不動産オークションで売却する方法!メリットデメリットを知ろう

不動産を売却する方法としては、多くの方が選択するのが不動産会社に仲介を依頼して、買主を探してもらう方法です。買主を探してもらう時間的な余裕がないときや、買主が見つからなかったときには、不動産会社に直接買取りしてもらうこともあります。また、不動産会社を挟まずに、買主と直接取引する場合もあります。
しかし、このような売却方法の他に、不動産オークションを利用することもできます。不動産オークションというと、一般の人にはハードルが高いものに思えますが、実は誰でも利用することができます。
この記事では、不動産オークションとはどういった仕組みで売却する方法で、通常の売却方法と比べるとどのようなメリットやデメリットがあるのか、オークションで売却したい場合にはどうしたらいいのかなど、詳しく解説します。

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不動産オークションとその仕組み

まずは不動産オークションとはどのような仕組みで、どのような流れで不動産を売買するのか詳しく解説します。

不動産オークションとは

オークションと言えば、富裕層が美術品を売買するのに激しい競り合いをするイメージを思い浮かべる方もいるでしょう。身近なところでは、ヤフオク!に身の回りのものを出品したり、出品されているものを落札したりした経験のある方もいるでしょう。
不動産のオークションというのも、基本的には美術品やヤフオク!と同じ仕組みです。出品された不動産に対して購入希望者が入札して、最も高額な価格を提示した人が落札できる仕組みです。
昔は不動産のオークションはありませんでしたが、インターネットを誰でも活用できるようになった1990年代から仕組みが作られ始めて、現在では日本でも不動産のオークションサイトがあります。
出品される不動産は新築住宅、中古住宅、土地など、一般的に売買される不動産と全く変わりません。

不動産オークションの方法

現在、利用されている不動産オークションの方式にはインターネットを活用した競り上がり方式と、ポスティング方式の2種類があります。それぞれの詳細について解説します。

競り上がり方式

競り上がり方式とは、入札者を競わせて入札価格を競り上げていく方法です。美術品のオークション会場やヤフオク!で人気の品の価格がどんどんと競り上がっていく方式とほぼ同じと考えていいでしょう。
不動産オークションの場合、競り上がり方式でのオークションは、現在はインターネットを利用することがほとんどです。
売主は最低入札価格を決めて、売却したい不動産をオークションに出品します。入札が始まったら、購入希望者は最低入札価格以上の価格で入札していきます。入札価格の競り上がりが止まったり、制限時間を迎えたら、その時点での最高額をつけている入札者の落札が決まります。

ポスティング方式

ポスティング方式とは、購入希望者が入札額を1回だけ提出できる方法です。不動産オークションの場合には、購入申込書となる買付証明書を提出することが一般的です。
競り上がり方式とは違い、他の入札者がいくらで入札しているのかはわかりません。オークションの締め切り日になったら、出品者の前で提出された書類が開封されます。出品者が希望する売却額を上回っていれば、最高額で入札した人が落札者になります。
通常は1回の入札で落札者が決まる場合が多いのですが、入札金額が拮抗していて、出品者も誰を落札者にしたらいいのか決めかねる場合があります。そのようなときには、再度、最低入札額を設定した上で、上位の落札者のみを対象とした2回目の入札を行うこともあります。

不動産オークションの流れ

不動産オークションでの売買はどのように進んでいくのか、その流れについて詳しく見ていきましょう。一般的に不動産オークションは次のような流れで進みます。

  1. 売主が参加するオークションサイトを選ぶ
  2. サイトに相談
  3. サイト側が物件調査をして査定する
  4. 最低落札価格を決めてオークションへ出品
  5. 購入希望者が入札
  6. 最高額を入札した人が落札
  7. 売買契約
  8. 決済と引渡し

