケースが大半です。さらに掲載期限がつけられているものと無期限で情報公開できるものもあります。このように不動産売買ポータルサイトを利用する場合には利用料と利用できるサービスについて確認することが注意点です。
サポートがついているサイトを利用することで個人売買で起こりがちなトラブルを回避できる可能性を少しでも高めておくこともおすすめになります。
空き家バンクについては、各自治体が運営しているサービスです。所有している空き家を貸したい人、売却したい人などが不動産の情報を登録することが可能となっています。ネットで情報を公開することで個人のつながり以外の場所からも買主をみつけることができるでしょう。

売買する不動産の相場は一括査定で調査

個人で不動産を売買する場合には売却価格で損をしてしまうことも少なくありません。損をしないためには所有している不動産の相場を把握しておくことが大切です。相場を知らずに売却してしまうと本来売却できる価格よりも安価で手放すことになってしまう可能性もあります。
損をしないためには不動産一括査定サイトなどを利用して所有している不動産の相談内容を事前に確認しておくことが重要です。相場を把握するためには複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことが必要になります。
複数社の査定額を比較して相場を算出してから売り出し価格を決定することで大きく損をすることを回避しましょう。すまいステップの一括無料査定サービスは、一度に最大4社に査定を依頼することが可能です。
すまいステップ独自の基準で全国の優良な不動産会社とのみ提携しているため安心して利用することができる点もおすすめの理由となります。

契約書の作成を専門家に依頼

個人での不動産売買で大きな壁となるのが契約書などの書類の作成です。不動産売買の知識がない人が作成した資料では抜けが多かったり不備があったりすることも多くあります。そのためなかなか書類作成が完了しないこともあるでしょう。
書類が完成しないと売買契約を成立させることができません。個人売買であっても書類関係の手続きは専門家に依頼するという方法もあります。ただし専門家に書類作成を依頼した場合には報酬を支払う必要がある点には注意が必要です。

本人確認書類の提出を義務付け

個人の売買では契約トラブルも多く発生しています。そのためトラブル回避のために最初の段階で本人確認書類の提出を義務付けておくことが大切です。
本人確認書類は顔写真がついたものが好ましいでしょう。文字だけの戸籍謄本や住民票の写しなどは本人確認書類として認められないことがあるため注意が必要です。
本人確認書類としては運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなどを提示してもらうようにしましょう。文字だけの戸籍謄本、住民票の写しでは本人確認にならないため注意する必要があります。

不動産売買の利益は正確に計算

不動産売却で出た利益には税金が課税されます。そのため利益を正確に計算してどの程度の税金が必要になるのかを把握しておくことも必要です。譲渡所得から課税額を計算する方法は次のとおりになります。
譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)
課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除
税額=課税譲渡所得×税率
このような計算方法で税額を算出することが可能です。譲渡所得の計算をいかに正確に行うかが税額を正確に導くためには必要になります。
このためには取得費や譲渡費用を正確に計上することがポイントです。それぞれどのような費用が含まれるのかをまとめておきます。

  • 不動産の購入にかかった費用
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 整地費
  • 解体費用
  • 設備費
  • 改良費
  • 借入金利子

これらが取得費に含むことができる項目です。取得費は購入したときにかかった費用になります。
譲渡費用については次のとおりになります。譲渡費用は売却したときにかかった費用です。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 立退料
  • 解体費用
  • 違約金
  • 名義書換料

不動産の個人売買で使える特別控除

不動産の個人売買では利益が出た場合に使用できる特別控除があります。3,000万円特別控除はマイホームを売却して利益が出た場合に使用できる控除です。譲渡所得のうち最大で3,000万円までは税金がかからないため節税対策にはおすすめの特例になります。
さらに平成21年から平成22年に取得した国内にある土地を譲渡する場合に利用できる特例もひとつです。最大で1,000万円の控除を受けることができます。

仲介の不動産売買でも費用の節約は可能

個人での不動産売却を検討している人のなかには不動産会社に支払う仲介手数料を節約したいと考えている人も少なくないでしょう。確かに仲介手数料は高額になるケースが多くあります。ただ、仲介を利用することで安全にトラブル回避をしながら売却することができるというメリットがある点はよく検討する必要があります。
もし不動産売買にかかる費用の節約が目的で個人売買を検討しているのであれば、仲介でも費用の節約ができることを知っておくとよいでしょう。次に解説する方法を試すことも検討してみることをおすすめします。

不動産会社と仲介手数料の交渉

不動産会社に支払う仲介手数料は上限が法律で定められています。そのため法外な金額を請求されることはありません。とはいえ売却金額によってはかなりの高額を不動産会社に支払うことにはなるでしょう。
上限が定められていますが下限はないため仲介手数料については不動産会社と交渉する余地があります。交渉次第では仲介手数料を安くしてもらえる可能性もあるでしょう。ただしあまり無理な交渉をすると売却活動や売買の成約に影響が出ることもあるため交渉は慎重に行うことが大切です。

不動産の登記は自身で手続き

不動産売買でもうひとつ必要となる手数料が専門家への報酬です。たとえば登記手続きを司法書士に依頼した場合には報酬を支払う必要があります。これも司法書士によって金額が異なりますが決して安い価格ではないという点は理解しておきましょう。
登記の手続きを自分で行った場合には、専門家への報酬が節約でき、かかる費用は登録免許税などの実費だけになるため節約することは可能です。たとえば抵当権の抹消手続きを自分で行う場合には次のような流れになります。
抵当権の抹消手続きは住宅ローンを完成したタイミングで行うものです。手続きはそれほど難しくないため自分で行うことも可能になります。

  • 必要書類の準備
  • 管轄の法務局を調べる
  • 抵当権抹消登記申請書の作成
  • 提出書類の整理
  • 法務局に申請
  • 登録完了証の受理

大まかな流れはこのようになります。必要書類を用意して管轄の法務局に行って相談してみるのもよいでしょう。

不動産の個人売買は注意点が多いため無理をしないで仲介も検討をしよう

不動産の個人売買は節約できる費用が多いため選択肢のひとつとして検討する人も少なくないでしょう。ただし、費用が節約できても手間がかかる点はよく理解しておく必要があります。さらには注意しなければならない点も多く、リスクも多いという点も重要なポイントです。
費用が節約できたと思っても結果的にトラブルによって賠償請求などが行われて高額な費用を支払うことになるというケースもあります。そのため安心安全に不動産の売却を進めたいのであれば仲介による売却がおすすめです。
さらに早く不動産を手放したいという場合も同様と考えましょう。個人売買では売却ルートに限界が生じることも多いためいつまで経っても売却できないということも考えられます。
不動産売却で仲介を利用する際は信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことでより安心して売却活動を進めることができるでしょう。信頼できる不動産会社を探すには優良不動産会社とのみ提携している無料一括査定サイトのすまいステップがおすすめです。
1度に4社に査定依頼ができるため手間を省いて売却活動をスムーズに進めることも可能になります。

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