不動産の個人売買サイトを賢く活用!後悔をしないため注意点も解説

所有している不動産の売却を検討中の多くの方が、不動産会社による仲介や買取りでの売却を考えていることでしょう。しかし、不動産の売却方法の選択肢には不動産会社を介する方法の他に、個人間取引で売却する方法もあります。
個人間取引というと、親戚や知人に売却することが一般的です。しかし、不動産を売却したいときに周囲にその物件を購入してもいいという方がいるとは限りません。そのようなときに利用するといいのが不動産の個人売買サイトです。
個人間での不動産の売買にはメリットもありますが、デメリットや注意点もたくさんあります。この記事では、不動産個人売買サイトとはどのようなもので、利用するのならどのような点に気をつけなければいけないのか、詳しく解説します。不動産会社を介さずに物件を売却したい方必見です。

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不動産個人売買サイトとは

身の回りのものを売買するために、メルカリやラクマのような個人間取引を仲介するネットサービスが続々と登場しています。不動産個人売買サイトとは、不動産取引の個人間取引ができるサイトのことです。不動産専門のメルカリのようなサイトと考えるといいでしょう。
不動産の取引は不動産会社でなくてもできます。法的には個人間の口約束でも売買できることになっています。ですから不動産版メルカリのようなサイトを通した直接取引をしても構いません。
不動産を売却したい人は不動産個人売買サイトに物件情報を登録します。不動産を買いたい人は、サイトに掲載されている物件情報から購入したい物件を見つけて売主に連絡を取ります。
不動産個人売買サイトを利用した取引は個人間取引になります。不動産会社を通さずに、売主と買主で条件交渉を直接行います。交渉がまとまったら、契約をして決済と物件の引渡しを行います。

不動産個人売買サイトを活用する3つのメリット

不動産会社を介さずに直接個人間取引できる不動産個人売買サイトを活用することには主に次の3つのメリットがあります。

  • 不動産売買の仲介手数料の節約
  • 手軽に全国へ不動産の情報発信
  • 個人の裁量だけで不動産の売買が可能

それぞれ具体的にどのようなことなのか見ていきましょう。

不動産売買の仲介手数料の節約

不動産会社の仲介で売買すると仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料は法律で上限額が決まっています。400万円以上の物件の場合には次の計算式で上限額を求めることができます。
不動産の仲介手数料の上限額=売却価格の3%+6万円+消費税
この式に当てはめて計算してみると、売却価格による仲介手数料の上限額は次のようになります。

  • 1,000万円で売却した場合は39万6,000円
    3,000万円で売却した場合は105万6,000円
    5,000万円で売却した場合は171万6,000円

売却価格によって変わりますが、時には100万円を超える出費になります。しかし、不動産個人売買サイトを利用すれば仲介手数料はかかりません。サイトによっては利用料がかかることもありますが、1万円から高額でも10万円程度で物件情報を掲載できます。
買主を探すための手数料は、不動産会社に仲介してもらうよりも個人売買サイトを利用した方が大幅に節約できます。

手軽に全国へ不動産の情報を発信

通常、個人間取引で不動産を売却したいときには、親戚や知人の紹介で買主を探します。しかし、不動産は高額な取引になるので、周囲の人脈を使うだけでは、思うように買主を見つけられないこともあります。時には、不動産会社に仲介を依頼するよりも長い時間がかかってしまうこともあります。
しかし、個人売買サイトを利用すれば、全国に物件情報を手軽に発信できます。現在は、不動産を購入しようとしている多くの方が、スマホやパソコンを使ってインターネットで物件を探しています。特に、転勤やIターン、Uターンなどで遠方の物件を探している方は、ネットで物件探しをするのが当たり前になっています。
個人売買サイトに掲載していれば、全国どこからでも簡単に情報にアクセスしてもらえます。自分の周辺の人脈だけで買主を見つけるよりは、購入希望者を見つけられる可能性が大きく上がります。

