家を売却すると固定資産税の支払いは誰?損をしない清算方法とは

固定資産税は不動産を所有している人にかかる税金です。不動産を所有しているなら毎年固定資産税を支払いますが、年度の途中で家を売却した場合には、税金を払い過ぎていることになります。
そのため、家を売却した際には、固定資産税で損をしないように清算が必要です。売却時の固定資産税を清算するポイントを知り、損なく家を売りましょう。

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家を売却した年の固定資産税は買主に一部請求

固定資産税は毎年かかる税金であり、1年分をまとめて支払います。そのため、家を売却した年の固定資産税は、手放した所有者が支払わなければなりません。
ただし、新しい買主に固定資産税の一部を請求し、負担してもらうことは可能です。固定資産税についての基本を知り、家の売却時には税金がどのような扱いになるのかを把握しておきましょう。

固定資産税の請求は1月1日の所収者

固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課税されます。実際に納税するのは4~6月ごろですが、固定資産税の課税対象と課税額が決定するのは、1月1日時点だと考えましょう。
そのため、年始に家を所有していて、年度途中で売却したとしても、固定資産税の請求先は前の所有者のままになります。家を売却して年をまたぎ、次の1月1日を迎えた時点から、新しい所有者に固定資産税が課税されます。

家の売却後の期間分は買主負担が一般的

固定資産税は1月1日時点での所有者が1年分をまとめて支払いますが、売却をする場合は売却後の期間分を買主が負担することが一般的です。例えば6月に家を売却した場合は、6月以降の固定資産税について日割りで計算し、買主に負担してもらいます。
ただし、一般的には売却後の期間分は日割り計算で税金を精算しますが、必ずしも買主が負担しなければならないわけではありません。前の所有者が1年分の固定資産税をすべて負担し、買主は購入した年については税負担なしとすることも可能です。

買主負担分は家の売却の決済日に受け取り

固定資産税の清算分は、家の売却の決済日に同時に受け取ります。決済の方法はさまざまであり、税金の清算分だけ別途支払ってもらう場合や、売却価格に上乗せし、総額を支払ってもらうこともあります。
どちらの方法で決済を受けても構いませんが、清算分の金額をわかりやすくするには、売却価格とは別で、税負担分を支払ってもらうことがおすすめです。

家の売却で負担してもらう固定資産税の計算方法

家の売却で買主に固定資産税を負担してもらうには、買主負担分がいくらになるかを計算しなければなりません。負担分の計算をするには、固定資産税額を把握し、売却後の期間で日割り計算する必要があります。

固定資産税評価額に市区町村での税率をかける

固定資産税額は、次の式で計算できます。

  • 固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書で確認できます。また、納税通知書がない場合は、市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得したり、固定資産税課税台帳を閲覧することでも確認可能です。
固定資産税の標準税率は1.4%ですが、市区町村によって異なることもあります。そのため、詳細な税率は住んでいる地域ごとに確認しておきましょう。

起算日を基準にして固定資産税を日割りする

固定資産税はいつを起算日とするかによって、売主と買主が負担する割合が異なります。起算日は自治体によって違い、1月1日とすることもあれば、4月1日とすることもあります。詳細な起算日は市区町村のホームページで確認するか、不動産会社に尋ねてみましょう。

家を売却した時の固定資産税の計算例

実際に家を売却した時に、固定資産税の清算金がいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。条件を次のように設定します。

  • 起算日:1月1日
  • 売却日:7月1日
  • 年間の固定資産税額:10万円

上記の条件で計算する場合は、1月1日から6月30日までの180日間が売主負担、7月1日から12月31日までが買主の負担となります。売主負担分は、「10万円×180日÷365日」で計算し、約4万9,000円です。買主負担分は「10万円×185日÷365日」で計算し、約5万円となります。
同条件で起算日が4月1日になる場合は、売主の計算式が「10万円×90日÷365日」、買主の計算式が「10万円×275日÷365日」と変わります。売主は約2万4,000円、買主は約7万5,000円の負担となり、固定資産税額と売却日が同じでも、起算日によって負担額が異なることは覚えておきましょう。

