古い家を売る5つの方法とは?築40年以上でも諦めず査定を受けよう

古い家はなかなか買い手がつかないことも多く、売るのが特に難しいです。しかし、家を所有し続けているとコストがかかって損をしやすいため、早く手放したいと考える人は多いです。
古い家だからといって、それだけで売却ができないわけではありません。スムーズに売却するための方法やポイントを知り、古い家を売るためにどのようなことをすべきなのか把握していきましょう。

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古い家を売る基本の手順

不動産会社の仲介によって古い家を売る場合の手順は、次の通りです。

  1. 不動産会社による査定を受けて相場価格の情報収集
  2. 仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始する
  4. 内覧の対応を行う
  5. 売買契約を締結して引き渡し
  6. 翌年に確定申告をする

家を売る際には情報収集は必須であり、特に相場価格は知っておかなければなりません。不動産会社から査定を受けて、どれくらいで売れるのかを知っておくことで、売り出し価格を設定する際の目安になります。
仲介を依頼する不動産会社を決めたなら、媒介契約を締結して売却活動を開始します。不動産会社に物件広告の作成や公開をしてもらい、内覧希望者が現れたなら対応します。価格交渉を行い、売買契約書を作成して、所定の日時で引き渡しです。
売却が完了した翌年は、確定申告を行います。売却によって利益が出ているときに確定申告をしていないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生するため、注意しなければなりません。税金で損をしないためにも、不動産を売却した翌年は、忘れずに確定申告をしましょう。

古い家が簡単に売れない5つの理由

家によって売れやすいかどうかは異なり、築年数の経過した古い家は売りづらい傾向にあります。古い家が簡単に売れない理由は、次の5つがあげられます。

  • 家としての価値がない
  • 古い家が最新の耐震基準を満たしていない
  • 土地の境界線が確定していない
  • 建て替えると家が狭くなる可能性がある
  • 古い家がある地域でニーズが少ない

なぜ売れないのか理由を把握して、古い家を売る場合に問題になりやすいポイントを知っておきましょう。

家としての価値がない

古い家が簡単に売れなくなるのは、経年劣化によって資産価値が減少し、家の価値がほとんどなくなってしまうからです。税務上の家の価値を判断する基準に耐用年数というものがあり、これは家の構造によって異なります。

構造耐用年数
木造22年
鉄骨鉄筋コンクリート造47年
レンガ・石・ブロック造38年

耐用年数をすぎたからといって、その家に住めなくなるわけではありませんが、価値はほとんどゼロになったとみなされます。例えば木造なら築22年、鉄骨鉄筋コンクリート造なら築47年を経過していると、家の部分にはほとんど価値がないと判断されるため、売却がしづらいです。
新築の家でも購入して誰かが住み始めた時点で、家の価値は10~20%程度減少します。築年数が経過するごとに価値は目減りしていき、耐用年数の半分の時点で価値は約半分になっていると考えましょう。
構造にもよりますが、築20年や30年の家だと資産価値は半分かそれ以下になっており、安値でも売却が難しいケースもあります。耐用年数はあくまで建物部分の問題であり、土地は関係ありません。
土地には経年劣化がないため、建物部分の築年数に関係なく価値がありますが、家の価値減少が大きいため、古い家は売却しづらいといえます。

古い家が最新の耐震基準を満たしていない

古い家は劣化によって地震などの災害による倒壊リスクが高く、問題点も多いことから売却が難しくなりやすいです。特に最新の耐震基準を満たしていない場合は、購入者からリスクが高いと判断され、避けられやすくなります。
耐震基準は1981年6月より前とそれ以降で異なり、1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の家は特に注意が必要です。

震度旧耐震基準新耐震基準
震度5倒壊しない程度のダメージを受ける外壁などのひび割れ程度
震度6倒壊する可能性が高い倒壊しない程度のダメージを受ける
震度7倒壊する可能性が高い倒壊しない程度のダメージを受ける

旧耐震基準に沿って建築された家だと、震度6以上の地震での倒壊のリスクが高いです。新耐震基準なら強い揺れでも家の倒壊リスクは低く、安全面を考慮して新耐震基準の家を検討する購入者は多いでしょう。
古い家でも耐震工事を行い、新耐震基準を満たしている場合は売れる可能性が高まります。購入者にとってのリスクが大きくなりやすい旧耐震基準の家は、資産価値の減少以外の面でも買主が避けやすいため、売りづらいといえます。