不動産の取引は、多くの場合で最低でも数百万円から、通常は数千万円から数億円に及ぶ高額な金額になることも珍しくありません。出品者が最低落札額の、入札者が入札額のそれぞれ金額の入力を間違えたり、落札者が購入をキャンセルしたりすると、後で大きなトラブルになる可能性があります。
そこで、通常は不動産オークションを扱っているサイトでは、売主がいきなり出品することはできない仕組みになっています。その理由は、出品者や落札者のミスでトラブルになったときでも、そのトラブルを未然に防ぐ対応ができなかったサイト側の責任が大きく問われることになり、サイトの評判を落としてしまうためです。
そこで不要なトラブルを未然に防ぐために、オークションサイト側が物件の調査や、適切な最低落札額を設定するための査定などを行います
出品することが決まったら、正式なオークションを開催する前に、事前営業をすることもあります。この時点で購入希望者が内覧に来ることもあります。
また、どこかの時点で必ず売主か買主のどちらか一方と、オークションサイトもしくは提携している不動産会社が仲介の契約である媒介契約を結び、取引の仲介を行います。売主と買主が直接取引をすることで生じるトラブルが発生しないように、最大限の注意が払われているので、安心して不動産オークションを利用できます。

不動産オークションと仲介売買の違い

不動産の売却方法として、通常は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。不動産会社に仲介を依頼して売却するのと、不動産オークションを利用して売却するのとでは、どのような違いがあるのか解説します。

売却価格の決め方

通常の仲介による売却方法と、不動産オークションでの売却方法での売却では、売却価格の決め方や、実際の成約価格に違いが出ます。
仲介による売却では、売り出し価格は周辺地域の同じような物件の売却相場を調べた上で、値下げ交渉なども考慮して設定します。通常は、相場価格よりも若干高めの価格で設定して、値下げ交渉で相場なりになるように設定します。
不動産オークションでも、最低落札価格は相場に沿った価格に設定しなければ、入札されなくなってしまいます。しかし、最低落札価格は希望売却額の最低ラインでいいので、仲介による売却よりも安く設定できます。また、どうしても購入したいという落札者が多ければ、入札価格の上昇が見込めるので、予定していた金額よりも高額で売却される可能性も高くなります。

購入者の負担

不動産オークションでは、サイト側がトラブルを未然に防ぐように、物件の調査などを積極的に行ってくれることも多くなってきました。しかし、トラブルを防ぐためのオークションサイト側の対応は義務ではありません。
仲介での売却との違いは、すべてのリスクや義務を購入者側が負担しなければいけないという点です。所有者移転登記等の手続きもすべて購入者側の負担になります。
もちろん入札するかどうかの判断をするための物件情報はすべて開示されて、希望すれば事前の内覧も可能です。
しかし、本当に設定されている最低落札価格が妥当な金額なのかどうか、物件の細かい点を調査する義務は入札者が負わなくてはいけません。特に入札するときに気をつけたいのは、契約不適合責任についてです。
契約不適合責任もしくは契約不適合責任とは、購入後の商品に売主側の過失による不具合が見つかったら、その責任は売主が負わなければいけないというものです。不動産であれば、建物の雨漏りや水回りの水漏れ、シロアリ被害、土の中に埋まっているゴミなどの埋設物などが対象になります。
仲介での売却ならば売買契約書に契約不適合責任が適用される期間が明記されます。しかし、不動産オークションの場合には、入札する条件として出品者に「一切の契約不適合責任を問わないこと」と明記されていることがほとんどです。この一文が入っている場合には、落札後に何らかの不具合が見つかっても、売主に売買契約の破棄や修繕を求めることが難しい点は理解して入札しましょう。

不動産オークションのメリット

仲介での売却との違いはいろいろとありますが、それでも近年は不動産の売却方法としてオークションを選択する方も増えてきました。オークションの利用者が増えているということは、仲介での売却と比べるとメリットが大きいためです。不動産オークションにはどのようなメリットがあるのか、詳しく解説します。

