土地を売る流れからコツまで解説!相場を調べ税金対策をしよう

所有している土地を売却したい場合、どのような流れで手続きをすればよいのでしょうか。損をしないように売却するためのコツについて解説します。相場を調べることで税金対策をすることもできるため確認しておきましょう。

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土地を売る6つのステップ

土地を損をせずに売却するには適切な手続きを踏む必要があります。6つのステップにわけて土地の売却の手続きを解説しますので参考にしてください。

1.土地の状態を調べる

まずは所有している土地の状態を確認しましょう。確認しておきたい最重要ポイントは名義人です。名義が自分のものでない土地を売却することはできません。そのため名義が誰になっているのかを確認しておくことが必要です。
もうひとつ重要なポイントは境界線の確認になります。隣家との境界線は年月がたつに連れて曖昧になっているケースもあるでしょう。そのため隣家との境界線についてはしっかりと確認しておくことが大切です。
こうした点については登記関連の書類などがあると確認しやすくなります。土地の登記簿などがどこにあるのかを確認してみましょう。

2.査定を受けて土地の相場を知る

土地の状態が確認できたら査定を受けます。もちろん土地の名義人が自分であることが確定してからこの作業を行います。土地は自分名義ではなければ売却することができません。そのため名義人を自分にしておくことが必要です。
売却前には必ず査定を受けるようにしましょう。さらにポイントとなるのが複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことです。なぜなら査定額については不動産会社によって差があるからです。
複数の不動産会社で査定を受けることで損をせずに土地を売却することができます。これは複数社の査定額を比較することで所有している土地の相場を理解することができるからです。
相場を把握しておくことはいざ売り出し価格を決定する際に役立ちます。そのためこのステップは怠ることがないようにしておきましょう。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額を提示してもらった不動産会社のなかから売却を依頼したい会社を選びましょう。選定したらその会社と媒介契約を結びます。媒介契約は土地の売却を行うための活動を不動産会社に依頼することです。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3パターンがあります。これらの違いは次の表のとおりです。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約××
自分で買い手を見つける×
契約期間規定なし最長3カ月最長3カ月
レインズへの登録義務×
販売状況の報告義務×2週間に1度1週間に1度

レインズとは指定流通機構とも呼ばれ、宅地建物取引業法に基づいて国土交通省が指定した不動産流通機構のことを指します。全国の4つの法人が設立されており不動産の流通の活性化に向けた活動を展開しています。
レインズに土地の情報を登録することで全国から買主を探すことが可能となる点が特徴です。さらにレインズに登録した場合は媒介契約の種類にもよりますが売主に対して売却活動の報告をすることが義務付けられています。
これらの条件を確認して自分はどの契約を結ぶかを決めることが必要です。

4.土地の売り出し価格を決めて売却活動

媒介契約を結んだらまずは売り出し価格を決定しましょう。売り出し価格については相場や不動産会社からのアドバイスなどを参考に決定します。この際、自分の希望や利益などもしっかりと伝えておきましょう。
人気の条件がそろっている土地であればチャレンジ価格で売り出してみてもよいでしょう。不動産会社は自社のホームページやチラシなどに土地の広告を掲載します。そこに売り出し価格が掲載されるため価格決定は重要な作業です。
売却活動では宣伝だけでなく、購入希望者に対する対応も含まれます。内覧希望者がいれば売主に対して連絡を入れたうえで内覧のスケジュールを決定して実施することになるでしょう。

5.見つかった購入希望者と売買契約

購入希望者が見つかった場合には不動産会社をとおして売買契約を結びます。売買契約では売却価格や引き渡しの時期などを書面で記載して契約を交わすことになります。
買主・売主・媒介契約を結んだ不動産会社がスケジュールをあわせて契約を締結しましょう。売買契約のタイミングで買主に手付金を支払ってもらうことも把握しておくことが大切です。
このタイミングで買主が住宅ローンの審査を通過できるかどうかも確認しておくとより安心でしょう。