個人の裁量だけで不動産の売買が可能

不動産会社に仲介を依頼したら、物件の宣伝は不動産会社にすべてお任せすることになります。希望する条件で積極的に売却活動をしてくれる会社ならいいのですが、売却活動をあまりしてくれない会社もあります。
不動産会社への買取を依頼したら、不動産会社の言い値で売却するしかありません。複数の不動産会社に査定を出したとしても希望額よりもかなり安い価格になってしまうこともよくあります。
不動産会社に売却を依頼せずに、個人売買サイトを利用して売却すれば、自分で好きなように売却活動ができます。また、価格交渉で納得できなければ、次の買手を探す決断も自分の意思だけでできます。
内覧の日程を合わせるのも、不動産会社を挟むと、買主と売主の他に不動産会社のスタッフの都合も考慮しなければいけません。個人間での売買なら売主と買主だけのペースで進められます。
個人売買サイトを利用して売却すれば、売却の条件も売却活動の進め方も、売却のスケジュールも、不動産会社の事情や都合に左右されずに自分の裁量ですべて進めることができます。この点は大きなメリットと言えるでしょう。

不動産個人売買サイトを活用する3つのデメリット

上記のようなメリットもありますが、不動産会社を通さずに個人売買サイトで不動産を売却することには、次のようなデメリットもあります。

  • 掲載する情報は自身で整理
  • 売買が成立しなくても費用がかかる可能性
  • 積極的な購入希望者探しはしない

これらのデメリットは、ある意味ではメリットの裏返しとも言えるものです。自分の責任で売買に関するすべての手間を背負える人にはメリットになりますし、専門家に助けてもらった方がいい、自分で手間をかけられない、という方にはデメリットになります。個人売買サイトを利用するかどうかは、メリットとデメリットをしっかりと比較した上で決めた方がいいでしょう。
それでは、具体的にどのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。

掲載する情報は自身で整理

不動産を探している方が、内覧してみようか決めるポイントは、サイトに掲載されている物件についての詳細情報と写真です。一戸建てやマンションの場合には、特に写真の印象は内覧に来るか来ないかを決める大きなポイントになります。
不動産会社に仲介を依頼すると、チラシや広告を作成してくれますし、見栄えのいい写真の撮り方のアドバイスももらえます。不動産会社によっては、プロのカメラマンを派遣して、掲載用の写真を撮影してくれる場合もあります。間取り図などから詳細情報も作ってくれます。
個人売買サイトを使って売却する場合には、宣伝用のコメントの執筆、間取り図の作成、写真撮影などの手間をすべて自分だけでやらなくてはいけません。これらの手間を惜しまない方にはおすすめですが、自分ではできそうもないという方には大きなデメリットになります。

売買が成立しなくても費用がかかる可能性

不動産会社に仲介を依頼しても、仲介手数料は成功報酬なので売却に成功しなければ支払いは発生しません。一般媒介契約で複数の不動産会社に仲介を依頼したり、途中で仲介してもらう不動産会社を変えても、仲介手数料は最終的に売却できた不動産会社1社だけに支払います。
しかし、不動産個人売買サイトの中には、情報を掲載するだけで費用が発生するところがあります。さらに掲載期間が決まっていて、期限内に売れなければ追加で費用が発生することもあります。また、売れても売れなくても基本的に掲載費用の支払いが発生します
個人売買サイトに掲載してすぐに売れれば仲介手数料よりもサイトへの掲載費用の方が安くなりますが、何度も掲載したり、複数のサイトを利用したりすれば仲介手数料よりも掲載費用が高額になる可能性もあります。

積極的な購入希望者探しはしない

不動産会社に仲介を依頼した場合には、不動産会社も売却を成功させないと仲介手数料を支払ってもらえないので、買主を積極的に探します。専任媒介契約と専属専任媒介契約では、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるレインズへの登録も法律で義務化されています。地方によってはかなり売りにくい物件もありますが、不動産会社が頑張って買主を見つけてくれることもたくさんあります。
しかし、個人売買サイトは物件情報を登録するだけで、サイト側からの積極的な購入者探しはありません。物件を探している人が偶然、そのサイトで物件情報を見つけてくれるのを待つしかありません。
駅近、築浅などの比較的売りやすい物件であれば、個人売買サイトでも簡単に購入希望者が見つかるでしょう。しかし、不動産会社に仲介を依頼しても売りにくい物件の場合には、個人売買サイトで購入希望者を見つけるのはかなり難しいこともあります。その場合には、かなり長い目で見る必要もあります。

