住み替えで失敗をしないコツとは?住宅ローンの不安を残さない

今の家から新しい家に住み替えを検討しているなら、念入りに計画を立てておくことが大切です。無計画に住み替えをしようとすると、失敗して損をしたり、新居に不満を持ってしまったりすることもあります。スムーズな住み替えを実現するためにも、どのようなことから始めるとよいのかを知っておきましょう。

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住み替えで新居を購入する流れは2パターン

住み替えのパターンは、大きく次の2つにわけられます。

  • 売り先行
  • 買い先行

それぞれのパターンごとに特徴は異なります。一概にどちらがよいと決まっているわけではないため、特徴の違いを把握して、自身に合ったパターンを選びましょう。

売り先行で住み替えをする流れ

売り先行は、今住んでいる家を売却してから、新居を購入する方法です。売り先行での住み替えの流れは、次の通りです。

  • 不動産会社から売却予定の家の査定を受ける
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 売却活動を開始する
  • 内覧対応を行う
  • 購入希望者と売買契約を結ぶ
  • 引き渡しまでに仮住まいへの引っ越しを済ませる
  • 引き渡しと決済が完了してから新居を探す

住んでいる家を売却するためには、不動産会社による査定を受け、今の家がいくらで売れるのかを把握しておきます。納得のいく査定額を提示した不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始してもらいます。
媒介契約は不動産会社に仲介してもらうために必要な契約です。物件広告を公開してもらい、内覧希望者が現れる内覧の対応を行います。購入希望者と交渉し、双方が合意できる条件で売買契約を結びましょう。
契約後は引き渡しまでに仮住まいへの引っ越しを済ませ、契約書に定めた日時で引き渡しと決済を行います。その後仮住まいに住みながら新居を探し、購入して引っ越しまで完了すると住み替えは終了です。

買い先行で住み替えをする流れ

先に新居を購入して住み替えをする買い先行の流れは、次の通りです。

  • 新居を購入する
  • 新居への引っ越しを済ませる
  • 不動産会社に仲介を依頼し前の家の売却活動を行う
  • 内覧対応をする
  • 購入希望者と売買契約を結ぶ
  • 定めた日時で決済を受けて引き渡しをする

買い先行の場合は、新居を購入し、引っ越しを済ませておきます。その後前の家の売却活動を開始しますが、すでに新居の購入契約を進めているなら、売却の手続きを並行して行っても構いません。
前の家の売却は、不動産会社から査定を受け、仲介のための媒介契約を締結して活動を開始します。購入希望者が見つかったなら内覧対応をし、条件を交渉して売買契約を締結しましょう。その後契約書に定めた日時で決済を受け、引き渡しが完了すると住み替えは完了です。

売り先行と買い先行のメリットデメリット

売り先行と買い先行では、それぞれパターンごとにメリットとデメリットがあります。

住み替えのパターンメリットデメリット
売り先行
  • 資金計画を立てやすい
  • 希望価格で売却しやすい
  • 引っ越し費用が2回かかる
  • 欲しい物件を逃す可能性がある
買い先行
  • 欲しい家を確実に購入できる
  • 仮住まいへの引っ越しが不要
  • 家の購入に余裕資金が必要
  • 売却に時間がかかると二重ローンになる

売り先行は前の家の売却価格で新居の購入費用を捻出できるため、資金計画を立てやすいことが魅力です。また、売却期間に余裕を持てるため、希望価格での売却を目指しやすいこともメリットです。
デメリットは仮住まいが必要であり、引っ越し費用が2回かかってしまうことがあげられます。売却が長引くと新居の購入が遅れてしまい、その間に欲しい物件を買い逃すリスクがあることもデメリットです。
買い先行のメリットは、欲しい家を確実に購入できる点です。また、仮住まいへの引っ越しも不要であるため、引っ越し費用が1回分で済むこともメリットでしょう。
デメリットは先に新居を購入するため、購入資金に余裕が必要な点です。また、住宅ローンを利用して新居を購入した場合、前の家の売却に時間がかかると二重ローンになってしまう点もデメリットといえます。どちらがよいかは状況によって異なるため、自身に合った方法を選びましょう。

