中古住宅購入前には注意点を知っておこう!ポイントごとに紹介

新築よりも安値で買える中古住宅ですが、購入前にはさまざまな注意点があります。契約時の注意点はもちろん、家を探す段階や内覧の時点でも、チェックしておくべきポイントは多いです。中古住宅ならではの注意点を把握し、損や後悔をしない物件を見つけて、お得に家を買いましょう。

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中古住宅購入のメリット

新築ではなく、中古住宅を購入するメリットは次の2つです。

  • 安く購入できる
  • 家を見てから購入できる

中古住宅ならではの購入メリットを知り、新築と比較してどのような点で優れているのかを知っておきましょう。

安く購入できる

中古住宅は新築住宅よりも安く購入できる点がメリットです。同じ広さや間取り、立地であっても、誰かが住んでいた中古住宅のほうが、安価で購入できます。
資産価値は築年数によって減少し、築10~20年以上経過している家なら、さらにお得に買えることが多いです。また、人気のエリアであっても、中古住宅なら安く買える可能性が高いです。
他のエリアと比較すると購入価格は高くなりやすいものの、新築よりはお得に買うことができ、好立地の家も安価で購入しやすくなります。

家を見てから購入できる

実際に建っている家を見てから購入できる点も、中古住宅ならではのメリットです。建築中の新築住宅の場合は、間取り図は確認できても、完成前に契約するため、家の詳細な状態は住んでみるまでわかりません。
エリアや間取りはよくても、搭載されている設備の使用感や日当たり、風通しや家の動線などは住むまでわからず、実際に暮らしてから不満を抱えてしまうこともあります。
中古住宅なら購入前に内覧が可能であり、設備の傷み具合や動線なども細かく確認した上で購入できます。購入前に住むイメージを持ちやすい点も魅力であり、家の状態に納得してから買いやすいのは中古住宅の大きなメリットです。

中古住宅購入のデメリット

中古住宅の購入にはさまざまなメリットがありますが、デメリットがあることも忘れてはいけません。

  • 早期の修繕が必要になることがある
  • 住宅ローン控除が受けられない可能性がある
  • 設備が古い

上記のデメリットも把握した上で、中古住宅の購入が自分にとってよい結果をもたらすか考えてみましょう。

早期の修繕が必要になることがある

購入時に各種設備が劣化している可能性のある中古住宅は、買ってから早期に修繕が必要な場合があります。新築と比較すると住宅設備修繕までの期間は短く、場合によっては購入した時点で手入れをしなければならないこともあります。
修繕が必要な箇所は住宅によって異なりますが、修繕必要箇所が多く規模が大きいと、数百万円程度の費用がかかることも多いです。
長く住むといずれ修繕は必要ですが、どのタイミングで必要になるかは購入前にチェックしておく必要があります。家の外壁や壁紙はもちろん、給水管や下水管などの状態も確認しておき、修繕や設備の入れ替えが早期に必要とならないかは購入前に調べておきましょう。

住宅ローン控除が受けられない可能性がある

古い中古住宅を購入する場合は、住宅ローン控除を受けられない可能性があります。住宅ローン控除は、確定申告をすることで年末時点のローン残高の1%が、給与所得から控除される制度です。住宅ローン控除は10年間利用可能であり、これが適用できないと税金面で損をする可能性があります。
住宅ローン控除ができるかどうかは、家の構造や築年数、耐震レベルが一定以上あるかによって異なります。鉄筋コンクリート造は築25年以内、木造は築20年以内が住宅ローン控除を受ける条件になるため、購入前に控除を受けられるか確認しておくことが大切です。

設備が古い

中古住宅は搭載されている設備が古く、修理や入れ替えに費用がかかりやすいだけではなく、そもそも不便を感じやすいというデメリットもあります。設備自体が問題なく稼働していても、今の生活スタイルにあっていないと、住みづらいと感じてしまうことも多いです。
不満なく中古住宅を購入するには、早期に修繕が必要かだけではなく、入れ替えをせずに快適に暮らせるかどうかも確認しておくことが大切です。

