住み替えローンで新居の購入資金を確保!審査で落ちないコツまで解説

住宅ローンは最長50年という長い期間を返済期間として設定します。自宅を購入した時には、完済するまで住み続けるつもりだったとしても、長い返済期間中にはライフプランが大きく変更して、売却して住み替えなければならなくなる場合もあります。
しかし、自宅を売却しても場合によっては売却したお金で住宅ローンを完済できない場合もあります。預貯金などの自己資金での補填も足りない場合には、住み替えローンの利用も選択肢に上がります。
この記事では、住み替えローンとはどのような仕組みで、住宅ローンが残っている自宅から新居への住み替えにどうして利用できるのか、詳しく解説します。また、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも、金融機関の審査が厳しいと言われていますが、スムーズに審査に通るためのコツなどについてもお伝えします。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

住み替えローンの基礎知識

まずは、住み替えローンとはどういったものなのか詳しく解説します。住み替えローンとは、どのような仕組みで、どのようなメリットとデメリットがあるのか解説します。

住み替えローンの仕組み

住み替えローンとは、新しく家を購入するために組む住宅ローンに、完済できなかった前の家の住宅ローンの残債を上乗せして、ローンを組むことです。
通常、住宅ローンが残っている家には、住宅ローンを融資している金融機関が設定した抵当権が設定されています。抵当権とは、住宅ローンの対象の家を担保にして、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が差し押さえできる権利のことです。
抵当権が設定されたままの家は、いつ債権者に差し押さえられるかわからないリスクの高い物件なので、通常は売却できません。売却するためには、住宅ローンを完済して抵当権を外してもらう必要があります。
家を売却したお金で完済できれば問題ありませんが、家を売却しても売却価格がローンの残債に届かずに完済できないことがあります。自己資金で補填できれば問題ありませんが、自己資金での補填も難しいことがあります。このような場合でも住み替えローンを利用すると、住み替えローンを借り入れる金融機関からお金を借りて、前の住宅ローンを完済して抵当権を外してもらったうえで売却することができます。

住み替えローンを利用するメリット

住み替えローンを利用するメリットとは、自己資金を使わなくても住宅ローンを完済して家を売却できることです。自己資金を使えばギリギリ返済できるような場合でも、貯金が全くなくなってしまったら、引っ越し費用などを捻出できなくなります。また、万が一の場合の急な出費に対応できなくなります。
住み替えローンを利用すれば、手元にある程度の貯金を残しながら、前の住宅ローンを完済して、新しい家も住宅ローンを組んで購入できます

住み替えローンを利用するデメリット

しかしながら、住み替えローンは前の家の住宅ローンを完済できなかった人が利用するローンなので、当然、通常の住宅ローンよりも大きなデメリットもあります。住み替えローンの主なデメリットは次のようなものです。

  • 通常の住宅ローンよりも金利が高い
  • 通常の住宅ローンよりも審査が厳しい
  • 返済総額と月々の返済額が高くなる
  • 新居の購入と前の家の売却のタイミングを合わせなければいけない

住宅ローンの完済前に住み替えが必要になった理由や、前の家の住宅ローンを自力で完済できなかった理由は、それぞれ事情があります。しかし、金融機関としては前の家の住宅ローンを完済できなかったというリスクを抱えている人に、新たに融資するわけです。
金融機関としては、通常の住宅ローンよりもリスク要因を抱えている人に融資する訳ですから、金利も高めになり、審査も厳しくなります。通常の住宅ローンなら借りられる方でも、住み替えローンの審査には通らないケースも出てきます。
また、新居のローンと前の家の残債を同時に返済していくので、返済額も通常の住宅ローンよりも高額になります。
また、住み替えローンを利用する場合には、売却と購入の決済を同時に行わなければいけないので、家の売却と購入のタイミングを完璧に合わせなければいけません。
売却と購入が同時でなければいけない理由は、前の家の抵当権を外すのと、新しい家の抵当権の設定を同時に行わなければいけないためです。
住み替えローンの審査に通っても、売却か購入のどちらかのタイミングが合わなければ、融資そのものを受けられなくなってしまうこともあります。不動産会社とよく相談しながら、売却と購入のスケジューリングをしていきましょう。