住み替えのためローン問題を解決

住み替えをスムーズに行うには、住宅ローンの問題を解消する必要があります。住宅ローンが残った状態だと、住み替えが上手く進められないこともあります。問題なく住み替えを完了するためにも、住宅ローンの問題は事前に解消しておきましょう。

家の売却にはローンの完済が必要

家を売却するにはローンを完済する必要があり、残債があって抵当権が設定されたままだと、自由に売却はできません。抵当権は住宅ローンの完済によって抹消できるため、基本的には事前に完済し、抵当権を外してから売却するという流れになります。
抵当権が設定されたままだと、金融機関によって資産を差し押さえられ、場合によっては家を強制売却されることもあります。
突然家を失うリスクがあることから、購入希望者は抵当権が設定されていない家を探すため、家はなかなか売れません。家を自由に売却し、素早く買主を見つけるには住宅ローンの完済が必須と考えましょう。

住み替えでローンを完済する4つの方法

住み替えでローンを完済する方法は、次の4つがあります。

  • 家の売却価格でローンを完済
  • 売却でも残るローンを自己資金で完済
  • 住み替えローンを組む
  • ダブルローンを組む

状況に合わせた方法を用いて、住み替え時にローンの完済を目指しましょう。

家の売却価格でローンを完済

家の売却価格でローンを完済できる場合は、金融機関に相談して承諾を得ることで、ローン残債があっても家を売ることができます。家がいくらで売れるかは、不動産会社の査定によって大まかに判断できます。査定額がローン残債を上回るなら、金融機関からも承諾を得やすいでしょう。
ただし、築年数が経過した古い家は、資産価値が減少しているため、売却価格が安くなることもあります。近隣で再開発が進み、地価が上昇しているなら高値で売れますが、基本的には古くなるほど売却価格が下がることは覚えておく必要があります。

売却でも残るローンを自己資金で完済

家を売却してもローンが残る場合は、預貯金を切り崩したり、親族から借りたりして完済を目指すことも可能です。ローン返済のめどが立っているなら、金融機関からも売却の承諾を得やすいです。金銭的な余裕がないと難しい方法であるため、自己資金での完済を目指せる人は限られます。

住み替えローンを組む

売却や自己資金での返済が難しい場合は、住み替えローンを利用することも選択肢の1つです。住み替えローンは、前の家のローン残債に上乗せして、新居の住宅ローンの融資を受けられます。
ただし、借入額が大きくなることから、住み替え後の返済の負担が増える点には注意が必要です。また、借入額が大きいことで審査も厳しくなり、誰でも利用できるものではないことも覚えておきましょう。

ダブルローンを組む

前の家の住宅ローンを継続したまま、新居でも住宅ローンを利用するダブルローンも選択肢としてあげられます。ダブルローンは同時に2つのローンの返済が必要なため、毎月の支払いが苦しくなりやすいです。
また、融資額が多くなることから、審査が厳しくなりやすい点にも注意しましょう。ダブルローンは毎月の返済が苦しくなりやすいものの、新居をスムーズに購入できるため、仮住まいが不要になる点はメリットです。

住み替えで新居に入居するまでにかかる費用

住み替えをして新居に入居するまでには、さまざまな費用がかかります。家の購入に費用がかかることはもちろん、仮住まいが必要な場合はその際にもコストが発生します。また、家の売却にも費用はかかるため、それぞれの内訳を把握し、全体の費用を理解しておきましょう。

家の売却にかかる費用の内訳

家の売却にかかる費用の内訳は次の通りです。

費用名費用の目安費用がかかる理由
仲介手数料売却価格×3%+6万円+消費税不動産会社への成功報酬
印紙税1,000~6万円売買契約書に貼り付ける収入印紙代
抵当権抹消費用不動産1件につき1,000円抵当権抹消の登録免許税
住宅ローンの返済手数料無料~5万円一括返済にかかる手数料
ハウスクリーニング費用3万~10万円家のハウスクリーニングにかかる費用
測量費用50万~80万円土地の測量にかかる費用
解体費用100万~300万円家の解体にかかる費用
契約書発行費用1枚につき300円程度契約書の取得費用

