売れない土地には売れない理由がある|売る方法8選を徹底解説

土地を売りたい理由は人それぞれです。相続が発生したが現金にして分割したい、固定資産税が負担で買い替えたい、新しい土地に引っ越したいなどがあります。いざ土地を売りにだしたもののなかなか売れないこともあります。
売れない土地にはその土地が売れない理由がある場合がほとんどです。ここではなぜ土地が売れないのか原因を分析し、売るための方法について解説していきます。土地が売れなくて困っている人は売るための8つの方法を実践して売却につなげましょう。
まだ、土地を売るか迷っている人は売れる土地かそうでないかを見極め、売るための方法を学んでスムーズな売却につなげましょう。

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土地が売れないと困ることがある

土地は所有しているだけでも税金や管理責任を負うことになります。土地活用をしないで放置したままでいると価値も下がることがあります。売り出しているがなかなか売れない場合には買主も販売期間をみて購入されにくくなる傾向にもあります。
相続などで土地を所有することになる場合などは、どれくらい税金がかかり、管理に手がかかるかなど理解した上で相続を進めないと思わぬ負担を強いられて慌てて売却をすることになりかねません。ここではまず、土地が売れないとどんなことで困るのかみていきましょう。

税金の支払い

土地を所有するとその価値に応じて毎年税金がかかります。「固定資産税」はすべての土地にかかります。所有する土地が市街化区域内にあれば「都市計画税」が加えてかかります。
固定資産税・都市計画税は市町村が主に管理する固定資産課税台帳にある評価額をもとに税額が算出されます。
・固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
・都市計画税=固定資産税評価額×0.3%
実際にはさまざまな減免がありますが数万円から数十万円の税金が毎年発生します。空き地は高く、農地は安く税額が設定されていますが、土地を所有する限り、税金の支払い義務が生じます。

近隣とのトラブル

土地を所有することはその土地の管理責任を負うことになります。家を建てて住んでいれば騒音やごみなどのことで近隣とトラブルになる可能性があります。住んでいなくても定期的に草むしりや境界の確認など管理を行う必要があります。
土地の管理を怠ると雑草や植え込みなどが隣地に伸びて問題になったり、害虫や害獣の住処になる、不法投棄が起こるなどで近隣住民とトラブルになることもあります。住んでいないとしても定期的な管理費用がかかるので注意が必要です
近隣住民とトラブルを抱えている土地は売却しにくくなるので、できるだけトラブルを起こさないように配慮が必要です。特に土地境界が確定していない土地は近隣住民と合意の上で境界を確定してから土地の販売ができるので、近隣住民との関係は重要です。

価値の低下

土地は減価償却対象の資産になるので、毎年資産価値が少しずつ下がっていきます。一方で土地は3年に1度、路線価などの時価にそって価値の見直しが行われます。活用もされず、人気のない土地では所有している分だけ資産価値が下がることもあります
住宅として利用せず、各種税金や管理費用を支払っても空き地として土地活用をしないなら資産価値は目減りしていく一方です。資産価値のない土地は売却も困難になるので、所有するメリットがない土地は売却を考えるのが得策です。

土地が売れない理由

土地を売り出したけどなかなか売れない場合にはその土地に売れない理由が隠れていることがほとんどです。土地が売れない原因を理解し、対策を講じることで土地売却につながるケースはたくさんあります。ここでは3つの場合に応じて土地が売れない理由についてみていきましょう。

土地自体の問題

土地を売るには土地自体の立地や形状が重要となります。土地自体に問題がある場合には、売り出す前に問題を解決してあげる必要があります。人気があるならば多少の問題は抱えていても売却できることもありますが、普通かやや人気のない土地では、なかなか売れません。
ここではさらに詳しく土地自体の問題について掘り下げてみましょう

土地への不安

所有する土地が不安材料のある立地だとなかなか買い手はつきません。地盤の弱いところや断層の上など地質に不安を抱えている土地などが挙げられます。ハザードマップなどで災害地域に指定されている場合には相応の対策を講じる必要があります。
また、工場跡地など土壌汚染の心配がある土地も同様です。一方で都市計画などで市街化調整区域に指定されている土地は再建築不可となっており、リフォームはできても建て替えができないので、買い手が付きにくい土地になります。

