更地にすると固定資産税はいくらになる?5つの対策で負担を減らそう

住まない家を所有している場合は、管理コストがかかります。そのため、建物のコストをかけないためには、更地にすることを考える人もいますが、土地のみでもコストはかかります。
土地の所有コストとして固定資産税があげられますが、更地にすることで税金が高くなることも多いです。更地の固定資産税はどのように決まるのかを知り、家を解体するかどうかを決めましょう。

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更地にかかる固定資産税とは

税金についての理解を深めるには、更地の固定資産税がどのように決まっているのかを知っておくことが大切です。
固定資産税への理解を深めておくことで、家を残したまま所有するか、解体して更地で所有するかを決めやすくなります。更地にかけられる固定資産税の仕組みを理解して、解体するかどうかを決めましょう。

更地の固定資産税の計算方法

更地の固定資産税は路線価に標準税率をかけて計算します。路線価は国税庁の路線価図にて確認できます。主要な道路に面する1平方メートルあたりの価値を決めたものが路線価であり、単純に計算するなら「面積×路線価」で評価額を算出しましょう。
実際の土地は計上によって詳細な計算式が異なるため、個人で計算するなら大まかに考えることがおすすめです。固定資産税の税率は地域によって異なりますが、標準税率は1.4%と定められています。自治体ごとの税率は、市区町村の役場かホームページなどで確認しておきましょう。

更地にすると特例措置の適用外

建物のある土地には住宅用地の特例が適用されており、固定資産税は減額されています。しかし、更地にすることで住宅用地の特例の適用外となり、税金が高くなる可能性があります。
住宅用地の特例が適用されていると、200平方メートルまでの部分の土地の固定資産税は6分の1に、それ以上の部分は3分の1となり、大幅な節税が可能です。更地にしたからといって、200平方メートルまでの土地の固定資産税が単純に6倍になるわけではありません。
建物がなくなることで、その分の固定資産税もかからなくなるため、実際には建物の固定資産税額を差し引き、上がった土地分の固定資産税額を計算したものが、実際の出費となります。

更地にする前の固定資産税の計算

更地にする前の固定資産税がどれくらいになるのか、実際の数値を当てはめて計算してみましょう。

  • 土地の評価額:1,000万円
  • 家の評価額:500万円
  • 土地の面積180平方メートル

上記の条件で計算すると、家の固定資産税は「500万円×1.4%」で7万円です。土地は評価額が家の倍であるため、税額は14万円ですが、住宅用地の特例を適用すると6分の1になります。そのため、土地の固定資産税額は約2万3,000円となり、家の固定資産税額と合わせると約9万3,000円となります。

更地の固定資産税の計算

上記と同様の条件で、更地の固定資産税を計算してみましょう。同じ条件で計算すると、更地の固定資産税額は14万円です。建物がないことで住宅用地の特例は適用されず、年間14万円の支払いが必要です。
家があった場合は建物と土地の両方に税金がかかっても約9万円でしたが、土地のみになって特例が適用されなくなり、土地の単独固定資産税となった場合のほうが税金は高くなっています。

更地の価値が30万円未満で固定資産税はゼロ

評価額によって固定資産税額は異なりますが、もし更地の価値が30万円未満の場合は、固定資産税はかかりません。固定資産税は一定以上の価値があるものにかけられる税金であるため、評価額が極端に低いと課税からは免れます。
ただし、同じ市区町村内で別の土地を所有している場合は、合計の課税標準額が30万円以上になると、固定資産税の課税対象となります。単独で所有している土地の評価額が30万円未満の場合のみ、固定資産税は非課税になると考えましょう。

固定資産税の滞納で追加の納税

固定資産税を滞納すると、延滞税がかかるため注意しなければなりません。延滞税の税率は年度によって異なりますが、納付期限から1ヶ月以内の延滞だと約3%、1ヶ月を超えると約9%の税率が加算されます。
また、納付期限を過ぎても納税をしない場合は、督促状が届き、最終的な納税期限を提示されます。これを超過してしまうと、財務調査を行われ、最悪の場合不動産を差し押さえられることもあるため、注意しなければなりません。
税金を滞納すると税金が高くなるだけではなく、不動産の差し押さえによって資産を失うリスクがあることは理解しておきましょう。

