初めて不動産売却する人必見!不動産売却マニュアル

一般の多くの方にとっては、不動産を売却する機会は一生のうちにほとんどありません。しかし、自宅を引越しや住み替えなどの理由で売却することになったり、相続した実家を売却しなくてはいけなくなったりと、何らかの理由で不動産売却をしなければいけなくなることもあります。
しかし、不動産業界に関する知識を持っていない方がほとんどなので、多くの方は何から手を付けたらいいのかもわからないのではないでしょうか。また、適正価格を知らずに、本来売却できるはずの価格よりも安く売ってしまい、後悔する方も後を絶ちません。
この記事では、さまざまな理由で所有している不動産を売却することになった不動産売却初心者の方に向けて、売却の流れや売却に当たって必要になる基礎知識、適正価格で売却するコツなどを詳しく解説します。

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不動産売却の流れ

まず、不動産を売却することになったら、どのような流れで売却が進むのか、大まかな流れについて解説します。売却を決めて準備を始めるところから、売却活動、購入者への引渡し、その後の確定申告まで、不動産売却のそれぞれの流れをみていきましょう。

売却前の準備

不動産の売却を決めたら、まずは準備を始めます。この段階でいきなり不動産会社へ行ってしまう方もいますが、不動産会社へ行く前にできることなら次の点は自分で準備しておいた方がいいでしょう。

  • 不動産を売却する理由をまとめておく
  • 売却に必要な書類を準備する
  • 近隣地域の不動産の売却相場を調べておく

それぞれ詳しく解説します。

不動産を売却する理由をまとめておく

不動産を売却する理由は、買主が気にするところです。質問されたときに答えられるようにしておきましょう。離婚などのネガティブな理由の場合には、不動産会社にどうしたらいいのか相談するといいでしょう。

売却に必要な書類を準備する

不動産売却に当たっては次の書類が必要です。

  • 登記済権利証/登記識別情報
  • 間取り図(マンション・一戸建て)
  • 管理規約・使用細則(マンション)
  • 建築確認済証・検査済証(一戸建て)
  • 地積測量図・境界確認書(一戸建て・土地)
  • 固定資産税納税・都市計画税納税通知書

売却金額で住宅ローンを完済するつもりなら次の書類も必要です。

  • ローン償還表

必須ではありませんが、あれば用意しておいた方がいい書類です。

  • 分譲時のチラシやパンフレット(一戸建て・マンション)
  • 建築設計図書・工事記録書
  • 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
  • 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書

用意できなければ再発行の依頼が必要なものもあります。まずは手元に用意できるものを用意しておきましょう。

近隣地域の不動産の売却相場を調べておく

売却するときの価格を不動産会社や買主の言い値にしてしまわないためには、周辺地域の相場を事前に自分で調べておくことをおすすめします。不動産取引価格情報検索などで周辺地域の同じような物件の売却相場を調べておきましょう。
参考:不動産取引価格情報検索

不動産の査定依頼

準備ができたら不動産会社に査定をしてもらいます。一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社の査定結果を簡単に取り寄せられて便利です。まずはデータだけで査定する机上査定行い、次に不動産会社が実際に現地までやってきて査定する訪問査定を行います。
すまいステップから一括査定を依頼すると、良心的な不動産会社のエース級の営業担当者が対応してくれます。ぜひ、すまいステップから一括査定の依頼をしてみましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定の結果から仲介を依頼する不動産会社を選び、仲介の契約である媒介契約を結びます。媒介契約には次の表のように、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あります。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約可能不可不可
仲介手数料最も安い高額最も高額
自分で見つけた買主との
売買契約契約
不動産会社を通さずに
契約可能
不動産会社を通さずに
契約可能
必ず不動産会社を通して
契約する
レインズへの登録必須ではない媒介契約から7日以内の
登録が義務づけられている
媒介契約から5日以内の
登録が義務づけられている
契約期間3ヶ月での更新が一般的法律で3ヶ月間と決まっている法律で3ヶ月間と決まっている

通常は、売りやすい人気の物件は一般媒介契約を、売りにくい物件は1社のみとの契約を選びます。

売却活動の開始

媒介契約を結んだら、売り出し価格を決めて売却活動を開始します。売り出し価格は売主が自分で決められるので、必ずしも査定額と同じでなくても大丈夫です。不動産会社がチラシやWebサイトなどで売却情報の宣伝をします。購入希望者が現れたら内覧を行います。内覧は売主の立ち会いが必須なので、日程を合わせて行います。

