土地売却にかかる9つの費用とは?負担を減らすコツまで解説

土地の売却では売却価格に応じた利益が得られるだけではなく、さまざまな費用も発生するため支出があります。そのため、土地売却で実際に得られる利益を計算するには、事前に売却にかかる費用を把握しておくことが大切です。
売却によって得た利益からかかった費用を差し引いたものが、最終的に手元に残る金額です。土地売却での利益を正確に計算するためにも、費用についての理解を深めておきましょう。

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土地売却で必要な基本の2つの費用

土地売却にかかる基本の費用としては、次の2つがあげられます。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 土地売却の売買契約で印紙代

不動産会社の仲介によって売却する場合は、上記2つの費用が必ずかかると考えましょう。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して土地を売却する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬であり、売却が成立した際に支払うものです。
不動産会社によって扱いは異なりますが、売買契約締結時に半額を、引き渡し時に残りの半額を支払うことが一般的です。また、仲介手数料は法律で上限が決められており、売却の成約価格によって金額は異なります。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

なお、400万円を超える取引の場合は、次の式で一括計算が可能できます。

  • 売却価格×3%+60,000円+消費税 

例えば1,000万円で土地を売却した場合は、上記の式での一括計算が可能です。消費税を10%で計算すると、売却価格が1,000万円の場合の仲介手数料上限額は39万6,000円となります。
仲介手数料は上限のみ法律で定められており、下限の決まりはありません。そのため、不動産会社によっては上限よりも低い金額で仲介手数料を請求することもあります。

土地売却の売買契約で印紙代

不動産を売却する際には契約書を作成する必要があり、これには契約金額に応じた収入印紙を貼り付けなければなりません。収入印紙の費用が印紙税であり、契約金額によって税額は変動します。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

印紙税には本則税率と軽減税率があり、2022年3月31日までの取引では軽減税率が適用されます。売買契約書は2通作成し、買主と売主のそれぞれで1通分の費用を負担することが一般的です。

土地売却の状況で必要になる7つの費用

土地売却の状況次第では、下記の費用が発生することもあります。

  • 残っているローンの一括返済の手数料
  • 完済した土地の抵当権抹消費用
  • 土地の境界が曖昧な場合に測量費用
  • 土地にある建物を解体する場合の費用
  • 売却をしやすい状態にするための造成費用
  • 農地を転用するための費用
  • 土地売却で利益が出た時に支払う税金

すべての費用がかかるわけではありませんが、一部売却時に発生することがあるため頭に入れておきましょう。

残っているローンの一括返済の手数料

売却時にローンが残っている場合は、売却価格や自己資金を充当して、一括返済する必要があります。一括返済をする場合には、ローン残債とは別で手数料を支払わなければならないことがあります。
一括返済の手数料がいくらになるかは金融機関によって異なるため、事前に確認しておくことがおすすめです。また、金融機関によっては手数料がかからないこともあります。手数料は一括返済だけではなく、一部を繰り上げ返済した際にかかることもあるため、この点も確認しておきましょう。

完済した土地の抵当権抹消費用

住宅ローンを完済した後には、売却までに設定されている抵当権を抹消しなければなりません。抵当権が設定されている状態だと、不動産はローンの担保となっているため、登記手続きによって抹消しなければ売却ができないことは覚えておきましょう。
抵当権の抹消費用は、不動産1件につき1,000円かかります。土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、土地で1,000円、建物で1,000円の合計2,000円がかかると考えましょう。
登記手続きは司法書士に依頼して代行してもらうことも可能です。司法書士に依頼する場合は登録免許税とは別で報酬の支払いが必要です。司法書士によって金額は異なりますが、報酬の相場は2~3万円程度となります。

土地の境界が曖昧な場合に測量費用

土地の境界が曖昧な場合は、事前に測量をして境界を明確にしておく必要があります。土地の境界が曖昧なままで売却すると、隣地の所有者と土地の所有権についてトラブルになることも多いです。
また、実際に自分の所有する土地よりも狭く売ってしまい、売却による損失が発生することもあります。測量をしておかないとトラブルや損失の発生原因になるため、境界が曖昧なら必ず売却前に行わなければなりません。
測量には土地の広さを計測する現況測量と隣地の所有者との立ち会いのもと測量を行う確定測量の2つがあります。測量の種類によって費用の相場は異なり、現況測量は100平方メートル程度で10~20万円程度が相場です。
確定測量は隣地の所有者の人数によって異なりますが、場合によっては100万円程度の費用がかかることもあります。測量だけで数十万円から場合によっては100万円程度の費用がかかることもあるため、事前費用は確実に用意しておきましょう。

