家の買取の流れをわかりやすく解説!相場を調べないと後悔する

家を売るには仲介、買取、個人での売却の主に3つの種類があります。一般的には不動産会社の仲介を利用して売却する方法が多く選択されているのが現状です。ただ、買取についても選択肢に入れているという人もいるでしょう。
この記事では家の買取を利用する際の方法について解説します。後悔しない売却方法を選択するためのコツについても紹介しますので参考にしてください。

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家の買取をして確定申告するまでの流れ

家の買取はどのような流れで行われるのでしょうか。買取の利用を決めてから確定申告をするまでの一連の流れについてを解説します。

家の買取で必要になる書類を用意

家の買取を依頼する際に必要となる書類についてまず解説します。事前に書類を準備しておくことができればより一層スムーズに買取を進めることができるでしょう。

  • 登記済権利証
  • 固定資産税納税通知書
  • 土地測量図
  • 境界確認書
  • 建築確認済証
  • 購入した時の売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 建築設計図書
  • 工事記録書
  • 物件の図面
  • 設備の仕様書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書等

登記権利証は一般的には権利証と呼ばれています。家の登記名義人が物件の所有者であるということを証明するための書類です。書類は自宅に保管しているケースが大半になります。固定資産税納付通知書は固定資産税の金額を確認するための書類です。最新の書類を用意するようにしましょう。
土地測量図と境界確認書は家を売却するときに敷地の境界線をはっきりとさせるために必要な書類です。購入したときに受理しているケースが大半です。もしも紛失している場合には測量し直す必要があります。
建築確認済証は家が建築基準法にそって建築されていることを証明するための書類です。これも本人保管の書類となります。紛失した場合には市区町村で台帳記載事項証明書を発行してもらえれば内容が確認できるでしょう。
売買契約書と重要事項説明書は購入時の契約内容が記載されている書類です。これは任意となるため、なくても売却することは可能ですが、あったほうがより丁寧な契約を結ぶことができるでしょう。
建築設計図書と工事記録書、物件の図面と設備の仕様書は家の内部構造、外観、設備関係の詳細などが記載された書類です。これも任意提出なのでなくても問題はありません。
耐震診断報告書とアスベスト使用調査報告書はとくに古い家を買取に出す際には用意しておくと有利です。

家の買取査定を受ける

査定を利用する際には1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。損なく売却するためには複数の業者に査定を依頼することが必要です。
複数社に査定を依頼する場合は1社ずつ訪問していると手間も時間もかかります。そのため1度にまとめて査定依頼ができる一括査定がおすすめです。
一括査定の場合は、インターネット上で家の情報を入力することで1度に複数の不動産会社に査定を依頼することができるため時短できる点がメリットになります。ただしこれは簡易査定または机上査定と呼ばれる方法であるため、提示される査定額はあくまでも情報のみを参考にした目安であることは理解しておきましょう。
複数の査定額を比較して数社の不動産会社に絞り込んだら訪問査定を依頼します。訪問査定は文字通り、不動産会社の担当者が実際に家を訪問してさまざまな箇所をチェックしてから査定額を算出する方法です。
実際の家をみているためここで算出される査定額がほぼ買取価格になると考えてよいでしょう。

査定結果を比較して買取業者を決める

いくつかの不動産会社の訪問査定を利用して査定額を提示してもらったら買取依頼を行う業者を決めましょう。依頼する会社を決めるポイントとしては、第一に査定額の高さがあげられるでしょう。
査定額がもっとも高い不動産会社に依頼するというのもひとつです。ただしその不動産会社の実績などについてもしっかり把握しておくことも大切なポイントになります。残念なことに買取業を営む不動産会社のなかには悪徳な業者も存在しているのです。
そのため極端に高額な買取査定額を提示された場合には、その会社についてしっかり調べたり、査定額の根拠について納得いく説明をしてもらえるかを確認したりすることも必要です。

