土地の売却相場は6つの方法で調べよう!活用する注意点まで解説

所有している土地の売却を考えているのであれば、いきなり不動産会社に仲介を依頼するために行くのではなくて、その前に自分で売却相場を調べることをおすすめします。自分で売却相場を調べておくことで、不動産会社が提示する査定価格が適切なものかどうかを判断したり、その後の資金計画を無理なく立てたりすることができるようになります
とはいっても、不動産売買の素人である多くの方には、どのように売却相場を調べればいいのかよく分からないことでしょう。この記事では、土地の売却を検討中の方に向けて、土地の売却相場を調べる6つの方法と、土地の売却価格を決める要因、相場なりの価格での売却を成功させるためのコツなどについて詳しく解説します。
大切な資産である土地の売却を成功させるために、しっかりと売却相場のつかみ方を身につけましょう。

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土地の売却相場を調べる6つの方法

不動産売買に詳しくない方でも、インターネットを駆使することで誰でも土地の売却相場を調べることができます。スマホやPCを使えば誰でもできる土地の売却相場を調べる6つの方法を解説します。

売却予定の土地の一括査定

自分でいろいろと計算したり、データを調べたりするのが大変だと感じる方におすすめなのが、ネットの不動産一括査定サイトを利用することです。一括査定サイトとは、売却したい不動産の情報を入力することで、不動産会社数社からの机上査定を簡単に取り寄せられるサイトのことです。
それぞれのサイトが提携している不動産会社があり、一括査定の依頼があると、サイト側からその物件を扱っている地域の不動産会社へ査定依頼を出します。依頼された不動産会社は依頼者が入力した情報を元に、データだけで査定する机上査定をして、依頼者へ返事をします。
査定には机上査定の他に、実際の現地調査を行ってより正確な査定額を算出する訪問査定もあります。一括査定サイトを利用しての査定は机上査定のみなのと、実際にその査定額で売却できるかどうかはわかりません。
しかし、複数の不動産会社の査定額を比較したり、扱ってくれる不動産会社を見つけたりするのにとても役立ちます。

一括査定で依頼を出す流れ

一括査定サイトから売却を依頼するところまでの流れを簡単に見ていきましょう。

  1. 不動産一括査定サイトへ物件情報と依頼者の情報を登録
  2. 不動産一括査定サイトからその物件を扱っている不動産会社数社へ査定依頼
  3. 不動産会社が机上査定して依頼者へ返事
  4. 机上査定の結果から訪問査定を依頼する不動産会社を決めて連絡
  5. 訪問査定の日程を決めて訪問査定を受ける
  6. 媒介契約(仲介の契約)を結ぶ
  7. 売却活動

一括査定サイトを利用すると、不動産会社も見つけることができます。複数の不動産会社の査定額と合わせて対応力なども比較できるので、土地を売却したいのなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。

一括査定はすまいステップがおすすめ

とはいっても、検索エンジンで「不動産一括査定サイト」と検索すると、多くのサイトが出てきてしまい、どのサイトを利用したらいいのかよく分からなくなってしまいます。おすすめのサイトは「すまいステップ」です。すまいステップはすでに他の不動産一括査定サイトで成功を収めている運営会社が、さらにブラッシュアップして顧客対応力を強化した不動産一括査定サイトです。
すまいステップは全国各地の良心的な不動産会社ばかりを選んで提携しています。悪徳業者を見分けるのはとても難しいのですが、出来る限り厳しい目で提携業者を選び、優良な不動産会社だけを登録するように日々努力しています。
その上、すまいステップからの査定依頼への対応は、宅建士の資格を持ち営業実績の豊富な優秀な営業スタッフが担当します。土地売却に関するどんな不安や疑問にもお答えできるスタッフが対応してくれる安心できるサイトです。

土地の固定資産税納税通知書から推定

土地を所有していれば、毎年固定資産税を納税しているはずです。毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書から土地の売却相場を推定することもできます。
固定資産税の納税通知書には、税額を決定するために、その土地の評価額が記載されています。固定資産税評価額は実際のその時点の売却相場の7割程度で設定されています。ですから、固定資産税評価額の7割を求める次の計算式で売却相場を推定できます。
土地の売却相場の推定額=固定資産税評価額÷0.7
固定資産税納税通知書が手元にない場合には、その土地を管轄している地域の市区町村役場で固定資産税評価証明書を取り寄せられます。本人が取得する場合には身分証明書を、本人以外の人が取得する場合には委任状が必要です。

