空き家売却が初めてでも後悔しない!基本の流れから買取まで解説

不動産を所有している場合、うまく活用しなければトラブルや損益が生じる可能性があります。とくに近年問題視されている空き家を所有している場合はさまざま注意しなければならない点があるでしょう。空き家を所有していて利用する予定がない場合には売却することも検討することがおすすめです。
この記事では空き家の売却の基本的な流れについて解説します。買取を依頼する方法についても解説しますので参考にしてください。

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空き家は早く売却しないと損をする

空き家を所有している場合そのまま放置していると損をしてしまう可能性が高くなります。使用する予定がないのであれば早めに売却することを検討しましょう。まずは空き家を放置していることで生じる問題について解説します。

空き家の維持にコスト

空き家だからとそのまま放置していても不動産を維持するにはある程度の費用が必要となります。空き家を維持するためにかかるコストは次のとおりです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 火災保険
  • 光熱費
  • 修繕費用
  • 庭木のせん定などにかかる費用

固定資産税と都市計画税は不動産を所有している以上、空き家であっても必ず支払わなければならない税金です。住宅が所在する市区町村が所有者に対して課税するのが固定資産税と都市計画税になります。固定資産税の税率は自治体によって異なるケースもありますが基本的には1.4%が用いられている自治体が多いでしょう。
火災保険は保障内容や契約期間によって金額が変動します。相場としては空き家でも年間数万〜数十万円が必要となります。
光熱費については電気や水道をそのまま使用できる状態にしていると基本使用料が必要です。月にすれば少額ですが積み重なればかなりの額になるため注意が必要になります。
修繕費用は空き家が老朽化してきた場合に必要な費用です。家は誰も住まなくなると老朽化が進むともいわれています。遠方にある場合には現状把握が難しく老朽化した状態を放置していて近隣とトラブルになる可能性も考慮しておきましょう。
定期的にメンテナンスを行うことでトラブルを回避することができます。とくに瓦・雨どい・軒裏・外壁・ベランダ・ブロック・フェンスなどは老朽化が進むと危険が生じる場合もあることはよく理解しておきましょう。修繕費用は箇所にもよりますが数万〜数百万円が必要となるケースもあります。
庭木のせん定などに関連した費用も近隣とのトラブル回避には必要な費用です。庭木が伸びて隣家に届いてしまうと苦情が入る可能性もあります。また庭が雑草だらけになると不法投棄されてしまう可能性も出てくるでしょう。
定期的に確認できない場合は、業者に依頼して庭木や雑草の手入れを依頼するための費用が必要になります。1回の相場は50,000円程度とされていますがこれを年間2回行えば100,000円が必要となることになるでしょう。
さらに特定空き家という条件に当てはまってしまうと税率があがることもあります。特定空き家は次のような状態です。

  • そのまま放置すると倒壊など著しく保管上に危険が起こる可能性がある状態
  • 著しく衛生上有害になる恐れがある状態
  • 適切な管理が行われていないことによって著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これらの条件に当てはまると固定資産税や都市計画税の支払い額が高くなる可能性があるため注意が必要です。

経年劣化で空き家の資産価値の低下

空き家は放置していても何の資産も生み出しません。放置していると資産を生まないだけでなく資産価値は低下する一方です。管理をしていたとしても劣化を避けることができないのが事実となります。築年数が経過するごとに資産価値は低下していくことを理解しておきましょう。
とくに木造の戸建は資産価値の低下が早いことも特徴です。人が住んで20年の物件と空き家のまま20年経過した物件でも価値は異なります。空き家の価値のほうが低くなるため空き家で放置するのであればできるだけ早いタイミングで売却することがおすすめです。

空き家の近所とトラブルが発生するリスク

空き家を放置していることで起こる問題のなかで特に注意したいのは近隣とのトラブルリスクです。景観の悪化や害虫の発生、犯罪の温床などで、空き家がある近所からクレームがくる可能性もあると考えておきましょう。
あまりに被害が大きくなると損害賠償請求をされる可能性もあることは理解しておく必要があります。特に遠方に空き家がある場合は定期的なメンテナンスを業者に依頼するなどしないと完全に放置している状態になるでしょう。
現状把握を怠っているといつのまにかトラブルの原因を引き起こしてしまっている可能性もあると考えておくことが大切です。