家の買取条件を打ち合わせ

買取業者が決まったら家の買取を行うための手順を打ち合わせしましょう。引き渡し時期や現状で家のなかにある家具や冷暖房設備などをどうするかなどについても話し合いをしておきます。さらにこれらに必要な書類についても確認しておきましょう。
決算の時期についてもこのタイミングで決定しておくことがおすすめです。買取が実行されたらすぐにお金が振り込まれると考える人も多くいますが、実際には買取業者の都合で翌月払いだったなどのケースもあるためよく確認しておくことが大切になります。

買取業者と売買契約を結ぶ

スケジュールの確認と必要書類の確認ができたら買取業者との間で売買契約を結びます。売買契約書を交わしておくことは買取を行ううえでとても重要な作業となるため必ず行うようにしましょう。これを行わない業者とは取引をしないほうがよいといっても過言ではありません。
売買契約書は買取が実行されたあとでトラブルに巻き込まれないためにも重要な書類となります。瑕疵担保責任など買取後のトラブルはゼロではありません。契約の締結を行う際には契約書や契約約款を声に出して確認しましょう。
契約内容を最終的に確認したうえで問題がなければ契約書にサインして捺印します。1箇所でも打ち合わせと違う箇所がある場合にはサイン、捺印する前にきちんと確認をしておくことが重要です。
さらに契約のタイミングで手付金が支払われるということも把握しておきましょう。

家の引き渡しをして入金を確認する

売買契約を締結したら引き渡しを行います。引き渡しの際には家だけでなく権利証などの書類関係の引き渡しもあるため忘れないようにしましょう。買取の場合は仲介よりも必要な書類が多いため抜けがないようにしておくことも大切です。書類と鍵の引き渡しが完了すれば手続きがすべて完了となります。
手付金を差し引いた残りの金額を入金してもらえる日を再度確認しましょう。

家の買取の翌年に確定申告

家の買取で利益が出た場合には翌年に確定申告を行うことを忘れないようにしましょう。確定申告は翌年の2〜3月にかけて行う必要があります。もしも確定申告を忘れていると無申告加算税と延滞税が課せられて課税額が増額されてしまうため注意が必要です。
譲渡所得を計算するには、買取で得た利益から取得費用と譲渡費用を差し引く必要があります。
確定申告を行う場合には家の買取で出た利益をきちんと把握しましょう。利益の計算方法は次のとおりです。
譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費用+譲渡費用)
取得費用に不動産の購入代金や購入する際にかかった費用が含まれます。譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用です。つまり不動産を売却した価格から不動産の購入や売却にかかった費用を差し引いた金額が譲渡所得になります。
この計算で算出した譲渡所得がプラスであった場合には確定申告が必要です。

家を高額で買取してもらう3つのポイント

家を売却する場合、できるだけ高額で売りたいというのが売主の本音でしょう。家を高額で買取してもらうためにはいくつかのポイントをおさえておく必要があります。家を高額で買取してもらう3つのポイントについて解説します。

仲介で売却をするときの相場を調べておく

買取で家を手放す場合には売却で手放す場合よりも価格が安くなる傾向にあることは理解しておきましょう。買取価格を提示された場合には、その価格が正確な価格であるかをしっかり確認してから契約することが大切なポイントです。
正確な買取価格であるかどうかを見極めるには仲介での売却価格の相場を把握しておくことが必要になります。相場を把握しておくことで買取の査定結果が妥当なのか判断しやすくなるでしょう。また、相場を把握しておけば買取価格の交渉の際にも有利です。

相場価格については、一括査定サイトを使うと仲介での相場を簡単に調べられるためおすすめになります。すまいステップでは独自の基準で全国の優良不動産会社とのみ提携しているため安心して利用することができるでしょう。
1度の査定で最大4社に依頼できる点もメリットです。複数社からの査定を取ることで家の相場を把握することができるため査定は複数社に依頼することもおすすめになります。