不動産売買契約の締結

内覧に来た人が購入を決めたら、まずは買付申込書を提出します。価格などの条件の交渉を行い、双方が納得できたら売買契約へと進みます。
売買契約の日には、不動産会社の宅建士から重要事項の説明があり、売買契約書に署名捺印して手付金を支払ってもらいます。引渡し日を決めれば契約完了です。

不動産の引渡しと決済

引渡し日までに引越しが必要なら、引越しを完了しておきます。引渡し日なったら、売却価格から手付金を差し引いた残金を決済し、引渡しを行います。なお、抵当権が付いたままの不動産は売却できません。売却金額でローンを完済できる予定なら、引渡し日までに抵当権抹消登記も済ませておきましょう。

確定申告

不動産を売却したことで利益が出た場合には譲渡所得税が課税されるので、確定申告が必要です。売却した翌年の2月から3月の確定申告期間に確定申告を行います。
確定申告をしなくてはいけないのに、申告しないと延滞税や重加算税が課せらます。それだけではなく、申告していれば使えたはずの控除や減税を受けられる特例も受けられなくなるので必ず申告しましょう。
また、売却したことで損失が出た場合も、給与所得や事業所得と損益通算できる場合があります。確定申告の対象かどうかわからない場合には、確定申告の相談会などに足を運んでみるといいでしょう。

不動産売却で必要な知識

不動産の売却を進めていくと、いろいろと思っていたのと違う点に戸惑う方がたくさんいるようです。こちらでは、不動産売却をするのなら絶対に頭に入れておくべき基礎知識について解説します。

かかる費用

不動産売却には費用や税金がかかります。売却すれば手元に大金が入ってくるだけだと勘違いしている方も多いのですが、売却金額の全額が手元に残るわけではありません。どのような費用がどのくらいかかるのか、詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を成功させた不動産会社に支払う手数料で成功報酬です。一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結んでいても、売却を成功させた不動産会社にだけ支払います
仲介手数料は法律で上限額が決まっています。400万円超えの売却価格の場合には次の式で上限金額が計算できます。
仲介手数料の上限金額=売却価格の3%+6万円+消費税
この式に当てはめると、消費税10%で500万円で売却した物件の仲介手数料の上限金額は23万1,000円です。1,000万円で売却したら39万6,000円です。3,000万円で売却したら105万6,000円です。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている物件の残債を売却金額で完済する場合には、住宅ローンを貸し付けている金融機関が設定している抵当権を外さなければいけません。抵当権を外すための費用として、抵当権抹消登記の登録免許税と司法書士への報酬が必要です。抵当権抹消登記の場合の司法書士への報酬は2万円から3万円程度が相場です。

書類の取得費

不動産を売却するときには、印鑑証明や固定資産税評価証明書等の書類を役所で取得しなければいけません。書類の取得費がかかります。書類の取得費は自治体によって違いますが、1通300円程度です。

繰り上げ返済手数料

売却金額で住宅ローンの残債を一括返済するときには、繰り上げ返済手数料が必要です。2万円から3万円程度のところが多いようです。手数料の金額は金融機関によって違います。窓口での手続きと、ネットからの手続きで手数料の金額が変わる金融機関もあります。住宅ローンの借り入れをしている金融機関に問い合わせてください。

課される税金

不動産を売却するには、さまざまな税金もかかります。不動産売却で課される税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得税の3つです。それぞれ具体的に見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、領収書や売買契約書、株券などの金融商品の証券など、法律で定められた種類の書類に収入印紙を貼り付けることで納税しなければいけない税金です。対象となる書類の種類と書類に記載される金額によって税額が決まります。
不動産の売買契約書の場合には50万円以下の取引の場合の400円から、50億円を超える取引の60万円まで、10段階に税額が定められています。詳しい税額は国税庁のホームページでご覧ください。なお、令和4年3月31日までは軽減税率が適用されています。
参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置(国税庁)

