古い家は更地にした方がよいのか?土地の税金や解体費用に注意

古い家の処分に困っているなら、建物を解体して更地にしてから売り出すという方法があります。古い家は資産価値が大幅に減少しており、場合によっては建物があることがマイナス評価になって、なかなか売れないこともあります。
ただし、古い家を更地にしたからといって、必ずしも売却ができるとは限りません。また、更地にして売却を目指すことにはメリットとデメリットがあります。古い家を更地にして売るのはベストな選択なのか、さまざまな観点から考えて自分なりの正解を見つけましょう。

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古い家を更地にして売る2つのメリット

土地付きの建物として売り出すのではなく、古い家を解体して更地として売り出すメリットは、次の2つがあげられます。

  • 購入した人はすぐに家を建てられる
  • 売る前に土地の状態を確認できる

更地にして売却することのメリットはどのような点があるのかを知り、売却時の参考にしましょう。

購入した人はすぐに家を建てられる

土地のみで購入した人はすぐに家を建てることができ、建物付きの土地を買うよりもスムーズに建築を開始できます。建物付きの土地を購入した場合は、解体に2ヶ月程度、新築住宅の建築に3~6ヶ月程度の期間がかかります。
更地で購入した場合は解体の期間分時間を短縮でき、少しでも早く新しい家に住み始められることが買主にとってのメリットです。新築住宅を建てたいと希望する買主がいるなら、更地にすることで購入意欲を高めやすくなります。

売る前に土地の状態を確認できる

売却前に土地の状態を詳細に確認でき、不備がないかをチェックした上で取引できるのは、買主と売主双方にとってのメリットです。買主にしてみると、土地をしっかり見極めて購入できるため、自身の目的に合っているかどうかを判断した上で契約できます。
売主は売却のための地盤調査をしやすく、もし問題があったとしても更地ならスムーズに地盤を改良して売却に臨めます。家がある状態で売却すると、売主が知らない不備が売却後に見つかった場合は、売主が設備の修理代金を支払ったり、賠償責任を負ったりしなければなりません。
これを契約不適合責任と呼び、場合によっては売却後に高額の出費になることもあります。更地にしているなら、土地全体を見渡して不備がないかを事前に確認しやすく、売却後の契約不適合責任の不安を払拭しやすい点も大きなメリットです。

古い家を更地にして売る4つのデメリット

古い家を解体して更地にしてから売却することには、デメリットもあります。

  • 更地にするため高額の費用がかかる
  • 新築を建てられない可能性がある
  • 更地にすると土地部分の税金が増額
  • 購入する人が住宅ローンを使えない

デメリットは売主だけではなく、買主にも生じます。どのようなデメリットが発生するのかを知り、更地にしてから売却することのマイナスポイントも把握しておきましょう。

更地にするため高額の費用がかかる

建物の解体には高額な費用がかかることが多く、これは売主が全額負担しなければなりません。建物の構造によって解体費用の相場は異なります。

建物構造坪あたりの解体費用の目安30坪の住宅の場合の目安
木造3万円90万円
鉄骨造4~5万円120~150万円
鉄筋コンクリート造5~6万円150~180万円

構造だけではなく坪数によっても解体費用は異なりますが、30坪程度の家だと大体100万円前後の費用がかかります。解体費用は土地の売却価格に上乗せすることは難しく、処分にかかった費用を売り出し価格にプラスしてしまうと、相場より高すぎて売れなくなる可能性が高いです。
つまり、解体にかかった費用がそのままマイナスとなり、更地で売却できても売主の利益は小さくなってしまいます。解体時には家具や家財などの残置物を処分してもらうかどうかで費用が変わります。
残置物の処分や回収まで業者に依頼するとより費用は高くなるため、少しでも費用を節約するには残置物は自身で処分することがおすすめです。

新築を建てられない可能性がある

土地によっては古い家を解体した後、新しい家を建てられない場合があります。旧建築基準法で建設されていた住宅の場合は、最新の建築基準法の条件を満たしていないケースも多いです。再建築する場合は前に建っていた家よりも規模を小さくしなければならないことがあります。
また、接道義務が守られていない土地では、そもそも再建築自体が行えません。更地を購入しても再建築ができない、あるいは新築に制限が出るケースもあり、土地の条件次第では建築を考えている買主には大きなデメリットとなります。

更地にすると土地部分の税金が増額

家が建っている土地は住宅用地の特例が適用され、固定資産税の軽減措置が受けられますが、更地にすることでこの特例は適用外となります。住宅用地の特例では、200平方メートルまでの土地は固定資産税が6分の1に、200平方メートル以上の部分については3分の1に固定資産税が減額されます。
更地にするとこの特例が受けられなくなり、固定資産税が大幅に上がってしまうことはデメリットです。固定資産税が高くなることで、売主の所有コストが高くなるだけではなく、今後購入する買主も維持費が増額するため、双方にデメリットがあります。
建物がなくなることで建物部分の固定資産税はかからなくなるものの、特例が適用外となることで、結果的に固定資産税額自体が上がるケースも多いです。
場合によっては従来よりも3~4倍程度固定資産税が高くなり、大幅なコストアップにつながることもあるため更地にする場合は注意が必要です。

