相続した土地を売却したときに課される税金と手続きの方法徹底解説

親や配偶者が亡くなり遺産を相続する中に土地・建物など不動産が含まれる場合には、相続税の他に不動産価値相当の譲渡所得税がかかります。土地をそのまま相続しても売却しても譲渡所得税はかかります。
その他に土地の所有者を変更するのに登録免許税や印紙税などもかかってきます。相続人が複数いる場合には、相続した土地を売却して相続人で分割することがよく行われます。遺産を公平に分けることが難しい場合や所有した土地の管理をするのが難しいなどの理由で売却が行われます。
土地を相続することになったが、どんな風に現金化して分けたらよいかわからない人には順を追って読み進めていけば、手順もかかる税金も理解できて、土地売却に踏み出せます。
ここでは相続した土地を売却し、現金化して相続人で分ける際にかかる税金について詳しく紹介していきます。相続から売却までの手続きについても解説していきます。是非参考にしてみてください。

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相続する土地を売却する手順

相続する土地を遺産分割のために売却する場合には、配偶者や子の独断で勝手に売却ができません。相続した土地の売却にはまず相続人で遺産の分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。土地の権利を相続人代表に移してから土地の売却を行い、得た現金を相続人で分け合います。
ここでは相続する土地を売却する手順についてそれぞれの項目ごとに詳しくみていきましょう。

遺産の分割協議を行う

まずは遺産の相続人を確認することが大切です。基本的には相続が発生した際には相続人全てに遺産を相続する権利が生じます。役所に行って亡くなった被相続人の戸籍謄本や除籍謄本を取得し、親族関係を全て洗い出して相続関係を明らかにしましょう。
相続人全員で遺産の分割協議を行い、どのように分け合うのか話し合いましょう。遺言書があれば遺産分割協議の場で確認をします。現金、土地、有価証券、貴金属など相続する財産はさまざまです。分割方法には以下の表のように分けられます。

現物分割不動産をそのまま相続人の一人が取得する方法
代償分割不動産を1人が取得するが、他の相続人に対し相応の金額を支払う方法
共有不動産を相続人で共有する方法
換価分割不動産を売却し、売却代金を相続人で分割する方法

現金のように容易に分けられるものはいいでしょうが、不動産のように高い価値の遺産を相続人全員で分割して所有するのは大変です。遺産分割協議で相続人がそれぞれ土地や現金を現物分割で相続する合意が得られればそのままでもまとまり相続の手続きに進みます。
合意にいたらない場合には、土地などの分割できない資産を売却し、換価分割にすることで取り分に応じた相続を行うこともよくあります。遺産をどのように相続するのか、または放棄するのか、遺産分割協議でよく話し合い、後からトラブルにならないよう、決め事を作っておくことが大切です。

遺産分割協議書を作る

遺産分割協議がまとまったら、決まった相続内容を遺産分割協議書として作成します。協議した内容が口約束とならないよう、公正証書にすることもあります。
遺産分割協議書は相続人全てが合意したことを示すために、相続人全員の署名捺印を行います。相続する財産はすべて正確に記載し、協議が成立した年月日を明記します。後で役所の手続きなどにも使うので、必要な内容を漏らさないように、司法書士や弁護士、行政書士など専門家に作成を依頼することもできます。
遺産放棄や協議に加わらなかった相続人も、相続内容に合意するため署名捺印は必要です。どうしても遺産分割協議書作成が進まない場合には、家庭裁判所において遺産分割調停を申し立てる必要がでてきます。

相続の登記を行う

遺産分割協議で不動産の相続の内容が決まったら不動産分を相続する人の代表として相続代理人を立てます。相続内容とともに相続代理人に土地・建物など不動産の所有権を移すため法務局へ登記を行います。登記を申請するのは相続する土地を管轄している法務局に出します。
相続登記に必要な書類は以下のものです。
・所有権移転の登記申請書
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・被相続人の死亡の記載のある戸籍(除籍)謄本
・被相続人の出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本(抄本)
・被相続人の住民票(除票)の写し
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図
土地の登記事項証明書や遺産分割協議書を提出し、被相続人から相続代理人に所有権を移転することで、はじめて土地売却などの手続きをはじめられます。相続登記を行わないと相続人に所有権がないので不動産売買ができません。
また、災害など不測の事態において不動産賠償が下りないこともあります。さらに相続人の誰かが亡くなるとその配偶者や子に相続権利が移るのでまとまりかけていた話が1からやり直しになることもあります。
そのため、相続が発生したら遺産分割協議書を作成し、相続登記を済ませておくことが大切です。相続登記を行うと相続代理人に固定資産税がかかります。売却する場合には、売却までの期間分の固定資産税を負担する必要があります。
実家として居住するか、土地活用できない場合には、毎年固定資産税が負担となるので、固定資産税がいくらになるかも売却の判断として確認しておきましょう。
参考:法務局