6.土地の引き渡し

ここまでのステップが完了したらいよいよ土地の引き渡しになります。土地の引き渡しをスムーズに行うには基本的な流れを把握しておくことが大切です。

  • 書類の最終確認
  • 残りの代金の精算
  • 負担金の精算
  • 鍵の引き渡し
  • 関連書類の引き渡し
  • 諸費用の精算

このような流れで引き渡しを行います。この段階で書類や契約内容に不備が見つかった場合には引き渡しが遅れてしまうこともあるでしょう。引き渡しのタイミングでは金銭のやりとりが多くなるためこの点にも注意が必要です。
逆に売主が引き渡し日を延期する事情が生じた場合には違約金が発生することもあります。基本的には売却価格の20%が違約金の相場です。かなりの金額になるため注意が必要になります。
もしも抵当権が付いている場合には抵当権の抹消登記も行いましょう。所有権の移転登記は自分で行うことも可能です。ただし司法書士に依頼したほうがスムーズであるケースが多いため早めに手続きをしたい場合は検討しておきましょう。

土地を売るために用意するべきもの

所有している土地を売却するためには6つのステップを踏む必要があると解説しました。このステップには各種書類や費用が必要になります。具体的にどのようなものを用意する必要があるのでしょうか。

土地を売るために使う書類

所有している土地を売却するためにはいくつかの書類を用意する必要があります。必ず必要なものと任意のものとがありますのでわけて解説しておきましょう。必須の書類は次のとおりです。

  • 登記済権利証
  • 測量図
  • 固定資産税納税通知書
  • 実印と印鑑証明
  • 身分証明書
  • 検査済証
  • 地積測量図
  • 境界確認書

任意ですが用意しておいたほうがよい書類は次のとおりになります。

  • 固定資産評価証明書
  • 住民票
  • 工事記録書
  • 地盤調査報告書
  • 取得時の契約書

これ以外にもしも土地の購入でローンを利用している場合にはローン残高証明書、ローン返済予定表も用意しておくとよいでしょう。

土地を売るためにかかる費用

土地の売却には費用が必要となるケースもあります。どのような費用が必要になるのかは次のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 登録免許税
  • ローン返済手数料
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 測量費用
  • 地質調査費用

仲介手数料は媒介契約を結んだ不動産会社に対して支払う成功報酬です。仲介手数料は法律で上限が定められています。具体的には次のとおりです。

売買価格仲介手数料
200万円以下の部分(売却価格×5%)+消費税
200万円を超え400万円以下の部分(売却価格×4%)+消費税
400万円を超える部分(売却価格×3%)+消費税

仲介手数料については高額になることが多いため不安に感じる人もいるでしょう。ただ仲介手数料は売却が完了してから支払うため事前に用意しておく必要はありません。
売却前に実費で必要となるのは印紙税・抵当権抹消費用・登録免許税・ローン返済手数料・測量費用・地質調査費用です。

土地を売るための7つのコツ

損をせずに土地を売却するためにはいくつかのコツがあります。7つのコツについて解説しますので参考にしてください。

高額な費用が必要でも境界は確定しておく

土地の売却でトラブルになりやすいのが隣家との境界線についてです。境界線が曖昧なままで売却してしまうと購入した人と隣家でトラブルが発生することもあります。この場合は売主の責任として損害賠償を請求されるケースもある点に注意が必要です。
境界線をはっきりさせるには測量をする必要があります。測量にはいくつかの種類がありますが、土地の売却の場合は境界線確定測量を選択するようにしましょう。
この作業には3〜4カ月の期間が必要となるのが一般的です。売主だけでなく隣家や隣接地の所有者との同意も必要になります。同意が得られない場合には期間が長引くこともあるでしょう。
費用は350,000〜450,000円が相場です。土地が複雑な形状の場合はさらに高額になる可能性もあります。高額な費用であるため、ためらう人もいるかもしれません。ただ、後々のトラブルを回避するためには境界線の確定は必須です。
トラブル回避だけでなく登記されている面積よりも実際の土地面積が広かった場合には売却時に損をする可能性もあるため正確な土地面積を知るためにも測量は行うことをおすすめします。 

土地の相場は一括査定で調べる

売り出し価格を決定する場合に参考となるのは土地の相場です。所有している土地の相場を把握するための最短手段としては一括査定がおすすめになります。
一括査定はネット上で情報を入力するだけで一度に複数の不動産会社に査定依頼をすることが可能な点がメリットです。自分で口コミをみながら不動産会社を探すよりも手軽で手間も省くことができるため忙しい人にもおすすめの方法になります。
すまいステップでは独自の基準で全国の優良な不動産会社とのみ提携しているため安心して利用することが可能です。1度に4社の不動産会社に一括で査定依頼ができる点も魅力といえるでしょう。