土地売却のポータルサイトで検索

売却する予定の土地の周辺地域の不動産ポータルサイトを調べると、現在売却に出されている土地の売り出し価格を調べられます。似たような立地で同じような用途の土地であれば、1平方メートルあたりの土地の単価に大きな差が出ることは考えられません。
通常は購入希望者が現れてから値下げ交渉が行われるので、実際にはポータルサイトに記載されている売り出し価格で売却できるとは限りません。しかし、おおよその相場を把握する参考にはなります。

不動産取引価格情報検索でデータの集計

不動産取引価格情報検索とは、国土交通省が運営する不動産売買の実際の成約価格を、不動産を売却した人から集めたアンケートを基にして、個人情報を特定されない形で1軒ずつ公表しているサイトです。2005年からのデータを見ることができるので、周辺地域の土地の価格の相場がどのように変化しているのか調べることもできます。
不動産取引価格情報検索のサイトにアクセスしたら、調べたい期間、不動産の種類、地域を選んで「この条件で検索」を押します。
すると、その条件に合った物件の情報が表示されます。その中の「取引総額」が、実際に取引された価格になります。
参考:不動産取引価格情報検索

調べた公示価格から相場を計算

公示価格とは、地価公示法に基づいて、国が全国に定めた地点の1平方メートルあたりの毎年1月1日時点の地価を、国土交通省の土地鑑定委員会が調べて公表するものです。毎年3月下旬頃に公表されて、全国の土地取引の基準とされます。
この他に、都道府県がそれぞれの地域で調べて公表する基準地価もあります。公示地価と基準地価を調べる地点は合計で2万6,000地点ほどあり、土地の取引価格の指標とされています。
実際の売却相場は公示地価や基準地価の1.1倍程度なので、次の計算式で計算できます。
土地の売却相場=公示地価もしくは基準地価×1.1
公示地価や基準地価は国土交通省が運営する土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」から調べられます。
参考:土地総合情報システム

調べた路線価から相場を計算

路線価とは、不動産が相続税や贈与税の対象となった場合に、相続税を算出するために国税庁が定めている土地の評価額のことです。路線とは道路のことで、土地が面している道路ごとに1平方メートルあたりの評価額が定められています。路線価が設定されていない場合には、その土地に倍率が定められていて、その倍率を固定資産税評価額にかけて相続税評価額を算出します。
路線価は公示地価の8割程度に定められます。売却相場は公示地価の1.1倍なので、路線価から売却相場を求める計算式は次の通りです。
土地の売却相場=路線価×土地の面積÷0.8×1.1
1平方メートルあたりの路線価が25万円の土地に50平方メートルの土地がある場合には次のように計算できます。
25万円×50平方メートル÷0.8×1.1=1,718万7,500円(売却相場の推定額)
参考:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

土地の売却相場が決まる5つの要因

相場を調べてみたら、想像していた金額よりも安かった、ということもあるでしょう。土地の売却相場は主に次の5つの要因で決まります。

  • 売却する土地の立地
  • 土地にかけられている制限
  • 売却する土地の広さ
  • 売却する土地の形状
  • 土地がある周囲の将来性

それぞれどのように土地の売却相場に影響を与えるのか詳しく解説します。

売却する土地の立地

土地の売却相場には立地が大きく影響します。住宅として利用できる土地であれば、生活に便利な立地かどうか、周囲にあまり好ましくない施設などがないかどうか、といったことが相場に影響を与えます。
電車やバスが主な交通機関であればバス停や駅までの所要時間、最寄りのターミナル駅までのアクセスなど、マイカー通勤が必須の立地であれば、幹線道路までのアクセス、コンビニやスーパー、小中学校が近いなど、便利な立地であれば高額で取引されやすいでしょう。
しかし、周囲に工場や高圧電線、墓地など、あまり住宅の近くに好ましくない施設がある場合には、売却相場が下がる傾向にあります。