住宅ローンを利用して新居に引っ越しをする方法

住宅ローンが残っている家を売却して、新しい家を購入するための住宅ローンを借り入れて住み替えするときには、必ずしも住み替えローンを利用しなくてはいけないというわけではありません。
ローンの残債よりも高い価格で前の家が売れた場合や、自己資金に余裕があって、補填しても新生活に影響がない場合には、住み替えローンではなく通常の住宅ローンの借り入れで住み替えます。
住み替えローンを使って住み替えしようかどうしようか迷っている方もいるようなので、住宅ローンが残っている家を売って住み替えるための手順について解説します。

家の査定を受けて住み替えローンを使うか判断

新しい家に住み替えるのに、住み替えローンが必要か、通常の住宅ローンで済むのかの判断は、現在住んでいる家がいくらで売却できるかで変わってきます。まずは、家がどのくらいの価格で売却できそうかどうか調べることから始めましょう
家の売却相場を調べる方法は、公的なサイトなどを利用する方法もあります。しかし、実際に売却するつもりなら、不動産会社に査定してもらうのが一番手っ取り早いでしょう。不動産一括査定サイトを利用すれば、たった数分の入力作業だけで、複数の不動産会社の査定額を簡単に取り寄せられて、しかも査定額を比較できます。

家の価値はすまいステップで一括査定

検索エンジンで「不動産一括査定」と検索すると多くのサイトが出てきます。しかし、中には顧客目線で考えてくれない不動産会社が混じっている場合もあるので注意が必要です。残念ながら、顧客の無知につけ込んで十分な情報を教えてくれず、不動産会社が少しでも得をするように契約を進めてしまう会社もあります。
より高額で売却するためには、良心的な不動産会社との出会いが大切です。「すまいステップ」というサイトを利用すれば、ほぼ確実に良心的で優秀なスタッフに対応してもらえる不動産会社と出会えます。
すまいステップには、全国各地から厳選した優良な不動産会社が登録されています。また、すまいステップからの査定依頼に対応するのは、それぞれの不動産会社で宅地建物取引士の資格を持ち、5年以上の実績のある専門性が高く経験豊かなスタッフです。仲介を依頼することになっても、安心してお任せできる不動産会社と出会えます。

理想の新居を購入する流れ

家の売却価格がどのくらいになるのかわかって、通常の住宅ローンと住み替えローンのどちらを借り入れるのかを決めたら、新居の購入と現在の家の売却を進めていきます。新居の購入は、現在の家を購入したときと同じように次のように進みます。

  1. 新居に希望する条件を詰めながら情報収集する
  2. 問い合わせ・物件見学
  3. 購入申し込み
  4. ローンの事前審査申し込み
  5. 重要事項説明を受けて契約書の内容を確認する
  6. 売買契約を交わし手付金を支払う
  7. 住宅ローンの正式申し込み
  8. 住宅ローン契約
  9. 事前内覧会で物件の最終チェック(新築のみ)
  10. 決済
  11. 引渡し・入居

所有している家を売却する流れ

住み替えの場合には、購入と同時に売却の方も進めていきます。購入の方が物件を妥協すれば日程を自分でコントロールできますが、売却の方は購入者がいつ現れるかわからないので日程をコントロールできません。
通常の住宅ローンの利用で新居を購入するのであれば、新居が決まらないうちに売却してしまっても仮住まいでしばらく生活しても問題ありません。しかし、住み替えローンを利用して売却する場合には、売却と購入の決済を同日に行わなければいけないので、タイミングを計るのがとても難しくなります。
住み替えローンを利用する予定の場合には、自分で日程をコントロールしにくい売却の方を優先して進めて、売却の日程が決まってから、購入を決めるようにしましょう。日程の点だけ気をつければ、住み替えローンを利用する場合でも、通常の住宅ローンを利用する場合でも、家の売却の流れは同じで、次のように進めていきます。

  1. 一括査定サイトに査定依頼
  2. 机上査定が届く
  3. 訪問査定を依頼する不動産会社を決める
  4. 訪問査定
  5. 仲介を依頼する不動産会社を選んで媒介契約締結
  6. 売却活動
  7. 売買契約
  8. 決済・引渡し

売却する場合には、まずは不動産会社に査定してもらいます。査定には、間取りや面積、築年数などの物件情報と周辺地域の相場のデータだけで査定する机上査定と、現地調査で詳しく調べる訪問査定があります。
すまいステップのような一括査定サイトで複数の不動産会社から査定を受け取ったら、2社程度を選んで訪問査定してもらいます。
訪問査定の結果から、仲介を依頼する不動産会社を選んだら、仲介の契約である媒介契約を結びます。媒介契約には、複数社との契約が可能な一般媒介契約、一社としか契約できない専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。
自分で見つけた買主との契約に不動産会社を挟まなくても良いのが専任媒介契約で、自分で見つけた買主も不動産会社を通さないと契約できないのが専属専任媒介契約です。
媒介契約を結んだら、売却活動を開始して不動産会社がチラシなどで宣伝します。購入希望者が現れたら内覧対応もします。買主が購入を決めたら売買契約を交わして、引渡し日に決済と引渡しをします。