仲介を依頼する不動産会社の担当は人柄まで見る

土地の相場が把握できたら査定を依頼して仲介をお願いする不動産会社の選別に入ります。一括査定を利用して複数の不動産会社に査定を依頼するとそれぞれバラバラの金額が提示されるでしょう。
そのなかから媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際に大切にしたいコツがあります。それが査定額の根拠の明確さと担当者の対応です。不動産会社のなかには極端に高額な査定額を提示してくるところもあるでしょう。
この場合は査定額の根拠を確認することが大切になります。なぜ高額な査定額を出すことができるのか、本当にその金額に近い価格で売却できるのかを確認しましょう。これに対する回答が曖昧であったり誤魔化すような対応をする場合は要注意です。
残念なことに不動産会社のなかには顧客を確保するために査定額を通常よりもあげて提示してくるところもあります。この場合、最終的な売却価格は提示額よりもかなり値下げされる可能性が高くなるでしょう。
査定額が相場より高額でもその価格で売れるとは限らないという点は理解しておくことが大切です。また、不動産会社の実績の確認も忘れないようにしましょう。実績があって担当者の対応も丁寧で明確なところを選ぶことが損をしない土地売却のコツといえます。

土地を売るまでの期間に余裕を持つ

焦って売却しようとすると損をしてしまうこともあります。基本的に土地の売却には3〜6カ月は必要と考えておきましょう。時間に余裕がない場合でも最低3カ月はしっかりと売却活動をすることが必要です。
あまりに焦っていると不動産会社から値下げを要求されて最終的には買い叩かれてしまうこともあります。損をせずに売却したいのであれば売却までには時間的余裕を持つことも必要です。

売る土地の見た目をきれいにしておく

長年放置していた土地を売却する場合にはまず掃除からはじめましょう。家の売却と同様に土地の売却でも見ためのきれいさは求められます。雑草が伸び放題ではないでしょうか。ゴミが放置されていないでしょうか。
見た目の印象は大切です。自分が購入する側の視点に立って客観的にみて購買意欲をそそる土地になっているかを確認してみましょう。もしも見た目が悪い状態のまま放置していると値引き交渉の理由になることもあります。
できるだけ整頓された状態で売却できるように努力することも損をしない売却のコツといえるでしょう。

広い土地は分筆して売る

土地は広いほうが高く売れると考えている人も多いでしょう。確かに面積だけを考えれば金額が高額になることは一理あります。ただし、広い土地は使い道に困るという点で売れにくいというデメリットもあることは覚えておきましょう。
所有している土地が広大である場合にはそのまま売却するのではなく分筆して売るという方法もあります。分筆とは土地を分割して売却する際に行う手続きのことです。土地の単位は1筆と登記されます。
つまり1筆を2つにわけて売却したい場合には1筆を2筆にわける必要があるということです。これを分筆と呼びます。
分筆の注意点としては、分筆した土地を同時に売却することができないという点です。また売却にかかる費用も分筆した分だけプラスになります。
ただし1筆で売却するよりも買い手が見つかりやすくなるという点ではメリットもあるといえるでしょう。

可能な税金対策は全て実行する

土地の売却で損をしないためのコツのひとつが節税対策です。土地を売却して利益が生じた場合には譲渡所得とみなされて税金の課税対象となります。譲渡所得は次の式で算出することが可能です。
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
譲渡価額は売却額のことになります。譲渡費用は仲介手数料、測量費などの売却にかかった費用のことです。節税のためには譲渡費用の計上漏れをなくすことが必要になります。費用の計上漏れがあると譲渡所得が高額なままで税金が計算されてしまう可能性もあるためです。
もうひとつ必要なのが取得費です。取得費とは土地を購入したときの価格です。契約書などに記載があれば明確な取得費がわかります。ただし、取得費が不明な場合は概算取得費で計算されてしまう点には注意が必要です。
高額で購入していても概算取得費は譲渡価額の5%で計算されます。取得費を明確にしておくことで節税にもつながることをよく理解しておきましょう。
節税のために利用できるのが特例の利用です。特別控除とも呼ばれる特例では3,000万円特別控除などが利用可能となっています。
特例をうまく活用して税金対策をして損をしないようにしましょう。