土地の境界線が確定していない

戸建ての場合は土地の境界線が確定していないと、売却が難しくなります。どこまでが自分の土地なのか把握できていないと、売るときの土地の面積が実際の所有分より狭くなってしまい、損をすることがあります。
また、売り出されている土地が狭いことで、買主の購入意欲が下がってしまうリスクもあることは理解しておきましょう。土地の境界線が確定していないと、隣地の所有者とトラブルになることも多いです。
購入後に近隣住民とトラブルを抱えるリスクが高いことも、売却に悪影響を与えます。境界線が確定していないと、それだけで売却時のリスクになるため、必ず事前に測量を行い、境界を確定させておきましょう。

建て替えると家が狭くなる可能性がある

古い家は購入してから買主が建て替えを検討することもありますが、場合によっては建て替えによって家が狭くなることもあります。特に古い建築基準法で建てられている場合は、建て替え時に同じ広さで家が建てられない可能性があります。
これは最新の建築基準法で定められている容積率や建ぺい率が、昔の基準とは異なるからです。最新の基準に合わせると、建て替え可能な家のサイズが小さくなるだけではなく、そもそも建て替え自体ができないこともあります。
購入してから建て替え時に制限が出やすいことも古い家のデメリットであり、これも売りづらさに関係しています。

古い家がある地域でニーズが少ない

そもそも古い家のある地域で、家の購入ニーズが少ないため、買い手がつかないこともあります。家の購入の際には、家そのものだけではなく、立地を気にする人も多く、周辺施設が充実しているかは大きなポイントです。
仮に現在は周辺が栄えていても、過疎化が進んでいる地域では、将来的に周辺施設がなくなる可能性があります。つまり、将来住みづらくなる可能性があることから、過疎化が進行している地域の家は、購入を避けられることが多いです。

古い家を売るおすすめの5つの方法

売却が難しい古い家ですが、方法次第ではスムーズに売れることもあります。

  • 最新の相場で古い家を売りに出す
  • 古い家を売る実績が多い不動産会社に依頼
  • インスペクションと瑕疵保険に加入して売り出し
  • 隣家に古い家がいらないか相談
  • 古い家をオークションで売りに出す

古い家を売るおすすめの方法を参考にして、上手に買主を見つけましょう。

最新の相場で古い家を売りに出す

資産価値が減少している古い家は、少しでも割高になると売れない可能性が高いです。そのため、自身の売却希望価格だけで売値を決めず、最新の相場価格を調べ、適切な金額で売り出すことを意識しましょう。
相場価格で売り出すことによって、買主に割高と思われずに済みます。自身の利益を追求して価格を決めると買主が見つからない可能性が高いため、相場価格を参考にして、不動産会社の担当者と相談しながら売り出し価格を決めましょう。
相場を調べるには、一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社が提示する査定額を参考にすることがおすすめです。不動産会社によって提示する査定額は異なるため、複数社の結果を比較して平均を見ることで、より適切な相場を判断しやすくなります。
すまいステップなら、ネット上で物件情報を登録すると、複数社からまとめて査定を受けられます。効率的に査定を受けたい人におすすめのサービスであり、登録も2~3分程度で済むため簡単に利用できる点も魅力です。

古い家を売る実績が多い不動産会社に依頼

売却を依頼する不動産会社は実績を考慮して決め、古い家の売却に強みを持つ業者を選びましょう。実績のある不動産会社を選ぶことで、古い家の売却ノウハウが蓄積されていて、スムーズに売れる可能性が高まります。
また、古い家を欲しがっている顧客を抱えていることもあり、ニーズを獲得しやすい場合もあります。古い家を売る際には、家として売り出すのではなく、古家付の土地として売ることも可能です。
あえて土地として売ることで新しい需要が獲得でき、買主が見つかる可能性があります。また、家が残っていることで買主は住宅ローンを組みやすく、購入のハードルが下がる点もメリットです。
実績のある不動産会社なら、売り方も工夫してくれるため、古い家の売却に強みがあるかはホームページなどの情報を参考にして調べておきましょう。