固定資産税の一部を負担してもらうポイント

買主に固定資産税の一部を負担してもらうには、意識しておきたいポイントがいくつかあります。

  • 家の買主の合意を得る
  • 起算日は売主が勝手に決めない
  • 固定資産税の支払いの合意を書類で残す
  • 固定資産税の交渉は不動産会社に頼む

細かいポイントを把握して、家の売却にかかる税負担を少しでも軽減しましょう。

家の買主の合意を得る

売却時には買主に固定資産税の一部を請求できますが、買主には清算金の支払い義務はありません。あくまで双方合意によって清算が成立するため、買主に理由を説明して、合意を得ることが大切です。
もし買主からの合意が得られない場合は、清算分を売却価格に上乗せするなど、価格交渉をしてみてもよいでしょう。合意を得ずに清算を求めると金銭トラブルに発展する可能性があるため、必ず買主と話し合い、双方が納得してから請求金額を決めることが大切です。

起算日は売主が勝手に決めない

固定資産税の負担分を計算する際の起算日は、売主が勝手に決めてはいけません。同じ税額、売却日でも、起算日次第で買主が負担する固定資産税額は大きく違ってきます。そのため、根拠もなく売主が有利になる起算日を設定し、勝手に負担分を決めてしまうと、トラブルになる可能性があります。
買主の合意を得るには地域ごとに定められた起算日を双方で確認し、それぞれが納得した上で清算金額を決めることが大切です。

固定資産税の支払いの合意を書類で残す

買主から固定資産税の支払いについて合意を得たなら、必ず書類に記載して証拠を残しておきましょう。口約束だけで取り決めをすると、後になって言った言わないでトラブルになることがあります。書類に明記しておくと、相手の承諾を得た証拠になるため、スムーズに清算金を請求できます。
税金の清算についての合意は、重要事項説明書や売買契約書に記しておき、書類に記載する際にも合意するか確認を取っておくことがおすすめです。

固定資産税の交渉は不動産会社に頼む

固定資産税の清算については、売主と買主が直接交渉するだけではなく、不動産会社に依頼することも可能です。固定資産税の清算金も、家の売却価格を決める交渉の一部です。不動産会社は仲介業務の一環として金額の交渉をしてくれるため、依頼しても問題ありません。
不動産会社に交渉してもらうことで、買主に税金の清算を納得してもらいやすくなります。また、書類に合意の旨を記載してもらえるため、トラブルなく清算金を受け取れます。

優良な不動産会社を探すには一括査定

買主との交渉を依頼できる優良な不動産会社は、一括査定で探すことがおすすめです。一括査定は物件情報を一度登録すると、複数社から査定が受けられます。不動産会社ごとの査定結果の比較をすることで、自分に合った優良業者を見つけやすくなります。
すまいステップなら、無料で一括査定ができ、24時間いつでも査定を受けられることが魅力です。独自の基準を満たす信頼できる不動産会社のみと提携しているため、スムーズに優良業者を見つけられるでしょう。

家の売却で得た固定資産税清算金の扱い方

売却によって受け取った固定資産税の清算金は、扱い方に注意が必要です。扱い方を間違えてしまうと、税金の負担が大きくなってしまうこともあります。個人と法人の場合にわけて、売却によって得た固定資産税の清算金をどのように扱うのかを知っておきましょう。