土地の売却

相続登記ができたら土地の売却手続きに進みましょう。土地の売却の流れに関しては相続でも通常の土地と同じような流れで売却します。流れとしては
1. 不動産会社に物件調査・価格査定
2. 不動産会社と媒介契約の締結
3. 買主との条件交渉
4. 買主と売買契約の締結
5. 決済・引き渡し
となります。物件調査および価格査定に関しては不動産会社によって数万円から数百万円違うケースもあります。1社からのみ査定を受けるのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、見積もりの比較を行って十分に検討しましょう。
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不動産会社が決まったら仲介の仕方を決めて媒介契約を結びます。買主が現れたら売却条件の交渉に進み、双方の合意が得られたら売主、買主で売買契約を結びます。売買契約締結後、代金の決済および物件の引き渡しが行われます。

売却代金の分割

無事、相続した土地が売却できたら遺産分割協議書に則って売却代金を相続人で換価分割します。現物分割で1人が土地を相続し、その相続人が売却した場合には分割の必要はありません。
換価分割の場合には、相続代理人が立て替えた印紙税や登録免許税のほか諸費用などについて相続人全員で分割して負担するのが一般的です。売却代金を分割して支払う際に差し引いて行います。
支払われた相続分の売却益については相続人それぞれで譲渡所得税の確定申告をして納税が必要です。印紙税などの税金や諸費用を相続代理人が負担することになっていても、相続人がそれぞれ売却代金の相続分を受け取った場合には譲渡所得税の申告だけは必要になります。

相続した土地売却で課される税金の種類

相続した土地を売却するにはさまざまな場面で税金がかかってきます。ここでは相続した土地を売却することで課される税金の種類について主なものを紹介していきます。税金に関しては相続人全員で負担するのが一般的です。どのような場面で税金がかかるのか理解しておきましょう。

譲渡所得税

不動産を売却した場合にはその売却益に対して譲渡所得税が課せられます。これは相続でも通常の不動産売買でも同じです。譲渡所得税は不動産売却にかかる譲渡所得に対して税率がかけられます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
税率は亡くなった被相続人が相続する不動産を購入してからの所有期間に応じて変わります。所有期間が5年を境に、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。

種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地・建物39.63%
(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地・建物20.315%
(所得税 15.315% 、住民税 5%)

税率をかける譲渡所得は以下の式で求められます。
譲渡所得=売却代金-(取得費+経費)-特例控除
売却代金から不動産を購入した時の費用や売却にかかった仲介手数料、広告費、測量費などの経費が引かれます。そこから条件を満たした物件に対しては特例控除が引かれ、譲渡所得が算出されます。
取得費、経費が大きく、売却益が-になる場合には確定申告は必要ありません。売却益が+になるものの、特例控除を引くと譲渡所得が-になる場合には税金がかかりませんが、確定申告は必要です。
参考:国税庁

印紙税

登記簿謄本の取得や相続登記の申請、不動産売買契約書などさまざまな場面で印紙税がかかります。契約書を証明するために、売買金額に応じた収入印紙を契約書に貼付する決まりになっています。
令和2年4月1日から令和4年3月31日までに作成される契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます。売買契約書に必要な印紙税は以下の通りです。

契約金額印紙税額軽減された税額
500万円超1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円
5億円超10億円以下20万円16万円

価格の高い家の相続・売却には印紙税も高くなるので注意が必要です。
参考:国税庁 

登録免許税

相続する土地の名義を相続代理人に変更したり、買主に変更するのには法務局で登記が必要です。不動産登記を行う場合には、登録免許税がかかります。登録免許税は不動産価格の0.4%と定められています。
登録免許税=不動産価格×0.4%(税率)
登録免許税は土地、建物それぞれの価値に対して支払います。不動産価額については、役所が管理する固定資産課税台帳の価格が適用されます。市区町村役場で確認ができますので、事前に計算しておくとよいでしょう。
参考:国税庁 