家の買取を決断したらすぐに手続きを始める

家は築年数によって価格が変動します。古くなればなるほど価格が低下するのです。新築から築10年ほどで価格は50%程度まで下がります。そこからは緩やかに低下していく傾向にあり築20年を超えるとほとんど価値がない状態になるのが通常です。
そのため買取を決断したらすぐに手続きをはじめることをおすすめします。築年数が少しでも新しいうちに買取に出せばその分、高額での買取を期待することもできるでしょう。

買取保証を付けて家の売却を始める

買取を利用する場合、すぐに不動産会社に買い取ってもらうよりも買取保証を利用することもおすすめです。買取保証は買取業者に買取ってもらう前に、仲介での売却に挑戦できる売却方法になります。
仲介で売却活動をしてもなかなか売れない場合には、最終的には買取してもらえるという保証がついているため、安心して家の売却を進めることができる点がメリットです。
仲介で売却できれば仲介手数料が必要にはなりますが買取よりも高額での取引になる点もメリットといえるでしょう。

買取保証で買主を探すまでの流れ

買取保証を利用した場合の流れについて解説します。

  • 家の相場を知るために査定を依頼する
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 売却活動を行う
  • 仲介で売却できなかった場合には買取に切り替える

媒介契約を結んだ際に決めた売却活動期間の間に家が売却できなかった場合には、最初の予定通りに買取に切り替えます。買取の条件については基本的には変更できないため最初の契約のタイミングでよく確認しておきましょう。

家の買取手続きを始める前の基礎知識

家の買取を進めるためには事前の準備が必要です。基本的な知識を身につけておくことで買取の際に損をしない交渉をすることができるでしょう。家の買取の手続きを進める前に知っておきたい基礎知識について解説します。

家の買取を依頼するメリット

家の買取を利用する場合には次のようなメリットがあります。

  • 買取までの期間と買取価格が最初から明確
  • 費用の節約ができる
  • 仲介手数料が必要ない
  • 売却にかかる手間が少ない
  • 売主が瑕疵担保責任を負う必要がない

買取は不動産会社が直接家を買い取るため売却までの期間が短く、価格が最初から明確にわかる点が最大のメリットです。できるだけ早く家を手放したい人には向いているといえるでしょう。

家の買取を依頼するデメリット

買取を依頼する場合にはデメリットもあるためよく理解しておくことが大切です。デメリットには次のようなものがあります。

  • 仲介よりも売却価格が安くなる傾向にある
  • 家の新しい所有者を売主が選ぶことはできない

買取では仲介よりも売却価格が2〜3割ほど安くなることが多くあります。この点はよく理解しておく必要があります。さらに買取に出した家はリフォームやリノベーションを行って不動産会社が転売します。
そのため売主が新しい所有者を決めることはできません。仲介の場合には近隣に迷惑をかけそうな買主を避けて売却することが可能ですが、買取ではこれができない点を理解しておきましょう。

買取に向いている家の特徴

仲介よりも買取のほうが価格が下がる傾向があることは解説しました。このデメリットを理解したとしても買取を利用したほうがよい家の特徴について解説します。

  • 築年数が古い家
  • 短期間で売りたい家
  • 近隣に知られずに売りたい家

築年数が古い家については売却するためにリフォームやリノベーションを行う必要が出てくるケースも少なくありません。リフォームやリノベーションを利用するよりも買取を利用したほうが利益が出る可能性もあるため、よく検討する必要があります。
中古のまま売り出すことは不可能ではありません。そのためそのまま売却することもできます。ただし、この場合には売却後に瑕疵担保責任を負う可能性が高い点はよく理解しておきましょう。
さらにできるだけ短期間で手放して現金が欲しい場合にも買取がおすすめです。売却に期限がある場合もおすすめの売却方法になります。転勤などでいつまでに必ず売却しなければならないという人も期限内で売却することができるのが買取です。
さらに仲介の売却では家のある周辺に広告を打ち出すなどして売却活動を行います。そのため家の売却を検討していることを近隣に知られてしまう可能性が高くなるでしょう。買取の場合は売却活動を行う必要がなく手続きも不動産会社との間だけで完結するため誰にも知られることなく売却することができます。
ただし注意しておかなければならないのはすべての家が買取の対象であるとは限らないことです。あまりに状態が悪いものであると買取を断られてしまう可能性もあります。