確定申告では譲渡価格に含める

家を売却して利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。利益の有無は、次の式で計算します。

  • 譲渡価格-不動産の取得費-譲渡費用

上記の式で計算し、プラスが出た場合は利益が発生したと考えます。固定資産税の清算金がある場合は、譲渡価格は「売却価格+清算金」で計算しましょう。
不動産の取得費は不動産を取得するにあたってかかったコストであり、購入価格だけではなく購入時に支払った仲介手数料なども含まれます。譲渡費用は売却にかかったコストを指し、仲介手数料やその他売却費用を含めて計算します。
固定資産税の清算金を受け取ることで、入ってくる金額は増えますが、売却による利益も大きくなるため、場合によっては譲渡所得に課税される税額が大きくなる可能性があることは理解しておきましょう。

事業者による家の売却では固定資産税清算金に消費税がかかる

法人など事業者が家を売却した場合は、固定資産税の清算金にも消費税がかかります。前々年度の課税売上高が1,000万円以下の場合は免税事業者となるため、不動産売却の建物部分の利益についても消費税はかかりません。
しかし、課税事業者の場合は建物部分の取引には消費税がかかり、清算金も売却価格の一部という認識になり、課税対象になると考えましょう。事業者の場合は不動産売却によって得た利益だけではなく、その他の事業で得た利益も含めた合計に対して、税金がかかります。

売却の前後で租税公課と預り金で仕訳をする

不動産売却による利益を帳簿づけをする場合は、固定資産税の清算金についても仕訳が必要です。年間の固定資産税額を10万円とし、買主から受け取る清算金が7万円とします。
7月1日に清算金が支払われる場合は、7月1日の貸方に10万円、借方に租税公課で受け取る7万円を記載します。残った3万円を預り金に仕訳して、固定資産税の清算金の帳簿づけは完了です。

固定資産税以外の3つの費用も回収

家の売却で損をしないためには、固定資産税以外の費用も回収しておくことが大切です。

  • 固定資産税と一緒に支払っていた都市計画税
  • マンションの売却時に修繕積立金と管理費
  • 売却する家にかけている保険料

上記3つの費用は、家の売却時に回収できます。

固定資産税と一緒に支払っていた都市計画税

地域によっては固定資産税だけではなく、都市計画税がかかることもあります。都市計画税は固定資産税評価額に税率をかけて計算し、標準税率は0.3%です。固定資産税と同じで、市区町村によって税率が異なる場合があります。
清算方法は固定資産税と同じで、起算日から引き渡し日までの負担分を日割り計算して金額を算出します。都市計画税がかかっているエリアの家を売却するなら、固定資産税と一緒に固定資産税の清算についても買主と相談しておきましょう。

マンションの売却時に修繕積立金と管理費

マンションを売却擦る場合は、買主に交渉して修繕積立金や管理費を日割り計算で請求できます。これらの費用も買主の負担は義務付けられていないため、交渉して合意が得られた場合のみ負担してもらえます。
修繕積立金や管理費は退去するからといって、管理組合からは返還されません。そのため、少しでも負担を減らすには、日割り計算した分を買主に負担してもらえないか交渉することが大切です。

売却する家にかけている保険料

売却する家に火災や地震などの保険をかけており、一定期間分一括で支払っている場合は、解約によって残期分を返還してもらえます。
家を売却しても、かけている保険は自動で解約されないため、必ず自身で解約手続きをしなければなりません。また、10年などの長期保険をかけていて、早期に解約する場合は、返還される金額の割合が減ることがあります。
長期保険は契約期間の長さから1年分の保険料支払いが通常よりも割り引かれています。そのため、早めに解約すると、割引分がなくなり、返還される金額が減ってしまうことは覚えておきましょう。

家を売却するなら固定資産税は一部負担をしてもらおう

家を売却するなら、引き渡し日に応じて固定資産税の日割り計算分を買主に負担してもらえます。税金の清算は義務ではないため、請求するには買主の合意が必要です。
その他の費用も買主に請求できるものがあり、合意を得ることで売却時に多くの費用を負担してもらえます。少しでもお得に家を売るためにも、固定資産税などは買主に請求し、かかった費用を回収しておきましょう。

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