住み替えローンを組む金融機関の選び方

住み替えローンを利用することになった場合には、住み替えローンを借り入れる金融機関選びが重要になります。住み替えローンは返済の負担が、通常の住宅ローンよりも重くなります。特に気をつけたいポイントを解説します。

住み替えローンの金利の低さ

通常の住宅ローンよりも、住み替えローンは金融機関にとってもリスクが高いものなので、金利は高く設定されています。しかし、金融機関ごとに設定されている金利が異なります。金利が低ければ低いほど、支払う利子が安くなり、返済総額は少なくて済みます。
また、金融機関によっては住み替えローンでも、固定金利か変動金利か、選択型固定金利か、金利タイプも選択できる場合もあります。変動金利は金利が低いときには返済額は少なくて済みますが、金利が上昇すると毎月の負担が大きくなります。
人によって最も向いている金利タイプはそれぞれ異なります。金利も低く、金利タイプも自分に向いているものを選べる金融機関を選ぶことをおすすめします。

返済以外で必要になる費用の安さ

また、住み替えローンを借り入れると、金利以外にも必要になる経費があります。保証会社の保証金や事務手数料、団信保険料等です。これらの費用が毎月の返済額に上乗せされます。金利が低くても、こうした経費の部分が高額で、毎月の返済額に大きな差が生じない場合もあります。
住み替えローンを借り入れる金融機関を選ぶときには、金利だけでなく、毎月の返済額を事務手数料などの経費と合わせたトータルの金額で判断するようにしましょう

金融機関の利用条件を満たせるか

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも条件が厳しく設定されています。年齢や年収、国籍などの利用条件を満たしているかどうかも確認した上で申し込むようにしましょう。なお、主要な金融機関ごとの住み替えローンの条件は次の通りです。

金融機関名住み替えローンの名称利用条件
りそな銀行りそな住みかえローン
  • 税込み年収100万円以上
  • 借入時20歳~70歳で返済終了時に80歳未満
  • 給与所得者は勤続1年以上、自営業者は営業3年以上
  • 団信へ加入できること
みずほ銀行みずほ買い替えローン
  • 安定した収入
  • 借入時20歳以上~71歳未満で返済終了時に81歳未満
  • 住宅ローンの延滞がないこと
  • 保証会社の保証が受けられること
  • 日本国籍もしくは日本での永住許可等を受けていること
三井住友銀行住み替えローン
  • 税込み年収500万円以上
  • 借入時20歳~70歳で返済終了時に80歳未満
  • 住宅ローンの借り入れから4年以上たち、直近1年間に延滞がないこと
  • 団信に加入できること
  • 保証会社の保証を受けられること

年収の条件は金融機関によって大幅に違います。また、夫婦や親子で連帯債務が可能な場合もあります。詳しい条件は、それぞれの金融機関に問い合わせるか、ホームページなどで確認してみましょう。

住み替えローンの審査で落ちない3つのコツ

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査の条件が厳しいとはいっても、金融機関によっては年収の条件がかなり低く設定されているところもあります。しかし、実際に審査に通るかどうかは、借り入れる金額と年収などのバランスで審査されます。
住み替えローンをどうしても借りる必要がある場合に、審査で落ちないためにどうしたら良いのか、そのコツを解説します。

住み替えローンの返済比率を下げる

返済比率とは、年収に対するローンの年間返済額が占める割合です。次の計算式で計算できます。
返済比率=年間返済額÷年収
住み替えローンであろうと通常の住宅ローンであろうと、返済できなくなるのは、住宅ローンの返済によって、生活に必要なお金が足りなくなることが一番の原因です。返済比率で金融機関が計算に使う年収は税込み年収で、上限は30%から35%程度に設定されています。
しかし、実際に住宅ローンを返済しながら、ある程度の余裕のある生活を送るためには、返済比率は手取り額の20%程度に抑えておくことが理想的です。できる限り、借り入れる金額を少なくして、返済比率をできるだけ手取りの20%程度に抑えるように工夫してみましょう。

