不動産個人売買のやり方とは?買主捜しや契約内容で失敗をしない

不動産を所有しているけれどそろそろ手放したいと考えている人もいるでしょう。その場合、どのような方法で売却するかをよく検討する必要があります。不動産会社の仲介での売却が一般的とされていますが、なかには買取や個人売買を利用する人もいるでしょう。
この記事ではとくに個人売買の方法について解説します。個人売買で後悔しないための方法についても紹介しますので参考にしてください。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

不動産の個人売買は合法な取引

不動産の個人売買では個人間で大きな金額をやり取りすることに不安を感じる人もいるでしょう。違法にあたるのではと不安になる人もいるかもしれません。不動産の個人売買は違法ではありません。そのため専門的な知識がない人でも不動産を個人で売却することは可能です。
ただし反復継続と呼ばれる転売を繰り返して利益を得ようとする行為は資格を持った人や業者にしか許可されていません。そのため1度だけの取引ではなく複数の不動産を個人で売却する場合にはケースによって違法とみなされる可能性があるため注意が必要です。
不動産の個人売買はすでに買主のあてがある人や急いで手放す必要がない人などに向いています。さらには違法にならないためにも1つの不動産を1度だけ売却したいという人が利用するほうが安全です。

不動産を個人売買する2つのメリット

不動産の個人売買には2つのメリットがあります。ひとつは仲介手数料の節約、もうひとつは取引の自由度が高い点です。それぞれについて詳しく解説します。

不動産売買の仲介手数料の節約

不動産を仲介で売却した場合には高額な仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。仲介手数料は売買価格によって変動します。売買価格が高額であるほど仲介手数料も高額になるということです。個人で売却すれば仲介手数料を節約することができます。
場合によっては100万円を超える手数料を支払う必要があります。仲介手数料については上限が法律で定められているため法外な金額を請求される心配はないでしょう。下限は定められていないため交渉次第では節約することもできます。
仲介手数料の上限については次のとおりです。

200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

これを参考にある程度の仲介手数料を計算しておくことで個人売買でどの程度の節約ができるかを算出することができます。

相手が同意できる範囲で自由な売買

個人売買では購入希望者が同意してくれる範囲であれば自由に交渉ができる点もメリットになります。売却活動に関しても自分で自由に行えるためストレスなく行える点もメリットです。仲介での売却活動では不動産会社や契約内容によって希望どおりの活動を行ってもらえないケースもあります。
その点、個人売買では自分で買主を探して交渉できるため自由度が高く気楽です。交渉価格や引き渡し条件などにつていも不動産会社の制約を受けることがないため自由に売買を行いたいに人に向いている売却方法といえるでしょう。

不動産を個人売買する3つのデメリット

一方で不動産を個人売買する際にはデメリットもあることを理解しておきましょう。不動産の売買に手間がかかる・トラブルが起こりやすい・住宅ローンの審査に支障が出るなどがデメリットとなります。それぞれについて詳しく解説しておきます。

不動産の売買に手間がかかる

個人で不動産を売却するということは手続きや交渉などをすべて自分で行うということです。仲介であれば不動産会社に任せることができる契約書作成や購入希望者捜しなども、基本的には自分で行わなくてはなりません。
仕事をしている人などは平日に行わなければならない手続きなどが必要な場合には多忙を極めることになるでしょう。特に契約書の作成では専門的な知識が必要になってくるためある程度の情報収集と勉強も必要になります。
このように不動産の個人売買では手間がかかるため多忙な人にはあまりおすすめできない方法ともいえるでしょう。