中古住宅購入を計画する時点の注意点

中古住宅は、購入を計画する時点で注意しておきたいポイントがいくつかあります。

  • 将来のことを考えた計画にする
  • 購入と売却どちらが先か検討する
  • 情報収集をする
  • 購入する費用について調べる

計画時点での注意点を知り、後悔なくスムーズに家を買う計画を立てましょう。

将来のことを考えた計画にする

中古住宅の購入計画は、将来のライフステージの変化も踏まえて考えることが大切です。
例えば結婚によって居住人数が増える、出産によって子どもが増える、親と同居するなど、生活人数が増える場合は広めの家の購入を検討する必要があります。
子どもが成人して独立し、夫婦二人暮らしに戻る場合は、部屋を持て余さないようにコンパクトな家を選ぶことがおすすめです。ライフステージによってどのような家が適しているかは異なるため、現状だけではなく将来も考えて買う家は決めなければなりません。
また、親との同居や自身の老後のために購入する家なら、バリアフリー設備が整っているかどうかも重要です。もし設備が搭載されていない場合はバリアフリーリフォームが必要であり、この際にかかる費用も考慮して、中古住宅の購入価格を決定する必要があります。

購入と売却どちらが先か検討する

住み替えでは現在住んでいる家を先に売却して新居を探す売り先行と、先に新居を購入してから前の家を売る買い先行の2つがあります。売り先行の場合は、家の売却価格を家の購入資金にでき、明確な資金計画を立てられることがメリットです。
ただし、家を売っている間に欲しい家が売れてしまったり、新居への住み替えまで仮住まいに住む必要があり、引っ越しの手間と費用が2回かかる点には注意しましょう。
買い先行の場合は欲しい家を確実に購入でき、引っ越しも一度で済む点がメリットです。前の家がいくらで売れるか確定していないため、資金計画を立てづらいことが注意点であり、どちらの方法が自分に適しているかを考えておきましょう。
住み替えで家を売却するなら、少しでも高値で売れたほうが新居の購入計画を立てやすくなります。好条件での売却を目指すには複数の不動産会社から査定を受けて、信頼できる業者を見つけることが大切です。
一括査定サイトのすまいステップなら、一度の物件情報の登録で、同時に複数社から査定を受けられます。一括査定を利用して信頼できる不動産会社を見つけ、自分に合ったやり方で住み替えを行いましょう。

情報収集をする

購入する中古住宅についての情報収集は必須であり、不動産会社から聞くだけではなく、自身でもネットを利用して調べておきましょう。中古住宅は新築よりも情報が少ないため、念入りに調査しておかないとよく知らずに買うことになり、購入してから不満を抱えてしまうこともあります。
中古住宅の購入で失敗したと感じないためにも、情報収集は念入りに行い、疑問や不明点を解消してから買う家を決めましょう。

購入する費用について調べる

家の購入にはさまざまな費用がかかるため、なににいくらかかるのかを調べておくことが大切です。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 契約書に貼り付ける収入印紙の代金である印紙税
  • 不動産登記にかかる登記費用
  • 住宅ローンの借り入れ手数料
  • 購入時の手付金
  • 住宅にかける各種保険料
  • 不動産取得税
  • 引っ越し費用

家の購入価格だけが費用となるわけではなく、他にもこまごまとした費用がかかります。購入価格以外の費用でも、合計すると100万円以上の高額になることも多いです。かかる費用は事前に把握しておき、資金計画を立てる際に役立てましょう。

中古住宅を探すときの注意点

中古住宅を探すときには、さまざまな注意点があります。

  • 増改築ができる土地であるかを確認する 
  • 地盤が強固であるか調べる
  • 周辺環境の確認

細かいポイントを意識して物件を探し、住みやすい環境であるかを確認しておきましょう。

増改築ができる土地であるかを確認する

旧建築基準法で建てられた物件の場合は、土地の条件次第では増改築や再建築ができないことがあります。

  • 前面道路が建築基準法上の道路ではない
  • 接道が2m未満
  • 建ぺい率・容積率・建物の高さが最新の建築基準法の条件を満たしていない

上記のいずれかの条件に当てはまる場合は、増改築や再建築ができません。中古住宅を購入してからリノベーションなどで手を加えようと考えているなら、最新の建築基準法に適合した土地であるかを確認しておきましょう。