登録免許税

登録免許税とは登記したり内容を変更したりするときに法務局に納める税金です。住宅ローンの残債を売却金額で一括返済して、金融機関に抵当権を外してもらうときには抵当権抹消登記の登録免許税が必要です。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1軒あたり1,000円です。土地と建物にそれぞれ必要です。建物1棟と土地1筆の場合には合計で2,000円です。土地が複数の筆数に分かれているときには、土地の筆数分必要です。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出たら譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)がかかります。不動産売却の利益とは、売却価格そのものではなく、売却価格から売却にかかった手数料等の譲渡費用と、不動産を取得したときやリフォームにかかった費用などの取得費を差し引いた金額です。
取得時やリフォームにかかった費用は、売買契約書や領収書などの証明できる書類があれば取得費として認められます。書類が用意できないときには、売却金額の5%を取得費として計算します。
次の計算式の計算結果がプラスになれば譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得=譲渡価額-取得費+譲渡費用-特別控除額
不動産売却による譲渡所得税は分離課税なので、事業所得が赤字でも損失を不動産売却の利益で補填することはできません。
譲渡所得税は不動産の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。税率は次の表の通りです。

 不動産の所有期間所得税住民税復興特別所得税合計税率
短期譲渡所得5年以下30%9%所得税の2.1%39.63%
長期譲渡所得5年超15%5%所得税の2.1%20.315%

なお、自宅として利用していた不動産を売却した場合には、この次で解説する控除を受けられる場合があります。

売却で利用できる税金の特例

例えば、短期譲渡所得で1,000万円の利益が出た場合には、40%近い税率なので400万円近くの譲渡所得税が課税されます。しかし、実は自宅として利用していた不動産を売却した場合には、各種の控除が用意されています。こちらでは、自宅の売却で利用できる控除や特例をご紹介します。

3,000万円の特別控除

売却した人が自宅として実際に住んでいたり、被相続人が亡くなる直前まで住んでいた自宅を相続人が売却した場合には、譲渡所得から3,000万円が控除されます
マンションでも一戸建てでも、住宅を売却した場合にはほとんどの場合にはこの控除を利用すれば非課税になります。所有期間の制限もないので積極的に申告しましょう。

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、新しい自宅を購入して住み替えた場合に、自宅の売却によって課税される譲渡所得税を、次の買い換えのときに繰り延べられるという特例です。譲渡所得税が控除される訳ではありませんが、次に住む自宅を売却しないのなら、いつまでも支払う必要がありません。
3,000万円の控除とは併用できないので、特定の居住用財産の買換え特例と、どちらを利用するのがいいのか、よく検討しましょう。

損益通算及び繰越控除の特例

今まで住んでいた自宅を売却して、譲渡所得がマイナスになった場合には、他の所得と損益通算できるという特例です。給与所得や事業所得の黒字と、不動産売却の赤字を相殺できるので、全体の所得額を抑えて所得税を軽減できます
もしも、損失額が大きくて1年では控除しきれない場合には、3年間繰り越して控除できます。

空き家に係る譲渡所得の特別控除

被相続人の自宅を相続して、相続した家がしばらく空き家になっていた場合には、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、空き家に係る譲渡所得の特別控除で3,000万円の控除を受けられます
なお、相続してから賃貸に出したり、親戚に無償でも貸すなどして、誰かが住んでいた場合にはこの特例は適用されません。
また、一戸建てで建物を売却する場合には、新耐震基準を満たしていることが必要です。1981年5月31日までに建てられた建物の場合には、旧耐震基準が適用されています。この場合には、売却前に耐震化リフォームが必要です。

不動産売却でよくある質問

初めて不動産の売却をする方からよく寄せられる質問についてお答えします。

売却までにかかる期間はどれくらい?

仲介の契約である媒介契約を結んでから買主が見つかって売買契約を締結するまでには、3ヶ月から6ヶ月程度かかることが最も多いです。査定の依頼から引渡し完了までには、もう1ヶ月から2ヶ月程度かかります。
なかなか売れない物件の場合には、もっと長くかかることもあります。1年近くかかって売却できる例もあります。
だいたい最初に売り出した価格で3ヶ月から6ヶ月程度待ってみて、それでも売れない場合には徐々に値下げをしていくことになります。
不動産会社の対応に疑問を感じる場合には、媒介契約は3ヶ月ごとに更新です。更新のときに更新せずに違う不動産会社に変更することもできます。
なお、どうしても短期間で売却したい場合には、不動産会社に直接買い取ってもらうという選択肢もあります。不動産会社による直接買取りでは、仲介での売却の7割程度の価格になってしまいますが、最短で3日、長くても1ヶ月で売却が完了します。

不動産会社の選び方のコツは?