確認不足や交渉で売買の成立前からトラブル

個人での不動産売買はトラブルがあって当たり前という心構えでのぞむことも必要です。個人売買でのトラブルは大きなデメリットと考えておきましょう。専門的な知識を持たない素人が不動産を売却するため見落としや書類での不備などがトラブルにつながる可能性が高いということです。
不動産の売買は想像以上に必要書類が多く煩雑な手続きもたくさんあります。そのため、ある程度の知識がある人でなければどこかに抜けが生じることは十分に考えられることです。
たとえば売却が成立して引き渡しが完了したあとで不動産に不具合がみつかった場合のことなども契約書でしっかりと確認しておかなければトラブルの引き金になります。
瑕疵担保責任と呼ばれるもので、不動産売却が成立したあとで不具合がみつかった場合の責任の所在を書類でしっかりと明記しておくことがトラブル回避には必要です。これをしておかなければ引き渡し後に買主から賠償請求や修繕費用の請求をされることもあるでしょう。
さらには個人間での交渉になるため価格交渉が難航する可能性が高い点もデメリットになります。売主はできるだけ高額で売却したいけれども買主はできるだけ安く購入したいというのは当然でしょう。この場合、仲介であれば第三者である不動産会社が間に入って交渉してくれます。
個人での売買では第三者の介入がない点が自由度の高さを生む一方で価格交渉が難航した場合にサポートを受けられないというデメリットがあるのです。価格交渉が難航すると交渉決裂ということになる可能性もあるでしょう。
せっかくみつかった購入希望者に逃げられたくないという気持ちからつい希望者の価格を受け入れてしまい買い叩かれてしまうということも可能性として考えておく必要があります。

買主の住宅ローンの審査に支障

不動産の売却では買主が住宅ローンを利用するケースも少なくありません。個人売買ではこのタイミングでトラブルが生じる可能性が高いという点にも注目しておく必要があります。
買主は住宅ローンを利用するために金融機関に売買に関する書類を提出するでしょう。この際に個人が作成した書類では金融機関が不動産売買の証拠として認めないと判断する場合があるのです。こうなると買主は住宅ローンを利用することができません。
つまり不動産を購入したくても資金を用意することができなくなるということです。これでは売買が成立しないため結果的に専門家に書類の作成を依頼することになるケースもあるでしょう。

不動産の個人売買での買主の探し方

不動産を個人売買する場合には当然、自分で買主を探す必要があります。まずは親族や知人などに声をかけることからはじめる人が大半でしょう。それだけではすぐに行き詰まってしまう可能性が高いとも考えておくことが大切です。
不動産を個人売買する際に買主を探す方法はいくつかあります。不動産個人売買のポータルサイトの利用・自治体が運営している空き家バンクの利用などがこれに当たります。それぞれについて詳しく解説しますので参考にしてください。

不動産個人売買のポータルサイトへ登録

不動産の売却をする場合、不動産ポータルサイトを参考に売却価格を利用することもあるでしょう。ポータルサイトのなかには個人売買専用のものもあります。不動産情報を個人売買ポータルサイトに登録することで買主を探すというのがこの方法です。
不動産個人売買のポータルサイトにはさまざまな種類があるため登録前にしっかりと比較して自分に向いているサイトをみつけることが後悔しないために必要な作業になります。
不動産個人売買のポータルサイトには無料で利用できるものと登録料が必要なものがある点にも注目しましょう。無料で利用できるサイトは基本的には購入希望者との連絡ツール程度と考えておくとよいでしょう。購入希望者から連絡が入ればすべて自分で対応して交渉などを進めていく必要があります。
あくまでも購入希望者を探すために登録するという目的で利用する場合には無料で利用できるサイトがおすすめです。
有料サイトの場合には月額制のものと永年登録制の2種類があります。サポートがついているケースが多いのが有料サイトの特徴です。サポートの種類によって金額が異なるタイプが多いでしょう。
個人での不動産売買では仲介とは異なり専門的な知識を持たない人同士でのやり取りになるためトラブルの発生確率が高くなります。有料のポータルサイトでは専門的な知識を持っているエージェントが必要に応じてサポートしてくれるため安心して売買を進めることもできるでしょう。

不動産がある自治体の空き家バンクに登録

売却したい不動産が戸建ての空き家である場合には空き家バンクの利用もひとつです。空き家バンクは地方自治体が運営しているサイトになります。
自治体が空き家を売りたい人を募集して情報を収集し、空き家を利用したい人に対してその情報を提供するのが空き家バンクの仕組みです。空き家バンクのメリットは無料で購入希望者とのマッチングを行ってくれる点にあります。
ただし自治体によってはマッチンング後に地元の不動産会社の仲介が必要になるケースがあるため事前に確認しておくことがおすすめです。