土地にある建物を解体する場合の費用

土地の上に建物があり、更地にしてから売却する場合は解体費用がかかります。解体費用は家の広さや建物の構造によって異なります。

建物構造1坪あたりの単価目安30坪の場合の相場価格
木造4~5万円120~150万円
鉄骨造6~7万円180~210万円
鉄筋コンクリート造6~8万円180~240万円

坪数が広くなるほど、解体にかかる費用も高くなると考えましょう。また、同じ広さでも建物構造によって費用は変わるため、この点も確認しておくことが大切です。

売却をしやすい状態にするための造成費用

土地の状態によっては、そのままでは家を建てることができず、利便性が悪いことから売れづらくなることもあります。売却しやすくするためには土地の造成が必要であり、この際にもさまざまな費用がかかります。

造成の内容平方メートルあたりの単価の目安
整地600~700円
伐採・伐根1,000円
地盤改良1,800~2,400円
土盛6,600~7,500円
土止52,300~72,900円

また、傾斜によっても費用が異なり、傾斜がきついほど費用は高くなるため注意しなければなりません。地域によって造成費用の目安は違い、国税局にて確認できます。

農地を転用するための費用

所有している土地が農地であり、そのままでは売却ができないなら宅地に転用してから売るという方法もあります。土地によって使用目的が決められており、農地は農業用としてしか使用することができません。
農地のままでは売却先が限られてしまいますが、宅地に転用することで売却先の選択肢は広がり、より売りやすくなります。
農地から宅地に転用する際の費用は8~10万円程度であり、さらに地目の変更のための登記手続きに2~3万円程度の費用がかかります。詳細な費用は土地の状況によって異なりますが、大体15万円程度の費用がかかると考えましょう。

土地売却で利益が出た時に支払う税金

土地売却によって利益が出た場合は、利益に対して税金がかかります。売却による利益は譲渡所得と呼ばれ、これに譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は所得税と復興特別所得税、住民税の3つです。譲渡所得が発生しているかは、次の式で計算します。

  • 売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用

上記の式で計算して、プラスが出た場合は利益があるとみなされ、譲渡所得が発生します。所得税と住民税は売却する土地の所有期間によって税率が異なりますが、復興特別所得税は2.1%で固定です。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

不動産の所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得、5年以下のものが短期譲渡所得となります。所有期間は売却した年の1月1日時点が基準となり、この時に5年を超えているかどうかがポイントです。
実際に売却条件を仮定して、譲渡所得がいくらになるかをシミュレーションしてみましょう。

  • 売却価格:1,000万円
  • 不動産の取得費:500万円
  • 売却にかかった費用:200万円
  • 長期譲渡所得

上記の条件で計算すると、譲渡所得は300万円となり、長期譲渡所得の税率で税金が発生します。所得税と復興特別所得税を合わせた金額は45万9,450円、住民税は15万円です。

土地売却にかかる費用を節約する6つの方法

土地の売却にかかる費用は、さまざまな方法で節約が可能です。

  • 確定申告で節税対策
  • 支払う仲介手数料の交渉
  • 買取を利用して土地を手放す
  • 抵当権抹消を自身で手続き
  • 解体なしで古家付きの土地として売却
  • 前払いしている土地の税金の回収

売却によって利益を出すためにも、少しでも節約して費用を縮小しましょう。

確定申告で節税対策

不動産を売却した翌年には確定申告が必要であり、この際に申請をするとさまざまな特別控除を適用できます。

特別控除の種類控除額
公共事業などのための土地を売却5,000万円
マイホームの売却3,000万円
特定土地区画整理事業などのために土地を売却2,000万円
特定住宅地造成事業などのために土地の売却1,500万円
2009~2010年に取得した国内の土地の売却1,000万円
農地保有化のための土地売却800万円
低未利用土地などの売却100万円

特別控除は譲渡所得から差し引くことができます。例えば譲渡所得が1,000万円で特別控除が3,000万円あった場合は、控除によって利益なしと判断され、譲渡所得税は非課税です。
また、売却によって損失が出ている場合は確定申告は必須ではありませんが、申告をすることで損益通算の特例を適用できます。損益通算をすることで、不動産売却の損失を給与所得から差し引くことができ、所得税などの節税が可能です。
損失が多い場合は翌年以降も繰り越して損益通算が可能であり、売却した翌年から3年にわたって、損失を繰り越して控除できます。

支払う仲介手数料の交渉

不動産会社に支払う仲介手数料は、上限のみ法律で決められています。下限については不動産会社の裁量で決められるため、交渉次第では値引きをしてもらえることもあります。
仲介手数料の値引き交渉は、不動産会社との媒介契約を結ぶ前に行うことが大切です。また、仲介手数料の強引な値引きをするのは禁物であり、無理な交渉をするとその後の売却活動に悪影響を及ぼすこともあります。
そのため、仲介手数料の交渉は控えめにしておき、値下げが見込めないと判断すれば業者の提示した金額に従って売却活動を行うことがおすすめです。