高値で売れる可能性がある

仲介での売却の場合には、売り出し価格よりも高額で売却できることはありません。スムーズに売れたとしても通常は、値下げ交渉が行われて、売り出し価格よりも安い価格での売却になってしまいます。もしも思うように売却できずに、値下げを繰り返した場合には、希望する売却最低額よりも安い金額で売却せざるを得なくなる場合もあります。
しかし、不動産オークションに出品すれば、売却希望金額の最低ラインを入札最低額に設定できます。購入希望者は入札最低額よりも高額で入札しなければいけないので、仲介での売却よりも高額で売却できる可能性が高まります。
競り上がり方式のオークションを選んだ場合には、入札者は他の入札者の入札金額を見ながら何度も入札できます。人気の物件なら、思わぬ高額での売却も期待できます。

売却期間の設定ができる

入札期間をどのくらいの長さで設定するのかは売主が決めることができます。また、売却予定金額を上回る入札が入れば、設定した入札期間だけで売却が可能です。
仲介で不動産を売却しようとすると、不動産会社に査定を依頼して、媒介契約を結んで、買主を探して見つけてもらうまでに、最低でも3ヶ月程度はかかります。3ヶ月で売れれば良い方で、6ヶ月から1年程度かかる方も少なくありません。
しかし、不動産オークションで売却する場合には、入札期間内に入札が入れば、その期間内での売却が可能です。例えば、入札期間を1週間に定めておいて、入札があれば1週間で売却を決めることができます。
自分の都合の良い期間に入札期間を設定できるのと、仲介での売却ではあり得ないほどの短期間での売却も可能になる点は、大きなメリットでしょう。

不動産の情報発信力がある

不動産会社に仲介を依頼した場合には、複数社との契約ができる一般媒介契約であれば、不動産会社間の不動産情報サイトのレインズへの物件情報の登録が義務化されていません。会社によっては自社のホームページなどに物件情報を掲載してくれる場合もありますが、掲載されない場合には、インターネット上に売りたい物件の情報が公開されません。
しかし、不動産オークションは物件情報はすべてインターネット上で公開されます。インターネットを活用していない不動産会社を利用するよりは、確実にネット上で広く公開されます
また、不動産オークションを専門に扱っているサイトだけではなく、ヤフオク!でも不動産を扱っています。ヤフオク!のような大手のオークションサイトを利用すれば、不動産には興味がない人でも、情報を覗いてくれる可能性があります。思わぬチャンネルからの買主が現れる可能性も高まります。

不動産オークションのデメリット

しかし、不動産オークションを利用することにはデメリットもあります。メリットとデメリットを比較すると、デメリットの方が大きくなってしまう可能性もあります。不動産オークションでの売却を検討するのであれば、デメリットについてもよく理解した上で、対策を講じておくことをおすすめします。

入札がないこともある

不動産オークションに出品しても、設定した入札期間内に入札がなければ、不動産を売却することができません。実は、不動産オークションでは、出品したのに全く入札が入らずに、売ることができない物件も数多く見られます
出品したのに売れないということは、その不動産のある地域では、その種類の不動産の需要がないことを意味しています。また、地方ではそもそも住民が不動産をオークションで購入することを知らないことも考えられます。
何度か最低入札価格を下げながら再出品を繰り返しても、入札者が現れない場合には、不動産会社と専属専任媒介契約を結んで、確実に購入してもらえる買主を粘り強く探してもらうことをおすすめします。

期間内に売却をしなければいけない

仲介での売却であれば、購入希望者が現れても条件が合わなければ売却を断ることも可能です。しかし、不動産オークションに出品した場合には、出品者が設定した最低落札価格を上回る入札があった場合には、必ずその期間内に売却しなければいけません。
最低落札価格を上回っていても、もう少し待てばもっと高額で売却できるかもしれない、と売却を取り消すことはできません。最低落札価格の設定を間違えると、相場以下での売却に応じざるを得なくなることもあります