家の売却にはさまざまな費用がかかり、場合によっては総額で100万円を超えることもあります。また、売却によって利益が出た場合は、所得税と復興特別所得税、住民税が課税されます。売却による利益の計算方法は、次の通りです。

  • 売却価格-不動産取得費-売却にかかった費用

計算してプラスが出た場合は、税金の課税対象になります。利益にかかる税金の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間所得税(復興特別所得税を含む)住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下のものが短期譲渡所得に、5年を超えるものが長期譲渡所得です。

家の購入にかかる費用の内訳

家の購入にかかる費用の内訳は、次の通りです。

費用名費用の目安費用がかかる理由
新居の購入費用数千万円~数億円物件の購入価格
手付金物件価格の5~10%契約時に先払い費用としてかかる
仲介手数料売却価格×3%+6万円+消費税不動産会社への成功報酬
印紙税1,000~6万円売買契約書に貼り付ける収入印紙代
登録免許税固定資産税評価額×2%所有権の移転登記に必要
不動産取得税固定資産税評価額×4%不動産取得にかかる税金
住宅ローン手数料3万~5万円程度金融機関へ支払う手数料
住宅ローン保証料借入額の2%前後ローン滞納時に備えた保証金
固定資産税などの清算金起算日から日割り計算引き渡し日以降の固定資産税を買主負担

新居の購入費用だけではなく、さまざまな手続きにも費用がかかることは覚えておきましょう。

住み替えで仮住まいにかかる費用の内訳

住み替えの際に仮住まいが必要な場合は、次の費用がかかります。

費用名費用の目安費用がかかる理由
引っ越し費用1回10万円程度引っ越し業者に支払う費用
賃料5万~10万円程度仮住まいの家賃
敷金家賃1ヶ月相当仮住まいの入居費用
礼金家賃1ヶ月相当仮住まいの入居費用
トランクルームなどの費用月2万~3万円程度トランクルームを利用する場合の費用

引っ越し費用や仮住まいの家賃に加え、入居時には敷金や礼金がかかる場合があります。また、仮住まいに荷物が入りきらない場合は、トランクルームを借りる必要があり、荷物が多いと費用が増えやすいです。

住み替えで失敗をしない5つのコツ

住み替えで失敗をしないためには、覚えておきたいコツがいくつかあります。

  • 将来を見据えたタイミングで住み替え
  • ローン返済のため家を高額で売却
  • 家の売買で節税対策
  • 新規のローンは早期返済
  • 期限内に売却先を見つけるなら買取保証

コツを正しく把握して、失敗なく住み替えを完了させましょう。

将来を見据えたタイミングで住み替え

住み替えをするなら、将来を見据えたタイミングで行うことがおすすめです。例えば出産によって家族の人数が増えたり、子どもが独立して生活人数が減ったりするなら、居住人数にあった家に住み替えることで、暮らしやすくなります。
また、家の老朽化が進み、将来的に大規模なリフォームが必要な場合も、住み替えを検討するタイミングとしてはおすすめです。大規模なリフォームには高額な費用がかかることもあり、場合によっては住み替えとそれほど変わらないコストが発生することもあります。
老朽化が進行すると家は住みづらくなってしまい、生活環境にストレスを抱えてしまうこともあるため、不便にならないうちに住み替えをすることもおすすめです。

ローン返済のため家を高額で売却

住み替え時にローンを完済するには、できるだけ高額での家の売却を目指すことがおすすめです。家が高値で売れるとローンを完済しやすく、新居で暮らしてからの生活資金も捻出しやすくなります。家を少しでも高く売るには、複数社から査定を受けて、優良な不動産会社を見つけることが大切です。
一括査定サイトのすまいステップなら、一度の物件情報の登録で、複数社から査定を受けられます。各社が提示する条件を比較することで、優良な不動産会社を見つけやすく、高値での売却も期待しやすくなります。