空き家を仲介で売却する流れ

空き家を長年放置するのであれば早い段階で売却を検討しましょう。空き家の売却には不動産会社の仲介を利用することをおすすめします。空き家を仲介で売却する際の流れについて解説します。

空き家の現状を調べる

まずは空き家の状況を調べましょう。重要なポイントは空き家の名義が誰になっているのかという点です。相続した空き家の場合にはとくに名義人の確認が必要になります。
名義が自分でない場合には売却のために名義変更を行う必要が出てくることを覚えておきましょう。また住宅ローンが残っていないかも大切な確認ポイントです。ローンが残っていると抵当権が付与されているため売却することができません。
売却金額で住宅ローンを一括返済できるのであれば金融機関にかけあって空き家を売却することが可能となります。売却が決定した場合には隣家との境界線を明確にしておきましょう。長年居住していると境界線が曖昧になってしまうことがあります。
境界線が曖昧な場合に売却後に隣家とのトラブルが発生することもあるでしょう。こうしたトラブルを回避するためにも確定測量士に依頼して隣家の立ち会いのもとで境界線を明確にすることが必要です。

一括査定サイトで空き家の最新相場をチェック

空き家を売却する場合、まずは周辺不動産の相場を自分で調べましょう。売り出し価格を決定する場合には不動産査定額を判断材料にすることが一般的です。ただし査定額が適正であるかどうかを判断するためにはまず自分で相場を理解しておくことが必要になります。
不動産の査定については信頼できる不動産会社に査定を依頼することになるでしょう。査定を依頼する場合は1社だけでなく複数社に依頼することをおすすめします。1社のみの査定額では適正価格であるかどうかを判断することが難しくなるでしょう。
複数社に査定を依頼することでバラ付きのある査定額から適正な売り出し価格を導き出しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼する場合は一括査定サイトの利用がおすすめです。
すまいステップでは独自の基準で全国の優良な不動産会社とのみ契約を結んでいるため安心して利用することが可能になります。一度の利用で最大4社まで同時に査定を依頼することが可能な点も魅力です。

空き家の売却を依頼する不動産会社を厳選

空き家の売却を行う場合には信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。不動産会社の実績や実際に話してみて信頼できるのかまで確認することが重要になります。査定額の高さだけで選ぶとその後トラブルが発生することもあるでしょう。
査定額はあくまでも見積もりのようなものであるためその価格で売却できる保証はないと考えておくことが大切です。

不動産会社と結ぶ媒介契約を選ぶ

不動産会社を選んだら媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があることをまずは理解しましょう。
媒介契約の特徴・メリット・デメリット・向いている人についてまとめておきますので参考にしてください。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
自己発見取引可能可能不可能
依頼できる不動産会社数複数社可能1社のみ1社のみ
依頼主への報告なし2週間に1回1週間に1回
指定流通機構への登録義務なしありあり
 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
メリット不動産会社選びでの失敗リスクが少ない売却活動の負担が軽減される売却活動を全力で行ってもらえる可能性が高い
物件情報を公にせずに売却活動ができる売却活動を積極的に行ってもらえるスピード感があり比較的早く売れやすい
デメリット積極的に売却活動をしてもらえない可能性がある不動産会社の力量に左右されやすい自分で買主を見つけた場合も仲介手数料が発生する
不動産会社の各種サービスが受けられない囲い込みをする悪徳業者に出会う確率もある不動産会社の力量に左右されやすい
向いている人複数の不動産会社と契約して時間をかけたとしてもよりよい条件で売却したい人不動産会社と連携を取りながらできるだけ早く不動産を売却たい人積極的に売却活動を行ってとにかく早く不動産を売却したい人