購入する人が住宅ローンを使えない

更地の購入では買主は住宅ローンを使うことができず、購入費用を自己資金で捻出する必要があります。住宅ローンを利用できないことで購入のハードルは上がり、購入希望者が減ってしまう可能性が高いです。
また、住宅ローン以外の融資を利用して土地を購入することは可能ですが、土地のみの購入での融資は住宅ローンよりも金利が高いことがほとんどです。買主は購入のハードルが上がり、売主はそれによって売れづらくなるため、双方にデメリットが生じてしまいます。

古い家を更地にする前にするべきこと

資産価値が減少した古い家だからといって、すぐに解体を検討する必要はありません。手放そうと考えているなら、更地にする前にできることはないか確認しておきましょう。

  • 古い家の最新相場を調べる
  • 不動産の専門家に古い家の活用法の相談
  • 隣家に古い家を買わないかと聞く

更地にする前に売却や活用の方法を工夫し、できるだけ解体費用をかけずに処分を検討することが大切です。

古い家の最新相場を調べる

売却を検討しているなら、不動産会社による査定を受けて、最新の相場価格を調べておきましょう。古い家のすべてに価値がないわけではなく、査定を受けてみると想像以上の価値が残っている可能性もあります。
不動産会社による査定は、業者によって提示する金額が異なるため、相場を正確に知るには複数社の査定結果を比較することが大切です。一括査定を利用すると、よりスムーズに相場価格を判断できます。
すまいステップなら、ネットで2~3分程度の登録をすることにより、複数社から効率的に査定を受けられます。価値がないと自分で判断せず、不動産会社の査定結果をもとにして家を解体せずに売却できないか確認しておきましょう。

不動産の専門家に古い家の活用法の相談

古い家でも専門家から見ると価値が残っており、有効な活用方法を示してもらえることもあります。古くなったからといってすぐに解体せず、不動産の専門家に相談して、なんらかの活用方法がないかアドバイスをもらうことがおすすめです。
専門家に相談することで、そのまま売却できるか、リフォームによってまだ住むことができるかなどが判断できます。また、売却によって手放すだけではなく、賃貸経営に利用するという選択肢もあるため、専門家の意見を聞くことは大切です。
不動産の売却や活用については、知識が豊富な不動産会社に相談することがおすすめです。処分に関しての税金の問題や節税方法についての不明点があるなら、税理士に相談してみるとよいでしょう。

隣家に古い家を買わないかと聞く

古い家を売るなら、隣家に購入する意思はないか聞いてみることもおすすめです。隣家の所有者であれば、土地が広がるためにさまざまな活用方法が考えられます。
例えば家の増築に購入した土地を利用したり、家を取り壊して駐車場にしたりなど、隣家ならではの使い方はさまざまです。一般の買主よりも隣家のほうが古い家でも活用の選択肢は幅広いため、売却の交渉もしやすいです。

古い家を更地にする流れ

古い家の活用方法が見つからず、解体して更地にする際の手順は次の通りです。

  1. 複数の業者に解体の見積もりを依頼
  2. 決めた解体業者で正式な見積もり
  3. 準備を整え解体工事を開始
  4. 古い家の解体後に登記手続き

スムーズに更地にするためにも、ステップごとの詳細な内容やポイントを把握しておきましょう。

複数の業者に解体の見積もりを依頼

家の解体を依頼する際には、業者に見積もりを依頼します。同じ家の解体でも、業者によってかかる費用は異なるため、必ず複数社から査定を受けて金額を比較しておきましょう。また、解体を依頼する業者を選ぶ際には、費用だけではなく次の点もチェックしておくことが大切です。

  • 見積もり内容が細かく記載されている
  • 担当者とコミュニケーションを取りやすい
  • 解体業の許認可を受けている

業者によって見積書の書き方は異なり、場合によっては「解体工事 一式○○円」と大雑把に記載されていることもあります。なににいくら費用がかかっているのかが不明だと、実際にその費用が妥当なのか判断しづらいです。
そのため、より詳細な査定内容の提示を求めるか、最初から細かく費用が記載されていて、納得できる見積書を作成する業者を選ぶことがおすすめです。
解体をスムーズに進めるには担当者との相性も重要であり、質問にきちんと答えてくれるか、メールや電話のレスポンスが素早いかなどもチェックしておきましょう。
解体業を行うには都道府県知事からの許認可が必要です。認可のない業者は悪徳である可能性が高いため、正式に許認可を受けている業者であるかは、必ず確認しておかなければなりません。

決めた解体業者で正式な見積もり

複数社から簡易的に見積もりを取って依頼先を決めたなら、現地調査を依頼して正式な見積もりを出してもらいましょう。現地調査の際には、次の点を考慮して見積もり額を決定します。

  • アスベストなどの有害物質がないか
  • 重機の搬入スペースの有無
  • 廃材の処分方法や費用

正式な見積もりをもらった後は、価格交渉をして値引きが可能か問い合わせましょう。見積もりはあくまで目安の金額であり、その金額で工事をすると確定しているわけではありません。交渉次第で値引きをしてもらえることもあるため、安くできる方法はないかを確認しておくことは大切です。

