家の査定ポイントは7つ!売却で後悔をしないコツまで徹底解説

家を売却する際には、事前に不動産会社による査定を受けます。査定を受けることによって、家の価値がわかりますが、なにによって査定額が決まるのかを知っておくことが大切です。
査定の際に見られているポイントはさまざまあり、複数の観点によって査定額は決まります。査定で見られるポイントを知り、どのように家の価値が決定するのかを知っておきましょう。

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家の査定で見られる7つのポイント

家の査定で特に見られるのは、次の7つのポイントです。

  • 家が築何年なのか
  • 家がある立地
  • 土地の形や状態
  • 家の間取り
  • 家の設備の状態
  • 家の管理のされ方
  • 家を建てた会社のブランド

どれか1つで査定額が決定するわけではなく、7つのポイントを総合的に判断することで、最終的な査定額が決まります。

家が築何年なのか

築年数は査定額を決める重要なポイントであり、築年数の古い家ほど価値が下がります。査定時に高値で評価されるのは築浅物件であり、築10年以内のものが該当します。築10年以内ならマンションは新築時の8割程度と、比較的高値の査定です。
しかし、同じ築10年以内でも一戸建ての場合は新築時の半分程度の評価になることもあり、大幅に価値が下がりやすいです。これはマンションと一戸建ての構造による違いが関係しています。
マンションは丈夫な鉄筋コンクリート造であるため、経年劣化による資産価値の減少幅は小さいです。対して一戸建ては木造のケースもあり、鉄筋コンクリート造よりも劣化スピードが速いため、同じ築10年以内でも査定価格は大幅に下がってしまいます。
築10年~20年、30年となるとさらに評価額は下がり、築年数が経過するとマンションでも新築時の半分以下の査定結果になることは理解しておきましょう。

家がある立地

家そのものだけではなく、立地も査定のポイントとして見られています。立地は交通アクセスのよい便利な場所にあるかだけではなく、周囲の生活に必要な施設の有無、今後の開発の見込みなども関係しています。駅へのアクセスがよくても、スーパーや病院などの周辺施設がないと、査定額は低くなりやすいです。
また、現在は活発な地域でも、過疎が進行しており将来的に周辺施設の減少が考えられる場合は、査定にマイナスの影響を及ぼしやすくなります。マンションの場合は階層も立地としてチェックされています。
部屋が何階にあるかによって、日当たりや風通しのよさ、眺望などが変わるため、これらがよい条件にあるほど、査定額も高額になりやすいです。方角も重要であり、日当たりのよい南向きの家は人気が高いため、査定時にプラス評価となります。

土地の形や状態

一戸建ての場合は土地の形や状態も、査定時には見られています。利用しやすいのは整形地であり、いびつな形をしていないかどうかが重要です。いびつな土地は土地の利用が難しくなり、使用用途に制限が出ることもあるため、査定額は下がりやすいです。
また、地盤が緩んでいないかも重要であり、整形地でも土地の状態が悪いと査定時のマイナス評価になってしまうことは覚えておきましょう。土地の状態は地盤のよしあしだけではなく、地中の障害物の有無によっても決まります。

家の間取り

家の間取りは査定時にチェックされるポイントであり、生活しやすいかどうかが重要です。ただ広いなら高評価となるわけではなく、生活動線が悪くないか、売却予定のターゲット層や時代の流行に合っているかも査定時には見られます。
そのため、部屋数が多く広い間取りだとしても、動線が悪くて住みづらいと、査定の評価は低くなることが多いです。
また、単身者の需要が多いエリアでは、ファミリー向けの広い間取りは不人気になりやすく、同じ物件でもエリアによって評価は異なります。一概にどのような間取りがよいと決まっているわけではなく、売却予定のターゲットやその時の流行によって、査定評価は変動すると考えましょう。

家の設備の状態

家の設備に劣化や故障はないかなど、設備の状態も査定ではチェックされるポイントです。各種設備は劣化が進んでいるほど評価が下がり、完全に故障している場合は査定額の減額対象となることもあります。
特に水回りや冷暖房の設備などは、劣化具合によって査定評価が変動しやすいため、査定前に状態を確認しておきたいポイントです。
また、マンションでは部屋の設備だけではなく、共用部分の設備や状態もチェックされています。共用部分も生活空間と捉えられるため、マンションの場合は査定でチェックされるポイントが広くなることも覚えておきましょう。

家の管理のされ方

家が適切に管理されているかも、査定では見られるポイントです。マンションの場合は管理人がいるか、いる場合は常駐かどうかも見られています。ただ管理人がいるだけではなく、共用部分の清掃や補修など、メンテナンスを日々行っているかが査定評価を決める上でのポイントです。
マンションの修繕計画も査定時には見られており、修繕計画があり、そのための積み立ても十分にできている場合は、査定時にプラス評価になることがあります。