これらの内容を比較して自分がどの媒介契約を結ぶとよいかをよく検討してみましょう。

戦略を決めて売却活動の開始

媒介契約を結ぶといよいよ売却活動が開始されます。不動産会社としっかりと打ち合わせをしてどのような売却活動を行うかを決定しましょう。
まずは売り出し価格や相場や希望する利益などから決めることが重要です。売却活動の方法によってはなかなか売れないという問題が生じる可能性があることも理解したうえで不動産会社の活動をチェックしましょう。
とくに広告の作成に関しては基本的に不動産会社任せになることが多くあります。スムーズに売却したい場合には自分の目でもチェックすることも重要です。たとえば写真の質や空き家のアピールポイントでもれがないかなどを確認してみましょう。

購入を検討している人に内覧の対応

売却活動を行うなかで内覧を希望する人が出てくることもあります。内覧希望者が出てきた場合には不動産会社にすべてを依頼するか、自分も立ち会うかを選択することも可能です。
スケジュールがあう場合には立ち会いをしてもよいでしょう。内覧会を行う場合には次のような点に注意しておくことが大切です。

  • 空き家でもきちんと掃除しておく
  • 内覧希望者の要望に柔軟に応えること
  • 内覧時には丁寧に接して、物件の正しい情報を伝えること

とくに空き家の場合には庭の手入れなども怠らないようにしましょう。できるだけよい印象を与えることが大切です。一般的に売却できるまでには5〜10件程度の内覧が必要であると考えておくことをおすすめします。

売買契約を結び空き家の引き渡し

買主が決まった場合には売買契約を結びます。売買契約では売買代金の支払い日と鍵の引き渡しの日を決定しましょう。買主が住宅ローンを利用する場合は事前に準備をしてもらう必要があります。売買契約を結ぶ場合には手付金を受け取り、仲介手数料の半額を支払うようにしましょう。
残りの代金の精算については引き渡しのときに行うようにしましょう。

空き家の売却前に知っておくべき基本

空き家の売却にはさまざまな費用や書類が必要となることはおさえておきたいポイントです。空き家の売却まえに知っておきたい基本的な事項について解説します。

空き家の売却にかかる費用

空き家の売却にかかる費用は次のとおりです。

費用名費用支払いの時期
仲介手数料(売却額×3%+60,000円)+消費税売買契約と決済後
印紙税1,000〜60,000円売買契約書を作成するとき
抵当権抹消費用1.000円(司法書士に依頼すると10,000〜50,000円)移転登記時
住宅ローン返済手数料5,000〜30,000円ローン返済時
譲渡所得税所得税額(短期)=売却益×30.63%
所得税額(長期)=売却益×15.315%
確定申告後
住民税住民税額(短期)=売却益×9%
住民税額(長期)=売却益×5%
確定申告後
ハウスクリーニング費用30,000〜100,000円クリーニング実施後
測量費用500,000〜800,000円測量実施後
解体費用1,000,000〜3,000,000円解体後
契約書類発行費用300円/枚程度書類発行時

空き家の売却に必要な費用はおおよそこのような内容になります。

空き家の売却で必要な書類

空き家の売却では必要な書類がいくつかあります。具体的には次のとおりです。戸建ての場合とマンションの場合で用意する書類が異なる点には注意が必要になります。

必要書類内容戸建てマンション
身分証明書本人確認必要必要
実印売却主の実印必要必要
印鑑証明書3カ月以内に発行されたもの 必要必要
住民票登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要必要な場合もある必要な場合もある
登記済権利書または登記識別情報売却する不動産の内容確認や登記の際に必要必要必要
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書固定資産税や都市計画税など税額の確認のため必要必要
ローン残高証明書またはローン返済予定表売主がローン返済中の場合に必要となる必要な場合もある必要な場合もある
銀行口座書類銀行通帳など必要な場合もある必要な場合もある
土地測量図・境界確認書一戸建てや土地の売買の場合に必要必要な場合もある不要
建築確認済証および検査済証不動産が建築基準法に適合しているかどうか確認するため必要な場合もある不要
建築設計図書・工事記録所等どのように設計・工事されたかの確認書類必要な場合もある不要
マンションの維持費等の書類入居後、購入者が負担するべき費用の確認不要必要
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等耐震診断等を行っている場合は必要書類を提示する必要な場合もある必要な場合もある
その他の書類売主が保有している証明書等があれば提示必要な場合もある必要な場合もある