準備を整え解体工事を開始

解体を依頼する業者と正式に契約をしたなら、事前準備を行って解体工事がスタートします。事前準備としてやることは、次の通りです。

  • 電気や水道などの停止
  • 近所への工事のあいさつ
  • 足場の設置・養生
  • 内装の撤去

工事をスムーズに行うには、事前に電気や水道などを止めておく必要があります。また、解体工事は騒音が出る可能性があるため、近所の人たちに工事が行われることの断りを入れ、あいさつをしておきましょう。
準備が整ったところで業者が足場を設置したり、内装の撤去を行ったりして解体はスタートします。重機で家を解体した後は、廃棄物を運び出し、整地や清掃を行って作業は終了です。

古い家の解体後に登記手続き

家を解体した後は、法務局にて登記手続きを行います。「建物滅失登記」を行うことで、登記上も家が解体されたことになり、固定資産税の徴収義務がなくなります。登記手続きは解体完了から1ヶ月以内に行う必要があり、期限を超過すると10万円以内の過料が科せられる場合があるため注意しましょう。
また、滅失登記を行っていないと、将来的に金融機関から融資を受けられなくなる可能性もあるため、手続きは忘れずに行わなければなりません。建物滅失登記に必要な書類は、次の通りです。

  • 建物の取り壊し証明書
  • 解体業者の印鑑登録証明書
  • 解体業者の資格証明書または会社謄本
  • 住宅地図
  • 登記申請書のコピー

登記は法務局にて行い、申請書は窓口にて取得できます。建物の取り壊し証明書や解体業者にかかわる書類は、解体完了時に請求して受け取っておきましょう。各種書類を準備し、申請書に必要事項を記入して法務局で手続をすることで、建物滅失登記は完了です。

更地にして売れないなら買取

古い家を解体して更地にしたからといって、スムーズに売却できるとは限りません。更地であっても需要がないエリアだと、売り出しても買い手がつかないケースはあります。更地にしても仲介による売却が難しいなら、不動産会社による買取を検討してみることがおすすめです。

更地を買取してもらうメリットデメリット

更地を買取してもらうことには、メリットとデメリットの両方があります。

メリットデメリット
  • 素早く売却できる
  • 仲介で売れない土地でも売れる可能性がある
  • 周囲に知られずに売却できる
  • 買取価格が安い
  • すべての不動産会社が買取に対応しているわけではない

メリットは素早く売却できることであり、買取なら最短1週間程度で売れることもあります。仲介による売却だと3ヶ月から半年程度かかることも多いですが、買取は不動産会社との売買契約だけで取引が完了するため、売却までのスピードは速いです。
また、仲介では買い手がつかなかった場合でも、不動産会社なら活用方法を見出して買い取ってくれるケースが多いことも、買取ならではのメリットです。仲介とは違って物件広告を出さずに取引を行えるため、周囲に土地を売ることを知られずに売却できます。
デメリットは価格の安さであり、仲介による売却相場の70~90%が買取価格の相場です。不動産の買取には資金力が必要であり、すべての不動産会社が対応しているわけではありません。利用できる業者が仲介よりも少なくなる点も、買取のデメリットです。

更地の買取業者の探し方

買取業者を探す際には、次のポイントを踏まえることがおすすめです。

  • 査定額の高さ
  • サービスが充実しているか
  • 担当者とスムーズに連絡が取れるか

仲介では査定額は売却の目安であり、実際の売値は買主との交渉によって決まります。しかし、買取は査定額がそのまま売却価格となるため、高値の査定を出してくれる業者を選ぶことで、よりお得に売却できます。
業者選びの際にはサービスが充実しているかもチェックしておき、不用品の回収や売却後のアフターサービスがあるかも見ておきましょう。
素早く売却するには担当者の対応も重要であり、連絡が取りやすいか、売却手順をスピーディーに進めてくれるかも確認しておくことが大切です。

高く売るため買取保証を活用

更地を少しでも高値で売りたいなら、買取保証のサービスを利用しましょう。買取保証は一定期間仲介による売却活動を行い、期間満了後に売れ残った場合は不動産会社が買い取るサービスです。
仲介による売却活動期間で買主が見つかると、交渉次第で不動産会社による買取よりも高値での売却が期待できます。また、万が一売れ残っても不動産会社が買い取ってくれるため、仲介による売却が上手くいかなくても確実に手放せる点も魅力です。

古い家を更地にするかは専門家に相談をしてから決めよう

古い家を処分する場合は、更地にしたほうがよいケースと家を残したまま売ったほうがよいケースがあります。そのため、家が古いからといってすぐに解体せず、不動産会社などの専門家に相談してから、処分方法を決めることが大切です。
解体は100万円程度の費用がかかることが多く、よく考えずに行うと損をすることもあります。不動産の処分で損をしないためにも、古い家の扱いは専門家の意見を参考にして、よりよい売却や活用の方法を見極めましょう。

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