土地にかけられている制限

むやみやたらに開発を進めて、自然破壊や景観を損ねることがないように、土地の利用にはさまざまな制限がかけられています。無秩序な開発を防ぐために設定されている市街化調整区域では、住宅を建てられないわけではありませんが、インフラが整備されていなかったり、建てられる建物に制限がかけられたりしています。
また、市街化調整区域でもそれぞれの土地に立てられる建物の大きさを制限するための建ぺい率と容積率が定められています。建ぺい率とは敷地面積に対する建物の面積です。容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。
また、建ぺい率や容積率をクリアできても、隣接する地域の日照権を確保する目的などで、建物の高さが制限されている場合もあります。土地にかけられている制限が多い場合には、売却相場が安くなりがちです。

売却する土地の広さ

売却する予定の土地の面積も売却相場に影響します。基本的に、公示地価や路線価などから算出した1平方メートルあたりの単価に面積をかけた金額が売却相場になります。売却相場の総額は土地の面積が広くなればなるほど高くなります。
しかし、広すぎる場合にはかえって単価が下がることもあります。広さによって単価が上がる場合と下がる場合は、売却後にどのように活用されるのかによって変わってきます。

売却する土地の形状

公示地価などから単価で売却相場を計算しても、形状は土地ごとによって違います。同じ面積の土地でも、ほぼ平らで正方形や使いやすい長方形であれば、ほぼ計算した相場に近い価格での売却が可能です
しかし、間口が狭くて奥行きが狭い土地や、傾斜がきつい土地では、同じ面積でも売却相場は安くなりがちです。実際に売却するときにどのように評価されるのかは、不動産会社の査定や買主との交渉によって変わってくるでしょう。

土地がある周囲の将来性

売却したい土地の周囲の将来性によっても売却相場は変わってきます。開発が進み、今後人口の増加が期待できる環境が周囲にあれば、売却相場は高くなるでしょう。しかし、過疎化が進む地方では、両親が住んでいた実家の土地を売却したいと思っても、なかなか売るのが難しいことも少なくありません。
売りたい土地のある地域の将来性はどうなのかも、売却を検討するのであればよく調べた方が良いでしょう。
ただし、将来性があまりなく、売るのが難しいと思われる土地であっても、価格にこだわらなければ近隣の住民に当たってみる、空き家バンクなどに登録してみる、といった方法で売却する方法がないわけではありません。自分では使い道がない土地は、できるだけ売却する方向性で考えた方が良いでしょう。

土地を相場で売却する3つのコツ

土地の売却相場は固定資産税評価額や公示地価などから推定できます。しかし、土地の状態によっては、計算した売却相場での売却が難しい場合もあります。公示地価などから算出する価格での売却が難しいときに、どうすれば売却相場に近い金額で売却できるのか、そのコツについて解説します。

土地の売却を優良な不動産会社へ依頼

土地を売却するときには、不動産会社を厳選しましょう。できれば、その地域の土地や一戸建ての売却に強い地域密着型の不動産会社へ依頼することをおすすめします。
不動産会社には、全国展開している大手の有名な不動産会社と、地域密着型の中小企業があります。土地の売却を依頼すれば、どの不動産会社でも扱ってくれますが、得意不得意がそれぞれあります。
全国展開してる大手が得意としてるのは、都市部のマンションや駅近物件などの比較的売れやすい物件です。地域密着型の中小企業は、長年その土地に根ざした不動産取引を続けてきて、その土地の事情に精通している会社がほとんどです。
特に売りにくい地方の土地を売却したい場合には、全国展開している大手よりも、地域密着の不動産会社の方が、その土地ならではの人脈や情報を持っているので売りやすいでしょう。
遠方の実家の土地を売りたい場合でも、すまいステップならその地域の優良な不動産会社を厳選して査定依頼を出します。すまいステップを利用するのもおすすめです。

土地の境界は測量をして確定

広大な山林を売却する場合を除き、境界線が確定していない土地は、必ず売却前に測量をして境界線を確定させておきましょう。境界線を確定させていない土地は、後から隣の土地の所有者と境界線を巡るトラブルになることが多く、なかなか買主がつきません。また、境界線を確定させないと正確な面積の算出もできないので、単価からの売却相場の算出も難しくなります。
境界線を確定させるための測量は、境界確定測量になり土地家屋調査士に依頼します。隣の土地の所有者の協力も必要になり、期間は3ヶ月ほどかかります。費用は土地の形状などによって変わりますが、通常は60万円から80万円ほどが相場です。境界杭1本あたり15万円程度といわれています。境界線が複雑になればなるほど費用がかかります。