土地が使いづらい形や大きさ

土地は四角に近いほど家が建てやすく使いやすい価値のある土地になります。一方で変形した土地は家を建てづらいので買い手が付きにくいです。旗竿地や三角形などは人気がでません。また接続する道路幅が4m以下だと、建て替えの許可が下りないこともあるので道路にも注意が必要です。
土地の形がよくても、広すぎたり狭すぎたりすると買い手が付きにくい傾向にあります。戸建てを建てる土地の面積は40坪〜80坪程度が標準的です。100坪を超えるような土地は人気のある地域なら不動産会社などが購入して分譲地に切り分けたりします。
しかし、需要が低い地域では、個人などで買うには広い土地は持て余すので売れにくいです。逆に狭い土地も駐車場や庭のスペースが取れず、売れにくい不動産になります。

価格がずれている

土地を売る上では価格戦略は非常に重要になります。基本的には土地は売主が売りたい価格で販売できます。しかし、土地がある地域に適した価格になっていないと買主の目にも留まらないことも考えられます。
売りに出したのに3カ月経っても売れない場合には、価格設定が間違っていないか周辺相場などを見ながら不動産会社と相談が必要でしょう。また売り出す前に周辺相場と査定価格の比較は重要になります。特に査定価格は不動産会社によって大きく差が出るところです。
査定価格が高いからといって、依頼しても高すぎて、結果どこよりも安くなってしまうこともあります。土地の売却を考えるなら複数の不動産会社に査定依頼をして、内容も含めてよく比較することが大切です。

不動産会社に問題あり

売却を仲介する不動産会社によっても販売の仕方はさまざまです。また各社で得意な分野があるので、そこも加味して不動産会社を選ぶのが大切です。仲介を依頼する媒介契約内容によっても売れやすさは変わります。ここでは不動産会社選びで失敗しないためのポイントをみていきましょう。

不動産会社の得意分野ではない

不動産会社といっても大小さまざまな企業があります。新築戸建てに強いところ、中古マンションに強いところ、地元の物件販売なら負けないところなど各社がどこに強みを持っているかを知ることが重要です。
土地を売却したいなら、土地売却に強い不動産会社を選ぶことがまず大切です。事前に売れなそうな土地であることがわかっているなら、地域に精通している地元の不動産会社に相談してみると、繫がりから買主が見つかることもあります。
売れにくい土地だとわかっているなら、よく不動産会社を選んで売却を依頼するのが重要となってきます。

不動産会社との媒介契約が間違っている

不動産を購入したことがある人なら、売り出されている不動産の買主側としての購入までの流れは理解していることでしょう。一方で売主となると、はじめの「どのように土地の売却を仲介してもらうか」によって大きく分けて3つの契約方法を選びます

媒介契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社への依頼××
売主自身も買主を探せる×
不動産会社からの活動報告頻度なし(義務はなし)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務なし7営業日以内5営業日以内
契約期間の長さ定めなし3カ月3カ月

専属専任媒介契約の場合は1つの不動産会社が独占して仲介を行う契約で、不動産会社としても売却活動に力を入れて取り組んでくれることが期待できます。また、不動産取引情報を統括する第三者機関「レインズ」への登録義務もあるので、適正価格で安全安心に取引が進められます。
専任媒介契約はほとんど専属専任媒介契約と似ていて1社のみと仲介を行う契約をします。レインズへの登録までの日数や営業状況の報告頻度などの取り決めに違いがあります。一番大きな違いは、売主が買主をみつけてきた場合には売買契約が結べる点にあります。
一般媒介契約は特に法的な縛りもなく、複数社に仲介を依頼して売却活動をすることができます。ただし、不動産会社は成功報酬なので、売買契約が成立しなければ利益が生まれません。そのため、売れない土地を他の不動産会社が売るかもしれない中で積極的な売却活動をしてもらえるのかが不安なところです。
どのような媒介契約をしているか見直し、営業活動がうまくいっていないようなら不動産会社を変更してしまうのも手ではあります。しかし、何度も売却物件として同じ情報が載るのも買主に対してはよい印象を与えません。依頼する不動産会社を選ぶ際には慎重に調べて、いくつか比較した上で依頼を行うのが大切です。