残念ながら不動産会社の中には、顧客の利益を第一に考えない悪徳不動産といわれてしまう会社もまだまだあるのが現実です。良心的な信頼できる不動産会社を選ぶためには、まずは複数の不動産会社に査定をしてもらい、いろいろと比較してから決めることが大切です。
査定の結果が出たときのスタッフの対応が丁寧で質問への返答が素早いか、担当者の知識が豊富で安心して任せられそうか、といった点を注意してみましょう。
また、不動産会社の中には仲介手数料欲しさに、媒介契約を取るために売れそうもないような高額査定を出すところもあります。相場からかけ離れた高額査定を出されても、実際にはその価格では売れません。
事前に自分で相場を調べておいて、適正価格で査定してくれるところを選ぶことも大切です。

周りに知られずに売ることはできるのか?

例えば、家を売却する理由が住宅ローンの支払いが滞ったり、離婚であったり、といった場合には、できるだけ周囲に売却することを知られずに売りたい、という方もいます。
不動産会社に相談すれば、広告に物件情報を掲載せずに、購入希望者へ直接紹介することでの売却に対応してくれる場合もあります。査定を依頼したときに、広告を出さない売却に対応してもらえるか確認してみましょう。

売却前のリフォームは必要?

売却する前にリフォームした方がいいのかどうか、迷う方も多いようです。売却前には修繕は必要ですが、リフォームは必要ありません。雨漏りや玄関やクローゼットの戸車の不調、水回りの水漏れ、シロアリ被害などの、売却後に契約不適合責任を問われるような不具合がある場合には、事前に修繕しておきましょう。
また、一戸建てであれば耐震性などの建物の安全性を調べるホームインスペクションを受けておくこともおすすめします。しかし、修繕やホームインスペクションを超えるリフォームは必要ありません。
その理由は、リフォームしたからといって、売却価格が相場よりも高くなるわけではないためです。また、中古住宅を購入する方の中には、安く買った中古住宅にお金をかけてリフォームしたいという方もいます。
リフォームしたお金がすべて無駄になる可能性が高いので、必要な箇所の補修程度にとどめておきましょう。

不動産売却の注意点

不動産を売却するときに、特に注意しなくてはいけない点を2つこの記事の最後にお伝えします。

査定価格イコール売却価格ではない 

不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう場合には、最初に出される査定価格は売却価格にはならないことを理解しておきましょう。仲介での売却での査定価格は、「このくらいの金額なら売れる可能性がある」という価格です。
中古車やブランド品を買取店で売却するときのように、査定額が即買取額になるわけではありません。
時には、査定額から数百万円も安い価格でしか売却できないこともあります。査定額よりも大幅に安い売却価格になってしまうことを防ぐためには、査定額が適正価格かどうかを自分で判断しなくてはいけません。
査定を依頼する前に、周辺地域の相場を把握しておくことが大切です。

相続した不動産売却は登記の確認をする

基本的に不動産は登記の名義人でなければ売却できません。特に、相続した不動産を売却する場合には、相続登記によって名義人の名前が売主に変更されていないと、売却できません。
相続登記は期限が定められていないので、相続税が発生しない場合には被相続人の名義のままになっている場合もあります。しかし、被相続人の名義のままでは売却できません。
売却する前に必ず相続登記をしておきましょう。相続登記は司法書士へ依頼すれば手続きしてもらえます。

不動産売却をするならポイントを掴んでから売却を成功させよう

初めて不動産売却するときには、何から手を付けたらいいのか、わからないことばかりだという方がほとんどでしょう。しかし、引越しや借金の返済など、不動産を売却することになった理由によっては、売却しなければいけない期限が決まっていて、余裕がない場合もあります。
不動産を売却することを決めたら、まずはネットで相場を調べたり、一括査定サイトに査定を依頼してみることからとにかく始めましょう
また、不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。全国から選りすぐった不動産会社から最大4社に査定依頼ができるすまいステップなら、安心して売却を任せられる不動産会社を見つけられます。ぜひ利用してみてください。

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