インスペクションと瑕疵保険に加入して売り出し

古い家が売れないのは、住宅の劣化や設備不備などのリスクを買主が感じやすいからです。そのため、インスペクションを実施して家の状態を検査したり、万が一に備えて瑕疵保険に加入してから売り出したりすると、古い家でも売却しやすくなります。
インスペクションは業者に家の状態を検査してもらうものであり、劣化や不備の状態などを詳細に調べてもらえます。インスペクション済みの物件は家の状態が明確になっていることから信頼度が高く、買主も詳細まで状態を把握した上で購入できるため、安心感も高いです。
また、瑕疵保険に加入していることで、購入後に住宅の不備が見つかっても、保険を適用して補償を受けられます。家の売買では売主に契約不適合責任が発生し、売却後に売主の知らない不備が見つかった場合は、修理費用の負担や金銭による賠償をしなければなりません。
古い家の売却には売主と買主それぞれにリスクがありますが、インスペクションをしておくことで不備が見つかるリスクを防ぎやすく、万が一の事態にも保険で対応できるため、双方安心して売買しやすいです。

隣家に古い家がいらないか相談

古い家の隣に人が住んでいるなら、隣家に家を買わないか相談してみることもおすすめです。隣家なら購入した家を離れとして利用したり、買ってから解体して、庭や家の増築もできます。
また、駐車場として利用することも可能であり、隣家ならではの活用方法はさまざまあります。土地がつながっているなら利用もしやすく、他の人に売却するよりも、さまざまな使い方を提案できてアピールもしやすいです。

古い家をオークションで売りに出す

家の売却はオークションサイトを利用する方法もあります。オークションサイトを利用することで、全国各地の買主を募ることができ、より広く物件情報を発信できる点はメリットです。
また、オークションは競りの方式が採用されており、もっとも高額の入札をした人に購入してもらえます。買主同士で競争が起きると、値段がつり上がっていき、高値で売却できる可能性もある点はメリットです。
入札期間を指定することもでき、所定の期間で売却しやすい点も魅力です。入札がなければ売却はできませんが、ひとりでも入札者が現れるなら、その人に売ることができます。
もし入札金額に納得がいかないなら、無理に売却しなくてもよいため、売却希望価格を事前に決めておくと、安く買い叩かれる事態を防ぐことも可能です。

古い家を売るときの注意が必要な対策

古い家を売るにはさまざまな工夫が必要ですが、対策をすることでかえって損をしたり、失敗したりすることもあります。

  • 古い家を土地だけにして売りに出す
  • 古い家をリフォームしてからの売り出し
  • 不動産会社による古い家の買取
  • 空き家バンクの利用

売却に失敗しないためにも、売る前の対策で注意が必要なことはなにか知っておきましょう。

古い家を土地だけにして売りに出す

家の価値があまりにも低いと、家の価値がマイナスとなって、土地の売却価格まで下がることがあります。そのため、マイナス評価となる古い家を解体し、土地のみで売り出すことも方法の1つですが、解体には100万円かそれ以上の高い解体費用がかかることが多いです。
仮に土地のみで売れたとしても、解体費用によって利益は縮小し、場合によってはかかった費用分で損失が出てしまうこともあります。また、更地になると土地にかかる固定資産税は高くなり、買主にとってのデメリットにもなりやすいです。
古い家でも建物があることで固定資産税は軽減措置を受けられます。更地にすると軽減措置がなくなり、維持費が高くなることでかえって買い手を逃す可能性があることは理解しておきましょう。

古い家をリフォームしてからの売り出し

故障している設備は補修してから売ることがおすすめですが、古い家の全面的なリフォームはやめたほうが無難です。リフォームには費用がかかり、費用分を売り出し価格に上乗せすると買い手が見つからない可能性が高いです。
そのため、売れる価格に設定するとリフォーム費用分が損失となり、売却によって得られる利益が小さくなってしまいます。また、大幅なリフォームでは個人の趣味が出やすく、買主の好みに合わないと売り逃しのリスクが高まります。
人によっては購入してから自分好みにリフォームしたいと考えるため、売却前に手を加えるのは避けたほうが無難です。