更地にかかる都市計画税との違い

土地を所有しているエリアによっては、固定資産税とは別に都市計画税がかかることがあります。都市計画税は市街化区域の土地に課税されるものであり、標準税率は0.3%です。都市計画税の税率も地域によって異なるため、詳細は自治体ごとに確認しておきましょう。
都市計画税も住宅用地の特例が適用され、200平方メートルまでの土地は3分の1に、それを超える部分は3分の2として計算します。そのため、固定資産税と都市計画税の両方がかかる場合は、更地にすることでそれぞれの税金が高くなり、家があった場合よりも支払いが増える可能性が高いです。

更地のまま土地を所有し続けるデメリット

土地を更地のまま所有し続けることには、さまざまなデメリットがあります。

  • 固定資産税の支払いが続く
  • 土地の価値が下がってしまう可能性
  • 管理をしないと土地が荒れる

デメリットを把握して、更地のまま所有し続ける問題点を理解しておきましょう。

固定資産税の支払いが続く

更地にしていても、土地を所有している限り固定資産税の支払いは続きます。固定資産税は3年に一度評価の見直しが行われ、その際に地価が上がっていて価値が高くなっていると、固定資産税も増額されます。
土地は建物とは違って、経年劣化による価値の減少がありません。地価の変動によって価値は変化し、毎年固定資産税がかかるだけではなく、コスト自体が上がる可能性もあることは理解しておきましょう。

土地の価値が下がってしまう可能性

地価の変動は資産価値の上昇だけではなく、価値が下がる可能性もあります。資産価値が下がってしまうと、売却価格も下がる可能性が高く、場合によっては買主が見つからないこともあります。
資産価値が減少することで固定資産税は見直しの際に安くなるものの、所有している資産自体が目減りする点はデメリットです。地価が変動する要因はさまざまありますが、地価減少の大きな原因としては過疎化があげられます
人口流出で住みづらい地域になると、過疎がさらに進行して地価が下がりやすくなってしまうことも覚えておきましょう。

管理をしないと土地が荒れる

土地は管理していないと荒れてしまい、手入れに手間とお金がかかります。管理をしていないと不法投棄をされて処分に費用がかかったり、雑草の繁茂や害虫被害などが起きることも多いです。
土地が荒れていると隣地に悪影響を及ぼすこともあり、その際には土地の所有者にクレームが入ります。クレームには素早く対応しないと、最悪の場合は裁判などで所有者の責任を追及されて、賠償問題などに発展することもあるため注意が必要です。
使用していない土地も管理は必要であり、所有しているだけでコストがかかる点はデメリットといえます。

更地の固定資産税の負担を減らす5つの対策

更地にすると固定資産税の負担が増えてしまうことも多いため、少しでも節税するには対策が必要です。

  • 更地を売却してしまう
  • 更地で駐車場経営を始める
  • 更地でトランクルームの経営を始める
  • 更地を他の事業者に貸し出す
  • 更地を土地信託に預ける

固定資産税の対策方法を知り、使わない更地を有効活用しましょう。

更地を売却してしまう

使用する予定のない更地は、コストがかからないうちに売却してしまうことがおすすめです。更地を手放すことで管理の手間が省けるだけではなく、毎年の固定資産税や都市計画税もかからなくなります。
また、売却によってまとまった資金を得ることができ、更地の売却でも利益が得られるケースは多いです。まだ更地にしていないなら、古家付きの土地として売り出す方法もあります。
古家があることで買主は購入時に住宅ローンを組むことができ、購入のハードルが下がります。また、購入後の固定資産税の負担も少ないため、買主を見つけやすいという意味では、古家付の土地として売ったほうがよいこともあります。
更地の売却を考えているなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップなら一度の登録で、複数社から査定を受けられます。不動産会社によって提示する査定額は異なるため、相場価格を適切に把握するためにも、一括査定で各社が提示する条件を比較しておきましょう。

更地で駐車場経営を始める

所有する土地の周辺で車の利用者が多いなら、更地を使って駐車場経営を始めることも活用方法の1つです。駐車場経営なら初期費用は少なくて済み、変形地や狭い土地でも活用できます。
特に契約者のみ利用できる月極駐車場の場合は、設備投資はほとんど不要です。整地をして駐車スペースごとに白線を引いて区分けするだけで、すぐにでも経営を始められます。時間貸しのコインパーキングにする場合は、駐車場設備の導入が必要ですが、流動的な需要が見込めるなら、高い利益を得られることも多いです。
一戸建てやマンションが多く、固定の利用客が見込めるなら月極に、観光客が多くて利用者が流動的になる場合はコインパーキングとして駐車場経営をすることがおすすめです。