このように戸建てとマンションでは必要になる書類が異なります。自分が売却する不動産の種類によって用意する書類を区別するようにしましょう。

空き家の売却で利用可能な税金対策

空き家の売却で利益が出た場合には所得税が課税されます。少しでも税額を減額するためには特別控除や特例を活用することがおすすめです。
課税譲渡所得の金額は基本的に次の計算方法で算出します。
課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除
この特別控除が節税するための大きなポイントです。具体的にどのようなものがあるのかについてまとめておきましょう。

特例特例の内容
5,000万円の特別控除の特例国に収用権が認められている公共事業などのために建物を売却した場合に最高5,000万円まで控除できる特例
3,000万円の特別控除の特例マイホームを売却する場合に課税譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除できる特例
2,000万円の特別控除の特例特定土地区画整理事業のために国や地方公共団体などに土地を売却した場合課税譲渡所得金額から最高2,000万円まで控除できる特例
1,500万円の特別控除の特例特定住宅宅地造成事業などのために地方公共団体などに土地を売却した場合課税譲渡所得金額から最高1,500万円まで控除できる特例
1,000万円の特別控除の特例個人が平成21年に取得した国内にある土地を平成27年以降に譲渡した場合または平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に課税譲渡所得金額から最高1,000万円を控除できる特例
800万円の特別控除の特例個人が所有する土地を農地保有の合理化などのために農業委員会の斡旋で認定農業者などに売却すると課税譲渡所得金額から最高800万円を控除できる特例

このように空き家の売却で利益を得た場合に課税される税金を節税するための特例は複数あります。自分が適用されるものがないかをしっかり確認してから確定申告を行うようにしましょう。

空き家を売却しやすくする3つの方法

空き家は売却したくてもなかなか売れないケースが多くあります。スムーズに売却するためには売却に向けた努力や工夫を行うことも必要です。空き家を売れやすくする3つの方法について解説します。

空き家の不要なものは整理

空き家のなかに不要なものがたくさんある場合には内覧の際にあまりよい印象を与えないと考えておきましょう。売却を決めた場合には空き家の不要なものはしっかり整理することが必要です。
処分するものは空き家がある最寄りの自治体のごみ処理センターに直接もっていくと費用をおさえることができるでしょう。売却できそうなものは残しておいてリサイクルショップなどで買い取ってもらう方法もあります。
不要なものが多く、処理が大変な場合には業者に整理を委託するという方法もあることを知っておきましょう。

空き家付きの土地として売り出し

空き家が付いている土地として売り出すことも空き家を早く売却する方法です。空き家付きの土地として売却する場合は空き家の解体費用が必要ないため費用の節約になる点がメリットになります。空き家の解体には少なくとも1,000,000円以上がかかるとされています。
もうひとつのメリットは固定資産税が減額される点です。売りに出しても買主との売買契約が決まるまでは固定資産税の支払い義務は売主に課されます。ただし家が建っている場合の土地は固定資産税が軽減される特例が適用され最大で6分の1までの減額を受けることができる点がメリットです。
一方でデメリットもあります。ひとつは売り出してもなかなか買い手が見つからない可能性が高い点です。とくに築年数が経過した空き家の場合は購入してから解体して家を建て替えるという目的で購入する人が多いでしょう。
この場合、解体費用を買主が負担することになるため資金に余裕がない人からは購入対象外とされてしまいます。場合によっては解体費用分の値引き交渉をされることもあるでしょう。
もうひとつは買主から契約不適合責任を問われる可能性がある点です。契約不適合責任は買主がその事実を知っていたかどうかに関係なく契約書に記載された内容と実際の状態が適合していない場合には売主が責任を問われることを指します。