落札後のキャンセル

不動産会社に仲介を依頼した場合には、相手の支払い能力も考慮した上で、不動産会社が仲立ちをして交渉できます。売却が正式に決まった後で、売買契約が取り消されることはありません。また、契約時に違約金などの支払いも取り決めてあるので、預かった手付金を返金しなくてもいい場合もあります。
しかし、不動産オークションでは落札者が購入をキャンセルすることもよくあります。出品者からのキャンセルはできませんが、一定期間内に落札者から購入金額の入金がない場合には、自動でキャンセルとなります。
競り上がり方式の場合には、どうしても購入したいと思って、支払えないのに落札してしまうこともあります。しかし、オークションで購入した不動産には住宅ローンが下りにくいので、購入するためのお金を用意できずに自動キャンセルになってしまうこともよくあります。
不動産オークションで売却できたからといって、入金が確定するまでは売れるかどうかがわからない点は、オークションでの売却の大きなデメリットと言えるでしょう。

悪質なオークションサイト

不動産オークションのデメリットには、悪質なオークションサイトもある点も挙げられます。不動産の売却をしたい方の多くが不動産業界の素人です。不動産の取引は初めての経験であるという方も少なくありません。
不動産会社や営業スタッフの中には顧客に経験や知識がないことにつけ込んで、自分の会社だけが大きな利益を上げられることだけを考えた対応をする悪徳業者もあります。不動産オークションサイトにも、不動産会社と同じように顧客の経験のなさにつけ込む悪徳サイトがあります。
特に注意したい点は、請求される費用についてです。不動産を売却する時には、売買契約書に貼る収入印紙代などの費用がかかります。それらの費用は、通常はサイト側が事前に提示して、納得した上で出品しなければいけません。
しかし、事前に知らされていなかった費用を、売主に売却後に請求してくるサイトもあります。オークションサイトの利用手数料はどのくらいかかるのか、いつどのタイミングで請求されるのか、よく調べた上で、安心できるサイトかどうかを見極めて利用しましょう。

不動産オークションのサイトを紹介

悪質なオークションサイトに引っかかってしまうと、後々の対応が大変なことになってしまいます。最悪な場合には弁護士などに相談して、対応を図ることになってしまう可能性もあります。そのようなことにならないようにするためには、実績が豊富で安心して売買できる、日本の不動産オークションサイトをご紹介します。

ヤフオク!

オークションサイトでの不動産購入を検討しているのであれば、ヤフオク!がおすすめです。ヤフオク!には、幅広いジャンルの商品が出品されていますが、不動産カテゴリも設定されていて、一般の方でも入札できます。
ヤフオク!に出品されているのは税金の物納として収められた物件や、税金の滞納により差し押さえられた物件などの、一般住宅として使われていた物件もあり、思わぬ掘り出し物が見つかることがあります

マイホームオークション

一般の方が出品するのにおすすめの不動産オークションサイトは、マイホームオークションです。マイホームオークションは、全国展開している不動産会社のピタットハウスが運営しているオークションサイトで、ヤフオク!とは違い一般の方でも出品できます
ピタットハウス自体は、不動産売買の仲介や買取りも行っているので、オークションに出品したけれども、入札がなかった場合などに、仲介や買取りへの切り替えも可能です。
とりあえず、オークションへの出品も含めた、不動産売却の相談は無料でできます。入会金なども必要ないので、オークションに興味のある方は一度相談してみるといいでしょう。

不動産オークションを利用する際にはよく理解をしてからにしよう

不動産をオークションで売買するというのは、日本ではまだまだ一般的ではありませんが、今後は広がりを見せてくるでしょう。どのような物件が出品されているのか、興味のある方はヤフオク!を覗いてみてください。
しかし、オークションでの不動産の売買には、通常の仲介での売却にはない、いろいろな注意点やデメリットもあります。これらをしっかりと理解して、事前にちゃんとした対策を取れる方ではないと、後から無用なトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。
オークションへの出品も良いのですが、通常の仲介での売却でどのくらいで売れそうか、一度無料の査定を受けてみるのもおすすめです。不動産一括査定サイトのすまいステップなら、たった数分の入力作業だけで、全国各地で良心的な対応をしてくれる不動産会社の最大4社から査定を簡単に取り寄せられます。
オークション出品時の最低落札価格の設定でも、どのくらいの価格が相場なのか知っておいた方が、適切な価格に設定できます。オークションを検討していても、ぜひ一度すまいステップでの一括査定も利用してみましょう。

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