地盤が強固であるか調べる

災害による倒壊リスクを避けるには、地盤が強固であるかを調べることが大切です。地盤の状態は売主に聞くだけではなく、自治体が公開しているハザードマップも参考にしましょう。
ハザードマップはネットで確認できるだけではなく、市区町村役場の建築課でも調べられます。地盤の改良工事は家が建っていると簡単には行えないため、中古住宅を買うなら強固な地盤の土地を選ぶことがおすすめです。

周辺環境の確認

住みやすさを調べるためには、周辺環境の確認も重要です。駅までの距離や都市部までのアクセスのよさ、生活に必要な施設が近隣にあるかなどはチェックしておきましょう。
また、現在は生活施設が多数あっても、過疎地域だと将来的に施設が減少して、暮らしづらくなることもあります。購入予定エリアで人口が極端に減少していないかも調べておき、長きにわたって住みやすい環境が確保できるかも、調べておくことが大切です。
他にも緊急時に備えて救急車や消防車が通りやすい道路に面しているか、不法投棄や放置自転車などが多くないかなども確認しておくことがおすすめです。

中古住宅を内覧するときの注意点

中古住宅は内覧によって家の詳細な状態を確認できることがメリットです。そのため、内覧の機会を利用して、細かい点まで確認しておくことが大切です。

  • 家の耐震性
  • 売却の理由を探る
  • 建物のチェックする箇所
  • リフォームのしやすさを確認
  • ホームインスペクションによる診断を受ける

内覧時の注意点を参考にして、その家を本当に購入してもよいか判断しましょう。

家の耐震性

地震での倒壊リスクを知るためには、家の耐震性がどれくらいあるかを売主に確認しておくことが大切です。耐震基準は1981年の6月1日以前と以降に建築された家で、大きく異なります。1981年の6月1日以前に建てられた家だと、旧耐震基準で建築されており、耐震性が低いため注意が必要です。
災害リスクを避けるには、新耐震基準で建築された家を選ぶことがおすすめです。また、古い家の購入を検討している場合は、耐震の追加工事を行って、最新の耐震基準に適合しているかを確認しておきましょう。

売却の理由を探る

なぜその家が売り出されているのか、売却理由を探ることも大切です。売却理由がネガティブなものだと、購入してから自分も同じ不満を抱えてしまうことがあります。
特に好立地なのに安い場合には注意が必要であり、日当たりや景観が悪い、近所トラブルが多発するなどの問題点がないか、買主に確認しておくことが大切です。

建物のチェックする箇所

内覧時に特にチェックしておきたいのは、次の箇所です。

  • 屋根
  • 軒裏
  • 外壁
  • 建物の基礎部分
  • 建具の立て付け
  • 間取り
  • 生活動線
  • 壁紙や床の劣化具合
  • 臭い

建物内だけではなく、外観も確認しておくことが大切です。詳細まで確認して劣化箇所や不備がある場合は、それを理由に値引き交渉ができます。ただし、値引きでお得に買えても住みづらさを感じると後悔をするため、劣化具合に問題がないか、納得して住めるかを考えた上で、購入決定を下すことが大切です。

リフォームのしやすさを確認

中古住宅は将来的なリフォームも考慮して、手を加えやすいかどうかも確認しておきましょう。リフォームが可能な間取りや構造か、建物規約で禁止されていないかなどは、事前にチェックしておく必要があります。
リフォームの可否については、不動産会社と相談しながら確認することがおすすめです。壁や窓、給排水管の位置によってリフォームができるかどうかは異なるため、将来やりたいリフォーム内容を伝えた上で、それが可能か判断してもらいましょう。

ホームインスペクションによる診断を受ける

家の状態を詳細に確認してから購入するには、専門業者によるホームインスペクションの診断を受けることがおすすめです。ホームインスペクションでは家の劣化状態や欠陥箇所などを調査してもらえます。詳細な状態を知っておくことで、より安心して購入できる点が魅力です。
売主によっては事前にインスペクションを実施していることもあります。インスペクション済みの場合は報告書を見せてもらい、劣化状態や欠陥の有無を知ってから購入を検討しましょう。