相続した土地の売却で利用できる特例

相続した土地の売却で利益が出たら、税金を支払う必要があります。土地売却にかかる税金ではさまざまな条件を満たすと特例や特別控除が受けられ、税金を低く抑えられます。ここでは相続した土地の売却で利用できる特例や特別控除などについて詳しく紹介していきます。
確定申告の際に漏れなく申告し、税金を低く抑えて節税しましょう。

取得費加算の特例

相続した土地を売却する場合には譲渡所得の計算において取得費に相続税の一部を加算できる特例が利用できます。
譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費+売却した不動産に対する相続税額の一部+譲渡費用)−特別控除額
取得費加算分は相続する財産のうち、相続した財産の課税分または譲渡益相当額が充てられます。取得費加算の特例を利用できる要件としては
・相続や遺贈により財産を取得した者であること。
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
・その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
があります。3年10カ月以内に売却していることと相続税を支払った上で確定申告をする必要があります。
参考:国税庁

相続空き家の3,000万円の特別控除

相続した土地・建物に相続人が住んでいない場合には3,000万円まで特別控除が適用できる場合があります。条件としては
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと。(旧耐震基準で建築されている)
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。(一戸建て)
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。(空き家または更地にするか耐震リフォームをして売却すること)
が必要です。これらの条件を満たしている場合には譲渡所得から3,000万円の控除を引けます。空き家となっている場合には特例控除があることを覚えておき、確定申告の際に控除を申告して譲渡所得税を抑えましょう。
参考:国税庁

小規模宅地等の特例

相続した土地が売れない場合には、親の自宅だった住宅を相続するときに、小規模宅地等の特例を利用できる場合があります。小規模宅地等の特例はその住宅の330㎡の部分まで土地の評価額が20%に減額されます。
小規模宅地等の特例は相続した子が親と同居していて、相続開始のときから相続税の申告期限(10カ月以内)まで引き続きその住宅に住み、かつその土地を所有していることが原則です。同居していない場合には
・被相続人である親に配偶者がいないこと
・ほかに親と同居していた親族がいないこと
・相続開始前3年以内にその子またはその子の配偶者が所有する住宅に住んだことがないこと
・その土地を相続税の申告期限まで所有していること
これらの条件を満たす必要があります。小規模宅地等の特例では相続税を抑えることができます。その分、相続した土地の譲渡所得税の取得費加算の特例が下がるので、どちらの特例を利用するのが効果的か判断が必要です。
参考:国税庁

10年超所有軽減税率の特例

被相続人が10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合には、長期譲渡所得の税率をさらに引き下げる特例を利用できます。相続人が住んでいなかったり、建物を取り壊して更地にしたりした場合でも、最後の居住から3年以内の売却であれば適用できます。その他、適用を受けるためにはいくつかの条件があります。
・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
・売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
・売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
・他の特例を受けていないこと。(マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けられます。)
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
税率は次の通りです。住民税や復興所得税は通常の長期譲渡所得の税率が適用されます。

課税長期譲渡所得金額(=A)税額
6,000万円以下A×10%
6,000万円超(A-6,000万円)×15%+600万円

相続土地売却でかかる費用

それでは土地売却でかかる経費についてここではみていきましょう。契約する不動産会社によって変動するところではありますが、おおよその目安を掴んでおいて、条件交渉において損しないようにしましょう。

仲介手数料

不動産会社に相続した土地の売却を仲介してもらった結果、売買契約が成立した場合に支払う不動産会社の報酬です。売買価格によって上限が定められています。

取引額報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額取引額の3%以内

それぞれの区分ごとの報酬額を足し合わせたものが仲介手数料となります。なお、400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限額を速算できます。
仲介手数料=不動産売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

司法書士へ支払う報酬

相続登記や土地の売却で名義を変える場合や住宅ローンの精算で抵当権を抹消する手続きが必要なら、司法書士に依頼してその報酬を支払う必要があります。抵当権抹消登記の場合には1万円~2万円程度が相場です。相続の名義変更には10万円~20万円程度かかります。
従来は司法書士規定により報酬が定められていましたが、いまは撤廃され、自由に報酬が決められるようになっています。名義変更登記手続きは、司法書士の業務であり、行政書士や税理士ではできません。相場とかけ離れていないか注意が必要です。