不動産の個人売買を成功させる4つのポイント

不動産の個人売買にはトラブルや手続きの煩雑さなど不安もあるでしょう。個人売買を成功させるためにはいくつかのポイントをおさえておく必要があります。不動産の個人売買を成功させる4つのポイントについて解説します。

不動産を売買する価格は査定結果を参考

不動産の売買でもっとも重要なのは売り出し価格の決定です。何も考えずに売主側の都合だけで価格を決定してしまうとなかなか売れない場合も多くあります。買主は価格に納得しなければ契約を交わしてくれません。価格を決める際には査定結果を参考にしておくと安心です。
査定は1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することが基本となります。複数社の査定額を参考にすることで売却したい不動産の価格相場を把握することができるでしょう。これを参考にして売り出し価格を決定することでスムーズな売却を進めることができる可能性が高くなります。
ただ、複数の不動産会社に査定を依頼するには何度も不動産会社に足を運んだり連絡を取ったりとかなりの手間と時間がかかるでしょう。多忙な人にとってはこの作業にストレスを感じることもあります。
そこでおすすめなのが不動産一括無料サイトの利用です。不動産一括無料サイトでは一度情報を入力することで一括で複数社に査定依頼をすることができます。
すまいステップでは独自の基準で全国の優良不動産会社とのみ提携しているため安心して利用することが可能です。査定額に関しても納得いく説明をしてもらえるでしょう。1度の利用で最大4社に査定を依頼できる点も利便性が高いといえます。

必要な書類をそろえる

不動産の売却にはさまざまな書類が必要となります。売主側と買主側で用意する書類が異なるため個人で売買する場合には抜けがないようにしておきましょう。

  • 不動産売買契約書
  • 登記済証
  • 不動産引渡確認証
  • 実印
  • 不動産物件内容表示書類
  • 印鑑登録証明書
  • 領収証
  • 本人確認書類
  • 登記簿謄本
  • 委任状
  • 固定資産税評価額証明書
  • 住民票

買主側が用意する必要がある書類は次のとおりです。

  • 住民票
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 委任状

これらの書類を不備がないように用意しておく必要があります。

仲介の売買契約書と同等の項目を記載

用意する書類のなかでも重要なのが不動産売買契約書です。仲介のときに用意する売買契約書と同等のものを個人で作成しなければならないため作成にあたっては最低限の知識を得る必要があります。不動産売買契約書に記載する内容について具体的にまとめておきましょう。

売買物件の表示売却する不動産の情報を登記記録に基づいて表示します。
売買代金、手付金の額、支払い期日決定した売買金額・手付金の額・支払い期日を記載します。
土地の実測・土地代金の精算登記記録に記載されている土地の面積が正しいかどうかを実測してその結果を記載します。記録と誤差があった場合には差分を土地代金として精算することを忘れないようにしましょう。
所有権移転と引渡し時期引渡しは支払いと同時に行います。
付帯設備等の引継ぎ戸建ての場合など付帯設備の状況などについてしっかり確認して引継ぎを行ったことを明記することでトラブル回避につながります。
負担の消除抵当権や賃貸権など買主の所有権を阻害するような要因を消除している旨を記載します。
公租公課等の精算不動産売却では税金の精算を行う必要もあります。その年の1月1日時点で不動産を所有している人に課税される固定資産税や都市計画税の按分割合を取り決めた内容を明記しておきます。
手付解除の期限契約が完了したあとで万が一、契約を解除しなければならなくなった場合、手付金の解除がいつまで有効かについて取り決めておきます。
契約違反による解除売主側または買主側が万が一、契約違反をした際にどちらかが違約金を払うことで契約を解除することになります。
引渡し前の物件滅失・毀損契約成立後にどちらの責任でもない状況で物件が滅失・毀損した場合にどのように対応するかを明記しておきましょう。
瑕疵担保責任引渡しを行ったあとに確認していなかった欠損などが発覚した際に負うべき売主の責任が瑕疵担保責任です。トラブルの引き金になるケースが多いのがこの項目であるためしっかりと確認しておきましょう。