家を高額で売却して不足額を縮小する

返済比率をできる限り抑えるためには、まずは前の住宅ローンの残債をできるだけ少なくすることが大切です。前の住宅ローンの残債を減らすためには、家を高額で売却するのが一番です。ローンの完済はできなくても、できる限り高額で売却できれば、残債の分の住み替えローンの借り入れを減らすことができます。
そのためには、他の不動産会社からの購入の問い合わせに応じずに、仲介手数料の売却と購入の両取りを狙う囲い込みなどを行わない、良心的な不動産会社を選ぶことが大切です。
すまいステップのような、悪徳業者を排除して良心的な不動産会社だけを集めている不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の優良な不動産会社の査定額を比較することもできるので、適正価格での売却が可能になるでしょう。

購入する新居の価格を抑える

また、借入額を抑えて返済比率をできるだけ低くするためには、新居の購入価格もできるだけ抑えることも必要です。新居の購入額を抑えられれば、新居の分の借入額を少なくできるので、返済比率も下がります。
いろいろと新居への要望もあるでしょうが、住み替えローンの場合には、前の住宅ローンも上乗せされるので、毎月の返済の負担は大きくなります。あらかじめ予算を決めた上で、新居に譲れない条件と妥協しても良い条件を家族全員でしっかりと話し合って決めましょう。
そうすれば、予算内でより希望に近い物件を見つけやすくなります。

住み替えローンを検討するときの疑問

住み替えローンの利用を検討している方からよくある質問にお答えします。

つなぎ融資やダブルローンにしても問題ないか

つなぎ融資とは、短期間で借りられる融資のことです。まとまった金額を借りられますが、金利が高く元金を半年後や1年後にまとめて返済しなければいけません。ダブルローンとは、元の家と新居のローンを同時並行で二重で借り入れることです。
売却と購入のタイミングがどうしても合わずに、住み替えローンを利用できない場合に、とりあえず抵当権を外すためにつなぎ融資を利用したり、ダブルローンで見つかった新居の住宅ローンを組んでしまう方がいます。
しかし、つなぎ融資もダブルローンも家計への負担が重くなり、経済的に破綻する危険性が高いものです。確実に返済できる余地がなければおすすめしません。

家を賃貸にして住み替えられるか

住み替えローンを利用するのであれば、前の家を賃貸に出して、家賃でローン返済しながら、新居に住み替えたいという方もいます。住宅ローンが残っている家を賃貸に出すことには、2つの問題点があります。
一つはローンの借り入れをしている金融機関の規約違反になる可能性があるという点です。住宅ローンの規約で対象となる物件を賃貸に出すことを禁じている場合があります。金融機関によっては、賃貸住宅ローンに切り替えることで、賃貸経営が可能になることがあります。まずは、ローンを借り入れている金融機関に相談してみましょう。
もう一つは、空室リスクと滞納リスクです。家賃を毎月しっかりと払ってくれる人が入り続けてくれれば、ローンの支払いも問題ありません。しかし、空室になったり滞納されたりすると、家賃が入ってこないので、ローンの支払いは自腹を切るしかありません。
短期間ならどうにかしのげても、長期にわたると経済的に厳しくなることもあります。

住み替えで使える節税対策はあるのか

住み替えローンを利用する時には、どれだけ頑張ってもやはりローン返済の負担が大きくなります。そこで考えたいのが節税です。自宅を住み替えることで利用できる節税対策があるので、利用できるものは利用しましょう。

利用可能な節税対策内容
住宅ローン減税住宅ローンの借り入れから10年間、所得税から借入額の1%が控除される
3,000万円特別控除自宅を売却した譲渡所得の3,000万円が控除される
マイホームを売却する場合の軽減税率の特例所有期間が10年を超える自宅を売却した場合には、譲渡所得の6,000万円以下の部分の譲渡所得税の税率が20%から14%に軽減される
すまい給付金制度年収775万円以下の人が住宅ローンを組んだ場合に最大50万円が給付される

住み替えローンは返済に無理のない範囲で利用

どうしても住宅ローンを完済できないけれども新居を購入して住み替えたいという場合には、住み替えローンは重要な選択肢です。しかし、この記事でもお伝えしたように、通常の住宅ローンよりも家計への負担は大きくなり、借入金額の判断を間違えると経済的な破綻の危険性も高まってしまいます。
住み替えローンの借り入れ限度額まで借りるようなことは決してせずに、無理をしない範囲内で余裕を持って返済できる範囲内で利用するように心がけましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?