売れない土地を売るための方法8選

それでは売れない土地はどうすればよいのでしょうか。売れない土地を売却するには大きく分けて8つの方法が考えられます。ここでは、それぞれの方法について詳しくみていきましょう。

土地の調査を行う

土地の状態に不安を抱えている場合には、少しでも不安を解消する行動をすることで買主へ安心感を与え、売却しやすくなります。災害などに不安を抱えているなら、地盤調査や地歴調査を行い、説明できるようにしておくと、買主も土地の状態を考慮した上で購入ができます。
隣地との境界が確定していないようなら、測量を行い、近隣住民との合意をとっておくことも売却を進める上で重要です。また、隣接する道路が接道義務を満たしていない場合には、購入できるなら近隣の土地を買い取って広さや形を整えることで売りやすい条件を満たすことも可能です。
このように土地のウィークポイントを明らかにして、必要な対策を講じることで、売却時の資料として提供でき、売れにくい土地でも、買手が買いやすい条件を整えることが大切です。 

価格の値下げ

売れにくいことがはじめからわかっているなら売出し価格を査定価格より20%前後下げてみるのも効果があります。不動産取引は長引くほど値引きを期待され売れにくくなります。市場に売り出した時に周辺相場かそれ以下で販売されれば注目されて、多少の不具合は含めて購入されることもあります。
そもそも売れにくい土地なのに周辺相場よりも高く値をつけて売り出す場合には、相応のメリットが必要です。売出し価格を決める際には不動産会社の意見をよく踏まえて行う必要があります。ただし、不動産会社によって査定価格は大きく変わることがあります。
不動産売却を行う場合には複数の不動産会社に査定を依頼して、適切な価格を探っていくのが大切な作業です。しかし、地域にある不動産会社を1軒1軒見つけて査定依頼をするには大変な労力を伴います。できるなら簡単に一括で査定依頼をしたいところですよね。
そんな方におすすめなのが「すまいステップ」の無料一括査定依頼サービスです。簡単な情報入力で、地域にある複数の優良な不動産会社に一括で査定依頼を行ってくれるサイトです。利用料は無料なので、気軽に利用できます。よい不動産会社を見つけて土地を売り抜きましょう。

適切な不動産選びをする

不動産会社には物件によって向き不向きがあります。一括査定で紹介された不動産会社の中から、まずは自分の売却したい不動産に強い会社を選んで相談をはじめましょう。土地の売却を考えているなら、土地の売却に強い不動産会社を選ぶということです。
査定額の根拠や、土地の状態、売却の方法や流れなど、土地販売について気になる点や不安な点について担当者に聞いてみましょう。相談する中で信頼の置ける担当者をみつけ、資産を託せる不動産会社を選びましょう。

隣人に交渉をする

土地が売れなくて困った場合には、隣地の所有者も同じ悩みを抱えていることがあります。土地の狭さや変形、接道義務などで売れない場合には、隣地の所有者に売却の交渉をしてみるとよいでしょう。
隣地の所有者が売ってくれる場合や買ってくれる場合、同時に売り出すなど選択肢が広がります。土地の価値も上がるので、まずは交渉することを試してみるのがよいでしょう。日頃から近所付き合いがないようなら不動産会社に間に入ってもらって話をしてもらうこともできます。

不動産会社による買取

売出しをしたけど、売れなかった場合には不動産会社に買い取ってもらう選択肢もあります。さまざまな対策を講じても買手がつかず、それでも現金化を望むなら買取も検討してみましょう。
不動産会社に買い取ってもらう場合には市場価格より6割〜8割程度の価格になってしまうので、利益を出すのは難しいです。税金の支払いや管理費用などを考えて、買取でも売却したい場合には不動産会社に依頼しましょう。
現金化を急ぐなら、媒介契約時に一定期間売り出して売れなかったら買取をしてもらう契約もできるので、不動産会社によく相談しておきましょう。

売却以外の手放す方法

法の規制や土地の状態などでどうしても売却できない土地はいらないからといって手放せるものではありません。土地は原則として次の所有者に渡すまでは自分の土地として税金も責任もかかります。
どうしても売却できず、維持管理も難しい場合には、贈与や寄付、放棄などの選択肢があります。しかし、厳しい条件もあるのでそれぞれ詳しくみていきましょう。