不動産の個人売買サイトを活用する注意点

不動産の個人売買サイトを利用する場合には、宣伝から購入希望者への内覧対応、条件の交渉、契約、引渡しのすべての流れをすべて自分でやらなくてはいけません。不動産個人売買サイトの利用者の多くの方が不動産業界の素人でしょうから、経験がない分野で多額のお金を動かす必要があります。
当然、不動産会社に仲介を依頼した場合よりも、売主として注意しなければいけない点が多くあります。ここからは、不動産の個人売買サイトでの売却を目指している方が注意しなければいけない点をお伝えします。

売り出す価格は相場にあったものにする

不動産個人売買サイトでの売却を目指すときでも、必ず売り出しの価格は周辺地域の似たような物件の売却価格の相場に沿った価格に設定しましょう。買主にとっては、不動産の購入は高額で、人によっては一生に一度の買い物になることもあります。
物件を探すのに当たっては、個人売買サイトだけではなく、多くの不動産情報サイトやタウン誌の不動産情報をこまめに調べているはずです。
物件の状況と比較して、相場とかけ離れた高額な値付けがされている物件には興味を持ってくれません。必ず事前に不動産ポータルサイトや不動産取引価格情報検索等で、相場を調べておきましょう
そして、売り出し価格は価格交渉が行われることを見越して、相場よりも若干高めに設定するといいでしょう。

不動産売買の必要書類は不備なくそろえる

不動産を売買したら、法務局で登記の書き換えが必要です。その際に、多くの書類が必要になります。必要な書類は必ず事前に不備なくそろえておきましょう。売却に必要な書類は次の表の通りです。マンション、一戸建て、土地と売却する物件によって必要書類が異なるので、必要なものを必ずそろえましょう。

書類マンション一戸建て土地取得場所補足
身分証明書
実印
印鑑証明書
住民票
市区町村役場本人確認のために必要
有効期限に注意
登記済権利証
または登記識別情報
法務局へ事前通知を依頼
司法書士へも依頼できる
「権利証」と呼ばれるもの
固定資産税納税通知書もしくは固定資産税評価証明書市区町村役場固定資産税額の確認と登録免許税の算出に必要
土地測量図
境界確認書
×土地測量図は法務局
境界確認書は測量を行った会社
土地の面積の算出と境界線の確認のために必要
建築確認済証および検査済証
建築設計図書
工事記録書等
××紛失したら市町村役場で建築計画概要書か建築確認台帳記載事項証明書を取得必須ではないが、買主が建物の状態を確認できるのでメリットは大きい
管理規約または使用細則など××マンションの管理会社もしくは管理組合マンションの管理費や修繕積み立て費、ルールの確認に必要
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書等
×耐震診断、アスベスト使用診断を専門家へ依頼する建物の安全性を確認するためにあった方がいい
購入時の売買契約書・チラシ・パンフレットなど購入した不動産会社へ問い合わせ物件の履歴の確認に役立つのであるといい
その他 地盤調査書
住宅性能評価書
既存住宅性能評価書など
あれば物件の状態の確認に役立つ

個人売買サイトでも節約できない費用がある

不動産を売却すると、仲介手数料の他に費用がかかります。個人売買サイトを利用して節約できる費用は仲介手数料だけです。仲介手数料以外の費用は、個人売買サイトを利用しても節約できません。ちなみに、不動産の売却で必ずかかる費用は次の通りです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬

個人間売買であっても、後々のトラブルを回避するためには正式な契約書を交わす必要があります。10万円を超える不動産取引の契約書には、売主側も買主側もそれぞれ必ず収入印紙を貼り付けて、印紙税を納付しなければいけません。印紙税の税額は、契約書に記載される売買金額が500万円超から1,000万円以下で1万円(軽減税率適用なら5,000円)、5,000万円以下で2万円(軽減税率適用なら1万円)です。
登録免許税とは、法務局で登記の書き換えをしたときに納める税金です。不動産売買の場合の名義変更の所有者移転登記の登記費用は購入者側が負担するので、売却する時にはかかりません。もしも、売却金額でローンを一括返済する場合には金融機関が設定した抵当権を外すための抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記の登録免許税は物件1件につき1,000円です。建物と土地1筆なら合計で2,000円です。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼するのなら報酬も必要です。抵当権抹消登記の報酬は2万円程度が相場です。

