土地の買取で後悔をしない!仲介での売却の違いからわかりやすく解説

所有している土地を売却する場合、買取という方法も選択肢のひとつです。一般的に不動産の売却は仲介で行われることが大半でしょう。仲介と買取の違いはどこにあるのでしょうか。
この記事では土地を買取してもらうための基本的な知識について解説します。仲介での売却との違いについても解説しますので参考にしてください。

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土地を買取で手放す基礎知識

土地の売却はなかなか簡単に進まないことも多くあります。売却がスムーズに進まない場合に検討したいのが買取です。土地を買取で手放す場合の基礎知識について解説します。

買取は土地を引き渡す先が不動産業者

買取の最大の特徴は土地の引き渡し先が不動産業者である点です。仲介の場合は不動産会社と媒介契約を結んでから一般で買主を探します。
買取の場合は一般からの購入希望者を探すことはせずに買取を依頼した不動産業者がそのまま買い取る点が特徴です。

買取で土地を引き渡すまでの流れ

買取を利用して不動産業者に土地を引き渡すまでの流れについて解説します。買取の流れは次のような流れです。

  • 売却のための準備
  • 土地の査定を依頼する
  • 売買契約の締結
  • 引越しの準備
  • 不動産業者に引き渡し

このような流れを経て土地の買取が行われます。仲介の場合にはこれに売却活動期間が含まれるため少し期間が長くなるのが特徴です。

土地の買取で必要な書類一覧

土地の買取で必要となる書類がいくつかあります。必ず必要なものと任意で用意するものと2種類あるためそれぞれ分けて解説します。
必ず必要となる書類は次のとおりです。

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
  • 土地測量図
  • 境界確認書

登記済権利書または登記識別情報は土地を取得して登記手続きをした際に法務局から交付されています。そのため自宅に保管しているケースが大半です。よく探してみましょう。
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書は年に1回市区町村から送付される書類です。最新のものが必要になるため土地の買取を希望している場合にはしっかり保管しておきましょう。もしも手元にない場合には市区町村の役所で発行してもらうことも可能です。
土地測量図と境界確認書は隣の土地や敷地との境界線を明確にするための証明書になります。土地を取得したときに受け取っているケースが大半であるため自宅で探す必要があるでしょう。もしもみつからない場合には測量士や土地家屋調査士に測定を依頼して作成してもらう必要があります。
任意で必要となる書類は次のとおりになります。

  • 購入した際の売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 建築設計図書工事記録書

購入した際の売買契約書と重要事項説明書は土地を取得した際の取引内容が記載された書類です。任意であるため紛失していても売却は可能ですが保管しているようなら準備しておくとよいでしょう。

土地の買取の翌年に確定申告

土地を買取に出して利益が出た場合には翌年、確定申告を行う必要があります。これは仲介で売却した場合でも同じです。ここでいう利益とは土地を買取してもらった価格から取得費や経費を引いた額になります。これがプラスになった場合は確定申告が必要ということです。
利益が生じた場合には特例を利用することが可能になります。3,000万円特別控除を利用した場合、納税額がゼロになる可能性があるでしょう。この場合でも確定申告は必要です。
さらに損益があった場合でも損益通算という特例を適用させると節税することができるケースがあります。

土地を買取してもらう4つのメリット

土地を仲介で売却する場合にもいくつかのメリットがありますが、買取でもメリットはあります。

短期間で土地を不動産業者へ引き渡せる

仲介で土地を売却する場合、媒介契約を結んでから売却活動を行います。そのため売却スタートまでにも時間がかかるだけでなく買主を見つけるまでに最低3カ月は必要とされている点が特徴です。場合によってはそれ以上の期間が必要になることもあります。
なかなか土地が売れずに不安な状態が長く続くこともあるでしょう。買取では不動産業者が売主から土地を直接買い取るので、早ければ査定から決済までが数日で完了することもあります。短期間で土地が引き渡せて現金化できるという点は大きなメリットといえるでしょう。