空き家を解体してから更地で売却

空き家の状態でどうしても売れない場合には解体して更地にして売却するのもひとつの方法です。更地にすれば買い手がみつかりやすくなるというメリットがあります。さらに建物に対する責任が問われることがなくなるためリスクを減らすこともできるでしょう。
デメリットとしては建物がなくなることで固定資産税が増額される点です。建物の固定資産税はゼロになりますが土地の税額が最大で4倍になることもある点は理解しておきましょう。もうひとつは解体費用になります。解体費用を売主が負担することができなければ更地にすることもできません。
相場は1,000,000円以上とされているためよく検討しましょう。

売却できない空き家の手放すなら買取

空き家を売却したいけれどどうしても買い手がみつからない場合には買取を利用するという方法もあるでしょう。売却できない空き家を買取してもらうための方法について解説します。

空き家の買取とは

空き家の買取は不動産会社に仲介して買主を探してもらうのではなく不動産会社に直接不動産を買い取ってもらうことを指します。
不動産買取の流れは次のような流れです。

  • 事前に情報収集をする
  • 査定を依頼する
  • 買取業者を決定する
  • 契約の締結
  • 決算
  • 確定申告を行う

不動産の買取を希望する場合には事前に情報収集を行いましょう。自分が所有している不動産の価格相場を調べることも情報収集のひとつです。そのうえで不動産査定を依頼しましょう。査定はもっとも重要な工程です。
1社だけでなく複数社に査定を依頼することが必要となります。査定額やその根拠を比較してから信頼できる不動産会社を決めましょう。そのうえで買取を依頼します。買取の場合は不動産会社が決定したらすぐに契約となるためここからは手早く手続きが進むでしょう。
決算を行ったら翌年には確定申告を行うことを忘れないようにすることが大切です。

空き家の買取のメリットデメリット

不動産の買取にはメリットとデメリットがあります。まずはメリットについてみていきましょう。メリットは次のとおりです。

  • 売却にかかる期間が短い
  • 売却にかかる手間が少ない
  • 契約不適合責任を問われるリスクがない

不動産買取では最短で1週間、長くても1カ月で売却できる点がメリットになります。仲介で売却する場合には平均3カ月、長いと半年程度かかることもあるでしょう。この点から考えると2カ月以内に不動産を売却したい場合には買取がおすすめです。
また売却活動を行う必要がないため内覧などの手間を省くこともできます。さらに買主が不動産会社であるため売却後に起こりうる契約不適合責任などのリスクを回避することができる点もメリットです。
デメリットについては売却価格が仲介よりも安くなる点になります。仲介と比較すると7割ほどの売却価格になることが一般的です。

空き家の買取業者の選び方

空き家の買取を検討する場合、信頼できる買取業者を選ぶことがスムーズかつ高額での買取を実現するためのポイントになります。買取業者は全国的にみるとかなりの数が存在しているのが現状です。はじめて不動産会社を売却する人でも有料な買取業者を選ぶ方法について解説します。
買取業者の選び方のポイントは次のとおりです。

  • 価格交渉に応じてくれる会社を選ぶ
  • 不動産の査定額が高い会社を選ぶ
  • 買取実績が豊富な会社を選ぶ
  • 買取に関連した評判の高い会社を選ぶ
  • サービス内容が充実している会社を選ぶ

このような内容について精査して買取業者を選ぶとよいでしょう。買取の場合は仲介よりも売却価格が低くなるのは基本です。そのため少しでも条件のよい買取業者を選びたくなるのが通常の心理でしょう。
ただここで冷静な判断をしないと残念なことに業者のなかには悪徳な業者も存在するため損をしてしまうこともあります。買取業者を選ぶ際にはさまざまな角度から検討して決定することがおすすめです。

空き家は早く売却をして出費やリスクを減らそう

空き家を所有していて活用しない場合には早い段階で売却することをおすすめします。活用せずに放置していると維持費がかかるだけでなく近隣トラブルなどのリスクを追うことにもなるからです。
売却を検討している場合にはしっかりと査定をしてもらってから売り出すことが大切なポイントです。信頼できる不動産会社と契約すれば安心して売却活動任せることができるでしょう。
すまいステップでは独自の基準で全国の優良な不動産会社とのみ契約しているため安心して利用することが可能です。一度の利用で最大4社に同時に査定を依頼できる点も魅力となっています。

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