土地売却で税金はいくら払う?節税対策のため確定申告をしよう

土地売却をすると、さまざまな税金が発生します。税金分の費用も差し引き、最終的に残った金額が土地売却の利益となるため、なにをいくら支払うのかは事前に把握しておくことが大切です。
土地売却にかかる費用を正確に知り、少しでもお得に取引を成立させるためにも、税金に関する知識を身につけておきましょう。

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土地売却までにかかる4つの税金

土地を売却するまでには、次の4つの税金がかかります。

  • 土地売却の契約書に貼る印紙税
  • 土地のローン完済で登録免許税
  • 相続する土地の売却で相続税
  • 土地売却の諸費用で消費税

税金は売却後だけではなく、売却までにもかかることは覚えておきましょう。

土地売却の契約書に貼る印紙税

土地を売却する際には、売主と買主で契約書を作成し、売買契約を締結します。売買契約書には収入印紙の貼り付けが必要であり、この際にかかる費用が印紙税です。印紙税は売買契約書に記された取引金額によって異なります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

印紙税には本則税率と軽減税率の2つがありますが、2022年3月31日までの取引では軽減税率が適用されます。また、契約書は2通作成しますが、売主と買主のそれぞれが1通分の費用を負担することが一般的です。

土地のローン完済で登録免許税

住宅ローンを利用して購入した不動産は、完済時に抵当権の抹消登記を行います。抵当権が抹消されていないと売却はできません。登記にかかる税金は登録免許税です。登録免許税は不動産1つに対して1,000円の費用がかかります。
住宅ローンを利用して一戸建てと土地の両方を購入している場合は、それぞれに抵当権が設定されていることが多いです。土地と建物の両方に抵当権がかかっているなら、合計2件の抵当権抹消を行うことになるため、2,000円の費用がかかります。

相続する土地の売却で相続税

相続する土地を売却する際には、相続時に相続税がかかります。相続税は基礎控除額を差し引き、プラスの資産が残った場合に課税されるものです。

  • 3,000万円+600万円×相続人数

実際に相続税がかかるのは、上記の基礎控除を差し引いてプラスになった場合のみと考えましょう。もしプラスが出た場合には、取得金額に応じて下記の税率で相続税が課税されます。

法定相続分の取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

取得金額が増えるほど税率も上がりますが、その分控除額も大きくなります。

土地売却の諸費用で消費税

土地売却にはさまざまな費用がかかり、この一部には消費税がかかります。消費税がかかる費用としては、次のものがあげられます。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 住宅ローンの一括または繰り上げ返済手数料
  • 司法書士に抵当権抹消登記を依頼した場合の報酬

不動産会社への仲介手数料は、課税対象のサービスとなるため、消費税がかかります。土地の売却そのものには消費税はかかりませんが、仲介手数料は消費税の課税対象であることは覚えておきましょう。
また、住宅ローンを途中で一括返済あるいは繰り上げ返済する場合には、手数料がかかることがあります。手数料の有無や金額は契約している金融機関によって異なりますが、返済手数料は消費税の課税対象です。
また、抵当権の抹消登記自体には消費税はかかりませんが、これを司法書士に依頼する場合は消費税がかかります。司法書士が行うサービスは課税対象であり、代理で登記手続きをしてもらう際には報酬部分に消費税がかかると考えましょう。

土地売却で利益があると譲渡所得税

土地売却によって利益が発生した場合は、譲渡所得税の課税対象になります。売却までにかかる税金だけではなく、売却後の利益の有無によって課税対象になる場合があることは覚えておきましょう。
土地を売却したからといってすべての場合で譲渡所得税が発生するわけではなく、あくまで利益が出た場合のみ課税されます。

譲渡所得税の納税が必要になる土地売却とは

不動産売却にかかる譲渡所得税とは所得税と復興特別所得税、住民税の3つを指します。売却によって利益が発生するとこれら3つの税金がかかりますが、それぞれ条件によって税率が異なります。土地売却によって利益が出ているかどうかは、次の式で計算可能です。