土地を売却するまでの期間に余裕を持つ

土地を売却するのにはとても時間がかかります。短くても3ヶ月程度、長ければ1年くらいかかることもあります。売却を急いでいるとみられると、強引な値下げ交渉で買い叩かれてしまうこともあります。安くてもとにかく早く売却したいのであれば構いませんが、相場なりの価格での売却を目指すのであれば、少し腰を据えて、じっくりと売却に臨みましょう
年単位での余裕を持てるようであれば、不動産相場の動きをよく見てタイミングを図るのもおすすめです。不動産相場が上がるまで待って、高額出売却できる時期に売却するのも良いでしょう。

土地の売却相場を活用するときの注意点

土地の売却相場を調べて、相場の価格を売却に活用するときには、注意しなければいけない点があります。この記事の最後に、土地の売却相場を活用するときの注意点について解説します。

土地の売り出し価格は相場だけで決めない

土地の売り出し価格は相場だけでは決めてはいけません。土地を売却することで、どのくらいの金額を捻出しなければいけないのかも考えた上で、売り出し価格を設定しましょう。
場合によっては、土地を売却したお金で住宅ローンを完済する予定の場合もあります。その場合には、完済できるだけの金額で土地を売却できなければ、金融機関が設定した抵当権を外すのがとても難しくなります。
最低限、売却によってどのくらいのお金を手にしたいのか決めて、その上で買主との値引き交渉が行われることも想定し、売り出し価格を慎重に決めましょう。

いつまでも売却できない土地は再度相場を調査

土地によっては、売却に出しているはずなのにほとんど問い合わせが入らず、時間だけが過ぎていく場合もあります。問い合わせはあっても、購入希望者との条件が合わずになかなか売却を決められない状況と、問い合わせすら入らずに売却できない状況では全く事情が変わってきます。
問い合わせがあるということは、売りたい土地に興味を持つ人がそこそこいる状況ですが、問い合わせすらない状態というのは、興味を持ってくれる人がほとんどいない状態です。
そのように、なかなか売れない場合には相場をもう一度調べ直して、価格設定を変更してみた方が良いでしょう。景気の動向などによって、土地の相場は大きく変動します。売り出したときには相場に沿った売り出し価格であっても、時間がたち相場が変わった可能性もあります。
現在の相場とかけ離れてしまっている場合には、再度売り出し価格を設定した方が良いでしょう。

相場で売却できない土地は放置せず買取りを検討

相場なりの価格で売り出し価格を設定しているはずなのに、なかなか売却できない場合には、そのまま通常の売却にこだわらずに、不動産会社に買取りしてもらうことも検討しましょう。
不動産会社では、不動産売買の仲介だけではなく、買取りも行っています。需要が見込める土地であれば、不動産会社が買い取って、他の人に土地のまま売却したり、分譲住宅を建てて売却したり、アパートやマンションを建てて賃貸に出したりします。
買取りの場合には、その後に不動産会社が利益を出す必要があるので、仲介での売却相場の7割から8割程度になってしまいます。しかし、いつまでも売却できずにいると、固定資産税や草刈りの費用ばかりがかかってしまいます。売却が難しい場合には、不動産会社に買取りしてもらえないか聞いてみるのもおすすめです。

土地の売却相場は参考程度にして売り出し価格を決めよう

土地の売却相場を知ることは、土地を適正価格で売却するために必要です。しかし、特に土地の相場というのは生き物のように動くものなので、相場の価格にばかりとらわれてしまうと、売却が難しくなってしまうこともあります。また、固定資産税評価額や路線価などから算出する方法は、土地の形状などの個々の事情を反映しているかは疑問です。
土地の価格はそれぞれの土地が持つ個性に大きく左右されます。より正確な売却相場を知りたいのであれば、やはり不動産売買のプロである不動産会社の査定を参考にするのが良いでしょう。すまいステップなら、安心して売却の仲介を任せられる不動産会社に出会えます。複数の不動産会社の査定額を比較できるメリットもあるので、土地の売却相場を知りたい方はぜひ一度すまいステップへ一括査定を申し込んでみましょう。

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