 

司法書士のサポートを受ける

個人での不動産売買はトラブルの発生が起こりやすい売買方法でもあります。そのため司法書士にサポートを依頼するという方法も検討してみましょう。不動産の個人売買で司法書士がサポートしてくれる内容と相場価格は次のとおりです。

  • 抵当権の抹消登記(10,000〜30,000円)
  • 住所氏名の変更登記(10,000〜20,000円)
  • 所有権移転登記(30,000〜110,000円)
  • 当事者の本人確認
  • 当事者の意思確認

司法書士はおおよそこのようなサポートをしてくれます。司法書士に支払う必要がある費用は、司法書士への報酬と手続きにかかった実費を合算した額です。

不動産の個人売買を実行する注意点

不動産の個人売買を実行する場合にはいくつか注意するべき点があります。注意点を見落としているとトラブルに巻き込まれる可能性が高くなるためしっかりと把握しておきましょう。

不動産の個人売買でも節約できない実費の支払い

不動産の個人売買を行うことを検討している人の多くが売却でかかる経費の節約を考えているといってもよいでしょう。仲介を依頼すれば仲介手数料が必要になります。仲介手数料は売却価格を基準として算出されるものです。そのため高額で売却した場合には手数料も高くなります。
これを節約するために個人での不動産売却を考えているのであれば注意しなければならない点があります。それが実費についてです。仲介手数料が節約できた場合でも手続きに必要な実費に関しては必ず支払わなければならない費用になります。具体的には次のような費用が実費になるためよく理解しておきましょう。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローンの返済手数料

個人売買で利益が出たら確定申告

個人売買で利益が生じた場合、忘れてはならないのが翌年の確定申告です。確定申告を行うことで所得税・住民税の支払いを行います。納税額を正確に把握するにはまず課税譲渡所得をしっかりと計算することが重要です。算出方法は次のとおりになります。
譲渡所得額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)
課税譲渡所得額=売却価格−(購入価格+取得費+売却経費)
売却で出た利益が20万円以上だった場合には必ず確定申告が必要です。もしも申告を忘れてしまうと無申告加算税や延滞税を請求されることもあるため注意が必要になります。

相場より安すぎる売買で贈与税

個人での不動産売買で注意しなければならない点はほかにもあります。それは売却価格です。基本的には高額で売却したいと考える人が多いでしょう。ただ場合によっては安価で売却するというケースもあるでしょう。
この場合には極端に安い価格で売却すると低廉譲渡とみなされる可能性があります。低廉譲渡とは極端に安いい価格で譲渡したという意味です。こうなると贈与とみなされ、買主に贈与税が課税される恐れがあります。親子間や親族間での売却の場合は低廉譲渡になりやすいため注意が必要です。
低廉譲渡とみなされる目安は不動産相場の80%とされています。これを参考に贈与税がかからない金額で売却するということも節約のためには必要な考え方だと覚えておきましょう。

不動産の個人売買は不備が起きやすいため慎重に行おう

個人で不動産の売買を行う場合にはトラブルが起きやすいということをあらかじめ理解しておきましょう。仲介を利用した売却が一般的ですが、仲介手数料を節約したい・すでに購入希望者がいるなどの理由で個人で契約を結ぶケースもあるでしょう。
この場合には書類の不備や個人という点でリスクを負うことがある点はすでに解説しました。これらをしっかりと把握した上で個人売買を行うかどうかは慎重に検討ましょう。
迷っている場合には、まず不動産一括査定サイトを利用して不動産の相場を把握してみましょう。どのくらいの価格で不動産を売却できるかを知ることは不動産売却の基本でもあります。
すまいステップの不動産一括査定サイトでは独自の基準で全国の優良不動産会社とのみ契約しているため安心して利用することができます。1度の利用で最大4社に査定依頼ができる点も利便性が高いポイントといえるでしょう。

【完全無料】うちの価格いくら?