  • 土地の売却価格-土地の取得費-売却にかかった費用

上記の式で計算して、合計がプラスになった場合は利益があるとみなされ、譲渡所得税の課税対象です。売却価格がついたからといってそれだけで利益が発生したことにはならず、取得費や売却にかかる費用を差し引いてプラスが出るかどうかが利益の有無の判断基準となります。

土地に建物がある場合は減価償却

土地に建物がある場合は、建物の部分について減価償却を行い、取得費を計算します。建物は経年劣化によって価値が減少するため、売却時点での正確な価値を算出するためには、劣化した分を差し引いて取得費を考える必要があります。
ただし、土地は経年劣化による価値の減少がないため、減価償却は考慮しません。減価償却は次の式で行います。

  • 建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物構造によって決まっており、構造別の償却率は次の通りです。

建物構造耐用年数償却率
木造モルタル造30年0.034
木造33年0.031
骨格材の肉厚が3mm以下の鉄骨造28年0.036
骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の鉄骨造40年0.025
骨格材の肉厚が4mm超の鉄骨造51年0.02
鉄筋コンクリート造70年0.015

減価償却を個人で正確に計算して行うのは難しいため、売却時に不動産会社の担当者と相談して、詳細な数値を算出してもらうとよいでしょう。

譲渡所得の税率は所有期間で変動

不動産売却で得た譲渡所得の税率は、不動産の所有期間で変動します。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

所有期間が5年以下のものが短期譲渡所得に、5年を超えるものが長期譲渡所得に該当します。相続した不動産の場合は、自分が相続してからではなく、親が所有していた期間も含めて計算が可能です。
そのため、親が10年所有した不動産を相続した場合は、相続時点で長期譲渡所得となるため、売却時の税率は低くなります。なお、復興特別所得税は譲渡所得の金額そのものではなく、所得税額に対して2.1%が課税され、所有期間による変動はありません。
そのため、所得税と復興特別所得税は上記の表のように合わせて計算することが可能であり、短期譲渡所得では30.63%、長期譲渡所得では15.315%となります。

土地売却の税金を節税する6つの方法

土地売却によって発生する税金は、対策次第で節税ができます。

  • 土地を売却する理由次第で特別控除の適用
  • 特定期間に取得した土地の売却で特別控除の適用
  • 土地に建物がある場合の売却で特別控除の適用
  • 譲渡所得税の税率が下がる期間まで待つ
  • 利益がでない土地売却で損益通算と繰越控除
  • 土地売却にかかる費用を漏れなく計上

上記の6つの方法を頭に入れ、少しでも節税してお得に土地売却を行いましょう。

土地を売却する理由次第で特別控除の適用

土地を売却する理由によっては、特別控除を適用できることがあります。特別控除は譲渡所得から差し引かれるものであり、不動産の取得費や売却にかかった費用からさらに控除が受けられるため、大幅な節税が可能です。

特別控除の種類適用の条件
収用等による売却で5,000万円控除
  • 売却した不動産が固定資産
  • 代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていない
  • 買い取りの申し出があった日から6ヶ月以内に売却している
  • 公共事業の施行者から最初に買い取りの申し出を受けた者が譲渡していること(相続者の売却は可)
再開発による売却で2,000万円控除
  • 国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構に売却
  • 土地区画整理事業のために不動産を売却していること
特定住宅地造成事業による売却で1,500万円控除
  • 特定住宅造成事業のために売却していること
  • 住宅建設事業のための売却でも可

売却の事情が特殊な場合は、上記の特別控除が適用できないか条件を確認しておきましょう。

特定期間に取得した土地の売却で特別控除の適用

特定の期間に取得した土地の場合は、売却によって特別控除が適用できる場合があります。

  • 2009年1月1日から2010年12月31日までの間に土地等を取得している
  • 2009年に取得した土地等は2015年以降に譲渡
  • 2010年に取得した土地等は2016年以降に譲渡
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 相続や遺贈、贈与や交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
  • その他特別控除や買い替えの特例を受けていないこと