贈与や寄付

売れない土地をほぼ無料で誰かにあげることで土地を手放すことはできます。一般的には自治体や法人などに贈与もしくは寄付を行います。隣地の所有者が贈与なら受けてくれる場合なども考えられます。ただし、土地を無料で贈与する場合には、贈与された人に土地の価値に応じた贈与税が発生します。
贈与税や固定資産税の値上がり分が問題ないかは贈与する相手とよく話し合っておく必要があります。また、自治体への寄付はそこの基準を満たしていたり、使い道が明確でない限り受け取ってくれることはありません。
自治体の担当者に相談はしてみるとよいでしょうが、すんなり受け取ってくれるケースはあまりありません。公益法人に寄付する場合には譲渡所得税がかからないので幾分選択肢が広がりますが、まずは相手と交渉してみて、実現できるか検討しましょう。

土地を放棄する

次の土地の所有者が決まらなければ土地は手放せませんが、相続の場合に限って相続前であれば土地を放棄できます。土地を放棄することで固定資産税などの税金の負担は無くなりますが、次の所有者が決まるまで管理責任は続きます。
また、相続が発生したことを知ってから3カ月以内に放棄の手続きを行う必要があります。さらに相続する遺産すべてを放棄することが条件となります。土地だけを相続放棄することはできません。事前に遺産整理をしておいて、相続の時にトラブルにならないよう準備しておくことが望ましいです。
しかし、突然の相続などで遺産相続が困難な場合には、売却できるのか早急に検討し、難しいなら放棄の手続きをするかを3カ月以内に相続人と合意をする必要があります。相続人が複数いる場合には合意を得るのも大変になるので、簡単に放棄ができるものではありません。
放棄の手続きには裁判所や司法書士なども関わってくるので、役所や不動産会社に相談して手続きを進めていくことが大切です。

放棄に関する法改正

相続が発生すると遺産の土地を売却するためには相続登記が必要になります。しかし、売却をしないで、活用または所有する場合には相続登記をしなくても現状は構わない状況です。それによって所有者が既に亡くなっているのに、名義人はそのままになっているので、土地所有者がわからなくなっていたり、相続権利者が何代にもわたって膨れ上がっているケースが増えてきています。
これによって放置される所有者不明土地が全国的な問題となり「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が2019年6月に施行されました。これにより法務省の登記官が相続人を探し出して土地の相続登記などを促すことが可能になりました。
今後2023年には相続登記の義務化が決まっているので、今後、不動産を相続するか放棄するかを選択することが必要になります。いまのうちに所有関係を明確にしておき、相続などに備えておくことが大切です。
参考:法務局

売却せず土地活用をする

不動産以外の遺産が多いが、売却も寄付もできない土地の場合には放棄をすることも難しい状況になります。その場合には、土地活用を検討して固定資産税分程度は利益を得るのがおすすめです。太陽光発電による売電事業やサービス付き高齢者住宅などは地方でも展開しやすく需要もあるため土地活用として注目されています。
また、Iターンの推進や田舎暮らしが見直される中で、自治体による空き家の利活用なども進んでいます。土地のある自治体で「空き家・空地バンク」などのサービスを提供している場合には登録してみるのもよいでしょう。
土地活用というとマンションによる家賃収入や駐車場などが思い浮かびますが、それ以外にもさまざまな土地活用のアイデアがあるので、不動産会社などに相談してみるのも手です。

売れない土地の原因を探り手放すためのよりよい方法を探そう

土地には売る前から売れそうにない土地と、売り出してみたけど売れない土地があります。売れない土地には売れない原因があり、対策をすることで売れる見込みは上がります。ひとつひとつ原因を探り、対策をして売却を目指しましょう。
そのためには相談にのってくれる頼もしい担当者がいると助かります。土地の売却で不安があったり、相続で土地が問題になりそうなら、複数の不動産会社にまずは相談してみて頼りになる担当者をみつけることから始めてみましょう。
その際には「すまいステップ」の不動産一括査定サービスを利用するのがおすすめです。土地の価値もわかった上で話が進められ、不動産会社を簡単に比較しながら選べるので便利なサービスです。売れそうにない土地でも活用の方法がないか相談することで解決方法が見つかることもあります。
どうしても売れない場合には寄付や放棄などの選択肢もあります。自身にとって売れない土地を手放すためのよりよい方法を見つけましょう。

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