土地を手放すためにかかる費用の節約

土地を仲介で売却すると仲介手数料が必要となります。それだけでなく測量費用や必要書類の取得費用なども必要です。仲介手数料はとくに高額な出費となるため売り出し価格を決定する場合にしっかり加味しておく必要があります。
買取の場合は不動産業者と売主の間だけで契約が完結するため仲介手数料を支払う必要がありません。また買取では売主が測量をする必要がないため測量費用も必要ない点がメリットです。このように仲介と比較して買取のほうが手放すための費用が少なくて済む点がメリットとなります。
土地を手放す際の費用を節約したい場合には買取を選択するのもひとつの方法と考えておきましょう。

引き渡し後に判明した不具合の責任なし

土地の売却では売却したあとから通達していなかった欠陥がみつかった場合に売主がその責任を問われる可能性があります。これが契約不適合責任または瑕疵担保責任です。これらが適用されるのは買主が個人の場合のみになります。
もしも契約不適合責任が問われると賠償請求や瑕疵のあった箇所の修繕費用を請求されることになるでしょう。買取の場合は売り先が不動産業者であるため買取後になにかがみつかったとしても責任を問われることがない点もメリットといえます。

引き渡しまで近所に売却を隠し通せる

仲介で土地を売却する場合には媒介契約を交わした不動産会社が公に不動産の情報を開示して買主を探します。そのため近隣に売却することが知られてしまう点がデメリットになることもあるでしょう。売却することを知られても問題ない場合には仲介を利用したほうが高額で売却できるためおすすめです。
一方の買取では公に売却情報が開示されることはありません。契約は売主と不動産業者との間でのみ行われるため周囲に気づかれないうちに土地を手放すことも可能になります。引き渡しまで周囲に知られたくない場合には買取がおすすめです。
誰にも知られずに土地を手放したい場合は買取を利用するほうがメリットが大きいといえるでしょう。

土地を買取してもらう4つのデメリット

土地を仲介で売却する場合にもいくつかのデメリットがありますが、買取でもデメリットはあります。土地を買取してもらう4つのデメリットについて解説します。

仲介の売却より買取価格が安い

土地の買取で最大のデメリットとなるのは買取価格です。不動産業者が買取を行うのは買取した土地を転売して利益を出すためになります。たとえば広い土地なら分譲にして数軒に売却するでしょう。
またはアパートやマンションなどの集合住宅を建てるなどして利益を得ることもできます。つまり不動産会社にとっては土地を買い取ることイコール仕入れにあたるということです。
そのため売主からできるだけ安く土地を買い取るほうが会社の利益が大きくなるでしょう。これを売主側からみると売却価格が仲介と比べて安くなるということです。
この点が売主側のデメリットとなります。仲介の相場よりも高く売ることはできないため買取での売却価格は仲介よりも1〜3割ほど安くなると考えておいたほうがよいでしょう。

買取価格の交渉に味方はいない

不動産仲介を利用して土地を売却する場合は不動産業者が売却活動をサポートしてくれます。買主との交渉の際に味方になってくれる場合もあるでしょう。これは仲介手数料が発生するためでもあります。
これが買取となると交渉は自力で行う必要が出てくる点がデメリットになるのです。不動産会社としてはできるだけ安い価格で買い取りたいと考えるでしょう。場合によっては知識を盾にしてかなり安い値段を提示してくる業者もいるため注意が必要です。
買取を利用する場合には事前に買取相場などを調べてから不動産業者に依頼することが必要であることは理解しておきましょう。ある程度の知識がないと不動産会社に言いくるめられてしまう可能性もあるため注意が必要です。