その他場合によってかかる費用

譲渡所得の取得費や経費には以下のような費用も含められます。
・借主がいる物件を購入する際、借主を立ち退かせるために支払った立退料
・土地の造成費用
・土地購入に際する土地の測量費
・土地購入のための建物の取り壊し費用
・不用品の処分費
程度や場合によって含められない場合もあるので、国税庁や不動産会社に相談して少しでも節税対策を講じましょう。

土地を相続し売却したときは確定申告が必要

相続した土地を売却して利益が出た場合には、受け取った相続人全員に確定申告をする必要が生じます。ここでは確定申告に必要な内容について詳しく紹介していきます。

売却で利益が出た場合に行う

相続した土地を売却して利益が出た場合に確定申告が必要です。
売買代金-(取得費+経費)=譲渡所得がプラス(黒字)
の場合です。特別控除を引いてマイナス(赤字)になる場合でも特別控除の申告をするために確定申告は必要です。確定申告が必要になったら、売却した翌年の2月16日~3月15日(令和2年度分は令和3年4月15日まで延長)までに税務署に申告する必要があります。
確定申告は最寄りの税務署に窓口で提出するか、郵送またはe-Taxを利用してインターネットで申告もできます。国税庁のホームページでは確定申告作成の専用サイトを開設しているので、年明けの初開庁日から利用できます。必要事項を入力すれば自動で計算して書類を作ってくれるので便利です。
参考:国税庁

確定申告で必要な書類一覧

確定申告をする際に必要な書類は以下の通りです。
税務署から取得する申請用紙として
・確定申告書B様式
・分離課税用の申告書
・譲渡所得の内訳書
があります。また、自分で用意するものとして
・不動産取得時の売買契約書(写し)
・不動産売却時の売買契約書(写し)
・取得費の領収書(写し)
・譲渡費用の領収書(写し)
・売却した不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
・マイナンバーなど確定申告に必要なもの
があります。その他特例や特別控除の適用に必要な書類として
・被相続人居住用家屋等確認書
・耐震基準適合証明書もしくは建設住宅性能評価書の写し
があります。漏れがあると税務署から問い合わせがきたり、修正申告が必要な場合もあるので事前によく準備しておきましょう。
参考:法務局 
参考:国税庁

確定申告の手順

確定申告までの手順としては以下の通りです。
1.確定申告に必要な書類を揃える
2.譲渡所得税の計算を行う
3.必要な書類の記入をする
4.税務署で申告をする
5.納税もしくは還付を受ける
まずは必要な書類を集めます。相続登記時や土地の売却時などに重要な書類に抜けが無いよう注意しましょう。譲渡所得の計算を行ったら必要な申請書類に記入をしていきます。ホームページで必要事項を入力していくと簡単です。
契約した不動産会社にも相談しながら書類を作成しましょう。確定申告書類が揃ったら、税務署に申告します。期間内なら窓口、郵送、インターネットから申告ができます。インターネットでe-Taxを利用して申告する場合には事前に登録などが必要なので、税務署に問い合わせて必要な手続きを済ませておきましょう。
譲渡所得税を納税する場合には振替用紙での支払いや税務署窓口・金融機関窓口での支払いの他、WEBを利用したクレジットカード、コンビニ支払い、e-Taxが利用できます。詳しくは国税庁に問い合わせましょう。
確定申告をして還付を受けることになった場合には、申告者の振込口座を申告書に記載して提出します。後日、還付金が指定の口座に振り込まれます。
参考:国税庁

相続した土地を売却した場合の特例を使い税金の軽減を図ろう

相続した土地を売却して現金化した場合には受け取ると譲渡所得が発生します。譲渡所得には税金がかけられるため確定申告が必要です。相続した土地を売却した場合の譲渡所得税の確定申告にはさまざまな特例や特別控除が用意されています。
賢く控除や特例を利用して税金の軽減を図りましょう。土地を売却してくれる不動産会社を選ぶ際には高く売ってくれるだけではなく、さまざまな相談やアフターフォローが充実しているところを選ぶのも得策です。
また、地方の実家を売却するような場合には、自分の住んでいる近くで不動産会社を選ぶよりも、実家のある地元で不動産会社を選んだ方が地の利を生かした売却活動をしてくれます。
不慣れな土地の不動産会社を選ぶのは大変ですが、すまいステップの一括見積を利用すれば簡単に複数の不動産会社に見積査定を依頼できます。優良な不動産会社を見つけて、スムーズに売却を進めて、確定申告を済ませましょう。

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