不動産会社による古い家の買取

不動産の売却方法は仲介で個人の買主を見つけるだけではなく、不動産会社自身に買い取ってもらうこともあげられます。買取は仲介では売りづらい家でも売却できる可能性があり、不動産会社との契約のみで完了するため、短期間での売却が可能です。
ただし、買い取った家はリフォームなどで付加価値をつけて再販することが前提となっており、不動産会社が提示する買取価格はその分を差し引いて低めに設定されています。仲介で売る場合の70~90%程度が買取価格の相場であるため、素早く売れる分、安値での取引になる点には注意が必要です。

空き家バンクの利用

近年日本では空き家が増えており、放置された家の老朽化や倒壊リスクが問題になっています。これを解消するために発足したものが空き家バンクであり、自治体運営のもと、個人での空き家売買をサポートするサービスです。
空き家バンクを利用することで、空き家を買いたい人に向けて情報を発信し、買主を見つけられます。安値での譲渡も可能であり、空き家の処分には便利なサービスですが、売買や譲渡は不動産会社の仲介なしで、個人で行うことになります。
個人でも家の売買や譲渡は可能ですが、価格交渉や契約書の作成などでトラブルが起きることも少なくありません。個人間取引は手数料がかからない点が魅力ですが、その分トラブル発生のリスクが高いため、利用するなら注意が必要です。
空き家バンクで買主を見つけ、不動産会社に仲介を依頼して売却することも可能です。トラブルを避けたいなら、価格交渉や契約書の作成などについては、手数料を支払ってでも不動産会社に仲介を依頼したほうがよいでしょう。

古い家を売って損をしないコツ

古い家を売って損をしないためには、さまざまなコツがあります。

  • 古い家が売れたら確定申告
  • 古い家を短期間で売る
  • 賃貸経営ができないか検討しておく

細かいポイントを把握して、損なく古い家を売りましょう。

古い家が売れたら確定申告

家を売却した翌年には、確定申告を忘れずに行いましょう。利益が出ているのに確定申告をしないと、ペナルティを科せられて税負担が大きくなります。また、確定申告をして申請をすることで特別控除や特例を適用でき、税負担を軽減することも可能です。
場合によっては非課税となることもあります。確定申告が必須なのは売却によって利益が出た場合ですが、損失が出た際も申告しておきましょう。
損失発生時に確定申告をすることで、不動産売却の損失を給与所得と合算する損益通算ができます。売却による損失分を所得から差し引き、節税ができるため、利益の有無に関係なく、家を売った翌年は確定申告をすることが大切です。

古い家を短期間で売る

家を売ると決めたなら、できるだけ短期間での売却を目指すことが大切です。売却期間中も維持費はかかり続け、所有者の負担となります。固定資産税や都市計画税はもちろん、光熱費や水道代は利用していなくても基本料金はかかり続けます。
また、倒壊リスクなどで周囲に悪影響があると判断されると、行政によって特定空家に指定される可能性が高いです。特定空き家になると、固定資産税の軽減措置がなくなって税金が高くなったり、リスク回避のために修繕を要求されたりすることがあります。
要求に従わないと罰金処分となり余計な費用がかかるため、空き家になる場合は特に素早い売却を心がけましょう。

賃貸経営ができないか検討しておく

誰も使わない家は売却だけではなく、賃貸経営ができないか検討することもおすすめです。賃貸物件として貸し出すことで、入居者から毎月家賃収入が得られます。また、家の管理は入居者自身に任せることができ、管理の手間が省ける点もメリットです。
税金などの維持費は所有者が支払い続けますが、家賃収入があるなら相殺できます。余った分は利益となり、不労所得が得られる点も魅力です。
賃貸管理は業者に任せることもでき、経営の手間もかかりません。入居需要が見込めるエリアなら賃貸物件として利用し、少しでも収益化を図れるようにすることがおすすめです。

古い家を売るには工夫をしなければならない

古い家を売る場合には工夫が必要であり、ただ売り出すだけではなかなか買い手が見つかりません。売れないまま家を放置するとさらに老朽化が進むだけではなく、維持費もかかるため素早い売却を目指すことが大切です。スムーズかつ確実に手放すためにも売却のポイントを把握し、古い家を損なく売りましょう。

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