2009年から2010年までに取得した土地を売却する場合は、特別控除を受けられないか条件を確認しておきましょう。上記の条件を満たした土地を売却すると、1,000万円の特別控除が適用できます。

土地に建物がある場合の売却で特別控除の適用

相続した建物付きの土地を売却する場合は、次の条件を満たすことで特別控除が適用できます。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前まで被相続人以外に居住をしていた人がいないこと
  • 売却価格が1億円以下であること

特別控除では最大3,000万円の控除が適用されるため、相続財産を売る場合には条件を満たしていないか確認しておきましょう。

譲渡所得税の税率が下がる期間まで待つ

売却するまでの期間に余裕があるなら、譲渡所得税の税率が下がるまで待って売りに出すこともおすすめです。所有期間が5年以下だと短期譲渡所得になり、譲渡所得が発生した場合の税率は高いです。
所有期間が5年を超えることで長期譲渡所得となって税率は下がるため、利益が出ても課税金額は低くなります。所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかが基準となるため、この点は覚えておきましょう。
また、所有期間が10年を超える居住用財産の場合は、軽減税率の特例が適用でき、税率はさらに下がります。

譲渡所得所得税住民税
6,000万円以下の部分10%4%
6,000万円超の部分15%5%

軽減税率の特例を適用するには、次の条件を満たしていなければなりません。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 売却する不動産の所有期間が10年を超えていること
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

所有期間が10年超となるだけではなく、他にもさまざまな要件を満たさなければならないことは覚えておきましょう。

利益がでない土地売却で損益通算と繰越控除

土地の売却によって利益が出ず、損失が発生した場合は、売却した翌年に確定申告をすることで節税ができます。売却によって出た損失は給与所得と損益通算ができ、所得税などを安くできます。損益通算の特例が適用できるのは、次の条件を満たした場合です。

  • 売却によって損失が出ていること
  • 居住用の不動産を売却していること

また、売却による損失が大きく、1年で控除しきれない場合は、翌年から3年にわたって繰越控除を受けることもできます。売却によって損失が出た場合は翌年の確定申告は必須ではありませんが、損益通算の特例を適用するためにも、申告は忘れずに行いましょう。

土地売却にかかる費用を漏れなく計上

売却によって発生する譲渡所得税を引き下げるには、費用部分を漏れなく計上することが大切です。不動産の取得費には概算法と実額法の2つがあります。概算法は取得費が不明な場合に用いる方法であり、売却価格の5%を取得費として計算できます。
対して実額法は不動産の取得に関するさまざまな費用を計上することができ、概算法よりも取得費が大きくなりやすいです。取得費は正確に計算したほうが譲渡所得を縮小して節税につながるため、不動産取得にあたってもらった領収書類はなくさずに保管しておきましょう。

土地売却で支払うシミュレーション

実際に土地売却によってどれくらいの税金を支払うことになるのか、シミュレーションをしておくことも大切です。売却時の条件によって、税金発生の有無や支払う金額は異なります。ケース別の売却事例を参考にして、自分の場合はどれくらいの税金がかかりそうか考えてみましょう。

所有期間が5年を超える土地売却の税金

所有期間が5年を超える土地売却で、売却価格などの条件を次のように設定します。

  • 売却価格:2,000万円
  • 取得費:1,800万円
  • 売却にかかった費用:100万円

上記の条件で計算すると、譲渡所得は100万円です。所得税と復興特別所得税は15.315%で合算して計算し、税額は15万3,150円となります。住民税は5%であり、5万円となるため、合計の税額は20万3,150円です。