家の買取で現金を残す節税対策

買取を利用する人は手放すことを急いでいる人もいるため、利益などは度外視している人もなかにはいるでしょう。とはいえ売却した利益が出た場合には確定申告は行う必要があるため利益についてはきちんと把握しておきましょう。
利益が出た場合には確定申告を行う必要があるため忘れないようにしましょう。確定申告で節税を行うことで費用負担を極力減らしましょう。  

家の取得費と譲渡費用を正確に計算

譲渡所得課税額を少しでも節約したいという場合には家の取得費と譲渡費用を正確に算出する必要があります。取得費や譲渡費用を計上するほど利益が向上するでしょう。
ただしここで問題になるのが取得費です。築年数が経過している家の場合には取得費に関連する書類を紛失している場合もあります。こうなると正確な取得について知ることができないケースが大半です。
この場合には取得費を概算で当てはめるという方法が利用されます。取得費の概算を算出する場合には売却価格×5%で計算するためかなり損をしてしまう可能性があることは理解しておきましょう。

確定申告で特別控除の適用

マイホームを売却して利益が出た場合には特例を利用して節税することが可能です。確定申告で利用できる特例控除について解説します。
マイホームを売却した場合に利用できるのは3,000万円の特別控除の特例です。これは売却で得た利益から最大で3,000万円を控除することができる特例になります。これを利用することで課税額を節約することが可能です。
適用条件については次のとおりになります。

  • 自分が住んでいた家であること
  • 売却する年の前年と前々年に特例を利用していないこと
  • 買主と特別な関係にないこと

これらの条件をクリアすれば基本的には控除を受けることが可能です。

利益がでない家の買取で損益通算

家の買取では利益が出る場合ばかりではありません。損をすることもあるでしょう。この場合も損したと諦めるのではなく損益通算を利用してきちんと確定申告を利用することが必要です。
損益通算は家を売却した年のそのほかの所得に対する所得税や復興特別所得税、住民税から相殺することができるという点が特徴になります。損益通算では売却した年の所得よりも譲渡損失が大きい場合は所得と相殺できないケースもあるでしょう。
この場合には翌年以降の所得からも繰り越して差し引くことが可能な繰越控除を利用することも可能です。最大で4年間の軽減措置を利用することができる点は理解しておきましょう。

買取の流れに沿って手続きを進め早く家を手放そう

家の買取を検討している場合には買取の流れについてしっかり把握して事前準備をしておくことが大切です。査定依頼を怠って相場を把握せずに買取業者を決めてしまうと損をしてしまうことがあります。買取価格は仲介での売却より安くなるというのは一般的にも理解されていることでしょう。
そのため買取で安く買い叩かれていることに気がつかずに売却してしまう危険性もあることは理解しておきたいポイントです。相場を把握しておくことで業者が提示してきた価格が適正であるかどうかをしっかりと見極めましょう。場合によっては交渉することも可能です。
買取の流れにそって丁寧に手続きを進めることで少しでも高く早めに家を手放すことができるでしょう。そのためにも査定のステップは必ず踏むことが必要です。査定は複数社に査定を依頼することをおすすめします。1社のみの査定では一括無料査定サイトの利用が便利です。
すまいステップでは独自の基準で全国の優良な不動産会社とのみ提携しています。そのため安心して不動産の査定を依頼することができる点がメリットです。1度の査定で最大4社に査定依頼できる点も利便性が高いといえるでしょう。一括無料査定ならすまいステップの利用がおすすめです。

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