買取を利用して土地を手放す

仲介による売却が難しい場合は、土地を不動産会社に買い取ってもらうこともおすすめです。不動産会社による買取では、仲介手数料が発生しないため、売却にかかる費用を抑えることができます。
ただし、買取では不動産会社が再販する利益を上乗せして買取価格を決定するため、仲介よりも売却相場は安くなります。そのため、費用は安く済みますが、売却価格自体が安くなってしまい、場合によっては損をするケースもあるため注意が必要です。

抵当権抹消を自身で手続き

抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼せず自分で行うことで費用を節約できます。司法書士に依頼するとスムーズに手続きができますが、その分費用はかかってしまいます。そのため、手間はかかるものの、自分で抹消登記を行うことで、司法書士への報酬分の費用の節約が可能です。

  • 必要書類を用意する
  • 申請書類を作成する
  • 法務局の窓口で申請書などの書類を提出する

法務局で手続きをするだけで、抵当権の抹消は完了します。申請書の作成方法については法務局の窓口でも教えてもらえるため、わからない部分は窓口で相談してみましょう。

解体なしで古家付きの土地として売却

建物を解体してから更地として売却すると、解体費用がかかります。解体費用をかけないためには、古い家を古家付きの土地として売り出すこともおすすめです。
古家付きとして売り出すことで、解体費用をかけずに済みます。古家がある分、土地の売却価格自体は下がるものの、費用をかけずに済む分お得になることも多いです。古家付きだと買主が見つかりづらかったり、土地のみで売却するよりも安くなったりすることもありますが、コストは削減できます。

前払いしている土地の税金の回収

固定資産税など土地の税金を支払っている場合は、前払いしている分を買主に請求して回収することが大切です。固定資産税など1年分前払いで支払っている税金は、引き渡しのタイミングで日割り計算して、買主に精算を求めることができます。
前払いした税金の精算は必須ではないため、金銭のやり取りは買主との交渉次第です。契約前に精算金の話し合いもしておき、精算内容も含めて売買契約書を作成しましょう。

手元にお金を残すなら高く土地を売却

土地売却によって手元に少しでもお金を残すには、費用の節約だけではなくいかに高く売るかを考えることも大切です。費用はある程度までは節約ができますが、減額できる分には限界があります。そのため、利益が多いほうが手元にお金が残りやすくなるため、少しでも高く売ることを考えましょう。

売約する土地は複数社で査定を受ける

不動産会社に仲介を依頼して土地を売る場合は、複数社から査定を受けることが大切です。提示される査定額は不動産会社によって異なり、場合によっては相場以上の高値を提示されることもあります。
高額な査定額を鵜呑みにして不動産会社を選んでしまうと、実際の売却価格が下がってしまい、想定していた利益が得られないことも多いです。そのため、相場価格を把握して適切な金額で売るためにも、複数社の査定結果を比較しておく必要があります。
査定を効率的に行うには、一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップは不動産の情報を一度登録するだけで、複数社からまとめて査定を受けられます。情報の登録も2~3分程度と簡単であり、不動産会社選びに悩んでいる人におすすめのサービスです。

土地の見た目をきれいにしてから売却を開始

少しでも高値で土地を売るには、見た目をきれいにしてから売り出すことがおすすめです。放置した土地で雑草が伸びきっていたり、不法投棄によって荒れていたりすることもあります。
見た目が悪いと買主からの印象は悪くなってしまい、成約に結びつかなくなる可能性も高いです。土地を売る前には清掃をしたり、必要に応じて造成をしたりすることが大切です。少しでも高値で売却する、あるいは素早く売りやすくするためには、土地の整備は念入りに行いましょう。

土地の売却は急がない

少しでも高値で売るためには、売却を急がないことも大切です。売却までのリミットが短いと、購入希望者からの値下げ交渉にも応じてしまうことが多く、想定よりも安い価格で手放さなければならなくなることもあります。
売却期間に余裕があると時間をかけて購入希望者を探すことができ、じっくりと交渉もできます。土地の売却には3ヶ月から場合によっては半年程度かかることも多いです。売却期間は余裕を持って見ておくことが大切であり、少なくとも3ヶ月以上の期間を設けて売却に臨みましょう。

土地売却は費用を抑え高額で購入してくれる人を探そう

土地売却で利益を残すには、売却にかかる費用を抑え、かつ高値で売却することも考えましょう。費用の節約には限界があるため、高額で売れたほうが利益を残しやすいです。費用は交渉次第で節約できるものや、対策次第で節税できるものもあります。
土地を高値で売るには、高額で購入してくれる購入希望者を見つけることが大切です。売却期間には余裕を持っておき、じっくり購入希望者と交渉して、納得できる金額で土地を売りましょう。

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