土地の最終的な所有者を選べない

土地の買取は不動産会社が買い取った土地を転売または活用することが目的とされています。そのため土地の最終的な所有者が誰になるのかを売主が選ぶことはできません。仲介の場合は買主を売主が選ぶことも可能です。売りたくないと思う人の場合は交渉を断ることもできます。
買取に関しては買取が完了した時点で一度所有権が不動産業者に渡るため、その後不動産業者がどのような人に土地を売却するかまで口出しすることはできません。場合によっては業者間で転売が繰り返されるケースもあります。
この場合は最終的にあまり属性がよくない個人や法人に売られてしまう可能性もあるでしょう。そうなると近隣に迷惑がかかることも想定しておく必要があります。土地を売却してからも近隣との関わりが続くような場合は買取よりも仲介を利用したほうが安心とも考えられるでしょう。

需要がない土地は買取をしてもらえない

土地は活用が難しいケースもあります。仲介よりも買取のほうが土地を手放しやすいという点ではメリットが大きいでしょう。ただ、どのような土地であっても買い取ってもらえるかというとそうではありません。
買取をしてから転売できる、または運用できる土地でなければ買取も難しくないでしょう。たとえば家を建てる、アパートやマンションを建てる、駐車場にするなどの活用方法が明確な場合は買取してもらえる可能性が高いでしょう。
逆に買取後に転売できそうにない土地の場合は不動産業者も買取を断ってくる可能性があることは理解しておきましょう。

土地の買取が向いている人とは

通常であれば不動産会社に媒介契約を依頼して仲介手数料を支払って土地を売却するのが一般的です。仲介のメリットはチャレンジ価格で売り出しできる点にあります。チャレンジ価格は売り出し価格を少し高めに設定して売却活動をスタートすることです。
希望の売却価格から売却活動をスタートして、それでも売れなければ徐々に売却価格を下げていくという進め方になります。
ただし仲介は最低でも3カ月の売却期間が必要となります。場合によってはそれ以上かかることもあるでしょう。その点、買取では売却活動の期間がないためすぐに土地を現金化することが可能です。できるだけ短期間で土地を売却したい場合には買取を選択するとよいでしょう。
ただし買取では仲介よりも売却価格が下がることが通常であることは理解しておく必要があります。短期間で売れる代わりに価格は安くなると考えておくことです。買取価格が安値になってもできるだけ早いタイミングで現金が手元に入ることを希望する人には買取が向いています。
さらに仲介の場合はレインズなどで公に売却情報を公示して買主を募集しますが、買取では不動産業者との間だけで契約が成立するため周囲に売却情報を知られることがありません。
この点から考えて誰にも知られずに土地を手放したいという人には土地の買取が向いているといえるでしょう。

土地を高額で買取してもらう4つのコツ

土地の買取は仲介よりも価格が安くなることはすでに説明しました。安くなるとはいえできるだけ高額で買取してもらいたいというのが売主の本音です。土地を高額で買取してもらうためにはいくつかのコツがあります。ここでは4つのコツを紹介します。

仲介での土地の売却相場の調査

買取で土地を手放そうと考えている場合でも、仲介での土地の売却相場を調査しておくことは必要です。事前の調査をしっかり行うことで買取価格を提示されたときに正確な価格であるかどうかを判断することができるでしょう。
不動産業者のなかには極端に安い価格を提示してくる業者もあります。この際に仲介での相場を知っていると、買取の査定を受けた時に結果が妥当かを判断できるため事前の調査は必要です。
極端に安すぎる買取価格を提示されたら、仲介の相場を根拠に交渉することも可能になるでしょう。相場を理解しているとわかれば不動産業者も極端な買いたたきのようなことはできなくなります。
土地の相場を調査するのは自力では大変な作業になります。このような場合は一括査定サイトの利用がおすすめです。相場の調査ならすまいステップの一括査定サイトが便利です。一度情報を入力するだけで同時に4社の不動産業者に査定を依頼することが可能になります。
すまいステップは独自の基準で全国の優良な不動産業者とのみ契約を交わしているため安心して利用することが可能です。