更地でトランクルームの経営を始める

ランニングコストを削減したいなら、トランクルームの経営もおすすめです。トランクルームならコンテナを設置するだけで経営を開始することができ、ランニングコストや初期費用を抑えられます。
また、他の活用方法への切り替えも簡単であり、別のやり方で収益化を図りたいと考えたときにも、スムーズに次に移行できます。集客には力を入れる必要がありますが、低コストで運営する方法としてはトランクルームの経営は適しているでしょう。

更地を他の事業者に貸し出す

自身での経営が難しいなら、他の事業者に土地を貸し出すこともおすすめです。更地を事業者に貸し出す場合は、地代として定期的な収入を得ることができます。
事業用定期借地権で貸し出すなら、10年以上50年未満の期間で契約が可能です。長期で貸し出すことも可能であり、余らせている土地があるなら、コンビニや飲食店など、店舗経営者に貸し出す土地として利用できないか考えてみましょう。

更地を土地信託に預ける

節税効果を期待するなら、土地信託に預けることも方法の1つです。信託会社に土地を預けることで、一時的に土地の所有権が信託会社に移行するため、その間固定資産税などはかかりません。
信託期間が満了すると土地の所有権が戻ってくるため、土地を失うことなく運用ができます。また、信託によって土地活用を行い、利益が出た場合は持ち主に還元されます。
場合によっては更地で信託に預けたものが建物付きで戻ってくることもあり、余らせている土地を運用したい人にはおすすめの方法です。

更地にするときの3つの注意点

建物を解体して更地にしようかと考えているなら、注意すべきポイントがあります。

  • 更地にするかは専門家に相談をしてから
  • 地中埋設物の状況を確認しておく
  • 更地にする業者は複数社で見積もりの比較

注意点を把握して、失敗なく更地にしましょう。

更地にするかは専門家に相談をしてから

建物を解体して更地にするかは、専門家に相談してから行いましょう。古い家だからといって解体が必要とは限らず、家を残したまま活用できることもあります。

  • 古家付の土地として売却する
  • 賃貸経営をする
  • リフォームをして住み続ける

家が残っているならさまざまな方法で活用ができ、更地にするよりもメリットとなることもあります。また、土地によっては接道義務などを満たしておらず、解体すると建物の再建築が不可となることもあるため、注意しなければなりません。
建物が不要だからといって、解体することだけがベストな選択とは限らないため、更地にするか検討する際には、必ず不動産会社などの専門家に相談してからにしましょう。

地中埋設物の状況を確認しておく

更地にする場合は地盤の調査を行い、地中に埋没物がないか確認しておきましょう。地中に埋没物があっても、所有者がその存在を知らずに売却してから発覚することもあります。売却後に地中埋没物が発覚してトラブルになることもあるため、更地にする際には確認してもらいましょう。
地中に埋没物があるならそれを除去し、地盤の改良工事もしてもらうことで、よりよい状態で売り出すことができ、好条件で売れる可能性も高まります。

更地にする業者は複数社で見積もりの比較

建物を解体して更地にするなら、解体業者は複数社から見積もりを取り、内容を比較しておきましょう。同じ家の解体でも業者によって費用が異なることは多いです。そのため、一括見積もりのサービスを利用して金額を比較しておくと、より好条件で作業をしてくれる業者をスムーズに見つけられます。
業者を選ぶ際には見積もり額はもちろん、作業人数や作業時間、残置物の回収や撤去などアフターサービスの有無も確認しておきましょう。また、信頼できる業者か確かめるためには、都道府県知事による許認可を受けているかをチェックしておくことも大切です。

対策をしないと更地で固定資産税の負担は増える

建物を解体して更地にすると、固定資産税の軽減措置が適用できず、固定資産税の負担が増えてしまうことも多いです。固定資産税の負担を減らすには、土地の活用方法を考えて対策をしておくことが大切です。
対策なしで更地にしてしまうと、税金が高くなるだけではなく、土地の管理の手間も増えてしまいます。土地活用で損をしないためにも、更地にするかは専門家に相談して決め、もっともお得になる方法で土地を処分しましょう。

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