売りたい土地に建物があるときの対処法

土地の売却をしたい場合、もしも建物が建っている場合はどのように対処すればよいのでしょうか。建物付きの土地を売却したい場合の対処方法について解説します。

建物を解体してから土地として売る

建物がある場合には土地が売れない可能性も出てきます。とくに建物が古い場合は買主が解体して更地にする可能性が高いため建物付きでは売れないまたは値下げ交渉される可能性が高いと考えておきましょう。
また築年数が経過している建物は資産価値がゼロの可能性もあります。こうなると結果的に建物を解体して土地のみで売却することになるケースが多いでしょう。
更地にして売却する場合は、土地の相場価格で売却できるほか、買主がすぐに建物を建てやすいため売却交渉がしやすいというメリットがあります。さらに土地活用として売却までの間は貸し駐車場などにするということも可能です。
逆に更地にするデメリットとしては解体費用がかかるという点があげられます。さらに解体してすぐに売れないと固定資産税が高くなることもあります。

古屋付きの土地として売る

建物を残した状態で古屋付きの土地として売却するという方法もひとつです。古屋付きで売却するメリットは解体費用を負担しなくてすむという点にあります。買主がそのまま家に住んでくれる場合には値引きする必要もないため売り出し価格で売却することも可能です。
さらに税金面では売却に時間がかかっても固定資産税が高くならない点もメリットといえるでしょう。
デメリットに関しては買主が解体を希望している場合には値引きを要求される可能性がある点です。さらに解体しなければ売却しにくいという点もあげられるでしょう。現状で誰も住んでいない場合には空き家として管理する必要もあります。
空き家の管理にも最低限の費用が必要となるためこの点もデメリットといえるでしょう。

売れない土地の放置は危険

売りに出してもなかなか思うように売れないということもあるでしょう。売れない土地の放置はリスクがあることを理解しておく必要があります。売れない土地の放置にはどのようなリスクがあるのかについて解説します。

売れない土地を所有し続けるデメリット

売れない土地を長く保有し続けることはコストがかかります。固定資産税、都市計画税は更地の状態では税金が高額になる可能性が高くなる点には注意が必要です。さらに土地を放置していると雑草が生えたり虫が発生したりして近隣に迷惑をかける可能性もあります。
不法投棄や不法駐車などのリスクも考えておきましょう。とくに所有している土地が遠方にある場合には定期的に手入れができないため土地が荒れて資産価値が下がり続ける可能性もあります。

早期に土地を手放すなら買取

どうしても売れない土地を早く手放したい場合には買取を利用するという方法もあります。仲介の場合は売主と買主の間に不動産会社が入るため仲介手数料が発生するのが一般的です。さらに仲介の場合は買主を探すのに時間がかかる可能性が高くなります。
その点で買取は土地を直接不動産会社が買い取るため短い時間で土地を売却することが可能です。仲介ではないため仲介手数料が発生することもありません。ただし、仲介よりも売却価格が安くなる可能性があることは理解しておきしょう。
多少安くなっても短時間で手放したい場合には買取がおすすめです。

土地を活用して資産化できないかを検討

長期間売れない土地は売却以外で資産化する方法を検討することもひとつです。家を建てて賃貸にする、アパートやマンション経営を行う、コインランドリーを建てるなども資産運用の方法になります。
ただ初期費用をできるだけおさえてさらに管理の手間もかからない活用方法は次のとおりです。

  • 駐車場経営
  • トランクルーム
  • トレーラーハウス

こうした土地活用であれば、家を建てて住むには向かない土地でも利益を生み出すように上手に利用することができる可能性があります。

土地を売って後悔しないため相場から調べよう

土地の売却で損をしないためにはいくつかのコツがあります。まずは所有している土地の相場を調べることが大切なポイントです。相場を把握することで売り出し価格を決定する際の判断材料にすることができるでしょう。
相場を把握するためには一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップでは独自の基準で全国の優良不動産会社とのみ契約しているため安心して利用することができます。

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