建物ありの土地売却にかかる税金

建物ありの土地売却の条件を、次のように設定します。

  • 売却価格:4,000万円
  • 取得費:2,500万円
  • 売却にかかった費用:500万円
  • 3,000万円の特別控除を適用

上記の条件で計算すると、譲渡所得は1,000万円であり、通常ならこれに対して所有期間に応じた税率で税金を計算します。しかし、3,000万円の特別控除を適用する場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができ、譲渡所得1,000万円が0となって利益が出ていないため非課税です。
実際の売却によって利益が出ている場合でも、特別控除を適用すると非課税になったり、譲渡所得が残っても大幅な節税ができたりします。

土地売却にかかる税金の気になる疑問

土地を売却するなら、税金に関する不明点は解消しておくことが大切です。

  • 土地売却の税金はいつ払うのか
  • 確定申告を忘れるとどうなるか
  • 法人の土地売却では何が変わるのか

よくある疑問のQ&Aを参考にして、不明点をなくしてから土地売却に臨みましょう。

土地売却の税金はいつ払うのか

土地売却で発生する税金は、種類によって支払うタイミングが異なります。土地を売却したタイミングでは、次の税金を支払います。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 課税対象サービスにかかる消費税

相続資産の場合は、相続した時点で相続税の支払いが必要です。譲渡所得税は売却した翌年以降に支払うものであり、所得税と復興特別所得税は確定申告を終えた後に支払います。
住民税は市区町村によって異なりますが、確定申告後の4~6月ごろに支払いが必要です。譲渡所得税の支払いは売却から期間が経過してから行うため、売却によって得た利益は手元に残しておき、スムーズに税金が納められるようにしておきましょう。

確定申告を忘れるとどうなるか

売却によって利益が出ているのに確定申告をしていないと、無申告加算税や延滞税、場合によっては重加算税を課せられます。これらのペナルティが発生すると、通常よりも高い税金を納めなければならないため、注意しなければなりません。
また、売却によって損失が出ている場合は確定申告をしなくてもペナルティはありませんが、申告をしていないと損益通算の特例を適用できないため注意が必要です。
各種特例や特別控除も、確定申告時に申請が必要であるため、税金面で損をしないためにも、売却した翌年の確定申告は確実に行いましょう。

法人の土地売却では何が変わるのか

法人の土地売却では、売却によって得た利益の考え方が個人と異なります。個人の場合は不動産売却によって得た利益は、給与所得とは別枠で計算し、税金を計算します。これを分離課税方式と呼び、給与所得は給与所得のみ、譲渡所得は譲渡所得のみでわけて計算することが特徴です。
対して法人の場合は分離課税が採用されておらず、すべての収入を合算します。そのため、譲渡所得は他の事業で得た利益とも合算するため、利益が大きい場合は税金も高くなりやすいです。
また、個人と法人では所得税の税率も異なります。年度によって税率は変動しますが、法人の場合は約30%であり、不動産の所有期間による税率の変動はありません。

現金を残すため土地は高く売却

少しでも手元に現金を残すためには、土地を高値で売却することが大切です。高値で売却できることで利益は拡大し、税金がかかったとしても手元に残るお金は増えやすいです。高く売るためには複数の不動産会社から査定を受け、相場価格を理解しておく必要があります。
最初の1社だけで売却を決めてしまうと、相場価格通りの査定額が提示されておらず、実際の売却価格が予想を下回ってしまう可能性があります。相場通りの金額で売却するには、一括査定サイトを利用して、最低3社程度を目安に査定を受けておくことがおすすめです。
すまいステップでは、ネットから不動産の情報を登録するだけで、簡単に複数社から査定を受けられます。登録も2~3分程度で済むため、売却を依頼する不動産会社に悩んでいる場合は、利用がおすすめです。

税金対策をしながら土地の売却を進めよう

土地の売却にはさまざまな税金がかかるため、少しでも利益を手元に残すには節税対策をしておくことが大切です。対策をすることで売却にかかる税金は引き下げることができ、場合によっては譲渡所得が非課税となることもあります。
売却価格によってかかる税額は異なりますが、ケース次第では税金だけで100万円以上かかることもあります。お得に土地売却をするためにも税金対策は忘れずに行い、できるだけ手元にお金が残るように工夫して売却に臨みましょう。

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