不利な契約書にしないため専門家に相談

不動産の売却後には、多くのトラブルが発生しがちです。トラブルが起きたときに、売主と買主のどちらがどのような条件で責任を負うのかは、売買契約書に記した内容がすべてになります。
個人間での売買の場合には、自分で契約書も作成しなければいけません。しかし、素人が作成した契約書では、大切なことが抜けてしまう可能性もあります。契約書の作成に不安があるのなら、弁護士や司法書士などの専門家に費用をかけても依頼しましょう

お得に不動産の個人売買をするなら空き家バンク

個人売買サイトを利用して不動産を売却すると、サイトへの掲載料だけが発生して、期限内に売れないこともよくあります。特に、買手がなかなかつきにくい地方の場合には、個人売買サイトでは難しいこともよくあります。
地方で一戸建てを、不動産会社の仲介手数料なしで売却したいのなら、空き家バンクに登録するのもおすすめです。こちらでは、空き家バンクを活用した売却方法について解説します。

空き家バンクとは

空き家バンクとは、地域の過疎化を防止し、都市部からの移住や2拠点生活する人を増やして流入人口を増加させる目的で、自治体が空き家の情報をホームページ上で公開しているものです。
自治体が運営してるサイトなので、登録も無料でできます。また、移住や2拠点生活を本気で考える人が物件を探すサイトです。その上、空き家バンクを利用する移住希望者への自治体の金銭的な補助や、さまざまな援助も期待できるので、掲載すれば民間のサイトよりも売却できる可能性が高まります

空き家バンクで個人売買をする流れ

空き家バンクで一戸建てを売却する流れは次の通りです。なお、自治体によって流れが若干変わる場合があります。

  1. 物件のある自治体のホームページで空き家バンクがあるか確認する
  2. 空き家バンクへの提供希望を自治体の窓口に伝える
  3. 自治体の担当者の現状確認後に登録できるか決定
  4. 申込書の提出
  5. 仲介する不動産会社を決定して不動産会社による現状確認
  6. 空き家バンクへの掲載開始
  7. 購入希望者が現れたら交渉
  8. 売却成立

空き家バンクへ登録すると、必ず仲介をする不動産会社が入るので、完全な個人売買とはならないことがあります。また、空き家バンクへの登録を希望しても、自治体の職員と不動産会社の現状確認の結果によっては登録を断られてしまうこともあります。

不動産の個人売買で空き家バンクを使うメリット

空き家バンクを利用するメリットとは、自治体の多くの補助が見込めるので、民間のサイトよりも購入希望者を見つけやすい点にあります。地域によっては、なかなか個人売買サイトでは買手が付かないこともあります。
過疎化が進んでいる地域では、特に空き家バンクでの補助が見込めるのと、移住希望者がまず物件探しを行うのが空き家バンクです。購入希望者をより見つけやすくなる、という点は大きなメリットと言えます。

空き家バンクで不動産の個人売買をする注意点

空き家バンクに関する制度は、自治体によって大きく内容が異なります。また、年度によっても大きく条件が変わる可能性もあります。翌年の引越しに向けて空き家バンクに登録する準備を進めていたのに、次の年には空き家バンクの制度がなくなってしまう、ということもあり得ます。
また、多くの自治体が空き家バンクに関する予算の枠を毎年決めています。自治体によっては、設定した上限額に達したら、その年度は空き家バンクでの物件の仲介を辞めてしまうこともあります。
空き家バンクで買手を探したいと思っても、思うように登録できない、登録しても買手が見つかる前に終了してしまう、ということもある点は留意しておきましょう。

不動産個人売買サイトだけにこだわらず売却を進めよう

この記事では、不動産の個人取引サイトについて詳しく解説してきました。一見すると、高額な仲介手数料を節約できるように見えますが、契約書の作成や、売却後のトラブルを考えると、不動産会社を挟んだ方が無難だという方もいます。
実際に、実力のある良い不動産会社に当たれば、仲介手数料を支払っても、特に気持ちの面で楽に売却できることもあります。個人売買サイトに限らず、まずは無料でできる一括査定サイトを利用してみるのもおすすめです。
完全無料で最大4社からの査定を取り寄せられるすまいステップなら、全国各地の良心的な不動産会社の経験豊かなスタッフが対応してくれます。悪徳業者に当たる可能性も極めて少ないので、ぜひ一度無料査定を取り寄せてみることをおすすめします。

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