買取してもらう土地のアピールポイントを把握

買取を検討している場合は、自分が所有している土地についてしっかりと把握しておくことも大切です。不動産業者との交渉を行う場合には自分の土地のよさをアピールすることも高額買取につなげるためのポイントになります。
つまり買取価格の交渉材料を増やすということにつながるということです。たとえば土地があるエリアの住みやすさなどもアピールポイントになります。災害が少ないエリアであることなども交渉材料となるでしょう。
さらに周辺エリアの利便性もアピールポイントにすることができます。家やアパート・マンションを建築した場合に買い物に便利な施設や学校が近くにあるなどはアピールポイントとなるでしょう。
いかに自分が所有している土地が利便性がよく人気エリアにあるかということがアピールできれば価格交渉もスムーズに進むでしょう。

土地の買取査定は複数社で受けて比較

仲介の場合も同様ですが査定を複数社に依頼することが高額で売却するためのコツです。買取の査定も不動産業者によってばらつきがあります。査定を1社のみで完結してしまうと査定額を比較することができず場合によっては不動産会社の言い値で手放すことになりかねません。
比較する査定額がなければ正しい判断をすることができないため、本来売却できる価格よりも安い価格で手放すことになることもあるでしょう。複数の不動産業者に査定を依頼して高額な買取価格を提示してくれた業者に依頼することがおすすめです。
仲介の場合は高額査定の根拠を確認するなどしなければ最終的に損をしてしまうこともあります。その点、買取では査定額がそのまま買取価格になることが多いためよほど極端に高額でない場合は1番高額な査定額を提示してくれた不動産業者に依頼して問題ないでしょう。

買取保証付きの不動案業者を利用

土地を売却する場合、買取保証の付いた不動産業者を利用するというのも高額買取を叶えるためのコツになります。買取保証とは仲介で一定期間売れなかった場合にあらかじめ取り決めていた額で不動産業者が土地を買い取ることです。
仲介は売り出し価格で売却できれば買取よりも高額で売却することが可能となります。ただし売却の場合は買主が見つかるまでにどの程度の時間がかかるかわからないという点がデメリットです。あまりに時間が経過してしまうと売却価格を下げざるを得ないケースも出てきます。
買取保証を利用するメリットは仲介と買取のよい部分を利用できる点です。最初は仲介で売却できるかどうかを試す期間を得ることができ、長期間売れない場合には不動産業者が買取を行ってくれるというのが買取保証です。
仲介で売買が成立すれば買取よりも高額で売ることができるため現金が手元に残る可能性が高いでしょう。万が一、仲介で売れなくてもいずれ買い取ってもらえるという保証があれば安心して売却活動をすることができます。
ある程度高額で売りたいけれども売却するための期間が決まっているという人は買取保証を利用するとよいでしょう。買取保証を提供している不動産業者は複数あります。どの不動産業者と契約を交わすかをしっかりと検討した上で利用することも重要です。

土地の買取は仲介を検討してから始めよう

土地を手放すことを検討している場合は、いきなり買取を依頼するのではなく仲介も検討してから決定することをおすすめします。どうしても短期間で現金化しなければならないという理由がある場合はいきなり買取を利用するのもよいでしょう。
ただ時間的に猶予がある場合はできるだけ高額で売却することができる仲介での売却についても検討してみましょう。買取の場合は仲介よりも1〜3割の安くなるのが通常です。そのためできるため高額で売却するためにはまず仲介で売却活動をしてみるとよいでしょう。
売却にかける時間が決められている場合には買取保証を利用するという方法もあります。いずれの場合でも不動産業者を決定する際には一括査定を行って複数の不動産業者を比較しましょう。
すまいステップでは独自の基準で全国の優良な不動産業者とのみ契約を結んでいます。一括無料査定サイトでも優良な不動産業者に査定を依頼することができるため安心して利用することが可能です。
とくに買取では不動産業者と売主の間だけで契約が完結するため信頼できる不動産業者をみつけることが大切になります。すまいステップを利用して信頼できる不動産業者と契約を結ぶようにしましょう。

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