家を建てた会社のブランド

どの建築会社に依頼して家を建てているかも、査定時の評価に含まれることがあります。知名度の高い大手ブランドが建築を担当していると、信頼性の高さから査定額アップにつながりやすいです。
また、もし不具合が起きたとしても素早く対処する、あるいは補償する体制が整っていることも、査定評価が上乗せされる理由です。大手ブランド以外だからといって、マイナス評価になるわけではありませんが、信頼度の高いブランドを持つ会社が建築している住宅ほど、査定では有利になります。

家の査定方法の種類と特徴

家の査定方法には複数のやり方があり、それぞれで特徴が異なります。査定ごとにどのような特徴の違いがあるのかを知っておくことで、シーンに応じた使い分けがしやすいです。自身の所有する家を売却する際には、どのように査定を受けるのか、方法別の違いを知っておきましょう。

データから人が判断をする机上査定

一括査定サイトなどで登録された情報をもとに、人が査定額を算出する方法が机上査定です。机上査定では、物件情報の次の点を考慮して、査定額を決定します。

  • 築年数
  • 立地
  • 間取り
  • 同一エリアでの過去の売却実績

登録された情報をもとに不動産会社の担当者が査定を行い、結果を算出します。ネット上で行う机上査定は24時間申し込みが可能であり、早いと当日中に連絡が来ることもあるため、素早く査定額を知りたい人におすすめです。

ビッグデータを活用するAI査定

不動産会社によっては、ビッグデータを活用したAI査定を実施していることもあります。不動産会社が独自に開発しているAIとこれまでに収集したビッグデータを用いて、登録された情報をもとに査定額を算出することが特徴です。
机上査定とは異なり、AIによって査定額の判断をするため、担当者によって誤差が生まれることはありません。すぐに結果が出る点や匿名での査定が可能なことは、AI査定ならではの魅力です。

家の状態を目で確認する訪問査定

不動産会社の担当者が実際に家に訪問し、家の詳細な状態を目視して行うものが訪問査定です。訪問査定は事前の机上査定で登録されたデータにプラスして、家の劣化状況をプロが目で見て判断します。
家に来て状態を見てもらう必要があるため、査定額の算出には時間がかかりますが、その分机上査定やAI査定よりは精度が高いです。査定から数日して不動産会社から連絡を受け、結果を聞くことができます。
査定結果の算出と査定そのものに時間がかかるため、机上査定を受けて売却を依頼する不動産会社を選定してから、詳細な訪問査定をしてもらうことが、不動産売却の一般的な流れです。

査定を受けて家を売却するときの7つのコツ

家の査定を受けて売却する際には、7つのコツがあります。

  • 家の査定は複数社に依頼をする
  • 査定結果の額で家が売れると思わない
  • 不動産会社は査定額の高さだけで選ばない
  • 家の不具合は隠さない
  • リフォームはしないで家の査定を受ける
  • 訪問査定前に家の掃除と整理整頓
  • 家のよいところは査定で積極的に伝える

コツを把握してから査定に臨むことで、納得できる査定額を提示してもらいやすいだけではなく、不動産売却自体もスムーズに進めやすくなります。

家の査定は複数社に依頼をする

家の査定を受ける際には、複数社にすることが大切です。同じ家でも不動産会社によって提示する査定額は異なります。場合によっては100万円以上の差が出ることもあり、1社から受けるだけでは相場価格が判断しづらいです。
そのため、最低3社を目安に比較しておくと、より適切な相場価格を判断しやすくなります。複数社から効率的に査定を受けるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトのすまいステップなら、一度の登録で複数社から査定を受けられます。スムーズに査定額を比較するためにも、一括査定のサービスを有効活用しましょう。

査定結果の額で家が売れると思わない

不動産会社によって提示される査定額はあくまで売却の目安であり、その金額で売れることが確定しているわけではありません。実際に家を売る場合は、買主との交渉によって売却価格が決まります。そのため、値下げ交渉次第では、査定額を大幅に下回ることもあります。
買主のニーズに合わせて売却価格は値下げをする必要があり、査定額が高くても、実際の売却価格まで高いとは限らないことは理解しておきましょう。

不動産会社は査定額の高さだけで選ばない

売却の仲介を依頼する不動産会社は、査定額の高さだけで選ばないようにしましょう。不動産会社によっては自社で売却してもらうために、実際の価値よりも高値を提示することになります。
相場通りではない査定額を信じて売却活動を進めると、実際に売るためには大幅な値下げが必要となり、想定していた金額で売れず資金計画が狂うことも多いです。
不動産会社を選ぶ際には、査定額の根拠が明確に示されているか、担当者が信頼できそうかなども確認しておきましょう。なぜその査定額になったのか、納得のいく根拠を示してくれる不動産会社なら、相場価格に近い可能性が高く、信頼度も高いです。
また、担当者が質問に丁寧に答えてくれるか、ストレスなくコミュニケーションが取れるかも重要です。不動産の売却には数ヶ月程度の期間がかかり、その間担当者と接し続けなければなりません。
コミュニケーションに問題がある担当者だと、売却が上手くいかないだけではなく、ストレスを抱えてしまうこともあるため、担当者との相性も重視しましょう。