家の売買で節税対策

家の売買では税金がかかることもあるため、節税対策を行いましょう。家の売却によって利益が出ている場合は、税金がかかりますが、特別控除を適用することで非課税となったり、税負担を軽減できたりします。
居住用の住宅の売却では3,000万円の特別控除を適用できるケースがあり、売却による利益から3,000万円を差し引き、税額を計算できます。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

上記の条件を満たし、売却した翌年に確定申告をして申請することで、控除の適用が可能です。また、売却によって損失が出ている場合も、確定申告をすることで損失を他の所得と通算でき、節税ができます。
購入する新居も築15年以上など古すぎると、住宅ローン控除が適用できない場合があります。売却時だけではなく、購入時も節税対策ができるかを考え、新居を選ぶことが大切です。

新規のローンは早期返済

新しく組んだローンは、早期返済することがおすすめです。住み替え後にも住宅ローンを利用する場合は、年齢を重ねていることが多く、完済期間が定年退職後になることもあります。
定年退職後は収入が少なくなってしまい、将来的にローンの支払いが苦しくなる可能性があります。そのため、収入が安定しているうちに返済したほうが、スムーズに完済を目指しやすいです。
また、住み替えローンを利用する場合は、通常の住宅ローンよりも金利が高くなりやすいです。そのため、返済期間が長引くと、その分返済総額も増えてしまうため、早期完済を目指したほうがよいでしょう。

期限内に売却先を見つけるなら買取保証

いつまでに家を売却したいかが決まっており、期限内に確実に売るなら買取保証のサービスを利用することがおすすめです。買取保証は一定期間仲介による売却を行った後、売れ残った場合に不動産会社が買い取るサービスです。
仲介で売却できなくても、最終的には不動産会社が買い取ってくれるため、期限内に確実に家を売ることができます。
ただし、不動産会社による買取は、仲介による売却よりも売却価格が安くなりやすいです。買取は仲介での売却相場の70~90%程度になることが多いため、期限内に売却はできるものの、売却価格が下がりやすいことは理解しておきましょう。

住み替えを始める前の疑問

住み替えを始める前には、よくある疑問を知り、不明点を解消しておくことが大切です。

  • 家を売却しないで賃貸にできるのか
  • 家の売却で確定申告は必須なのか

疑問となりやすいポイントを把握して、知識を身につけてから住み替えに臨みましょう。

家を売却しないで賃貸にできるのか

住宅ローンが残っていても、売却せずに賃貸に出すことは可能です。賃貸住宅にすることで家賃収入を得ることができ、利益分をローンの返済に充てられます。
ただし、賃貸に出しても入居者が入らず、空室状態が続くとローンを滞納するリスクがあるため注意が必要です。賃貸物件の維持には費用がかかり、ローン以外のコスト負担が増えてしまうこともあります。
また、賃貸住宅の場合は住宅ローンが適用できず、事業用ローンに切り替わります。事業用ローンは住宅ローンよりも金利が高くなり、返済期間も短くなるため、この点にも注意しましょう。

家の売却で確定申告は必須なのか

家の売却で利益が出た場合は、翌年に確定申告をしなければなりません。確定申告をしないと無申告加算税や延滞税などのペナルティが課せられ、税負担が重くなってしまうため注意が必要です。
また、家の売却によって損失が出ている場合は、確定申告は必須ではありません。申告をしなくてもペナルティはありませんが、損益通算ができず、損をしやすいです。そのため、家を売却した翌年は、利益の有無に関係なく、確定申告をすることがおすすめです。

住み替えは将来の暮らしや収入を考えて実行しよう

住み替えをするなら、将来の暮らしをイメージしておくことが大切です。現時点での生活や収入だけではなく、将来どのような変化があるのかも見据えて、住み替えを考える必要があります。
将来を考え、念入りな計画を立ててから行動することで、住み替えは成功しやすいです。スムーズな住み替えをするためにも、計画は早めに立てておき、無理のない自宅の売却や新居の購入を行いましょう。

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