中古住宅を契約する際の注意点

中古住宅は契約時にも複数の注意点があります。

  • 契約不適合責任を確認する
  • 重要事項説明は事前に目を通す
  • 契約書は事前にチェックする

契約書にサインをする前に詳細な内容を確認し、納得できてから売買契約を締結しましょう。

契約不適合責任を確認する

売主は買主に対して契約不適合責任を負い、家を購入した後に知らなかった不備が出てきた場合は、買主は売主に対して修理費用や賠償金の請求が可能です。契約不適合責任は契約時に売主がどこまで責任を持つかを決めるため、この内容を確認しておきましょう。
契約不適合責任で補償してもらえる範囲だけではなく、いつまで責任を追及できるかも確認しておき、不備があった場合に対処できるよう備えておくことが大切です。

重要事項説明は事前に目を通す

不動産取引では宅地建物取引士立ち会いのもと、重要事項説明書の読み合わせを行います。重要事項説明書は内容が多いため、読み合わせだけですべてを理解することは難しいです。
そのため、疑問点や不明点がないかを確認するために、事前に目を通しておきましょう。事前に確認することで読み合わせの際にも質問がしやすくなり、不明点を解消してから取引を行いやすくなります。

契約書は事前にチェックする

売買契約書は事前に内容をチェックしておき、自分に不利な条件が記載されていないか確認しておきましょう。契約書にサインしてしまうと、記載した内容で取引を行わなければなりません。
契約後の内容変更は基本的にはできないため、内容は事前に確認し、追記や修正が必要な場合は契約締結前に申し出ることが大切です。

中古住宅購入費用に関する注意点

中古住宅は購入する費用についても注意すべきポイントがあります。

  • 申込金が必要なケースもある
  • ローンの審査には時間がかかる

費用に関する注意点を知り、金銭面での失敗を防いで取引に臨みましょう。

申込金が必要なケースもある

売主によっては購入意思を示す申込金を事前に支払わなければならないことがあります。申込金の金額は売主によって異なるため、いくら必要なのかは事前に確認しておきましょう。
申込金は購入意思を示すために支払う費用であり、キャンセルをした場合は返還されます。申込金がないと購入契約にまで進むことができないため、資金には余裕を持って購入に臨む必要があります。

ローンの審査には時間がかかる

住宅ローンを組んで家を購入する場合は、審査に時間がかかることも覚えておかなければなりません。ローンの審査には事前審査と本審査があります。事前審査は申し込みから数日から1週間程度、本審査は1~2週間程度かかることが一般的です。
本審査は売買契約を締結してから受けることになるため、スムーズに契約までに至るには早めに事前審査を済ませておくことが大切です。事前審査に時間がかかると、その間に他の人に家を買われてしまうこともあります。
欲しい家を買い逃さないためにも、購入意思を素早く示して契約ができるように、事前審査は早めに受けておきましょう。

中古住宅を購入する流れ

中古住宅を購入する際の大まかな流れは、次の通りです。

  1. 不動産会社を探す
  2. 中古住宅の見学をする
  3. 住宅ローンの事前審査を行う
  4. 中古住宅の購入申込みを行う
  5. 売買契約の締結
  6. 住宅ローンを申し込む
  7. 代金の決済と引き渡し

購入予定エリアの売買に強みのある不動産会社をネットや口コミなどで探し、不動産会社と媒介契約を結びます。不動産会社から紹介された物件を見学して、欲しい家の条件を満たしているか確認しておきましょう。
欲しい家が見つかったなら早めに住宅ローンの事前審査を受け、審査に通り次第購入申し込みを行います。売主と細かい条件の交渉をして売買契約を締結し、その後住宅ローンの正式申し込みをして本審査を受けます。本審査に通ったなら契約書で取り決めた日時で決済をし、住宅の引き渡しを受けて購入は完了です。

中古住宅の注意点を十分頭に入れて家探しをすることが大事

中古住宅を購入する際にはさまざまな注意点があります。家探しから内覧、契約時まで注意すべき点は多数あり、細かいポイントまで頭に入れておくことが大切です。
家の購入で失敗したと感じないためにも、買う家は慎重に選びましょう。注意点を意識して家を選ぶことで、自分の理想とする中古住宅を購入しやすくなります。

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