家の不具合は隠さない

家に不具合がある場合は、包み隠さずに伝えることが大切です。不具合を隠したまま売却すると、買主に契約不適合責任を追及され、引き渡し以降に費用を請求されることがあります。
売主が知らない、あるいは隠していた不備については、引き渡し以降も責任を負うことになり、設備の修理費用や賠償責任を果たさなければなりません。不具合があると値引き交渉の材料になりますが、後々契約不適合責任を問われるよりはマイナスが少ないため、隠さずに提示しましょう。

リフォームはしないで家の査定を受ける

家が老朽化しているからといって、査定前のリフォームは不要です。査定前にリフォームをしても、リフォーム費用がすべて査定額に上乗せされるわけではありません。売却価格にも反映されづらいため、かけた費用分を損することも多いです。
故障箇所を修理してから査定を受けた場合はプラス評価になりやすいですが、リフォームは評価に反映されづらいため、余計な費用をかけずに売却に臨みましょう。

訪問査定前に家の掃除と整理整頓

不動産会社から訪問査定を受ける前には、家の掃除と整理整頓をしておくことが大切です。掃除や整理ができていないと見栄えが悪くなり、査定時の減額対象になりやすいです。
また、散らかった部屋では査定もスムーズに行いづらくなるため、事前の準備は念入りに行いましょう。特に玄関や水回りは目につきやすく、査定時にもチェックされるポイントです。掃除や整理整頓の有無で査定の結果は多少変わるため、自分でできることは必ずやってから査定を受けましょう。 

家のよいところは査定で積極的に伝える

査定での評価を上げるには、家のよいところを査定時に積極的に伝えることが大切です。住んでいるからこそわかる魅力は、初見の不動産会社の担当者では見落としやすいです。せっかく魅力があっても、発見されないと査定額に反映されないため、自分で積極的にアピールする必要があります。
生活動線のよさや使用している設備の使い勝手のよさなどは、実際に住んでいないとわからない魅力です。スムーズに伝えるためにもアピールポイントは事前にまとめておき、担当者に漏れなく伝えられるようにしておきましょう。

一括査定サイトを使った査定依頼の手順

一括査定サイトを利用して査定依頼を出す手順は、次の通りです。

  1. 利用する一括査定サイトを選ぶ
  2. 家と個人情報の入力
  3. 査定の依頼先を選択して送信

各ステップごとのポイントを把握して、スムーズに査定を受けましょう。

利用する一括査定サイトを選ぶ

一括査定サイトにはさまざまな種類があり、サイトによって特徴が異なります。

  • 対応している査定エリア
  • 登録されている不動産会社の数
  • 同時に何社に査定を依頼できるか

対応している査定エリアが全国だと、より幅広い不動産会社から査定を受けられます。また、登録している不動産会社の数が多いほど、査定時の選択肢も広がるためおすすめです。
効率的に査定を受けるには、同時に何社に査定依頼を出せるかも重要です。一度に3社以上査定依頼を出せると、査定結果を効率的に比較しやすく、スムーズに相場価格も判断できるでしょう。

家と個人情報の入力

一括査定サイトを利用するには、家と個人情報の入力が必要です。

項目入力が必要な情報
  • 物件所在地
  • 物件種別
  • 敷地面積や延床面積
  • 間取り
  • 築年数
  • 物件の状況
  • 売却の理由や経緯
  • 査定方法の希望
個人
  • 売主の氏名や住所
  • 連絡先(電話番号やメールアドレス)
  • 希望する連絡方法や日時

サイトによって登録が必要な情報は異なります。また、基本的な物件情報は登録が必須な場合も多いですが、売却理由や経緯などについては、任意での登録となることが多いです。物件情報は詳細まで入力したほうが正確な査定額を提示してもらいやすいため、細かく確認しておきましょう。

査定の依頼先を選択して送信

必要な情報を入力すると、不動産会社の候補が複数ピックアップされます。その中から依頼を出す不動産会社を決め、机上査定を受けましょう。
サイトによっては机上査定から、そのまま訪問査定の依頼を出せることもあります。訪問査定には時間と手間がかかりやすいため、机上査定で条件を確認し、ある程度絞り込んでから訪問査定に移行したほうがよいでしょう。
訪問査定は3社程度に絞り込んでいるほうが、その後の対応がしやすいです。机上査定の結果は詳細まで確認して、訪問査定を依頼する際の参考にしましょう。

家の査定結果は参考程度にして売却に挑もう

不動産会社から提示される査定額はあくまで目安であり、売却価格が確定したものではありません。そのため、査定額は参考程度と考え、複数社からの査定結果を比較して、相場を把握しておくことが大切です。
一括査定サイトを利用することで、簡単に複数社から査定を受けられ、結果をスムーズに比較できます。すまいステップは2~3分程度の登録で複数社から査定を受けられるため、活用して売却を依頼する不動産会社を効率的に見つけましょう。

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